| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Bracobof
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 13 janv. 2009 : 18:13:19
|
Bonjour,
En qqes mots l'historique du probleme :
- lors d'une AG, notre copropriété vote les travaux de rénovation d'ascenseur,
- qqes mois après l'AG, l'un des copropriétaires nous signale que la répartition des charges d'ascenseur n'est pas conforme à la loi (pas de critère d'utilité). Il nous (Syndicat et Syndic) une procédure en justice. Il demande la rétroactivité sur les appels travaux et sur 10 ans
- le Syndic mandate un expert et propose en AG extraordinaire une modification de la répartition des charges sur la base de la proposition de l'expert. Le Syndic inscrit la résolution à la majorité absolue + unanimité (cf plusieurs posts sur le sujet : impossible à obtenir)
- Evidemment l'AG ne ratifie pas, nous allons en procédure.... et nous perdons
Résultat : nous (la copro) devons rembourser 10 ans de charges (y/c travaux) à cette personne.
... mais le pire semble à venir : quid des autres copropriétaires "favorisés" par la nouvelle répartition. Eux aussi ont tout intérêt à attaquer la copropriété pour bénéficier de la rétroactivité, non ?
Tout cela semble bien injuste vis à vis de propriétaires juste arrivés... dans les étages supérieurs.
Que pouvons nous faire ? Un appel de la décision semble inutile, mais la responsabilité du syndic ne peut elle être engagée ?
merci de vos réactions
|
|
Signaler un abus
|
|
|
mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 13 janv. 2009 : 21:14:13
|
| je suis sidéré par votre témoignage.pourriez vous donner plus de détails, afin des UInautes compétents en droit commente ce jugement ?J'apprends en vous lisant que l'on peut remettre en cause des comptes approuvés : délirant. |
Signaler un abus  |
|
|
gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 13 janv. 2009 : 21:36:40
|
et le syndic a-t-il fait longtemps la sourde oreille ?
A-t-il été plusieurs fois averti par ce copropriétaire de ses intentions de procédures ?
Le vote des travaux ascenseurs a-t-il été influencé par cette mauvaise répartition des tantièmes ascenseur (avec la répartition correcte le résultat aurait-il été le même ?, c'est la solution la plus chère qui a été ainsi adoptée ?).
Les différences sont-elles grandes entre les 2 répartitions.
Critère d'utilité : les lots du rez de chaussée payaient-ils des charges ascenseur ?
...
|
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 00:38:52
|
| la rétrocativité sur les 10 ans est normale |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 12:13:39
|
Tout ceci n'a rien que de très normal !
Concernant cette grille, en tout premier le syndic, mais aussi le CS, ne pouvaient ignorer qu'elle n'était pas conforme au critère "utilité" de L.art.10 !
C'est un tellement grand classique qu'on se demande encore comment il peut en être ainsi !
Mais dans le cas exposé, ce qui est pire c'est le refus de l'AG, qui aurait du prendre ici la décision à la double maj.art.26 s'agissant de ce mettre en conformité !
J'avance ce point : lorsque qu'une grille de charge est manifestement illicite, comme ici, il ne s'agirait pas d'une modification d'une grille "non écrite" mais de l'adoption d'une grille qui n'existait pas.
Résultat, le syndicat est condamné, avec sans doute des conséquences dommageables mais qui sont de sa faute.
Quant au syndic, démontrer une "faute" me semble difficile :....
""..même si un règlement de copropriété ne remplit pas les exigences légales en ce qui concerne la contribution aux charges de copropriété, (....), la contribution convenue fait cependant la loi des copropriétaires jusqu'à ce qu'il soit constaté en justice qu'elle est, en tout ou en partie, réputée non écrite. …;". (CA Paris, 19°ch. 28.3.2002).
C'était à l'AG d'adopter une grille conforme. |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 12:30:35
|
| le syndic pourrait être poursuivi s'il peut être démontré qu'il n'a pas donné les bons éléments d'information aux copropriétaires, qu'il aurait même conseillé aux copropriétaires de ne rien faire...et d'attendre une éventuelle assignation |
| Signaler un abus |
|
|
mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 16:20:23
|
| très interessant. concernant ma copro : les millièmes batiment dépendent de l'étage : il en résulte (exemple) que, à surface égale, le copro du dernier étage paie plus cher l'entretien de l'immeuble que le copro au Rez de chaussée. le scénario décrit par Bracopof pourrait il se dérouler dans ma copro ? |
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 10:05:17
|
Bracobof, de quand date votre règlement de copropriété?
S'il est antérieur à la loi de 1965, alors vous auriez pu sans doute modifier (avant fin décembre 2008) à une majorité réduite un tableau qui n'était pas conforme à la loi, pour la bonne raison qu'il avait été établi avant la loi.
Une chose m'étonne, c'est la rétroactivité. Je crois que c'est nouveau.
Mespres, les charges relatives à l'entretien, à la conservation et à l'administration des parties communes ne sont pas basées sur le critère d'utilité (et relèvent de l'article 10 alinea 2 de la loi). Il est peu probable que votre cas se rapproche de celui de Bracobof.
