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 Sujet  |
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ldaabo
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 09 févr. 2009 : 12:50:22
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Bonjour,
Voici mon problème : notre Conseil Syndical envisage de faire voter lors de la prochaine AG une extension du parking, afin de créer de nouvelles places de stationnement.
Ces places seront prises sur l'espace vert de la copro, et ensuite vendues à des copropriétaires.
Savez-vous à quelle majorité nous allons devoir voter cette décision ?
Faut-il l'unanimité ??
Comment empecher cela ?
D'avance merci !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 févr. 2009 : 13:00:05
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On peut sans doute considérer que ces espaces verts ne sont pas "nécessaires à la destination de l'immeuble", du moins s'il reste de nombreux "espaces verts" et qu'en prendre une petite partie ne va pas tout boulverser : maj.art.26 "Aliénation de parties communes qui ne sont nécessaires à la destination de l'immeuble."
S'il n'y a que cet espace vert, ce serait l'unanimité.
Cette aliénation est nécessaire pour créer des lots privatifs "parkings" qui seront ensuite vendus !
Cette opération nécessitera la modification de l'EDD/RDC, que le syndicat s'oublira pas de mettre à charge des acquéreurs de lots "parkings" : l'opération ne doit rien couter au syndicat.
Opinion personnelle : je suis un peu/beaucoup réservé sur ce type d'opération, le syndicat n'ayant pas pour objet de créer des lots privatifs pour ensuite les monayer mais "simplement" de gérer l'ensemble immobilier dont il n'est que que gardien.
D'autre part, les parties communes sont déja la propriété indivise de chacun des copropriétaire. Autrement dit, le copropriétaire acquéreur est déja propriétaire, selon sa part, le l'emplacement créé sur les parties communes.
On ne va tout de même pas lui demander de racheter un bout de terrain dont il est déja propriétaire selon sa part ! 
Enfin, c'est là l'occasion de toutes les magouilles, dont on voit bien que la création de quelques emplacements supplémentaires "privatifs" ne sera destinée qu'à quelques uns, opération destinée à des interets privés.
Tout autre serait la création d'emplacements de stationnement supplémentaires, mais qui seront "emplacements communs" destinés à tous. |
Edité par - gédehem le 09 févr. 2009 13:23:37 |
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ldaabo
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 09 févr. 2009 : 14:29:12
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merci pour votre prompte réponse !
quelques précisions :
- la demande émane d'une partie du CS (en l'occurence d'un copro n'ayant de place de parking ...) et non pas du Syndic
- l'espace vert sera amputé mais il en restera toujours une partie
du coup, s'avez vous comment nous allons devoir voter (quelle majorité ??)
si toutefois ce vote devait passer, savez-vous quels autres recours utiliser ?
Merci !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 févr. 2009 : 18:57:22
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Il faut voir ce que représente la part d'espaces verts dont la surface serait aliénée : Maj.art.26 !
Mais il faut être précis : il ne s'agit pas ici de voter "une extension" des parkings, qui alors resteraient "emplacements communs". Dans ce cas il s'agit simplement de passer des parties communes "espaces verts" en "parkings". Ici la maj.art.24 suffit,les travaux d'aménagement étant à charge du syndicat.
Tout autre chose est l'aliénation d'une parties communes, en l'espece d'un retrait des parties communes de X m2 d'espaces verts destinés à être vendus, cette surface étant destinée à être divisée en X lots privatifs qui seront ensuite aménagés par leur propriétaire respectif.
La décision de retrait doit être inscrite à l'ODJ :
"- Aliénation de parties communes en vue de la création de nouveaux lots privatifs "parkings" (nombre) : Maj.art.26 "
Doivent suivre la question de cette création et donc de l'affectation de tantièmes pour ces lots ainsi que la modification de l'EDD/RDC destinée à être enregistrée.
Seront présentés en même temps que la convocation des plans/schémas d'aménagement de ces parkings, ces travaux devant être validés par l'AG s'agissant de travaux privatifs modifiant l'aspect extérieur !
Par ex. si les parkings actuels sont en enrobé noir, un copropriétaire aménageant son nouveau parking ne peut pas en mettre du bordeaux ...
En résumé, pour une telle opération, le dossier doit être complet d'un bout à l'autre du projet. Il ne saurait être question d'aliéner des parties communes pour ensuite les laisser en friche ....!
Restera à fixer un prix de vente, qui est dans un tel cas le préalable obligé à l'aliénation !
Voyez le prix des emplacements de parkings privés dans le coin pour en avoir une idée ..:
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RAYDEMARS
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 12 févr. 2009 : 19:02:16
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Bjr, je suis sans doute naîf, mais qu'est ce qu l' EDD ?.
merci par avance.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 févr. 2009 : 19:24:36
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EDD= etat descriptif de division.
Cet état mentionne les tantièmes servant aux calculs des charges. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 févr. 2009 : 20:33:39
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L'EDD détaille la division de l'immeuble en lots :
Lot n°X : un apparte de 4 pièces comprenant séjour 3 chambres cuisine SdeB WC et les XXXXX tantièmes des parties communes y compris le sol .
Lot N° Y : une cave portant le n° ... et les .......le sol.
