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 Sujet  |
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cardinalis
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 23 janv. 2009 : 11:40:11
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Bonjour,
Voudriez-vous m'éclairer sur le sujet suivant ?
Un vote majoritaire de l'AG de copropriété a donné la permission d'élargir l'entrée des box-garages situés dans un ensemble de 45 box individuels.
Le délai de 2 mois pour s'opposer à ce vote est passé.
Le Syndic a mandaté un entrepreneur qui a validé et normé la faisabilité technique de cette modification puis a proposé un devis en nombre pour les propriétaires intéressés.
Sachant que les co-propriétaires qui ont voté contre la résolution ont menacé "de faire des ennuis" à ceux qui élargiront la porte de leur box, je voudrais savoir quels sont leurs éventuels moyens de nuisance.
Quel est le rôle du Syndic dans ce genre de conflit ?
Y aurait-il une différence de "responsabilité juridique" si l'entrepreneur qui effectue les travaux est celui auquel le Syndic a demandé le devis ou un autre ?
Merci pour vos conseils,
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Edité par - cardinalis le 23 janv. 2009 11:46:22 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 12:01:40
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Si je comprends bien,l'AG consultée a autorisé des travaux privatifs affectant les parties communes.
Les copropriétaires intéressés ont donc le droit de faire ces travaux.
Je ne vois pas les ennuis que pourraient faire les autres copropriétaires, à moins qu'ils ne puissent prouver que l'élargissement des portes de Box leur porte un tort personnel. Vous ne précisez pas leurs arguments. Ce qui fait penser que vous faites partie de "l'autre groupe", mais empêche de préciser la réponse.
le syndic a fait vérifier la faisabilité technique pour garantir le droit du syndicat? Jusque là; ça va.
Si le syndic fait faire et propose un devis aux copropriétaires intéressés, il sort de sa mission: en effet le syndic ne peut mandater une entreprise que pour des travaux concernant les parties communes, donc payables par le syndicat.
Ici il semble être intervenu pour des travaux privatifs traités collectivement. Espérons qu'il ne prend aucun honoraire pour travaux! ce serait le comble!
Il serait préférable de laisser le syndic à l'écart, et de se regrouper hors syndicat.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 13:54:50
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| pour "élargir" ces portes faut il toucher à la maçonnerie (commune)située de chaque coté des portes?? |
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cardinalis
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 15:05:38
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Merci pour votre réponse manech; voici d'autres informations :
Les arguments des opposants au vote de l'AG sont puérils ("les box ont été construits ainsi, on les laisse tels quels" ;" j'ai demandé un élargissement il y a 10 ans, comme on me l'a refusé, je me venge en votant non et je chercherai querelle à ceux qui commanderont les travaux ...)
C'est à l'évidence de l'intimidation.
Je souhaite prévoir une argumentation rationnelle contre ces comportements indélicats.
Exemple : Une fissure est actuellement présente sur le mur du box d'un des opposants au vote, s'il prend ensuite pour prétexte les travaux d'élargissement pour m'en faire porter la responsabilité, quelle réponse y apporter ?
La faisabilité technique constatée par le syndic et l'assurance de l'entrepreneur qui fera les travaux sont-elles suffisantes pour me prémunir contre ces abus éventuels ?
PS : Le syndic a proposé de contacter ses entrepreneurs partenaires pour un devis à tarif dégressif selon le nombre de commandes. Il ne prend pas d'honoraires.
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Edité par - cardinalis le 23 janv. 2009 15:19:09 |
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cardinalis
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 15:13:58
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Citation :
Initialement posté par felix1930
pour "élargir" ces portes faut il toucher à la maçonnerie (commune)située de chaque coté des portes??
Il faut enlever 6 cm de chaque coté dans le mur de façade.
Ceci a été approuvé par la résolution de la dernière AG et confirmé par l'entrepreneur demandé par le syndic. Le gros oeuvre n'en sera pas affecté, il s'agit d'aggloméré.
