|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
CHARPY
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 13 févr. 2009 : 02:02:53
|
******* Modérateur ********
Sujet déplacé depuis " Nouveaux textes ..."
Bonjour,
Prévu au Contrat de notre Syndic sans aucune précision quant à l'imputation (copropriétaire ou Syndicat), il semble bien que les frais (33 €) de mise en demeure (à compter de la mise en demeure) soient imputables aux copropriétaires débiteurs (article 10-1 de la Loi de 1965).
Prévu également au Contrat de notre Syndic toujours sans aucune précision quant à l'imputation (copropriétaire ou Syndicat), il apparaît que les frais de relance simple (13 €) avant mise en demeure ne puissent être imputés au copropriétaire (article 10-1 de la Loi de 1965). Sans précision sur le Contrat, on peut donc en déduire que ces frais seront obligatoirement imputés au Syndicat.
Quelle est la validité de telles clauses qui ne précisent pas l'imputation même si la loi semble apporter la réponse ? Peut-on les contester même si déjà votées et appliquées ?
Quelle est la validité de telles clauses si aucun protocole de recouvrement (délai après date d’exigibilité des provisions) n'a été précisé dans le contrat ni voté et accepté en A. G. et ne figure pas non plus au Règlement de copropriété, le syndic en faisant un usage abusif (relances multiples) ?
Le fait que le syndic ne facture pas les mise en demeure aux copropriétaires débiteurs ne constitue-t-il pas une faute ? Sa responsabilité peut-elle être engagée avec demande de réparation du préjudice au profit du syndicat ?
Avec mes remerciements.
Cordialement.
|
|
Signaler un abus
|
Edité par - JPM le 13 févr. 2009 09:19:27 |
|
|
CHARPY
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 02:55:59
|
Bonjour,
Influencé par une discussion sur le même sujet présente sur ce forum "Nouveaux textes", je pense ne pas avoir bien positionné mon message ci-dessus dans les divers forum. Merci au modérateur de le rediriger éventuellement au bon endroit.
Cordialement |
Signaler un abus  |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 09:17:21
|
Le syndic ne peut recevoir de rémunération que du syndicat. Cette règle n'est pas nouvelle : régime Hoguet.
Il doit donc facturer au syndicat, et au seul syndicat, toutes ses prestations sans distinction de catégorie ou de nature.
Il est payé par le syndicat.
Ces factures sont passées en charges du syndicat ou en charges individuelles si l'article 10-1 permet l'imputation.
En ce qui concerne les relances : la rafale de relances est interdite. Il y a un loupé dans le texte de l'article 10-1 car une relance précède la mise en demeure. Le relance est faite dans l'intérêt commun du syndicat (il a besoin d'argent) et du copropriétaire (il évitera des frais et ennuis supplémentaires).
Un peu de bon sens : un coût raisonnable imputé au débiteur qui paie sans barguigner  Foin de ceux qui aiment se balader avec un brandon autour des barils de poudre 
On ne peut pas laisser aux seuls Juges le soin de sanctioner les manquements. Les copropriétaires doivent veiller au strict respect de ce mécanisme. Cela peut se faire aimablement et sans jouer au Grand Méchant Loup.
|
| Signaler un abus |
|
|
CHARPY
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 11:40:34
|
Bonjour,
Merci pour votre réponse mais j'aimerais que me soient précisé quelques points.
Vous dites : "Il doit donc facturer au syndicat, et au seul syndicat, toutes ses prestations sans distinction de catégorie ou de nature.
Puis : "Ces factures sont passées en charges du syndicat ou en charges individuelles si l'article 10-1 permet l'imputation.".
1ère question : S'agissant des mises en demeure, à quel moment le Syndic doit basculer ces factures en charges individuelles en application de l'article 10-1 ?
Vous dites aussi : "En ce qui concerne les relances : la rafale de relances est interdite."
2ème question : Quels sont les Textes qui interdisent cela ?
Enfin, pouvez-vous apporter une réponse à mes précédentes questions, à savoir :
Quelle est la validité de telles clauses inscrites au Contrat de Syndic si elles ne précisent pas l'imputation et même si la loi semble apporter la réponse ? Peut-on les contester même si le Contrat a déjà été approuvé en A. G. et mis en application ?
Quelle est la validité de telles clauses si aucun protocole de recouvrement (précisions quant aux délais de mise en oeuvre après date d’exigibilité des provisions) n'a été précisé dans le contrat ni voté et accepté en A. G. et ne figure pas non plus au Règlement de copropriété, le syndic en faisant un usage abusif (relances multiples) ?
