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nicolaspage
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45 réponses |
 Posté - 09 févr. 2009 : 15:01:10
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Bonjour.
Je suis actuellement en cours de rédaction d'un mémoire sur les modes de gestion des petits immeubles collectifs.
Je travaille actuellement sur la sortie du régime de la copropriété afin d'organiser l'immeuble différement et en particulier sur la division des immeubles au sol.
En ce qui concerne la scission de copropriété, l'article 28 impose la pluralité des bâtiments. Plusieurs sujets ont déjà traité la question et j'essaye de remettre les choses dans l'ordre.
Je travaille plus particulièrement sur la division foncière des immeubles et en particulier celle des petits collectifs où la propriété est répartie de manière horizontale. Dans le cas d'une longère par exemple, ou d'un collectif où les lots ne sont ni imbriqués, ni superposés, quels sont les éléments qui peuvent me permettre de dire qu'il existe plusieurs bâtiments ? (joints de dilatation, etc.) Sous quelles conditions puis-je diviser cet immeuble "en foncier".
Merci pour vos réponses
Nicolas
**modération**
fil déplacé hors du forum des lotissements
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 09 févr. 2009 15:23:03 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 09 févr. 2009 : 16:36:56
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Bonjour,
Les conditions requises pour procéder à une ou plusieurs scissions dans un immeuble sont telles que des " joints de dilatation" seraient insuffisants pour atteindre le bur recherché !
Avez vous lu les pages d'UI et celles d'autres sites, pour vous documenter amplement sur le sujet que vous avez à traiter dans le cadre de vos études ?
Nous verrons si JPM apporte des éléments nouveaux à cette occasion .
Pour ma part, je pense que le règlement de copropriété (RDC) et l'état descriptif de division(EDD) des copropriétés devraient être déterminants lorsque la question sera inscrite à l'ordre du jour des AG !
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Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 09 févr. 2009 16:41:31 |
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nicolaspage
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 09 févr. 2009 : 16:51:00
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Oui je me suis documenté sur les différents moyens de sortir d'une copropriété, mais il est vrai qu'aucune réponse concernant la véritable définition de la notion de "pluralité des bâtiments" n'est entièrement satisfaisante.
Si des séparations "techniques" telles joints de dilatations ou autres ne font pas de l'immeuble "plusieurs bâtiments", alors comment sortir cet immeuble du régime de la copropriété, et en particulier lorsqu'il ne comporte que peu de copropriétaires (par exemple 2) où la situation est entièrement bloquée. C'est le premier point.
Le deuxième point est la division foncière de l'immeuble bâti qui suppose, notamment lorsque celui-ci n'est pas encore bâti, la pluralité des bâtiments lors d'une demande de permis de construire valant division.
Je rapproche volontairement les deux points car à chaque fois, la notion de pluralité des bâtiments intervient et aucune réponse n'est réellement satisfaisante pour l'instant. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 févr. 2009 : 16:58:12
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"peut on démolir l'un sans porter atteinte à l'autre ?" est une première approche.
pour le droit de l'urbanisme -votre PCVD ressort de ce droit là, pas du droit de la copro-, on parlera de batiments attenants ou non.
n'oubliez pas que même un mur de cloture peut être mitoyen, donc en copropriété indivise... même si dans ce cas l'abandon de mitoyenneté est prévu par le code civil. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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nicolaspage
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 09 févr. 2009 : 17:08:41
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Je vais vous donner un exemple réel sur lequel je travaille pour bien comprendre le problème:
Un marchand de biens réalise un bâtiment composé de 4 logements situés les uns à côté des autres. Il ne souhaite pas en faire une copropriété car selon lui, cela est trop rigide. Il me demande de diviser ce bâtiment "au sol" en propriétés distinctes et de chercher un moyen de gérer la toiture, l'harmonie de la façade, etc. Le problème est que d'aspect extérieur, cet immeuble a tout d'un immeuble collectif (architecture, toiture commune, etc.).
Les questions qui me viennent à l'esprit sont les suivantes:
- si l'immeuble est déja construit, comment le diviser matériellement au sol: cela ne pose pas trop de problème étant donné que le marchand de bien est pour l'instant l'unique propriétaire et qu'il n'y a ni imbrication, ni superposition de logements. La toiture et la façade seront gérés conventionnellement (asl ou autre).
- si l'immeuble n'est pas encore construit, il va falloir par exemple déposer un PCVD, d'où la nécessité d'une pluralité de bâtiments.
- si l'immeuble est déjà construit et soumis au régime de la copropriété, comment le diviser en foncier, mais surtout comment sortir préalablement de ce régime?
