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lspere
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 15 janv. 2009 : 20:00:28
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Bonjour a tous,
Pour que le sens de mes questions soit plus clair, voici d'abord ma situation : je compte acheter avec mon meilleur ami une propriété ( maison et terrain ). Nous sommes tous les deux divorces. Il a une fille né dans le mariage et moi, un fils né dans le mariage et une fille née d'un autre homme hors mariage.
Nous sommes tous les deux adultes handicapés ( a 50 et 65 %).
Notre objectif est de partager une maison en partageant aussi un certain nombre de charges ( edf par exemple ) mais sans former un foyer fiscal unique. Notre problème majeur est de garantir les droits du survivant face aux héritiers après le décès du premier.
Après avoir étudié d'assez près les options Sci, indivision ou co propiété simple, je suis arrivée a la conclusion que le plus efficace pour nous serait d'acheter a la fois la nue propriété de la part A et l'usufruit (illimité jusqu'au décès) de la part B et vice versa ( la part A et B étant égales ou pas, peu importe et sachant que nous n'avons pas besoin d'emprunter pour acheter). Financièrement cela ne devrait pas nous couter plus cher (?) et cela devrait garantir au mieux les interêts du survivant "contre" la malveillance toujous possible des héritiers du défunt. Sachant que nous n'avons aucun soucis de confiance entre nous et que nous ne souhaitons pas hériter l'un de l'autre mais faire hériter nos enfants, pensez vous que c'est en effet la meilleure solution ou avez vous des objections et / ou suggestions a me soumettre ?
Cet usufruit est il une assurance efficace contre les droits des héritiers du défunt et de sa part réservataire ? Nous pensions ajouter une autre précaution. Soummettre l'obtention de notre quote disponible au respect de cette exigence faute de quoi, la dite quote libre finirait dans une association humanitaire (ceci par le moyen d'un double testament ou tout autre acte notarié utile). Est ce de votre point de vue necessaire, utile et efficace au regard de notre objectif ?
Merci de votre aide car franchement quand on est pas du métier c'est terriblement complexe et j'ai toujours peur de passer a côté de quelque chose d'important et de me retrouver (moi ou mon ami), sur mes vieux jours ( nous avons aujourd'hui, 46 et 57 ans ) face a une situation difficile voir dramatique car toutes nos économies vont passer dans cet achat de maison commune.
Encore merci.
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 16 janv. 2009 : 11:55:30
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je suis arrivée a la conclusion que le plus efficace pour nous serait d'acheter a la fois la nue propriété de la part A et l'usufruit (illimité jusqu'au décès) de la part B et vice versa ( la part A et B étant égales ou pas, peu importe et sachant que nous n'avons pas besoin d'emprunter pour acheter).
Ce mécanisme dénommée "achat croisé" présente, certes des avantages indéniables bien perçus de votre part mais, revers de la médaille, des inconvénients (en cas de séparation notamment)liés à la différence d'âges de l'un et de l'autre de vous,accentués lorsque les droits acquis ne sont pas identiques, inconvénients sur lesquels je ne m'étendrais pas afin de ne pas donner de mauvaises idées à certains lecteurs de ce forum.
Cet usufruit est il une assurance efficace contre les droits des héritiers du défunt et de sa part réservataire ?
C'est exact, lorsque tout va bien. Autrement !
Nous pensions ajouter une autre précaution. Soummettre l'obtention de notre quote disponible au respect de cette exigence faute de quoi, la dite quote libre finirait dans une association humanitaire
Vous voulez parler de la "quotité disponible" et non la "quote".
Léguer la quotité disponible exposerait le légataire à se retrouver membre d'une indivision avec la progéniture du (ou de la) défunt, source éternelle de conflits latents sinon présents.
De plus un testament n'est pas une assurance "tous risques", sachant que le testateur (l'auteur du testament) peut toujours le révoquer à tous moments à l'insu du bénéficiaire qui découvira seulement au décès une situation contraire à celle qu'il attendait.
D'autre part, n'étant ni mariés ni pascés, le bénéficiaire du testament se devra d'acquitter des droits de succession à un taux très élevé susceptible d'entraîner la vente du bien immobilier pour les payer
ceci par le moyen d'un double testament ou tout autre acte notarié utile
Ce que vous dénommé un "double testament" est un testament conjonctif frappé de nullité par la Loi.
on est pas du métier c'est terriblement complexe et j'ai toujours peur de passer a côté de quelque chose d'important
Quelle que soit la solution adoptée elle ne sera jamais parfaite.