Le fait que le syndic ne facture pas les mises en demeure aux copropriétaires débiteurs (en application de l'article 10-1) ne constitue-t-il pas une faute ? Sa responsabilité peut-elle être engagée avec demande de réparation du préjudice au profit du syndicat ?
Enfin, dans le cas qui m'occupe, les relances simples et les mises en demeure adressées aux copropriétaires défaillants n'étant assorties d'aucun frais (ni même de mentions précisant que des frais seront imputés au Syndicat), que faut-il penser du caractère peu dissuassif de ce type d'actions qui pour certains copropriétaires restent lettre morte, d'ou parfois nouvelle relance puis mise demeure, et cela toujours aux frais du Syndicat qui ne le découvre qu'à l'approbation des comptes, lors de l'A. G. de l'exercice écoulé ?
Il faut dire que notre petite copropriété de pavillons (80 lots, budget annuel de l'ordre de 10 000 €) n'est pas en difficulté financière (pas d'impayé), que les copropriétaires finissent toujours pas payer et qu'il s'agit plus pour certains de négligence que le Syndic exploite au maximum pour compléter ses honoraires de gestion courante.
Avec mes remerciements.
Cordialement.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 13:45:58
|
Le protocole de recouvrement ? Cela n'existe pas.
Il faut quand même savoir vivre et ne pas balancer des relances le 3 janvier pour des sommes dont le paiement n'a pas été trouvé dans le courrier du 2. L'usage est que le paiement doit être effectué dans la quinzaine de la date d'exigibilité. A défaut : relance. Sur quoi la paiement doit être effectué dans la huitaine suivante. A défaut mise en demeure. On est alors à 5 semaines passées du trimestre.
Sur la MD : paiement sous huitaine ; à défaut recouvrement judiciaire
La correction exige de mentioner les délais sur l'appel de provision, sur la relance et la MD. Personnellement je conseille de faire figurer au dos de la MD tous les textes applicables. On assure ainsi correctement l'information des intéressés. Ils ne peuvent ignorer les risques qu'ils encourent.
Bien entendu il convient de ne pas s'en tenir à une automatisation aveugle. Tout cela n'interdit pas des contacts humains, la prise en considération de certaines situations, des accommodements divers. Mais une condition à des accommodements est la reconnaissance préalable de la dette. D'autre part le syndic a pour obligation de mettre en oeuvre les garanties du syndicat dès lors que la dette est un peu importante.
Dans certains cas, le syndic peut avoir un rôle social et conseiller au débiteur la consultation d'un service social, d'une assistance juridique ou autre, sans toutefois effectuer lui-même la moindre démarche; il arrive que le syndicat soit le premier bénéficiaire de ce genre d'initiative.
L'imputation des frais nécessaires est soumise à la condition du bien fondé des prétentions du syndicat. Dès lors qu'il y a reconnaissance de la dette, le bien fondé est établi. Il est possible de les passer au fur et à mesure. S'il y a contestation, il faut attendre le jugement et une bonne précaution est de faire valider par le Juge ceux déjà exposés.
Il n'y a aucun texte sur la relance sauf l'article 10-1 qui en reconnait, - mais mal -, l'existence juridique. Toutefois les critiques sont unanimes à propos des rafales et il me semble qu'on en parle dans les discussions de la CNC.
Tous ces points sont traités par la loi de 1965 et son décret, auxquels il faut ajouter les dispositions générales du Code de procédure civile, voire du Code civil. Il ne faut pas oublier que la réforme SRU a profondément modifié les modalités de financement des charges. Certaines clauses du RC peuvent alors être en décalage avec le régime actuel, a fortiori si l'adaptation n'a pas été réalisée.
Vous dîtes que chez vous il n'y a que négligences et que le syndic les exploite. Il n'est pas difficile de remédier à la négligence après une première relance
Ne tombez pas dans le mauvais pli de reporter sur le syndic les négligences des copropriétaires.
|
| Signaler un abus |
|
|
CHARPY
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 16:39:24
|
Bonjour,
2 relances (facturés au Syndicat à une vingtaine de copropriétaires sur 80) à 10 jours d'intervalle en pleine période de vacances (juillet/août) n'est-il pas abusif pour des montants d'appels de provisions de l'ordre d'une dizaine d'euros ? (le syndic qui était en fin de mandat, cherchait visiblement à faire en sorte de ne rien avoir à restituer au Syndicat au niveau trésorerie, avance de trésorerie permanente y compris)
Sur 2 années, pour 80 lots et 2 appels semestriels : 76 lettres de relance et 21 mise en demeure !
