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xavlamenace
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 06 févr. 2009 : 15:44:21
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Bonjour à tous,
Je me réjouis d'avoir accès à ce forum dont la lecture est passionnante.
Voici mon problème:
J'habite au 3e étage d'un petit immeuble qui en comporte 4.
L'appartement du 4e étage comporte une terrasse qui couvre une partie de mon salon.
Cette terrasse est mal étanchéifiée et des infiltrations d'eau traversent le sol jusqu'à mon salon lorsqu'il pleut.
Cette terrasse, faisant office de toit au dessus de mon salon, est aux yeux du propriétaire du 4eme une partie commune à usage privatif. Et les travaux d'étanchéification sont selon elle à la charge de la copropriété. Mais les voisins du dessous 1er et 2e étage ne sont pas d'accord pour payer la réfection d'une terrasse dont personne n'a la jouissance....Et je vous avoue que j'ai de sérieux doutes sur le bien fondé du résonnement du voisin du 4e étage.
En effet, je soupçonne fortement cette terrasse d'avoir été construite sans l'aval de la copropriété et donc d'être illégale (tous les immeubles de la rue sont sans terrasse, sauf le notre, et ont été construits à la même époque, les marques du toit qui auparavant allait jusqu'au mur de façade sont visibles, le sol de la terrasse n'est manifestement pas créé avec la pente nécessaire pour évacuer l'eau de pluie, aucun document ne montre l'aval de la copropriété à propos de travaux d'ouverture du toit et de création de terrasse, les professionnels qui sont venus faire des devis n'ont pu garantir l'étanchéité une fois les travaux effectués...).
La description du lot du 4e étage sur le règlement de copro indique "un appartement mansardé occupant la totalité du 4e étage ainsi qu'une Loggia de 21 m2". (Ceci étant la description de son lot privatif).
Plusieurs questions me viennent à l'esprit:
- Qu'est-ce qu'un appartement mansardé? Le fait qu'il soit mansardé n'implique t-il pas que le toit aille jusqu'au mur de façade?
- Qu'est ce qu'une loggia exactement? S'agit-il de la terrasse? Si oui, le fait que cette loggia soit mentionnée dans le règlement de copro veut-il dire que la construction de cette terrasse à été validée par la copro ?
- Ai-je le droit de réclamer à mon syndic une recherche de preuves attestant de la légalité ou pas de cette terrasse?
A l'heure ou j'écris il pleut toujours dans mon appart.... j'espère que vous me permettrez d'avancer sur cet épineux problème afin de vivre au sec dans un délais correct.
Merci d'avance de votre aide.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 févr. 2009 : 16:48:49
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Il faut voir ce que précise votre RDC en ce qui concerne le parties communes, dont la ou les toitures !
Par nature, une toiture-terrasse constituant toiture de la partie d'immeuble en dessous est "commune", son entretien à charge de tous.
Les copropriétaire en dessous de chez-vous sont hélas des ignorants : il est évident que la toiture d'un immeuble de 15 étanges est toiture des 15 étages sans distinction !
Cette toiture n'est pas uniquement celle du 15ème étage !
S'il n'y en avait que 8, le propriétaire du 8ème serait bien content d'avoir un toit pour éviter de se promener chez lui parapluie à la main lorsqu'il pleut !
Le fait que soit concédé un droit de jouissance sur une toiture-terrasse ne dispense pas du tout le syndicat d'assumer la charge de l'entretien, dont l'étanchéité de la dalle constituant toitre-terrasse, qui sont idivisibles.
Voyez le RDC et revenez nous voir ....
PS : lorsqu'il y a un dégat des eaux chez soi, la 1ère chose à faire est ... une déclaration dégat des eaux (DDE)  |
Edité par - gédehem le 06 févr. 2009 16:51:45 |
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xavlamenace
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 06 févr. 2009 : 17:22:25
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Merci de votre réponse.
J'ai déjà déclaré comme vous me le conseillez le dégât à mon assurance ainsi qu'à mon syndic qui va je l'espère mettre au moins provisoirement une bâche ou un système pour éviter ces infiltrations.
Le RDC stipule effectivement que les réparations de la toiture sont à la charge de la copro.
Mais mes questions n'étaient pas là. En effet comme vous le signalez le toit se doit d'être une partie commune et j'en comprend bien l'utilité.
Mes interrogations concernaient plus les interprétations possible des mots "mansardé" et "Loggia".
A ce sujet, j'ai trouvé sur Wikipedia la definition suivante: "En architecture moderne, dans l'habitat, ce terme désigne usuellement un balcon couvert ne débordant pas de la façade, sans taille ou forme de plate-forme ou forme de garde-corps précis."
Or il est clair que rien ne couvre cette loggia. Est-elle donc une terrasse? Dans ce cas ceci conforte ma vision d'une modification des parties communes non autorisée... Car j'ai bien peur que si cette "terrasse" reste une terrasse, rien ne pourra l'isoler correctement. en effet, si le sol (chape de béton non armée, pentes insuffisantes pour permettre un écoulement correct...) n'a pas été conçu pour résister aux intempéries, ce problème resurgira forcément même après réparation.