Aussi, entourez-vous des conseils d'un notaire qui saura concilier les intérêts de chacun sans spolier ceux de l'un ou de l'autre.
pensez vous que c'est en effet la meilleure solution ou avez vous des objections et / ou suggestions a me soumettre ?
Si aucun de vous deux n'est encore pris dans les liens d'un mariage non dissous par un divorce, il serait plus sage de vous pacser.
C'est facile, c'est pas cher et si cela ne rapporte pas grand'chose,beaucoup d'inconvénients sont cependant évités.
Il semblerait utile de penser à la constitution d'une SCI.
Vous et votre ami pouvez acquérir le "droit d'usage et d'habitation" à raison de moitié chacun avec une clause de reversion de ce droit au profit du survivant lors du décès du prémourant.
Il s'agit d'un droit viager prenant fin avec la vie de son détenteur.
De cette façon, il est assuré d'en bénéficier jusqu'à la fin de ses jours et les enfants des deux côtés ne sont pas lèsés puiqu'ils retrouveront la plénitude de leurs droits respectifs au décès dudit survivant.
De son côté la SCI créée acquiert la propriété du bien amputée du droit d'usage et d'habitation déjà détenus par ailleurs.
Au décès, chaque enfant de chaque côté héritera des parts de la SCI mais en l'attente du décès du second, la SCI sera privée du droit d'usage et d'habitation.
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lspere
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 16 janv. 2009 : 17:15:37
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bonjour,
merci pour votre précieuse réponse. Elle me conduit cependant vers de nouvelles interrogations.
Si je comprends bien votre définition d'un achat croisé : j'achète la nue proprieté de ma part + l'usufruit illimité de l'autre part.C'est donc possible (excellente nouvelle) mais ça présente des inconvients en cas de séparation. Pas de soucis, nous ne sommes qu'amis pas des amants... Et avons depuis longtemps une confiance totale et reciproque, ce qui de mon point de vue, règle ce problème. Nous sommes tous les deux du genre a fuir les conflits.. Donc si nous devions en arriver a ne plus nous entendre, il suffira de vendre la maison.
Reste sur ce point le problème,dixit :
"la différence d'âge accentués lorsque les droits acquis ne sont pas identiques, inconvénients sur lesquels je ne m'étendrais pas afin de ne pas donner de mauvaises idées à certains lecteurs de ce forum."
Je comprends votre réserve mais je ne vois pas du tout où vous voulez en venir et ça m'inquiète beaucoup... Pour faciliter votre réponse, je peux ajouter que c'est moi la plus jeune et que nous allons acheter soit a 50/50 soit lui beaucoup moins que moi, peut être 20/80 car nous voulons acheter rapidement et lui ne dispose actuellement que d'une toute petite partie de son capital.Donc si nous achetons a 50/50, ce sera de toute façon avec reconnaissance de dette dont nous n'avons pas encore fixé les modalités (indexation cout de la vie INSEE autre indice ou autre chose ?)
Au sujet de l'achat croisé j'aurais besoin de savoir si c'est plus cher qu'un achat classique (a deux) au niveau des frais de notaire et a ce sujet quel est le % que nous devons verser au notaire car ici en corse ( je ne sais pas si cela a de l'importance) le taux varie de 6 a 8 % ce qui est enorme !
Pour ce qui est des garanties de sécurité avec l'usufruit (pour le survivant) vous n'êtes pas formel pourtant avec un achat croisé, au décès du premier, les héritiers ne toucheront que la nue propriété de leur part réservataire, donc je ne comprends pas bien vos réserves. Mis a part le fait que le survivant pourrait se trouver contraint de vendre contre sa volonté (ce que nous avons accepté mais si vous savez comment y couper...sachant que nous n'avons pas les moyens de placer par ailleurs l'équilavent des parts réservataires sinon ce serait trop facile bien sur...) Je ne vois pas quel autre problème pourrait se présenter sachant que nos meubles seront sur nos quotités disponibles par testaments et ainsi soumis au respect de nos volontés, c'est a dire demeurer a disposition du survivant jusqu'a son décès (sinon organisme humanitaire).
"Léguer la quotité disponible exposerait le légataire à se retrouver membre d'une indivision avec la progéniture du (ou de la) défunt, source éternelle de conflits latents sinon présents."