Cela fait beaucoup de questions j'en convient, mais on revient toujours à cette notion de pluralité de bâtiments.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 00:11:24
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Il faut prendre les questions dans l'ordre logique !
L'article 28 de la loi de 1965 ne s'applique qu'à une copropriété existante. Le critère de pluralité des bâtiments est désormais assez clairement défini. Dès lors que des bâtiments construits sur une parcelle unique sont accolés et dotés d'une toiture techniqueent unique il ne peut y avoir scission au sens de l'article 28.
Si, toujours accolés, ils sont construits sur un tènement (parcelles contigues), la solution est identique. Mais un el cas est rare.
Quoiqu'il en soit, dans les deux cas, il y a copropriété horizontale au sens de l'alinéa 2 de l'article 1er de la loi de 1965. La couverture n'est ni un aménagement ni un service commun. C'est un élément de gros oeuvre commun aux quatre maisons accolées.
Le régime de la copropriété permet de faciliter la sauvegarde de l'unité arhitecturale et la réalisation d'un ravalement unique et cohérent des différentes maisons. A défaut, c'est la pagaille.
Cet alinéa permet une " organisation différente ". Laquelle, en l'espèce ? Aucune !
On ne peut alors recourir à une association syndicale libre, ni a fortiori à une union de syndicat de l'article 29 puisqu'il n'y a pas pluralité de syndicats.
Au demeurant toute organisation différente ne peut être qu'une institution collective avec son assemblée et son règlement.
Notez que, sauf particularisme local non répertorié, le terme " longère " décrit avant tout un mur gouttereau (qui correspond à l'égout du toit). En Poitou, il désigne une bande de terrain allongée en bordure d'un chemin ou d'un bois.
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nicolaspage
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 08:23:57
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Merci JPM. J'ai bien compris que si un tel immeuble est sous le régime de la copropriété, il est quasiment impossible de le faire évoluer en y organisant la propriété différement.
En revanche, qu'en est-il de l'immeuble qui appartient à un unique propriétaire et qui décide de le diviser en propriétés au sol?
Du point de vue du droit de l'urbanisme, pas de problème puisque la division d'un immeuble bâti ne rentre pas dans le champ d'application du lotissement.
La question est alors: est-il possible, pour ce genre d'immeuble, de proposer une organisation différente de celle de la copropriété? Autrement dit, concernant l'application de l'article 1er de la loi de 1965, est-ce qu'une division au sol (si elle est matériellement possible) suffit à échapper au statut de la copropriété en tant qu'elle crée un foncier non homogène? Si oui, sera t-il possible de gérer la toiture, les équipements collectifs via une ASL par exemple? |
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nicolaspage
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 08:26:11
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Réponse à votre dernière remarque JPM:
"La maison longère, ou longère, est une habitation rurale très répandue dans de nombreuses régions françaises, bâtie en longueur, tournant le dos au vent, avec des matériaux d'origine locale (granit en Bretagne occidentale par exemple). Les longères ont la particularité d'avoir toutes leur dépendances et pièces d'ouvrage juxtaposées ou en enfilade, et ne formant pas une cour, ce qui fait qu'elles sont bâties en longueur." source: wikipédia.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 09:12:33
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Dans tous les cas, pas d'autre solution que la copropriété, comme indiqué plus haut.
Précision : une SCI ou une société de jouissance seraient possibles. Je n'en ai pas parlé parce qu'l y a alors une différence dans la qualité des droits individuels.
L'ennui, dans ce genre d'études, c'est que le droit de l'urbanisme et même le droit fiscal viennent polluer les mécanismes du droit civil. La crise n'arrange pas les choses.
Pour la longère j'ai bien compris ce que c'était mais les auteurs, dans Wikipedia sont plus audacieux encore que le Robert. Il est vrai aussi que longère, c'est plus joli que maisons en bande |
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nicolaspage
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 09:22:52
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Donc vous pensez qu'une hétérogénéité du foncier ne suffit pas à échapper au régime de la copropriété? A cause de l'unicité du gros oeuvre peut-être ?
Mais quand même JPM, dans le cas d'une propriété divise au sol, n'est-il pas possible de gérer conventionnellement l'entretien de la toiture et des façades ? Cela m'étonne que pour la longère (ou la maison en bande si vous préférez) on ne puisse échapper au statut de la copropriété même si le corps de bâtiments est commun.