Merci encore de votre intérêt pour ma question.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 06 févr. 2009 : 17:52:49
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Citation :
J'habite au 3e étage d'un petit immeuble qui en comporte 4.
L'appartement du 4e étage comporte une terrasse qui couvre une partie de mon salon.
Cette terrasse est mal étanchéifiée et des infiltrations d'eau traversent le sol jusqu'à mon salon lorsqu'il pleut.
Citation :
En effet, je soupçonne fortement cette terrasse d'avoir été construite sans l'aval de la copropriété et donc d'être illégale (tous les immeubles de la rue sont sans terrasse, sauf le notre, et ont été construits à la même époque, les marques du toit qui auparavant allait jusqu'au mur de façade
à la lecture de ces deux passages ont peut quand même s'étonner que ces travaux (très importants) aient été commencés et terminés sans qu'au moins un copropriétaire,présent à l'époque (et peut être toujours là), n'ait réagit.
Pour le terme loggia,la définition trouvée est la bonne (nous 30 logements et 30 loggias).
Peut être que dans les dossiers du syndic vous pourriez trouver celui du permis de construire?
Les problèmes d'étanchéité de ce logement ne sont certainement pas une "nouveauté" que se passait il avant? |
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xavlamenace
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 06 févr. 2009 : 18:25:23
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Bonsoir,
Je me suis mal exprimé, j'ai utilisé le mot construire et j'aurais du écrire ouverte.
En effet, il s'agirait plus de l'ouverture de la loggia et non pas de la construction d'une terrasse.
Pour ce qui est de la détection des travaux, il me parait possible que le propriétaire de l'étage supérieur ait profité de la rénovation de son appartement pour faire sauter le toit de la loggia. Personne n'aurait pu le détecter sauf en entrant dans son appart. Car l'immeuble est situé en bordure d'un fleuve et il n'y a donc pas de recul pour voir le toit, on se retrouve le nez contre la façade.
Les propriétaires dans la copro sont soit des proprios qui n'habitent pas l'immeuble et louent leurs biens, soit des nouveaux proprios. Le voisin du dessus étant le doyen de l'immeuble" il me raconte donc ce qui l'arrange.
Je vais en effet comme vous me le conseillez tacher de récupérer les permis de construire et ou autorisations de rénovation qui ont pu être émis par le syndic.
Merci de votre aide.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 févr. 2009 : 18:27:52
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| vous pouvez aussi voir aux hypothèques s'il n'y aurait pas un plan |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 févr. 2009 : 21:19:47
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Il est soulevé ici 2 questions distinctes :
- quid de la présence d'une "terrasse" au 4° dont le propriétaire du lot qui la jouxte aurait un droit de jouissance dument enregistré.
- Quid de l'entretien de cette toiture-terrasse dont la réfection de son étanchéité.
la question initiale portait sur ce point.
Dans la mesure où l'ensemble de ce qui peut constituer "toiture de l'immeuble" est prévu comme partie commune dans le RDC, c'est au syndicat d'entretenir cette toiture, en particulier pour faire en sorte que la partie de cette toiture qui est "toiture-terrasse" soit étanche, ce qui est la moindre des choses pour une toiture. 
Sur ce point du défaut d'étanchéité une DDE a été faite. Il appartiendra au syndicat de prendre toute mesure pour étanchéifier cette dalle-terrasse avant que soient réalisés les travaux de réfection du ou des lots en dessous.
L'autre question concerne la présence d'une "terrasse", que le RDC ne semble pas mentionner, pas plus qu'il ne mentionne, et pour cause, la concession d'un "droit de jouissance privatif" sur une terrasse, ... puisqu'elle n'existe pas !
Il faut sans doute se rapprocher du Sce des hypothèques, et peut être aussi du notaire d'origine, afin de vérifier sur des plans ou même des modifications RDC qui auraient été publiées depuis (le RDC détenu par Xavlamm..n'est peut être pas à jour ).
Selon ce qui sera trouvé il faudra prendre les mesures qui conviennent.
Déja un point : cette 'terrasse' est-elle "marchante". Une toiture-terrasse est marchante pour des travaux, pour procéder à l'entretien.
Mais tant la dalle que le complexe étanche (quel est-il ?) ne sont généralement pas "marchant" pour une utilisation quotidienne qui plus est avec des choses lourdes (jardinières), pointues (talons, pieds de chaises ou de tables), etc ....
L'épaisseur et la résistance de la dalle elle-même ne sont pas prévu pour y "marcher".
Ceci c'est pour les aspects techniques.
L'autre aspect est 'juridique' : dans la mesure où ce copropriétare utilise cette terrasse sans droit, il est à coté de la plaque.