La transformation a déjà été faite (sans autorisation, il y a quelques années, par deux copropriétaires qui n'ont pas assisté à la dernière AG  ) |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 15:32:53
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d'après vos indications la maçonnerie à modifier - mur de façade - est chose commune sauf "avis" contraire de votre RDC; ce qui doit être privatif se ne sont que les portes elles mêmes et c'est bien au syndic de "s'occuper" de cette partie
dans le cas de la fissure et d'autres dégats déjà existants avant travaux ,une précaution à prendre avant le début du chantier c'est de faire faire un constat de l'état des lieux ,photos à l'appui
Je ne vois pas sur quoi pourrait reposer votre responsabilité, ni celle des autres copropriétaires modifiant l'entrée de leur box; le syndic commande des travaux sur parties communes (sous réserve de vérification)une entreprise assurée les réalise donc...... |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 15:50:54
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Je ne suis pas du tout d'accord avec Félix; Ce sont des travaux privatifs affectant les parties communes:Si je demande à l'AG l'autorisation de percer un mur porteur -partie commune-, et que l'AG me l'accorde, cela ne signifie pas que les travaux ne sont pas privatifs, et le syndic n'a pas à faire effectuer les travaux.
Le syndic doit prendre des garanties pour le syndicat (consultation d'un spécialiste, demande d'assurance de l'entrepreneur), mais ce n'est pas à lui de commander les travaux puisque le syndicat ne paiera RIEN.
D'ailleurs si le syndic ne prend pas d'honoraires, c'est bien pour cette raison.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 16:23:46
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Je suis bien d'accord avec Manech, sous réserve d'une précision de Cardinalis : Ces "garages", privatifs ou communs ?
S'agissant d'effectuer des travaux sur des "garages" privatifs on sort du champ de compétence de l'AG, qui ne peut statuer QUE sur ce qui est commun à tous ou à certains.
Le syndicat ne peut statuer sur du privatif ..sauf à l'unanimité de tous.
Comme le précise Manech encore, le syndic est le mandataire du syndicat et non de tel ou tel copropriétaire pris individuellement, y compris s'il s'agit de 80 % des membres du syndicat pour la réalisation de travaux qui leur sont privatifs, personnels.(*)
Quand bien même ces travaux touchent aux parties communes (ils relèvent alors de l'autorisation L.art.25b), il s'agirait ici à l'évidence de ce qu'on peut appeler :
" Traitement collectif de travaux privatifs", travaux privatifs, il faut insister, qui ne relèvent pas du champ d'action d'un syndicat de copropriétaire, de son AG !
L'AG ne pouvant statuer à quelque majorité que ce soit sur des travaux privatifs, sauf à l'unanimité de tous, la contestation est possible durant le délai de 10 ans prévu L.art.42 al.1.
(*) comme il ne s'agit pas de travaux commun, le syndic ne peut en faire état dans la compta du syndicat. Même chose pour d'éventuelles provisions qui ne concernent pas le syndicat.
Pour de tels travaux privatifs traités collectivement le syndic agit comme "professionnel de l'immobilier" et non "es-qualité syndic" !
Il doit passer une convention avec chacun de ceux qui souhaitent bénéficier du traitement collectif, convention qui devra prévoir les modalités de paiement et de réalisation et le role du "prestataire commun" (syndic).
S'agissant de travaux privatifs hors champ du syndicat, c'est le seul moyen pour le "syndic" de rendre liquides et surtout exigibles les fonds nécessaires... entre autres obligations conventionnelles !
Faute d'une telle convention il n'aura aucun moyen pour exiger le paiement des travaux s'agissant d'une prestation privative.
Petit retour pour une demande de précision :
position de ces garages : s/sol, extréieurs, dans un 'bâtiment commun à usage de garages privatifs' ? |
Edité par - gédehem le 23 janv. 2009 16:33:25 |
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cardinalis
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 17:06:30
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Votre échange d'arguments est des plus intéressants, merci de l'intérêt que vous portez à mes questions.
Cette copropriété est indépendante, située à l'extérieur, elle comporte seulement une quarantaine de box privatifs mitoyens groupés en 4 alignements séparés.
Le syndic n'intervient pas dans le financement des travaux, il sert de relais pour la recherche d'un prix compétitif en cas d'achat groupé (élargisssement + changement de porte ou changement de porte uniquement).
Le prix de la transformation est entièrement à la charge du propriétaire du box.
Pour ma part, j'envisage de faire réaliser les travaux par une entreprise différente.