Sachant qu'au premier deces, les héritiers ne toucheront immediatement que la moitié (pour son cas 1 Héritier )ou les 2/3 (pour mon cas avec 2 enfants) de la nue propriété de leur part réservataire et que tout le reste sera soumis au respect de nos volontés tesmataires qui visent a proteger le survivant (lequel sera alors pleinement propriétaire de sa part et propriétaire de l'usufruit sur la part des héritiers, sachant cela, a part le risque objectif que le survivant soit contraint a vendre contre sa volonté, voyez vous d'autres risques (horsmis le danger de malhonnêteté entre les 2 acheteurs initiaux)?
"D'autre part, n'étant ni mariés ni pascés, le bénéficiaire du testament se devra d'acquitter des droits de succession à un taux très élevé susceptible d'entraîner la vente du bien immobilier pour les payer"
Là je ne comprends plus du tout... Au premier décès, le second ne va hériter de rien du tout (il récupère simplement l'usufruit de sa part et ce automatiquement - sans besoin d'un acte notarié pour l'enregistrer - et sans frais si j'en crois le notaire. La récupération de cet usufruit serait il l'objet de droits a payer ?) et les enfants n'ont pas a payer non plus pour leur part réservataire me semble t il ?!
"Ce que vous dénommé un "double testament" est un testament conjonctif frappé de nullité par la Loi".
Non ce que je voulais dire c'est que nous allons chacun faire un testament qui sera rédigé de manière a ce que nos droits et avantages soient "vice versa".
Pour ce qui est du notaire, nous en avons déjà consulté et avons encore un rdv mais il est très difficle d'obtenir des réponses concrètes et d'envisager une problèmatique sous tous ses angles avec eux alors que notre situation est compliquée et mon cas plus particulièrement au regard de ce que nous souhaitons établir.
En effet, je ne l'ai pas encore mentionné ici mais je souhaite que mon fils qui a déjà "reçu" de façon tout a fait illégale une grande partie de la fortune de ma mère (je suis fille unique mais mon père a un fils hors mariage...)je souhaite donc que cet enfant recoive le moins possible au motif qu'il a assez reçu qu'il n'a besoin de mon argent alors que ma fille n'a que moi et mon petit héritage. Je compte donc qu'elle soit largement favorisée et je ne vous cache pas que je cherche par tout les moyens a me soustraire a l'obligation de part réservataire mais bon, je ne suis pas prête a dilapider mon argent pour autant...
Pour en revenir au sujet en cours, je disais que nous souhaitons vivement ne pas dépendre d'un foyer fiscal unique (cause aussi de la CAF puisque nous avons tous les deux une AAH); c'est donc notre premiere objection au pacs qui par ailleurs ne résoudra pas le problème puisqu'il n'exonére même pas des droits d'héritage sur l'usufruit pour le survivant. Franchement dans notre cas je ne vois que des inconvenients au Pacs. Pour la SCI, j'y ai trouvé plus de problèmes, soucis et inconvients qu'autre chose mais si vous pouviez me trouver ne serait ce qu'une très bonne raison d'en passer par là... Il n'y a que le mariage que nous rejetons d'office, pour le reste, on s'adaptera a ce qui nous rapporche le plus de notre objectif principal, c'est a dire préserver le survivant (rien a payer au deces du premier et le moins possible de pression possible de la part des héritiers du défunt).
Il est évident qu'au regard de cet objectif, nous n'avons pas non plus l'intention de payer plus que le strict nécessaire en taxes et droits divers au moment de l'achat!
Voilà, pour nous résumer je persiste a penser que le plus adequat serait l'achat croisé (n'est ce pas ?) mais encore faut il determiner le surcout eventuel par rapport aux autres formules possibles. Merci encore pour votre patience et votre compétence. J'attends avec impatience vos réponses. |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 16 janv. 2009 : 19:20:19
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Si je comprends bien votre définition d'un achat croisé : j'achète la nue proprieté de ma part + l'usufruit illimité de l'autre part.
Pas du tout.
Je n'ai jamais parlé d'usufruit mais de droit d'usage et d'habitation acquis en commun et constitution d'une SCI acquérant l'immeuble privé du droit d'usage et d'habitation.
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lspere
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 16 janv. 2009 : 20:55:18
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Dans ce cas il ne s'agit pas d'un achat croisé; ce que je veux c'est bien d'acheter ma part en nue propriété + l'usufruit de l'autre part et vice versa.
Dans ce cas les frais de notaire sont ils plus important ? Quel est le % qui s'applique sur le prix d'achat versé au vendeur ( en corse )?
Merci |
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