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Paul K
Contributeur actif
25 réponses |
 Posté - 05 févr. 2009 : 19:22:45
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Le problème est assez compliqué. Merci d’avance à ceux qui se pencheront sur le sujet.
Je suis propriétaire d’un appartement qui est ma résidence principale dans un immeuble lyonnais qui ne compte que deux copropriétaires (le deuxième est un riche marchand de biens qui ne s’intéresse guère à la gestion de cette petite copropriété). Or, j’ai, depuis quelque mois, de sérieux problèmes avec le syndic professionnel censé administrer l’immeuble. Il s’agit d’une série de dysfonctionnements, d’erreurs, de lenteurs, qui, à force, commencent à m’exaspérer…
Je vivais auparavant à l’étranger et n’ai découvert cette gestion désastreuse qu’au moment de mon emménagement au mois d’août 2008.
Premier point : pour l’année 2007, la copropriété s’est acquittée de plus de 180 Euros de charges/mois pour le nettoyage des parties communes(deux étages sans ascenseur !). Or, nous découvrons, au moment de notre emménagement, qu’il n’y a strictement personne qui vient faire le ménage ni sortir les poubelles (qui d’ailleurs ont été volées !). Nous alertons le syndic qui s’offusque et annonce qu’il va cesser de payer la société d’entretien qui ose lui envoyer des factures (bien sûr il ne fera rien et continuera à régler les factures aux frais de la copropriété)…
Autre problème, le récent ravalement de façade qui a été fait en novembre 2007 montre des signes de faiblesses : les pics à pigeons fixés pour l’occasion dégringolent… Or, comme ils ont été installés, il y a moins d’un an, la copropriété pourrait bénéficier d’une intervention rapide qui remettrait les pics en place avant que les sympathiques volatiles ne prolifèrent.
En octobre 2008, voyant que rien ne bouge malgré des coups de fil répétés, j’écris une lettre recommandée qui presse le syndic (qui était maître d’ouvrage du ravalement de façade) d’organiser l’AGO (la dernière a eu lieu en juin 2007 !) En décembre 2008, l’AG a enfin lieu. J’y assiste avec mon épouse et nous représentons l’autre copropriétaire. Rien n’a été fait en ce qui concerne les pics à pigeons. Rien non plus en ce qui concerne la société d’entretien. Le syndic a continué à payer les factures… Seule nouveauté, l’administrateur de biens a changé, c’est désormais une jeune femme aux grands yeux de biche effrayée. Elle admet volontiers que son prédecesseur était vraiment un type étrange aux pratiques douteuses mais tout va changer désormais. Comme nous nous sentons franchement de très mauvaise humeur, nous refusons à l’unanimité de donner le quitus au Syndic pour sa gestion 2007. A la fin de l’AG, nous paraphons et signons le PV qui mentionne ce refus de quitus. Or, aujourd’hui, je viens de recevoir une lettre du syndic qui demande à mon épouse (qui était Présidente de séance) de signer et de parapher à nouveau le PV de la dernière AG… Surprise ! Dans cette nouvelle version du PV, nous donnons à l’unanimité le quitus au syndic!
Cette « erreur » est pour moi le signe évident de la malhonnêté de l’administrateur de biens qui cherche ainsi à se protéger d’éventuelles poursuites. J’aimerais savoir ce que je dois faire à présent. Je pense qu’il est souhaitable d’envoyer une lettre recommandée contestant ce nouveau PV. Qu’en pensez-vous ?
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 05 févr. 2009 : 20:04:15
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plusieurs questions :
1- avez vous récupéré le PV de l'AG de juin 2007 ou précédents maxi 3 ans ?
2- sur ce PV devrait-etre indiqué la durée de mandat du syndic ?
3- est ce que en décembre 2008, date de l'AG, le syndic était-il encore en exercice (?).
S'il n'était plus sous mandat, votre AG est nulle et non avenue. Vous devez demander au TGI de nomer un administrateur provisoire chargé d'organiser une nouvelle AG afin de désigner un nouveau syndic.
4- s'il était sous mandat, avez vous à l'oDJ de l'AG de décembre 2008, la désignation du syndic ?
Si NON, vraisemblablement vous n'avez plus de syndic, voir réponse précédente.
Vous n'avez pas à contester le nouveau PV !!! surtout pas ! 
Il existe un PV signé du pdte de séance, exigez le. S'il y a erreur c'est au syndic de porter la réclamation au tribunal !