Je crois avoir compris que la porte est privative, l'encadrement commun.
Le statut juridique de l'encadrement et celui de la porte sont-ils différents ?
L'assurance de l'entrepreneur qui effectue les travaux (qu'il soit partenaire du syndic ou pas) est-elle compétente pour traiter d'éventuels recours abusifs ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 18:04:40
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"Cette copropriété  ..est indépendante, située à l'extérieur, elle comporte seulement une quarantaine de box privatifs mitoyens groupés en 4 alignements séparés."
Il manque des précisions !
Vous parlez de "copropriété indépendante" : indépendante de quoi ?
Ces "boxes", ce sont des constructions, de simples emplacements privatifs tracés au sol ?
Ces boxes sont ils déja "Bâtiment commun" constituant la "copropriété indépendante", qui doit avoir alors son propre 'syndicat' ???
Tout ceci est très confus : descriptif de cette "copropriété indépendante", merci .......
PS : c'est le RDC qui détermine si la porte est privative ou commune. Elle est sans doute généralement privative, tout comme le 'cadre' (le dormant) qui entoure la porte, dormant fixé sur les murs ...
En relisant votre demande initiale, je me demande s'il ne devait pas y avoir 2 questions distinctes à l'ODJ :
- pour l'élargissement, qui nécessite sans doute d'empiéter sur les parties communes (à vérifier) : "Aliénation de parties communes qui ne sont pas nécessaires à la destination de l'immeuble" maj.art.26.
- pour les travaux eux-mêmes : "Autorisation donnée à M/Mme X pour réaliser tels travaux privatifs (descriptf) touchant aux parties communes et modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble". maj art.25
S'il y a 25 garages concernés il faut 25 votes sur 25 autorisations nominatives, du moins s'il s'agit bien de statuer sur du 'commun'.
Ensuite, les travaux en question n'étant QUE privatifs, ils ne concernent pas le syndicat. Toutefois l'AG peut (DOIT) imposer des règles, en particulier par exemple pour ce qui concerne le modèle et donc l'aspect des portes.
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Edité par - gédehem le 23 janv. 2009 18:19:12 |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 23:12:43
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Citation :
Initialement posté par gédehem
"... Il manque des précisions ! ... Ces "boxes", ce sont des constructions, de simples emplacements privatifs tracés au sol ? ...
Vous êtes énervant Gédehem lorsque vous faites semblant de ne pas comprendre et ce, juste pour épiloguer sans fin.  Citation :
... Un vote majoritaire de l'AG de copropriété a donné la permission d'élargir l'entrée des box-garages ...
Élargit-on l'entrée d'emplacements tracés au sol ?
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Amicalement |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 24 janv. 2009 : 07:12:13
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Citation :
posté initialement par manech-23.01.09
Je ne suis pas du tout d'accord avec Félix
et vous avez entièrement raison; merci d'avoir rectifié cette "grosse" con....... |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 24 janv. 2009 : 11:16:44
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| Pas de problème, Félix, je compte sur vous pour rectifier les miennes. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 janv. 2009 : 17:40:50
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Colette, si vous avez une réponse à la question posée votre avis serait interessant.
Si c'est pour critiquer pour critiquer sans rien apporter restez couchée ...
Mais puisque vous avez tout compris, merci de nous préciser ce qu'il faut comprendre ici de :
"Cette copropriété est indépendante, située à l'extérieur, elle comporte seulement une quarantaine de box privatifs mitoyens groupés en 4 alignements séparés."
Des box sont des emplacements généralement tracés au sol délimitant une surface, des garages sont des volumes clos et couverts, du moins dans la définition courante de box et garage.
De plus, s'il s'agit d'une copropriété indépendante (sic), elle doit avoir son syndic, son CS, serait elle une copropriété de "garages" ou de "box".
D'autre part, s'il s'agit bien de garages, c'est qu'il y a donc une construction en dur (murs extérieurs et séparatifs ainsi que toiture) ce qui constiturait un ou des "batiments communs à usage de garages privatifs" ce qui peut changer la donne aux questions posées.
Des précisions sur ces box qui seraient peut être des garages, ce qui n'est pas la même chose, et sur les travaux à entreprendre pour élargir leur "entrée" (coup de peinture au sol ou déplacement des murs constituant 'garages') serait parfait !
