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 Sujet  |
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legobi
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 03 févr. 2009 : 12:17:00
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Bonjour,
Je suis depuis peu propriétaire dans une co-propriété.
Le président du conseil syndical nous a pris en grippe dés notre arrivée (il cherche a nous faire payer l'étanchéité de la terrasse dont nous avons la jouissance et qui constitue le toit de l'appartement situé en dessous du notre. A savoir que ces fuites datent de bien avant notre achat, que le propriétaire de l'appartement du dessous veut faire un procès a la co-propriété et vu le cout des travaux, la copropriété ne veut pas payer).
Déjà deux réunions du conseil syndical ont eu pour sujet entre autre, ce problème d'étanchéité et d'après ce que j'ai entendu dire (mais je ne veux pas me fier aux bruits de couloir) ils ont choisi la solution d'un expert judiciaire pour régler ce problème.
Je viens de demander au syndic les compte-rendus de ces deux réunions a titre informatif, pour savoir à juste titre ce qui a été réellement demandé et quelles sont les actions qui vont être engagées.
Un membre du conseil (avec qui nous avons de bons rapports) et l'assistante de la personne du syndic qui s'occupe de notre co-propriété ont demandé au président "l'autorisation" de me faire parvenir ces documents. Le président a bien entendu répondu "non", sans autre explication.
Pourriez-vous me dire dans quelle mesure il a le droit de me refuser l'accès a ces documents ?
Existe-t-il un article indiquant qu'ils sont obligés de fournir les documents indiqués (compte-rendu de réunion du conseil syndical) s'ils sont demandés par un co-propriétaire ?
L'article 33 du décret du 17 mars 1967 indique: "le syndic détient les archives du syndicat notamment les procès verbaux des Assemblée Générales, ainsi que les documents comptables du syndicat, les documents d’entretien et diagnostics techniques. Il peut délivrer copies ou extrait certifié conforme.".
Ça me parait aberrant que le syndic n'ait pas ces compte-rendus (d'après ce qu'ils me disent) et qu'il demande au président du CS l'autorisation de nous les fournir.
Suis-je dans mon droit d'exiger de voir ces documents ou pas ?
Merci d'avance pour vos réponses.<
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 févr. 2009 : 13:40:33
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le CS détermine son mode de fonctionnement .
il n'a aucune obligation à adresser au syndic un compte rendu.
la seule obligation du CS est de faire un compte rendu de son activité en AG...cela peut être fait en oral |
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legobi
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 03 févr. 2009 : 14:06:24
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Peut-il refuser de communiquer ce qui a été décidé/discuté lors des réunions aux copropriétaires ?
Il est censé défendre nos intérêts et donc être transparent, non ? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 févr. 2009 : 14:35:16
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Le CS détermine son mode de fonctionnement, même si dans la réalité il a raison,je serais plus nuancé que nefer.
En effet, en fonction de l'article 22D 1967 il doit y avoir des règles de fonctionnement du conseil syndical,soit fixées par le RDC soit décidées lors d' une AG.
Malheureusement de nombreux CS n'appliquent pas cet article;dans votre copropriété, à vous de notifier une résolution au syndic demandant sa "mise" en place.Vous trouverez dans ce forum un exemple de ce R.F.C.S avec des UI pour et d'autres contre.
Il n'y a effectivement rien d'imposé sur ces CR de réunion;rien non plus n'impose de réunion aux memebres du CS si ce n'est une recommandation dans la < 13ème recommandation relative au conseil syndical > de lma Commission relative à la copropriété à savoir (extrait):
3°sur le fonctionnement du conseil syndical et les pouvoirs propres du président:
Rappel étant fait que:
-les textes ne prévoient que la disposition selon laquelle "le conseil syndical élit son président parmi ses membres" , les autres règles de fonctionnement étant laissées au domaine consensuel;
....................
