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Etant donné que notre syndic pêche surtout dans sa gestion de la sous-traitance (choix des entreprises, pilotage des devis, contrôle des travaux, vérification des factures), le Conseil Syndical s'investit beaucoup et intervient largement dans ce champ qui relève des compétences du syndic. D'autant que le conseil dispose des compétences professionnelles pour ce genre de tâches (l'un des membres actifs est acheteur de profession)
A tel point que je me suis demandé s'il ne serait pas plus efficace et intelligent de dessaisir le syndic de cette mission pour la traiter bénévolement par nos soins.
Pour autant, nous ne sommes pas prêts à passer directement en syndic bénévole car bien d'autres missions relevant des prestations courantes du syndic sont très bien exécutées par lui et nécessitent des compétences ou demandent des moyens que nous n'avons pas (comptabilité notamment).
Est-il possible d'exclure la mission suivante du contrat de syndic à l'occasion du renouvellement de son contrat : - demande de devis (choix des fournisseurs) - recours à des prestataires pour les travaux et petites réparations - négociation des contrats de maintenance nécessaires au fonctionnement courant de la copropriété - contrôle et réception des travaux - vérification des factures
Si oui, la règle de majorité requise (article 24, 25 ou 26) est-elle la même que lorsqu'on vote la résolution visant à reconduire le syndic ? (après tout, ne peut-on pas considérer que cette modification apportée au contrat de syndic ne relève que d'une négociation au même titre que l'on négocie la rémunération du syndic ?)
Ben, j'ai lu l'avis de la CNC sur le contenu "recommandé" des contrats de syndic. Le caractère "recommandé" de cet avis fait assez débat auprès de l'UNARC pour savoir que cet avis n'est pas réglementaire.
Mais je ne vois pas le rapport. Il est vrai que d'habitude, on reproche au syndic de "particulariser" des "tâches courantes" d'où l'idée de la CNC de lister les tâches considérées comme courantes.
Vous aurez compris que je me situe exactement dans la démarche opposée : supprimer des tâches courantes au syndic pour les traiter nous-même (et pas pour que le syndic nous les facture en sus). Y a-t-il un texte réglementaire qui me l'interdit ?
Il n'existe théoriquement qu'une solution : vous passez au régime du syndicat coopératif et vous conservez le professionnel pour effectuer des prestations administratives, comptables, paie gardien, etc.
Le professionel ne serait plus syndic. Accepterait-il ? Certains professionnels acceptent et quelques uns sont friands de la formule.
Le mécanisme que vous évoquez est celui de la cogestion suggéré par l'ARC. Il est assez complexe et en l'état, non conforme à la loi.
La formule coopérative fonctionne bien quand il y a un bon noyau de volontaires. Mais, comme l'indique justement Gedehem, il faut aussi que règne une certain esprit dans la copropriété. Ce n'est pas toujours le cas.
J'ai bien lu le post de JPM et le 2ème lien de Félix (le premier est foireux...)
Je note la solution qui consiste à passer en syndic coopératif et à sous-traiter ce que nous ne voulons pas garder à un syndic. Mais l'inverse me semble pourtant plus simple à organiser et plus "logique". Dans mon idée, l'essentiel des tâches courantes (si vous prenez la liste du contrat CNC par exemple) reste quand même dévolu au syndic. Si nous passons en syndic coopératif (outre la difficulté que l'on sait de faire voter ce genre de disposition en AG, la difficulté de transition, la difficulté à assurer ce rôle dans la durée), nous sous-traiterons près de 80% de notre mission à un syndic.
Continuer avec le même syndic, mais traiter nous-même la gestion des prestations d'entretien ne suppose pas de vote particulier si l'on considère que cela s'accompagne juste d'une adaptation du contrat (comme lorsque vous négocier le rattachement d'une tâche au forfait par exemple). De plus, ce système ne marcherait que parce que, à ce jour, j'ai les compétences. Mais si je quitte la copro demain, et je suis libre de le faire quand je veux, il faut que la transition soit assurée, ce qui passerait par un retour de ces tâches dans le giron du syndic. L'idée de formulation de contrat proposée par 9720fm dans le topic indiqué par felix permettrait justement de prévoir ce cas si mon départ survenait en cours d'exercice. Dans l'autre solution (syndic coopératif), que dalle ! ou en tout cas, la transition serait beaucoup plus lourde à assurer.
Ai-je oublié un point important dans mon raisonnement ?
Pour couper court à un argument : il va de soi que mon idée ne pourrait être "imposée" au syndic actuel et devrait faire l'objet d'une négociation. Plaçons-nous dans l'hypothèse où notre syndic serait d'accord sur le principe si vous le voulez bien.
Contrat syndic "sur mesure"
Forum fermé
Posté - 19 janv. 2009 : 10:44:02