Je suppose que vous avez dans votre RDC une grille de charges spéciales par bâtiment pour ce type de charges. |
| Signaler un abus |
|
|
gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 10:05:54
|
| Corollaire : Est-il vrai (il me semble avoir lu ça sur le site de l'arc) que dans le cadre de la révision des Règlements de Copropriété (article 49) les modifications des tantièmes basées sur le critère d'utilité pouvaient se voter avec la mise à jour du RdC à la majorité de l'article 24 ? |
| Signaler un abus |
|
|
gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 10:07:16
|
| oops manech, je crois que nos posts se sont croisés ! |
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 10:28:08
|
Gdonk, il semble que cela dépende de la date de publication du RDC. Et je ne crois pas que la mesure ait été prolongée.
Cela dit il appartient au syndic, au CS, de dire à l'AG, quelle que soit la majorité demandée, que s'ils refusent une grille conforme à la loi, ils seront à coup sûr désavoués par le juge, devront payer eux seuls les frais d'un procès (le copropriétaire attaquant ne payant rien si son bon droit est reconnu), devront accepter une nouvelle grille, avec peut-être (cela dépend je crois des tribunaux) rétroactivité.
Ce n'est pas le copropriétaire qui demande l'application de la loi qui est fautif et responsable des dépenses, c'est ceux qui stupidement la refusent.
On peut même dire à une AG que pour éviter le recours coûteux à la justice, on peut, au lieu de l'unanimité, (requise si le RDC est postérieur à 1965), faire voter une modification à la majorité de l'article 26, attendre 2 mois le recours éventuel et la faire publier s'il n'y a aucun recours au TGI. C'est sûrement une façon plus intelligente et moins coûteuse de se conformer in fine à la loi.
PS dans votre cas, Gdonk, c'est un peu différent puisque la modification du nombre total de tantièmes de chauffage, (qui ne modifie pas votre quote part) est prévue par votre RDC, qu'elle est consécutive à des travaux de raccordement, travaux qui étaient légitimes, mais auraient dû être soumis à l'AG, qui les aurait approuvés à la majorité de l'article 25, votant à la même majorité la modification de la grille. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 11:54:00
|
"Ce n'est pas le copropriétaire qui demande l'application de la loi qui est fautif et responsable des dépenses, c'est ceux qui stupidement la refusent."
C'est exactement cela : la bétise ou le laxisme est sanctionné !
Et j'espère qu'en plus ce copropriétaire a demandé au juge à être exonéré des frais liés à la condamnation du syndicat, car il ne serait cohérent qu'il en supporte la charge selon sa part ! |
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 18:57:21
|
Cela dit, pour les copropriétaires comme vous qui ont acheté "innocemment", je comprends que ces dépenses (procès, remboursements) soient insupportables.
On peut reprocher au syndic de ne pas avoir signalé que la grille d'ascenseur était illégale, mais comme il est tenu d'appliquer une grille même illégale, tant qu'elle n'a pas été modifiée par une AG ou un juge...
Votre syndic a mis à l'ODJ la nouvelle grille, là encore, il a fait son travail.
Ce qu'il est peut-être possible de contester, c'est la rétroactivité sur 10 ans. Mais il semble que la jurisprudence ait évolué sur ce point:
Citation :
Retour sur un arrêt relatif aux charges de copropriété : la légalité des charges d'ascenseur et la rétroactivité des régularisations ordonnées
La Cour de cassation, au vu de l'article 43, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, rappelle que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 de cette loi et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites.
Une société copropriétaire ayant été condamnée à payer un arriéré de charges de copropriété, elle a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence en annulation des clauses du règlement de copropriété lui imposant de contribuer aux charges d'ascenseur pour le lot en rez-de-chaussée dont elle est propriétaire et à celles d'entretien pour des parkings qu'elle ne possède pas.
Pour condamner la société à payer à ce titre une certaine somme au syndicat des copropriétaires, l'arrêt qui annule les clauses litigieuses énonce que sa décision n'a pas de caractère rétroactif et retient que la nouvelle répartition des charges ne prendra effet qu'après la signification de l'arrêt qui, au vu du résultat d'une mesure d'instruction, la déterminera. En statuant ainsi, alors qu'une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé, la cour d'appel a violé le texte susvisé, dit la Cour de cassation.
Cour de cassation, 3e chambre civ., 2 mars 2005 (pourvoi n#65533; 03-16.731), cassation partielle
|
| Signaler un abus |
|
|
gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 23:12:32
|
au cas où il y a rétroactivité sur 10 ans, comment cela passe-t-il ?
- pour ceux qui doivent payer ces arriérés et qui sont dans la copropriété depuis moins de 10 ans.
- pour ceux qui doivent recevoir ces arriérés et qui sont dans la copropriété depuis moins de 10 ans.
- et ceux qui n'y sont plus depuis moins de 10 ans (débiteurs ou créditeurs). |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 janv. 2009 : 00:50:42
|
| cela s'applique aux copropriétaires en titre au moment de l'exigibilité |
| Signaler un abus |
|
|
gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
|
| |
|
Sujet |
|
|
Modification charges ascenseurs : help
Forum fermé