Un "droit de jouissance exclusif" est un droit réel, qui entre dans le patrimoine de son titulaire (succession), qui est cessible (on peut le monayer). Le bénéficaire est en quelque sorte "propriétaire de l'usage" même s'il n'est pas propriétaire du "fonds" ! 
Comme tout 'droit immobilier', il est enregistré au fichier immobilier et de ce fait mentionné dans l'EDD/RDC de la copropriété.
Pas de droit enregistré pas de droit opposable !
Pour le sydicat, la prescription trentenaire commence à l'instant où il a eu connaissance des faits. Ici, c'est peut être à l'occasion de cette fuite.
Pour ce copropriétaire, c'est par la présentation de tout élément de preuve qui démontrerait de façon incontestable que depuis 30 ans et plus il utilise sans discontinuité cette terrasse pour son usage personnel ....
Dans la mesure où aucun droit sur cette terrase ne serait enregistré, le syndicat est fondé, après travaux de réfection de l'étanchéité, à lui demander de remettre les choses en état d'origine et à lui interdire, par une balustrade ou autres moyens, l'accès à cette partie de toiture qui ne serait pas marchante, en particulier en raison de la présence d'un complexe étanche "non marchant".
S'il n'est pas content, c'est à lui d'engager une action afin de faire jouer la prescription acquisitive trentenaire ....
Ici, dur dur .... |
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degalkow
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 09 févr. 2009 : 23:12:23
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Bonjour, (j'espère ne pas vous importuner avec cette remarque)
à la réponse de Gedehem, on déduit qu'un "toit-terrasse", objet unique impossible à diviser, a une double nature :
- d'un coté, l'étanchéité du "toit-terrasse" concerne l'ensemble de l'immeuble puisque cela concerne la nature de toit (dont la copro est propriétaire) du "toit-terrasse" ;
- de l'autre, un propriétaire peut avoir la jouissance de la terrasse (seconde nature du "toit-terrasse") ;
Cependant, peut-on être propriétaire d'un "toit-terrasse" ? J'imagine que non.
Peut-on être propriétaire d'une terrasse sans l'être automatiquement du toit ?
Si on ne peut séparer le toit de la terrasse, n'est-il donc pas impossible d'en être propriétaire ? Puisque on ne peut être propriétaire d'un toit ou d'une toiture d'une copro ?
Sinon, par exemple, ce propriétaire pourrait installer sur la terrasse des éléments susceptible de nuire à l'étanchéité du toit ou à sa résistance ?
La jouissance d'une terrasse n'est-elle pas la seule possibilité pour en jouir ?
Et qui ferait d'une mention de propriété dans le RDC un acte léonin ?
Cela concerne toutes les copropriété dont le RDC stipule que la terrasse est privative.
C'est le cas dans la mienne.
Merci de vos éclaircissements |
nicolas |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 00:04:35
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Tout dépend de ce que précise le RDC ici pour ce qui concerne l'entretien de cette terrasse privative constituant toiture.
En l'absence de clauses qui mettraient à charge du titulaire du droit l'entretien tant de la dalle formant terrasse que son étanchéité, le principe adopté par la jurisprudence est simple.
Je vais tenter de l'exposer simplement ..
Dans un lot privatif, mettons à usage d'habitation, il est constant qu'est privatif le volume d'air compris entre des parties communes, dalles plancher/plafond ici, murs porteurs ou de refends là.
Je passe sur les cloisons internes séparatives, elles privatives.
La chose est identique pour une terrasse classée privative.
Est privatif "le volume d'air inscrit par cette terrasse entre la dalle-plancher et son pourtour et le droit du lot privatif au dessus ou le faitage de l'immeuble sui on est au dernier étage."
Lorsque le RDC est silencieux quant à l'entretien de la dalle-plancher et son étanchéité, leur entretien est à charge du syndicat car constituant des "parties communes".
RDC silencieux = le caractère privatif ne s'applique qu'au revetement de surface.
C'est comme pour un lot 'appartement' : la moquette ou le carrelage c'est pour vous, la dalle-plancher en dessous ainsi que son étanchéité c'est pour le syndicat.
Même solution pour toiture-terrasse classée privative. Dans ce cas, seul l'entretien de surface est à charge du titulaire du droit.(Je vous passe les arrets sur ce point.)
"Sinon, par exemple, ce propriétaire pourrait installer sur la terrasse des éléments susceptible de nuire à l'étanchéité du toit ou à sa résistance ? "
NON, bien entendu ! Mais cela s'applique aussi dans un lot privatif, les copropriétaires restant toujours responsable d'une mauvaise utilisation de leurs parties privatves.
L'aquarium de 400 l n'est pas plus raisonnable dans votre séjour que la jardinière de 400 kg sur la terrasse si la dalle ne le permet pas !
Un copropriétaire sera toujours tenu pour responsqable de dégradations qui sont de son fait.
Une toiture-terrasse privative est obligatoirement "marchante", une des techniques étant la pose de dalles sur plots lesquels protègent le revetement étanche en dessous ....
Pardon si j'ai été un peu long ... pourvu que cela soit clair ! |
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