En conséquence,la Commission recommande:
Au conseil syndical:
-de désigner son président,dès sa prelière réunion
-d'assurer la permanence de l'information donnée aux copropriétaires sur l'activité du CS au moyen de la mise à disposition d'un tableau d'affichage et,éventuellement, de la diffusion d'une "lettre du CS"
Citation :
Peut-il refuser de communiquer ce qui a été décidé/discuté lors des réunions aux copropriétaires
Le CS ne décide rien (!) il propose
"Nous" avons une réunion interne des membres,sur place + une réunion avec le syndic en ses bureaux,par trimestre;pour ces deux réunions il y a un seul CR fait par le CS qui est distribué à tous les copropriétaires y compris les bailleurs non défaillants chroniques aux AG + 1 ex. au syndic(mais notre copro ne comporte que 30lots principaux) |
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legobi
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 03 févr. 2009 : 15:13:05
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Il n'a donc aucune obligation de communiquer publiquement ce qui a été proposé (merci de préciser Félix  ) lors des réunions ... juste des recommandations ...
Je vais faire le lourd, mais la situation est pesante, je pose la question a l'envers: A-t-il le droit de faire de la rétention d'informations ? Si je lui fais une demande par courrier (AR ou pas) a-t-il le droit de ne pas répondre à ma demande ?
Merci encore pour vos réponses |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 févr. 2009 : 16:44:24
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ce qui suit n'est que mon avis;
a t-il le droit de ne pas répondre : OUI!
devrait il répondre : en principe OUI mais c'est le CS qui doit le faire encore faut il savoir si la question est de SA compétence ,le CS propose (doit proposer) au syndic à l'AG
ex.lors de nos réunions nous faisons le point sur les "retardataires" pour le paiement des appels de fonds;dans nos C.R il est fait mention des sommes impayées,de quel appel de fonds il s'agit,si c'est un copro occupant ou bailleur, mais jamais de nom.
Dans notre RFCS outre le fait que les CR seront faitt et distribués il est précisé:
Enfin, le CS peut rendre compte aux copropriétaires,ponctuellemnt, et à tout moment de ses activités
mais là, en cas d"une question "directe"sur les impayés la réponse ne serait pas différente de celle précitée
Théoriquement, pas de confidentielité mais.....à manier avec des pincettes |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 févr. 2009 : 16:59:37
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pour revenir à votre "problème "initial" - l'étanchéité d'une dalle,il convient de vérifier ce qui est indiqué dans le RDC,déjà la dalle doir être partie commune au bâtiment et,normalement,il doit en être de même pour l'étanchéité.
Toutes les actions à engager doivent avoir l'accord de l'AG,donc le CS ne peut que proposer mais c'est aux copropriétaires de décider.
Si le copropriétaire "lésé" fait une action se sera obligatoirement contre le syndicat (à vérifier : dès la 1ère fuite il y a du y avoir une déclaration DDE à son assurance et à celle de la copropriété) |
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legobi
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 03 févr. 2009 : 18:17:16
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Merci d'avoir éclairé ma lanterne sur ce sujet.
Il ne me reste plus qu'a le contacter directement pour essayer dans un premier temps de régler cette situation houleuse qui n'apporte rien de bon et récupérer quelques infos au passage.
Quant au problème de terrasse, il y a effectivement eu plusieurs déclarations auprès de l'assurance du propriétaire de l'appartement du dessous. Par contre, je ne sais pas si ca a été fait auprès de l'assurance de la copropriété ...
Merci encore |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 févr. 2009 : 18:51:14
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une déclaration DDE c'est, d'abord ,un constat amiable DDE, analogue à un constat accident de voiture avec 2 parties -1 à gauche>>> lésé et 1 à droite>>> syndic; vous devriez pouvoir vérifier avec qui ce copropriétaire a complété ce constat.
L'assurance rembourse la réparation des dommages causés,jamais le remise en état de la cause des dégats. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 16:50:06
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Il me semble qu'ici il ne faudrait pas mélanger des questions de fonctionnement (ou dysfonctionnement) du CS et plus généralement du syndicat, avec des questions de personnes ...
Le préalable à tout, c'est qu'un CS n'est doté d'aucun pouvoir décisionnel pour les affaires du syndicat et qu'il ne peut donner que des "avis" tant au syndic qu'aux copropriétaires.
