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Mateo32
Contributeur débutant
10 réponses |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
 Posté - 03 févr. 2009 : 10:22:06
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Citation :
Initialement posté par Mateo32
De mon côté, je pense faire un achat sous clause résolutoire d'accord de l'AG pour le rachat des combles : en gros, si refus de l'AG, alors annulation de la vente.
Vous ne fixez pas un plafond de prix pour ce rachat? Cela me parait incomplet comme condition.
Citation :
Le seul doute qu'il subsiste concerne l'accès aux combles existant: la trémie est située sur mon palier, qui fait parti des parties communes.
Puis-je facilement boucher cette trémie et en créer une nouvelle à partir de mon appartement? Une simple autorisation de la copro suffit-elle dans ce cas?
Je ne vois pas d'obstacle, mais il est logique d'organiser cet accord au même moment que l'accord à la vente des combles.
Citation :
Deuxième option, puis-je envisager d'acheter à la copro mon palier, afin de l'annexer à mon lot actuel après construction d'un simple mur et décalage de ma porte d'entrée, et ainsi rendre la trémie existante privative? pour info je suis seul sur ce palier au dernier étage.
Je ne vois pas d'obstacle, mais là aussi il est logique d'organiser cet accord au même moment que l'accord à la vente des combles.
Citation :
Enfin, comment savoir à quel usage peut bien servir cet accès communs aux combles? Seul le RC peut me renseigner?
Il me semble impératif de prendre connaissance du RC. Les combles ne servent probablement à rien, mais avez vous déjà visité ces combles?
Citation :
Ce qui ne m'aide pas, c'est que la copro est petite avec syndic bénévole et surtout le plus ancien occupant n'a pas plus de 5 ans de présence dans l'immeuble - et donc personne n'a assisté à la dernière réféction de toiture et n'a d'idée sur l'utilité de cet accès aux combles. Une réfection/entretien de la toiture ne se fait-elle/il pas directement sur le toit?
Normalement l'acces à l'extérieur suffit.
Cordialement |
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Mateo32
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 03 févr. 2009 : 14:28:17
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Bonjour et merci pour cette réponse.
La clause résolutoire sera plus détaillée que ce que j'ai noté. Un prix plafond sera notamment fixé, il a déjà été discuté avec l'AG qui a donné un accord de principe sur un prix qui me convient.
J'ai effectivement déjà visité les combles. Selon moi elles ne servent rien, si ce n'est qu'elles sont un accès direct à la charpente et aussi à la toiture par 2 velux.
Je récupère une copie du règlement de copropiété demain. D'après le syndic bénévole (qui est aussi le vendeur!), ce réglement a été fait lors de la "découpe" de l'immeuble qui appartenait à la base à une seule famille. D'après lui, ce règlement a été baclé et n'a jamais été mis à jour. Il est possible que les combles n'y soient même pas indiquées.
Dans l'hypothèse que je récupère l'ensemble les combles, je condamne l'accès commun à la charpente et au toit par l'intérieur, puisque ce sera devenu une partie privative.
Le syndic peut-il prendre ce risque ou dois-je m'attendre à des complications d'ordre juridiques?
N'existe t-il pas des règles pour l'accès au toit par les pompiers par exemple? Qui peut me renseigner à ce sujet? préfecture / service d'urbanisme mairie?
Aussi, d'un point de vue plus pragmatique, je pense qu'un accès au toit (4 étages) pour réfection ou entretien n'aura pas le même coût pour la copro si cela se fait par l'intérieur ou par la mise en place d'échafaudages!
Je sais que je pinaille un peu, je me fais même l'avocat du diable pour le coup, mais c'est qu'en fait tout cela conditionne totalement l'achat de l'appartement. Si j'en arrive à la conclusion "pas de combles aménageables", dans ce cas pas d'achat
Encore une fois merci pour vos commentaires. Toute suggestion est la bienvenue!
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 03 févr. 2009 : 15:36:29
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S'il y a un palier qui permet l'accès aux combles, c'est que cet accès a été jugé nécesssaire pour l'accès au toit, l'entretien de la charpente, que sais-je? Il me paraît plutôt imprudent de vous affirmer que cet accès, que les combles ne servent à rien.
Et ce n'est pas pinailler que de dire Citation :
je pense qu'un accès au toit (4 étages) pour réfection ou entretien n'aura pas le même coût pour la copro si cela se fait par l'intérieur ou par la mise en place d'échafaudages!
Si vous voulez proposer à la copropriété de boucher cet accès commun à une partie commune, je vous conseille vivement de proposer vous même une clause garantissant les droits des copropriétaires sur l'accès à leur partie commune(car la toiture est et restera une partie commune.), pour entretien.
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Mateo32
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 03 févr. 2009 : 16:27:48
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Effectivement c'est toute la complexité de la question...
A quoi sert cette trappe en partie commune? J'ai bien l'impression que personne ne peut me renseigner avec certitude au sein du syndic ou des copropiétaires au nombre impressionnant de 5... étant qui plus est tous arrivés dans les 5-10 dernières années, donc n'ayant jamais connu de réfection de charpente ou toiture.
Sinon je suis ok avec vos commentaires:
Donc pour résumer:
si L'AG vote la vente de la partie commune, elle renonce à l'accès intérieur à la toiture/charpente
Il est donc préférable d'ajouter une clause afin de se "couvrir" indiquant que le droit d'accès des copropiétaires à l'ensemble des parties communes est maintenu.
Pensez-vous que je dois préciser "l'accès à la toiture et à la charpente peut se faire par l'extérieur" ou plutôt m'orienter vers un droit de passage chez moi?
Pour l'accès réglementé pour les pompiers, exsite-til vraiment une référence juridique claire à ce sujet?
