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l'exploitez en meublé SANS le porter au bilan, en effet, vous ne pouvez ni déduire la TF ni les charges de copropriétés non locatives, ni quelques autres choses.
C'est le pire des cas

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Il s'agirait d'éviter de repartir sur de la plus value avec réintégration des amortissements en cas de revente.

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A part me priver de la déduction des amortissements quel inconvénient y voyez vous ?

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Le comptable que j'ai consulté me parlait d'inscription à la valeur d'achat et non pas à la valeur actuelle.Qui définit la valeur d'inscription ?

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je suis découragée par les cotisations sociales.

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Pourquoi "abus de droit" puisque le fisc admet maintenant la location à soi même en bic et bnc?

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Malheureusement, dans un arrêt récent, (CE 11 04 2008, n°287 808, Roche), le Conseil d’Etat a confirmé que seuls peuvent être déductibles les « loyers » effectivement versé, ce qui est à n’en pas douter, un non sens juridique.

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Initialement posté par ribouldingue

J'ai été voir votre lien, mais je ne comprendds pas votre conclusion du 'il est désormais possible de ...

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Malheureusement, dans un arrêt récent, (CE 11 04 2008, n°287 808, Roche), le Conseil d’Etat a confirmé que seuls peuvent être déductibles les « loyers » effectivement versé, ce qui est à n’en pas douter, un non sens juridique.

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Si vous n'avez pas de structure identifiée, vos comptes bancaires servent indistinctement a votre activité personelle et professionelle, et en ce sens, je ne vois pas comment vous pourrez produire les docuements comptables justificatifs exigés.

C'est en ce sens que j'indiquais plus haut que si votre exploitation est cantonnée (en snc, sarl, etc...) c'est facile, mais pas en expooitation en nom propre.

Je comprends aussi que ce soit un non sens fiscal, puisque les biens concernant l'exploitation par exemple sont bel et bien identifiés, en étant 'portés au bilan', ceux-la sont identifiés comme distincts du patrimoine personnel 'personnel'. Mais les comptes en banque sont communs.

Quel moyen avez-vous trouvé pour tourner ce problème?

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Si je ne me trompe, la plus value est exemptée en exploitation LMP si le chiffre d'affaire reste en dessous d'un certain seuil. Vous dépassez donc le seuil?

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je suis découragée par les cotisations sociales.
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Ah, pourtant vous êtes une batante?

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Initialement posté par ribouldingue

Dernière question, puisque vous exploitez au titre du LMnP, vous êtes toujours soumise au régime des plus-values des particuleirs, vous n'avez donc aucunement à craindre le calcul de plus-value professionelle au cas ou vous dépassez les seuils, pourquoi donc faire un montage compliqué?

En d'autres termes, à mon sens la plus-value n'est pas un problème, quel est donc leproblème que vous voulez résoudre?

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Initialement posté par ribouldingue

Je suis d'accord avec cela, j'ai personellement plusieurs comptes bancaires, mais cela ne peut aucunement servir de compte séparé pour mes activités porfessionelles.

Par exemple, dès que vous avez un petit découvert sur ce compte, les frais et agios qui y sont relatifs sont considérés comme des frais non professionnels comptablement, à moins qu'on ait créé une structure.

Le fait que vous ayez 'cantonné' votre activité sur ce compte ne suffit pas pour vous permettre de comptabiliser ces frais, à ce que j'ai compris, frais qui sont considérés par le fisc comme de la gestion personelle.

J'en conclus donc (mais ais-je tord) que ce genre de compte reste donc personnel.

D'autre part, je n'ai jamais pu regrouper mes mensualités d'emprunt sur un seul compte qui serait le compte d'exploitation professionel, et pire, chacun de mes comptes est en fait justifié par l'existence d'un remboursement d'emprunt, que la banque émetrice n'a aucune envie de voir aller sur un compte concurrent.

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Mais, à long terme, l’inscription d’un immeuble à l’actif d’une entreprise individuelle a des effets pervers en cas de cessation d’activité. En effet, dans cette hypothèse, l’immeuble est transféré du patrimoine professionnel vers le patrimoine privé. Ce transfert donne lieu à l’imposition d’une plus-value, égale à la différence entre la valeur vénale de l’immeuble et sa valeur comptable (le plus souvent réduite du fait des amortissements pratiqués). Il conviendra d’expliquer cette plaisanterie fiscale à l’entrepreneur qui ayant créé son entreprise dans l’insouciance de ses jeunes années, ayant développé son activité toute sa vie, décide un beau jour de goûter aux joies de la retraite en cessant tout simplement son activité. Il devra alors acquitter cette année là un impôt sur le revenu démentiel, du fait des plus values dégagées par le transfert virtuel du patrimoine professionnel vers son patrimoine privé des immeubles inscrits à l’actif de son entreprise (alors même qu’il n’aura pas empoché un centime à raison de cette opération !).

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L’inscription de l’immeuble à l’actif
Si l’immeuble est inscrit à l’actif, l’entrepreneur pourra déduire la totalité des charges, y compris les droits de mutation acquittés lors de l’achat, les taxes foncières ainsi qu’un amortissement annuel (sur la valeur du bien hors terrain), dont le taux dépend de la nature du bien (de 3% à 5% selon qu’il s’agit de bureaux ou de bâtiments industriels). Il pourra également amortir les dépenses de gros travaux ou d’agrandissement.
L’inscription à l’actif permet donc de diminuer le bénéfice imposable.
La cession du bien ou son transfert dans le patrimoine privé entraîne l’imposition au régime des plus-values professionnelles.
La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente (ou la valeur vénale en cas de transfert) et la valeur nette comptable (valeur d’origine déduction faite des amortissements pratiqués). La part de la plus-value provenant des amortissements pratiqués est ajoutée au bénéfice imposable, avec une possibilité de répartition sur trois exercices. Le surplus de la plus-value est taxé au taux forfaitaire de 28,1% (prélèvements sociaux compris).
En théorie, l’impôt est donc plus élevé que dans les ventes de biens privés. Mais cet inconvénient doit être relativisé. Pour plusieurs raisons.
• Un immeuble professionnel ne prend pas forcément de la valeur au fil des années et la plus-value peut être relativement minime au regard des avantages fiscaux en matière de déduction de charges. En cas de moins-value, celle-ci peut venir réduire le résultat professionnel alors que la moins-value privée est fiscalement “perdue”.
• La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value ne fait que compenser les économies d’impôt engendrées auparavant par ces mêmes amortissements.