Félix a abordé ce point : l'organisation et le fonctionnement du CS est encadré par des règles écrites, soit prévues au RDC soit adoptées ou modifiées par une AG (D.art.22).
Il faut rappeler qu'un CS dépourvu de règles écrites (RFCS) ne peut ni être organisé, ni fonctionner, en particulier pour désigner son pdt, adopter tel avis, décider de telle action.
Ici il faut rappeler que "Pdt du CS" est une fonction interne au CS, et que, sauf cas particuliers prévus par les textes, hors du CS ce pdt est "conseiller syndical" !
Ceci étant rappelé, la communication du CS doit être prévue par le RFCS, étant entendu que le CS n'est pas une secte refermée sur elle même et que les "AVIS" qu'il donne au syndic sur les affaires du syndicat sont par nature publiques.
Le CS n'est pas un organe à part du syndicat, n'ayant pas de personnalité juridique : il est une émanation de l'AG pour exercer une mission.
Un CS qui cultive le secret doit être sanctionné : pas de désignation à nouveau du ou des membres qui font obstruction.
Les CR des réunions du CS doivent être enregistré et publié comme il est dit au RFCS.
Legobi : il ne faut pas entrer dans ces petites guéguerres de personnes : comme précisé, le copropriétaire en dessous victime d'un "dégat des eaux " doit systématiquement faire une déclaration dégat des eaux (DDE) ! 
En copropriété, le 3° volet est à envoyer au syndic qui doit faire suivre à l'assurance de l'immeuble.
Pour ce qui concerne 'votre' terrasse, le document de référence pour vous, pour le syndic comme pour le CS, c'est le RDC !
Vous dites bénéficier d'un "droit de jouissance" sur cette toiture-terrasse, sans aucun doute mentionnée "parties communes" dans le RDC.
Il faut vérifier ce qui serait prévu pour l'entretien, non seulement de surface (sans doute à votre charge) mais plus particulièrement pour l'étanchéité de ce qui est en partie "toiture de l'immeuble".
Très généralement la réfection et l'entretien de l'étanchéité est à charge du syndiact s'agissant de 'sa' toiture, fut-elle grevé d'un droit de jouissance à votre profit.
Voyez-donc le RDC et revenez nous voir ...
Pour ce qui concernele 'bruit de couloir' et la désignation d'un "expert judiciaire", c'est du domaine du fantasme lié au bruit de couloir, les couloirs, c'est bien connu, ayant la facheuse habitude d'amplifier les bruits de couloir ...
Un "expert judiciaire" est, comme son nom l'indique, désigné par un juge à l'occasion d'un litige. Ce qui suppose que ce litige soit particulièrement important, alors qu'ici personne ne semble avoir été saisi ou mis en cause.
D'autre part cette désignation intervient par assignation d'une personne identifiée comme responsable d'un préjudice !
Soit c'est le propriétaire d'en dessous qui vous assigne en désignation d'un expert, soit c'est le syndicat, mais dans ce cas il faudrait ettre en avant un préjudice pour le syndicat ou celui d'en dessous, réparation d'un préjudice non remboursé par les assurances par exemple !
Or ici il n'y a rien de tout cela, pas d'intervention d'assurances (copro en dessous, syndicat, le votre ...) ni quoi que ce soit d'un litige qui, pour le moment, n'est pas sorti du "fantasme des bruits de couloirs"...
Après avoir vérifié le RDC pour ce qui concerne l'entretien de cette toiture-terrasse, petit mot au syndic pour lui rappeler que cette terrasse est partie commune de l'immeble et que son entretien, dont son étanchéité qui lui est indivisible, sont à charge du syndicat.
En cas de Dégat des eaux en dessous, les copro concernés doivent établir une DDE, laquelle doit-etre communiquée à l'assureur de l'immeuble.
J'oubliais !  : le syndic ne peut assigner un copropriétaire ici pour voir désigner un "expert judiciaire" sans y avoir été autorisé par une AG (D.art.55 !). Une telle action nécessite le recours à un avcat ..et donc à un budget puisqu'il faudra avancer des fonds !
legobi : vos couloirs sont très bruyants ! |
Edité par - gédehem le 05 févr. 2009 15:14:41 |
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