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 25 janv. 2009 : 18:02:10
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bien souvent le language habituel est différent : on parle de box pour des garages individuels ou des emplacements de parking fermés dans un garage ou parking de copropriété 
il est vrai qu'à Nantes on dit "conservez" pour "ne quittez pas"
y aurait-il une différence suivant les régions??
ou alors il faut que je prenne de l'aspirine (où de l'advil suivant les canadiens uinautes) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 janv. 2009 : 18:26:13
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| C'est pourquoi en pareil cas, qui plus est s'agissant de travaux, un descriptif aussi précis que possible est préférable à ces appellations incontrolées type "box" qui, phonétiquement, fait penser plus à "pugilat" qu'à "garage" .... |
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cardinalis
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 17:05:59
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Colette, si vous avez une réponse à la question posée votre avis serait interessant.
Si c'est pour critiquer pour critiquer sans rien apporter restez couchée ...
Mais puisque vous avez tout compris, merci de nous préciser ce qu'il faut comprendre ici de :
"Cette copropriété est indépendante, située à l'extérieur, elle comporte seulement une quarantaine de box privatifs mitoyens groupés en 4 alignements séparés."
Des box sont des emplacements généralement tracés au sol délimitant une surface, des garages sont des volumes clos et couverts, du moins dans la définition courante de box et garage.
De plus, s'il s'agit d'une copropriété indépendante (sic), elle doit avoir son syndic, son CS, serait elle une copropriété de "garages" ou de "box".
D'autre part, s'il s'agit bien de garages, c'est qu'il y a donc une construction en dur (murs extérieurs et séparatifs ainsi que toiture) ce qui constiturait un ou des "batiments communs à usage de garages privatifs" ce qui peut changer la donne aux questions posées.
Des précisions sur ces box qui seraient peut être des garages, ce qui n'est pas la même chose, et sur les travaux à entreprendre pour élargir leur "entrée" (coup de peinture au sol ou déplacement des murs constituant 'garages') serait parfait !
Je suis désolé de vous avoir semblé imprécis dans la description du sujet.
"Box "(boite) et "garage individuel" me paraissaient avoir la même signification, "emplacement" étant plutôt réservé à une zone délimitée au sol par un tracé de peinture.
Pour résumer : Il s'agit d'une copropriété de garages seulement, elle possède son CS. (pas d'immeubles attenants).
C'est une contruction en dur, avec murs extérieurs, murs séparatifs (chacun déterminant un garage) ainsi que toiture commune.
Je pense que l'ensemble correspond à "des bâtiments communs à usage de garages privatifs" .
Chaque garage se présente sous la forme d'un volume individuel, couvert et clos, suffisant pour abriter une voiture de type citadine actuelle.
Chaque garage possède sa porte et son encadrement.
Si la porte est privative, le dormant privatif, l'encadrement commun :
Ceci signifie-t-il que pour élargir les entrées, il est nécessaire d'avoir l'accord individuel de tous les copropriétaires ?
Dans chaque encadrement individuel il est techniquement possible d'agrandir de quelques centimètres et de poser une porte plus large.
Porte conforme au règlement de copropriété (aspect, couleur imposée).
Ceci a été voté à la dernière AG puis confirmé par un entrepreneur en maçonnerie demandé par le syndic.
Ce ne serait donc pas suffisant pour envisager une modification?
Merci pour votre patience, les complexités administratives sont parfois déconcertantes !
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Edité par - cardinalis le 27 janv. 2009 17:34:18 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 17:31:29
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Il semble que l'AG vous a autorisé à empiéter de qqs centimètres sur le mur partie commune pour poser à vos frais une porte un peu plus grande, ceci sous la surveillance du syndic.
Tout a été fait dans les règles; je ne vois pas ce que vous avez à craindre. |
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cardinalis
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 17:43:44
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C'est ce qui m'a semblé logique, puis quelques copropriétaires opposés au vote ont dit qu'ils tenteraient de prouver la responsabilité de ceux ayant fait les travaux d'élargissement, pour n'importe quel problème pouvant apparaître sur les bâtiments de la copropriété ou dans leurs garages individuels. (fissures ...)