S'il refuse de vous le donner en prétextant qu'il est perdu :
* prenez le second qu'il vous a envoyé,
* modifiez le (la présidente) à la main,
* paraphez dans la marge à la hauteur de la modification,
* paraphez toutes les pages
* notez le nombre de mots que vous avez rayé, le nombre de mots que vous avez ajouté,
* reportez ces chiffres en fin de PV (ex .nbre de mots rayés : 12, nbre de mots manuscrits rajoutés : 15),
* signez le,
* faites une photocopie,
* cette photocopie faites la "certifiée conforme à l'original" par mairie, poste de police, huissier...
* Envoyez l'original,
* gardez la copie.
Vous voilà débarasser du problême administratif.
C'est peut-être compliqué, mais vous préserverez l'avenir.
Si votre syndic est en toute légalité encore syndic, préparez vous à en changer à la prochaine AG ; vous avez raté l'occasion à la précédente AG puisque vous aviez le pouvoir du second. (etes vous égaux, ou l'un d'entre vous est majoritaire en tantièmes)
Enfin dernier conseil: pour 2 appartements, prenez le role de syndic bénévole, vous n'aurez pas trop de difficultés à gérer. Parlez en à votre second propriétaire, il ne verra pas d'inconvénients à payer moins cher...
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 févr. 2009 : 22:22:21
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"..A la fin de l’AG, nous paraphons et signons le PV qui mentionne ce refus de quitus.
Or, aujourd’hui, je viens de recevoir une lettre du syndic qui demande à mon épouse (qui était Présidente de séance) de signer et de parapher à nouveau le PV de la dernière AG…"
J'ose espérer que non seulement votre épouse n'en a rien fait, mais que vous (elle, en qualité de pdte de séance) avez préparé une bonne petite lettre bien cinglante pour lui demander de qui il se moque et si sa pratique frauduleuse relève de celles de sa profession ...(*).
Le seul et unique PV officiel est celui rédigé en séance et validé par le président, PV qui doit être enregistré par le syndic dans le classeur prévu a cet effet !
Vous n'avez rien d'autre à faire....
(PS 1 : le pdt de séance devrait conserver un double du PV qu'il signe.
PS 2 : une copropriété à 2 ne passe pas par un syndic pro proposez-vous du moins si vous restez sur place.
PS3 : le rejet du quitus n'est pas un vote sanction pour le syndic ! C'est une assurance pour le syndicat.)
(*) Ajout : bien que cela ne sert à rien, copie de votre lettre à son organisation professionnells, à son assureur RCP et à son garant financier , juste histoire de se soulager ! |
Edité par - gédehem le 05 févr. 2009 22:27:04 |
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Paul K
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 09 févr. 2009 : 11:15:26
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Merci beaucoup pour vos réponses qui confirment mon impression que l'administrateur de biens se moque de nous.Je vous rassure, gédehem, mon épouse n'a rien renvoyé.
J'ai le PV de l'AG de juin 2007. Le mandat est prévu pour 15 mois et s'arrête donc en septembre 2008. Il n'était donc plus sous mandat en décembre 2008. J'ignorais que cela suffisait à rendre l'AG nulle et non avenue.
Avant de faire les démarches auprès du TGI, nous allons d'abord contacter l'autre copropriétaire pour l'informer de nos manoeuvres. C'est nous qui sommes majoritaires (545 contre 455). C'est un vrai casse-tête que de n'être que deux sur cette copropriété! Je crois que nous allons assumer la charge de syndic même si nous risquons de repartir dans deux ou trois ans... . |
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Paul K
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 12:00:29
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Je me permets de faire remonter le post car j'ai de nouvelles questions à poser.
J' |
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Paul K
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 12:13:35
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Oups! Excusez la fausse manip'!
Je reprends: j'ai donc contacté l'autre copropriétaire qui est d'accord pour que je devienne syndic. Là-dessus pas de soucis. Ma question est la suivante: dois-je faire nécessairement appel au TGI pour être désigné comme syndic? Ne serait-il pas plus simple de convoquer une nouvelle AG qui me nommerait syndic pour pouvoir ensuite réclamer et fermer les comptes?