Une nouvelle question aussi d'ordre plus pratique:
Si j'aménage ces combles, je vais isoler la toiture et fixer à la charpente existante un plafond etc etc. Si un jour la charpente doit être refaite, étant donné que c'est une partie commune, c'est à la charge de la copro. Mais qui prend en charge la réfection de mon aménagement?
Encore merci pour votre aide |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 03 févr. 2009 : 17:43:41
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Pour moi, vous devriez plutôt vous orienter vers la reconnaissance qu'en cas de travaux, la copropriété garde un droit de passage par ce qui est devenu "chez vous". Je dirais que c'est la moindre des choses en copropriété. Vous ne pouvez refuser l'accès à un équipement commun ou à une partie commune.Citation :
Si j'aménage ces combles, je vais isoler la toiture et fixer à la charpente existante un plafond etc etc. Si un jour la charpente doit être refaite, étant donné que c'est une partie commune, c'est à la charge de la copro. Mais qui prend en charge la réfection de mon aménagement?
Encore une bonne question: pour isoler vous allez faire une demande d'autorisation de travaux affectant une partie commune (la toiture). En ce cas, la réfection des aménagements privatifs devrait bien sûr être à votre charge.
Vous allez sûrement poser une question sur un éventuel Vélux, qui demandera une déclaration de travaux à la mairie, et une autorisation de travaux par les copropriétaires.
(Si vous voulez que l'accès à la toiture et à la charpente se fasse par l'extérieur, essayez d'imaginer l'artisan se faufilant à travers un Velux ayant éventuellement remplacé une éventuelle lucarne.)
Je n'essaie pas de vous décourager; seulement de vous mettre en garde, et de vous inviter à préciser vous même toutes les clauses qui garantissent les droits des autres copropriétaires.
Pour acheter les combles, il faudra qu'ils deviennent un lot par retrait sur les parties communes (même si les combles ne sont pas mentionnés dans le RDC). A ce lot seront attachés des tantièmes de propriété donc des tantièmes de charges. En proposant d'acheter les combles vous devrez aussi discuter le nombre de tantièmes attachés à ce nouveau lot.
Les copropriétaires actuels sont de bonne volonté, mais semblent ignorer leurs droits. Vous semblez disposé à ne pas profiter de leur ignorance; tant mieux: vous ferez une bonne affaire et garderez de bons rapports avec vos nouveaux voisins. |
Edité par - manech le 03 févr. 2009 18:37:20 |
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Mateo32
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 10:56:49
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Re,
Afin de simplifier le problème et satisfaire tout le monde tout en respectant la législation, voici une idée soumise par un professionnel du BTP:
Etant donné que l'accès au comble existant est dans un coin, au dessus du palier, nous soumettrons à l'AG:
-Construction d'un mur dans les combles, à l'aplomb de notre mur au 4ème, afin de délimiter la partie commune que nous rachetons (environ 45 m²), de celle qui restera en partie commune, au dessus du palier (environ 4m²).
- Construction d'une nouvelle trémie dans notre partie privative afin d'accéder à nos combles nouvellement privatisées
- Construction dans les combles restant en partie commune d'un nouveau velux pour permettre l'accès au toit (puisque les 2 velux existant seraient inclus dans notre lot)
Bon c'est simplifier et je passe sur les déclarations de travaux nécessaires.
Dans ce cas, nous conservons l'accès commum à la toiture. La question de l'accès direct au toit pour les pompiers ou d'éventuels professionnels du BTP ne se pose plus.
Seule la charpente inclus dans notre nouveau lot ne sera plus accessible de l'intérieur, mais c'est évidemment le cas dans tous les aménagements de combles en copropriété donc ce ne devrait pas poser de problème. Aussi, je renonce à l'achat du palier et quelques mètres carrés de combles, mais bon faut pas être trop gourmand me semble t-il.
Pourriez-vous me donner vos avis sur ce plan? J'oublie peut-être de considérer un élément essentiel! Je n'ai pas envie dans le futur qu'un jugement m'oblige à remettre les combles en l'état initial!
Pour revenir sur qui prend en charge les travaux si la charpente (partie commune) est restaurée, ce qui nécessite de défaire tout ce que j'aurai bâti sur la charpente, isolation/plafond... (partie privative), je ne comprends pas bien pourquoi ce serait à ma charge.
En prenant un autre exemple concret: refection d'une dalle de béton fragilisée par le temps avec nécessité de détruire le revètement sur cette dalle, parquet par exemple.
Si je comprends bien la copro paie dans ce cas les travaux sur la dalle (gros oeuvre), mais qui paie le nouveau parquet?
Je précise que jusqu'à maintenant j'ai toujours été locataire, d'où ces questions de novice probablement un peu naïve...
Merci! |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 18:00:21
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On vous a donné un bon conseil.
Il y a aussi le problème des charges...
En ce qui concerne vos aménagements éventuels, je souligne l'essentiel;
Je cite l'ARC Citation :
La plupart des règlements de copropriété prévoient que les copropriétaires qui aggravent par leur fait des charges communes doivent en supporter les conséquences. Dès lors, si des " aménagements privatifs " qui ne sont pas d'origine doivent être déposés et reposés, il a été jugé que l'assemblée générale pouvait valablement décider d'en imputer les charges aux copropriétaires concernés
Cela dit lors de votre demande à l'AG vous pouvez tenter de faire voter une clause selon laquelle les frais de pose et dépose de vos aménagements privatifs seront à la charge de la copropriété...
PS veillez à ce que votre isolation soit faite dans les règles de l'art, afin que nul ne vous reproche (et vous fasse payer) des désordres éventuels dans la toiture (ex: ventilation insuffisante) |
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