Si certains le font, quels seraient mes appuis juridiques ; L'assurance souscrite par la copropriété, celle de l'entrepreneur ayant effectué la modification ?
Je cherche à comprendre quel est le cadre administratif et juridique de ce type de travaux, avant de prendre la décision d'élargir l'encadrement. |
Edité par - cardinalis le 27 janv. 2009 17:56:11 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 23:29:51
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Voila qui est maintenant très clair !!!!
Il n'y a rien là que de très classique : l'intégralité du bâti est "partie commune", y compris les murs séparatifs internes (voir RDC qui dirait autre chose), ce qui est "garage privatif" étant comme toujours en copropriété "le volume d'air compris entre des parties communes" (le privatif c'est un "trou de vide", ...en somme du vent ... )
Il s'agit donc ici de travaux destinés à élargir l'encadrement afin de faciliter les entrées et sorties (largeur des portes)
Ce sont donc des travaux de "transformation" qui relèvent d'une décision prise à la double majorité art.26.
Il va y avoir "ouvrage" : d'où la nécessité d'une DO.
Se pose aussi la question des portes, qui sont privatives. Qu'a t-il été décidé sur ce point ?
Si la répartition des travaux est aux tantièmes (sans doute tous identiques ici), pour les portes ce doit être à l'unité puisque privatives. Sur le fond, cela ne doit rien changer : chacun la même part !
Si un devix de l'entreprise X a été approuvé en AG, vous ne pouvez travailler qu'avec l'entreprise X, pas une autre. A moins que l'AG l'ait autorisé dans la limite du budget voté !
Les opposants au projet ne peuvent :
- "faire des ennuis" à ceux qui élargiront la porte de leur box,..."
- "ont dit qu'ils tenteraient de prouver la responsabilité de ceux ayant fait les travaux d'élargissement, pour n'importe quel problème pouvant apparaître sur les bâtiments de la copropriété ou dans leurs garages individuels. (fissures ...)
Tout ceci montre de leur part une méconnaissance de ce qu'est un syndicat et de ses règles de fonctionnement !!!.
S'ils sont opposés aux travaux ils peuvent éventuellement les contester devant le TGI en assignant le syndicat.
Car s'agissant de travaux communs décidés par le syndicat un copropriétaires pris individuellement ne peut en être tenu pour responsable..
Et puis pour contester devant le TGI il faut mettre en avant un vice de forme ou un abus de droit ..., pas un désaccord sur les travaux ... que les opposants devront payer, comme chaque fois que des travaux communs sont décidés par le syndicat.
Retour :
En relisant bien votre question, je me demande s'il ne s'agit pas ici d'autre chose !
Je crois comprendre qu'en fait certains copropriétaires ont demandé à élargir leur porte, alors par des travaux sur le gros œuvre commun.
Une autorisation nominative leur aurait été donné par l'AG.
Il ne s'agirait donc pas de "travaux communs" décidés par le syndicat, mais d'une "autorisation de travaux privatifs sur parties communes " donnée à certains.
Il s'agirait donc ici d'un "traitement collectif de travaux privatifs", dont se charge le syndic à titre personnel (et non es-qualité 'syndic') pour le compte personnel des copropriétaires demandeurs, ce qui change l'exposé que je fais plus haut ...
(Finalement, tout n'est pas si clair que cela ! ) |
Edité par - gédehem le 27 janv. 2009 23:36:55 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 janv. 2009 : 00:01:27
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la première partie de la réponse de gedehem me rappelle mon message du 23.01.2009 -15:32:53 qu'après la mise au point,justifée,de manech j'ai "traité" de grosse con........ voir ci-dessous
Citation :
Posté - 24 janv. 2009 : 07:12:13
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Citation :
--------------------------------------------------------------------------------posté initialement par manech-23.01.09
Je ne suis pas du tout d'accord avec Félix
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et vous avez entièrement raison; merci d'avoir rectifié cette "grosse" con.......
donc affaire qui,à distance,n'est pas toujours claire
Pour éviter que certains copropriétaires opposants au projet vous cherche des "noises" dans le futur suite à des dégats,éventuels, apparus après travaux, il n'y a qu'un constat de l'état des lieux qui peut vous donner une certaine tranquillité |
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