Autre question, d'après rambouillet, l'AG du 12 décembre est nulle et non avenue car le syndic n'était plus sous mandat mais nous nous sommes quand même réunis, avons signé un PV et les deux mois où l'on peut contester les décisions de l'AG viennent de s'écouler... Est-ce que cela ne joue pas en notre défaveur? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 14:16:44
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C'est nous qui sommes majoritaires (545 contre 455). C'est un vrai casse-tête que de n'être que deux
petite précision : c'est effectivement vous qui êtes majoritaire mais.....uniquement pour payer les charges;
en effet si un copropriétaire détient plus de la majorité des voix de la copropriété,celles ci sont réduites à la somme des voix des autres copropriétaires;
chez "vous" c'est 50 = 50;bon courage pour décider qq chose si un = oui et l'autre = non |
Edité par - felix1930 le 14 févr. 2009 14:18:12 |
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Paul K
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 14:55:16
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| Effectivement, c'est assez problématique mais l'autre copropriétaire est conscient de cet enjeu et je ne crois pas qu'il cherche à créer des problèmes quant à la gestion de la copro. Nous avons déjà été sur la même longueur d'onde en ce qui concerne le ravalement de façade et la réfection de toiture. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 15:12:52
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Citation :
Initialement posté par Paul K
Oups! Excusez la fausse manip'!
Je reprends: j'ai donc contacté l'autre copropriétaire qui est d'accord pour que je devienne syndic. Là-dessus pas de soucis. Ma question est la suivante: dois-je faire nécessairement appel au TGI pour être désigné comme syndic? Ne serait-il pas plus simple de convoquer une nouvelle AG qui me nommerait syndic pour pouvoir ensuite réclamer et fermer les comptes?
Autre question, d'après rambouillet, l'AG du 12 décembre est nulle et non avenue car le syndic n'était plus sous mandat mais nous nous sommes quand même réunis, avons signé un PV et les deux mois où l'on peut contester les décisions de l'AG viennent de s'écouler... Est-ce que cela ne joue pas en notre défaveur?
effectivement si le délai des 2 mois pour contestation de l'AG ou d'une résolution sont passés.....les décisions prises dans cette AG sont valides!
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Paul K
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 18:14:43
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J'hallucine de plus en plus!
D'abord, j'ai googlisé le nom de l'agence(Comme je ne peux pas donner son vrai nom, je l'appellerai Voleurity, un nom fictif) qui est syndic mais a aussi d'autres activités plus lucratives... J'ai découvert notamment qu'ils sont spécialisés dans la défiscalisation et ont proposé des biens surévalués à des investisseurs qui se sont ruinés, en signant un peu vite(je passe sur les détails).
Nous avons envoyé une lettre recommandée bien cinglante reprenant les différentes anomalies de la gestion de la copropriété.... ) Depuis,on est pris au sérieux. Ca bouge enfin...
Ils viennent de résilier le contrat d'entretien alors que le nettoyage n'a pas lieu depuis avril 2008, qu'une locataire s'en était plaint par courrier dés mai 2008. J'ai moi-même envoyé une lettre recommandée en octobre 2008 afin qu'ils résilient le contrat. Lors de l'AG du 11 décembre, la gestionnaire nous avait assuré qu'elle ne payait plus les factures de nettoyage et qu'ils allaient mandater un avocat... Un mensonge, un de plus!...
Réponse de la société d'entretien suite à la résiliation du mois de février: le ménage a bien été fait jusqu'à ce jour. Argh! J'avoue que là, je sens que la moutarde me monte au nez. Voilà plus de six mois que nous nous levons régulièrement à 6 heures du mat'pour sortir les poubelles!
Question: Comment prouver devant la justice que cette société de nettoyage ment effrontément?
Les deux locataires de l'immeuble peuvent apporter leurs témoignages, de plus, les poubelles ont été volées et nous avons, devant l'absence de réaction du syndic, racheté nous même le bac en août.
Quelle est la manoeuvre la plus judicieuse pour attaquer ce syndic? Le TGI ou solliciter l'aide d'un avocat? J'ai le sentiment d'avoir en face de nous de sacrés roublards et je me sens un peu démuni (mais très énervé aussi) face à ces anacoluthes!
Merci pour vos conseils. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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Paul K
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 19:33:32
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| J'ai cherché mais n'ai rien trouvé à ce sujet. Je ne serai pas étonné, en effet, qu'ils soient complices... Personne ne répond jamais au téléphone de cette société de nettoyage.... |
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Refus de donner le quitus lors de l’AG supprimé ds
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