Lot N° Z : un emplacement de stationnement portant le N° n sur le plan de masse .... et le XXX tantièmes des parties communes y compris le sol ..
- et ainsi de suite pour le 15 ou 200 lots .....
Ne pas oublier que lorsqu'on achete dans une copropriété on n'achete pas un appartement, un garage ou autre local, mais un "lot de copropriété" détaillé dans l'EDD, lot qui comprend une "partie privative (PP) ET une quote-part de parties communes (PC)", PP et PC étant indivisibles.
Les grilles de charges sont précisées dans le RDC (réglement de copropriété) dans chacune des rubriques qui les concernent, charges générales, spéciales, pour un équipement particulier (ascenseur .), etc ... |
Edité par - gédehem le 12 févr. 2009 20:44:00 |
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RAYDEMARS
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 08:55:13
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Bjr à tous,
Ns avons un chauffage collectif et il nous semble que la répartition est injuste (pourtant établie par un cabinet expert). Certains copros envisageraient une nouvelle étude du RdC uniquement pour ces charges là.
Comment procéder, démarches (syndic, notaire, hypothèques, autres, etc..), couts ?.
Merci par avance pour votre aide.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 13:52:32
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Vous parlez de "chauffage collectif" : comment est faite la répartition ?
Si l'individualisation de la répartition est techniquement possible, elle doit être entreprise sans tarder étant obligatoire depuis ... 1991 !!
ECONOMIE D’ENERGIES
Historique des principaux textes.
1974 Loi 74-908 du 29 octobre 1974 relative aux économies d’énergie.
Prévoit la limitation des températures et la répartition individuelle du chauffage collectif.
1979 Période dite de « La chasse au GASPI ».
- Décret 79-907 du 22 octobre 1979 relatif à la limitation des températures dans les locaux et habitation : fixée à 19°C. (toujours en vigueur, art.R.131-19 et suiv. CCH).
- Décret 79-1065 du 6 décembre1979 relatif aux travaux réalisés dans les immeubles bâtis relevant du statut de la copropriété et qui ont pour but d’améliorer l’isolation thermique ou le rendement des installations consommant de l’énergie.
- Décret 79-1232 du 31 décembre 1979 comptage et répartition du chauffage collectif
Article R.131-3 CCH : Tout immeuble collectif équipé d’un chauffage exclusivement collectif fournissant à chaque local occupé à titre privatif des quantités de chaleur réglable par l’occupant doit être muni d’appareils permettant de déterminer les quantités de chaleur fournies.
Article R.131-5 CCH : La date limite pour la mise en service des appareils prévus par l’article R.131.-3 est le 31.12.1985.
1981 - Circulaire du 26 août 1981 sur l’application de la réglementation relative aux compteurs d’énergie thermique.
1987 - Décret 87-764 du 15 septembre 1987 relatif aux travaux d’économie d’énergie sur le chauffage et l’ECS.
Prévoit l’achat et la pose de compteurs individuels pour l’ECS.
1989 - Décret 89-989 du 29 décembre 1989.
Art. R.152-6 : Les infractions aux limitation de température prévues aux art. R.131-19 à 131-23 (habitation : 19°c)sont punies de la peine d’amende prévue pour les contraventions de la 5° classe qui peut être portée au double en cas de récidive.
Est punie de la même peine l’opposition à l’exercice des fonctions des agents chargés de constater les infractions.
1991 - Décret 91-999 du 30 septembre 1991 Equipements et répartition des frais de chauffage collectif.
Tout immeuble collectif équipé d’un chauffage commun (….) et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant, doit être muni d’appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage collectif.
Ces appareils doivent permettre de mesurer la quantité de chaleur fournie ou une grandeur représentative de celle-ci."
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Voila du travail pour le CS !
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Edité par - gédehem le 13 févr. 2009 13:56:44 |
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RAYDEMARS
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 17:17:09
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Cher Gedehem, faites-vous allusion en parlant de 1991 aux répartiteurs de chaleurs dont j'ai pu lire un article sur le site de l'ARC ?
Cet article laisse supposer que la sauce coute plus chère que le bouillon (cout de l'installation + relevé des niveaux)...
Pour ce qui nous concerne, la répartition des charges se fait aux tantièmes, et ces tantièmes seraient mal attribués.
De grands apparts auraient des tantièmes inférieurs à des apparts + petits (malgré une clé de répartition proportionnelle (soi-disant) à la surface, à l'étage, à la hauteur sous plafond, à l'orientation, etc...). D'où ma question précédente d'envisager une nouvelle expertise.
merci de votre aide.
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mmpp31
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 00:07:16
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bonjour,
je reprends le thème de ce post sur la modification du RDC mais sur un autre sujet.
Pour notre prochaine AG, nous avons reçu la mise à jour du RDC. Sur le RDC actuel il est interdit d'exercer totue profession libérale dans la résidence. Sur le RDC mis à jour, il est écrit que toute profession libérale peut être exercée.
Ce point n'a jamais été décidé en AG.
N'est ce pas une obligation? Il me semble que cela ne fait pas partie de la mise à jour du RDC (le notre date de 1964).
Merci |
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