Les copropriétaires s'acquittant finalement de leur dette (la reconnaissant donc), le syndic qui a facturé au Syndicat les frais de mise en demeure provoqués par ces copropriétaires, ne devait-il pas reporter ces frais sur ces copropriétaire débiteurs ? (je parle au passé car ce Syndic à heureusement démissionné mais nous sommes en train de préparer avec un avaocat une action en justice à son encontre pour une multitude de frais imputés à tort dont ceux de transmission de la copropriété même si prévu au Contrat - clause illicite !)
Enfin quelle incitation à régler ses provisions lorsque se présentent ces lettres (Relance ou Mise en demeure) si à aucun moment on ne dit que ça coûtera quelque chose à quelqu'un ?
Pour les impôts (exemple parfois cité), vous savez que si vous ne réglez pas à la date d'échéance, il vous en coûtera 10% en plus.
Je pense que si ces lettres avaient été assortie d'une mention faisant état de frais (à la charge du Syndicat pour les lettres de relance ou du copropriétaire pour les mises en demeure), leur prise en compte aurait sans doute été tout autre.
Quant à dire que les copropriétaires le savaient ou qu'ils n'avaient qu'à lire le Contrat de Syndic, ma grande expérience de la copropriété (depuis 74 en tant que Président de C. S. et membre du C. S ou conseillé dans 3 copropriétés) me fait dire qu'il n'y a malheureusement, pas plus de 10% des copropriétaires qui s'intéressent à tout çà et qui y comprennent quelque chose (dans ma copropriété même). Un grand travail de pédagogie reste à faire dans ce domaine.
Merci encore pour votre contribution et vos réponses.
Cordialement.
P. S. : Depuis que nous avons un nouveau Syndic, il n'y a plus aucune relance car je me charge particulièrement (au nom du C. S.) de faire des relances amiables auprès des copropriétaires retardataires (qui sont aussi mes voisins). Depuis le changement de Syndic et le suivi attentif du C. S, notre budget annuel est passé de 10 500 € à moins de 5 000 € !!! |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 21:13:00
|
Citation :
P. S. : Depuis que nous avons un nouveau Syndic, il n'y a plus aucune relance car je me charge particulièrement (au nom du C. S.) de faire des relances amiables auprès des copropriétaires retardataires (qui sont aussi mes voisins). Depuis le changement de Syndic et le suivi attentif du C. S, notre budget annuel est passé de 10 500 € à moins de 5 000 € !!!
Il n'y a plus aucune relance, par le syndic, car je me charge.....de les faire ; donc..... il y a toujours relance! |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 22:22:15
|
Le syndic reprendra le flambeau quand 30 % de vos voisins vous salueront d'un air pincé.
C'est en général l'épouse qui sonne le tocsin |
| Signaler un abus |
|
|
CHARPY
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 15 févr. 2009 : 11:50:52
|
Bonjour,
Je vais répondre aux 2 derniers messages.
1° Heureusement qu'il y a toujours relance car il faut quand même être conscient qu'il faut bien que chaque copropriétaire paie sa part de charges.
Je sais qu'il y a certains copropriétaires, nouveaux acquéreurs, qui découvrent qu'il y a des charges à payer en copropriété. Eh oui !
Ce que je voulais dire : c'est qu'il n'y a plus de relance facturée à qui que ce soit. Donc tout le monde est content.
Enfin, il est vrai que les relances de Syndic, payantes de surcroît, sont toujours mal vécues, surtout quand il s'agit seulement d'un oubli. Quand aux contestataires, plutôt que de "faire le mort", quelqu'en soit la raison, ils feraient mieux de prendre contact avec leur Syndic.
Avec le nouveau Syndic (nouveau gérant) que nous avions depuis 3 ans (alors que nous n'avions aucun frais de relance avec l'ancien gérant), les frais de relance et de mise en demeure facturés au Syndicat étaient passés en 3 ans de 300 € à 800 €. Il était donc temps que cela s'arrête.
Résultat : budget annuel de la copropriété passé de 10 500 € à moins de 5 000 € !! Bien sûr vous l'aurez compris, il n'y avait pas que cela. Ce Syndic y allait bon train dans les facturations de toutes sortes.
2° Je rappelle le contexte : une petite copropriété horizontale de 80 lots avec des copropriétaires pour la plupart occupants depuis l'origine des constructions (1974) qui se connaisssent donc bien.
Donc rien à voir avec certaines grosses copropriétés avec 200 lots (appartements) avec des rotations importantes, problème que je connais bien.
Les copropriétaires (donc mes voisins) ne sont pas des sauvages. Et c'est le résultat qui compte pour l'ensemble des copropriétaires.
Cordialement.
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Frais de relance et frais de mise en demeure
Forum fermé