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Quand un local, conservé dans le patrimoine privé, est utilisé pour les besoins de l’activité professionnelle, le propriétaire peut aussi déduire de son bénéfice imposable un loyer fictif correspondant à l’utilisation de ce bien (Arrêt du Conseil d’Etat du 8/7/98). Ce loyer déductible est imposable entre ses mains dans la catégorie des revenus fonciers. Et dans ce cas, les charges liées à la propriété de ce bien (taxe foncière, réparations, etc.) viennent en déduction de ce revenu foncier et non pas du BIC imposable.

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Initialement posté par fanette44
J'en déduis que le seul intéret de passer en LMP pourrait concerner l'ISF mais à la lecture de plusieurs sites il parait très difficile même lorsque l'on répond aux conditions de pouvoir bénéficier de l'exonération des biens inscrits à l'actif.

Le non assujetissement aux cotisations sociales compense largement la cotisation d'ISF afférente aux biens concernés.

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Question cotisations sociales, je vous prends un exemple :
- immeuble de 1000000€, recettes annuelles de 80000€ (au hasard)
- charges déductibles d'environ 71% des loyers (hypothèse équivalent ancien abattement micro, amortissements évidemment compris)- en LMP, cotisations sociales => 10486.4€ selon le site RSI (45.2% de 23200€)
- en LMNP, CSG de 12,1% => 9680€

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Si vous passez juste du micro BIC au réel, sans racheter vos biens via une structure juridique (style SARL de famille), vous ne pourrez déduire de vos recettes aucun amortissement de vos biens puisque le fisc va considérer que vous l'avez déjà fait au micro (a minima en bonne partie d'après ce que vous dîtes). Par conséquent, vous allez être plus fortement imposée sur vos revenus BIC (à calculer selon votre tranche d'imposition et reliquat s'il existe à amortir).

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Initialement posté par fanette44
L'amortissement étant calculé à partir du prix d'achat hors travaux, cela ne représenterait pas grand chose car j'ai acheté à petit prix des immeubles vétustes avec beaucoup de travaux.

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Initialement posté par fanette44
En ce qui concerne l'ISF, il semble que l'exonération ne soit pas systématiquement acquise aux LMP. Il faut prouver que l'activité est exercée à titre "constant", ce qui n'est pas le cas pour l'activité de loueur de meublés qui nous laisse beaucoup de temps libre

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A partir du moment où vous vendez vos biens à une structure juridique que vous créez, pourquoi lui vendre au prix que vous les avez achetés, d'autant plus que vous n'êtes pas imposable sur les plus values ?!
A la limite, le fisc pourrait vous le reprocher puisqu'il impose (taxe professionnelle) sur la valeur d'achat des biens, sans compter peut-être certains aspects patrimoniaux (succession).
Et ce serait incohérent avec la valeur réévaluée des biens que vous devez déclarer (ISF ...).

D'ailleurs, même en cours d'exploitation, on peut réévaluer le bien, ce qui modifie les amortissements, avec comme base d'amortissement la nouvelle valeur comptable (source ouvrage F.Lefebvre sur les amortissements).

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Ce n'est pas ce que j'ai compris et c'est la première fois que j'entends ceci, pouvez-vous nous indiquer vos sources ?
Lire par exemple : ISF : l'exonération des biens professionnels
Du temps libre, vous plaisantez ? je suis bien plus affairé, voire utile que lorsque j'étais salarié

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L'amortissement étant calculé à partir du prix d'achat hors travaux, cela ne représenterait pas grand chose car j'ai acheté à petit prix des immeubles vétustes avec beaucoup de travaux.
Les travaux ont été déduits sur les revenus fonciers.

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Initialement posté par ribouldingue

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L'amortissement étant calculé à partir du prix d'achat hors travaux, cela ne représenterait pas grand chose car j'ai acheté à petit prix des immeubles vétustes avec beaucoup de travaux.
Les travaux ont été déduits sur les revenus fonciers.

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Je refais la meme remarque que Sgnu et que la remarque deja faite plus haut:

L'amortissement devrait se faire sur la valeur réelle du bien, pas sur le prix d'achat. Ca ne résoudrait certainement pas tous vos soucis, mais amènerait le niveau des dotations a une valeur plus intéressante.
Il y a à travailler la-dessus aussi.

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D'ailleurs, même en cours d'exploitation, on peut réévaluer le bien, ce qui modifie les amortissements, avec comme base d'amortissement la nouvelle valeur comptable (source ouvrage F.Lefebvre sur les amortissements).

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Hoodoo sur ce fil en réponse à la question 4 http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=19175

Hoodoo sur ce fil-ci également http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=38847&whichpage=1

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Citation :

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En LMnP.... je ne sais pas.... J'aurais tendance a dire que le bien étant considéré comme taxable au titre de la plus-value des particuliers, c'est encore un cas de figure à la MMLN (si vous m'autorisez l'expression) et que donc l'imosition de la plus-value est remise au jour de la vente.

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