J'ai fait plusieurs stages dans des cabinets de géomètres-experts et en cas de bornage ou de délimitation, il m'est arrivé de diviser ce genre de maison en mettant un clou au milieu d'un mur qui deviendra mitoyen et matérialisera la limite entre les deux nouvelles propriétés. Pourquoi ne pas s'inspirer de ce qui se fait en bornage ou délimitation et l'appliquer à ce genre de division d'immeubles au sol? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 13:34:57
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Le clou "arpentage" ne crée pas une mitoyenneté ! Il est une marque commode de bornage, point c'est tout.
Entre deux maisons accolées :
ou bien il y a un mur unique constituant une partie commune de gros oeuvre et il est mitoyen, avec ou sans clou ;
ou bien chaque maison a son mur. Les deux murs sont contigus ou, pour reprendre la qualification ancienne " joignant sans moyen "
Ajoutez à celà que les murs sont indépendants du sol ou du plancher. Dans une copropriété classique, un mur non porteur entre deux parties privatives est mitoyen entre deux planchers communs indivis.
Gérer conventionnellement ? C'est l'autre organisation de l'article 1er. Elle ne peut être que collective.
N'oubliez pas que dans le passé (Temps des coutumes et art. 664 du Code civil ) la copropriété par étages était un empilage de propriétés privatives. Basculez l'empilage de 90° et vous aurez votre longère à la mode des immeubles neerlandais, étroits et hauts.
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nicolaspage
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 14:00:28
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| Vous êtes en train de me dire qu'une longère ne pourrait être divisée sans y appliquer le statut de la copropriété? J'ai du mal à le croire. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 15:10:19
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Elle peut être divisée s'il n'y a pas d'élément commun. Celà arrive. Il y a des bâtiments en bande qui ont des couvertures distinctes. Il y a alors entre deux maisons un chéneau commun qui ne pose pas plus de problème qu'un joint de façade.
Beaucoup de cours communes sont inorganisées, notamment dans une ancienne ferme dont les bâtiments distincts ont été vendus séparément.
Tout se passe bien tant qu'il n'y a pas de problème.
Quand un problème se présente, si l'unanimité s'avère impossible, que faîtes vous ?
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nicolaspage
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 15:17:17
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| Je vous retourne la question. Cette longère est en copropriété (souvent constituée de deux), en appliquant l'article 22 de la loi de 1965, comment faire face à un blocage si les deux copropriétaires ne sont pas d'accord? Le but de ma réflexion est de voir dans quels cas on pourrait échapper à la copropriété, et notamment dans le cas des longères où la division au sol ne pose pas de problème. Reste à trouver une organisation pour les équipements collectifs ou à créer des conventions d'entretien de façades ou de toiture bien que chacune d'entre elles soient privatives. Voyez-vous ce que je veux dire? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 16:00:26
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Je vous très bien.
A deux ? Toujours la catastrophe ! Quel que soit le régime.
Pas d'autre solution que l'administrateur provisoire.
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nicolaspage
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 16:11:19
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C'est bien le problème. Si il ne fait pas de doutes qu'il faut appliquer le régime de la copropriété dès lors qu'il y a un certain nombre de lots, dans les petits collectifs, notamment lorsqu'il n'y a que deux lots, c'est plus compliqué.
J'ai parcouru votre site internet. Vous défendez, avec des arguments intéressants, que la copropriété ne s'applique qu'à partir de trois lots. C'est votre point de vue, mais qui est loin d'être partagé par tout le monde, même si de nombreux copropriétaires ou praticiens souhaiteraient vous donner raison.
Mais ma question reste la même: dans quelles mesures puis-je diviser un petit collectif disons "conventionnel" et échapper au statut de la copropriété. La division foncière (notamment pour les longère) suffit à caractériser l'hétérogénéité du sol, suffit-elle à créer un ensemble immobilier? Il est clair que ceux qui ont voulu justifier une division en volumes sur de simples immeubles semblent être à côté de la plaque, mais n'existe t-il pas une brèche dans laquelle rentrer afin d'éviter la copropriété dans les petits immeubles? Grande question! ;)
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nicolaspage
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 16:17:28
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| Pour être complet, je travaille sur les modes de gestion des petits immeubles collectifs. En gros j'essaye de faire la liste de tous les problèmes inhérents au statut de la copropriété pour ces petits immeubles (abus de majorité, de minorité, blocages, etc.). Ensuite je regarde dans la loi quels sont les moyens d'éviter tous ces problèmes en réfléchissant à une possible évolution de la loi de 1965 pour la rendre plus souple et surtout plus attractive pour les petits immeubles en justifiant que malgré les lourdeurs, elle est d'une sécurité juridique importante. Puis je regarde tous les autres modes de gestion des immeubles qui existent et j'essaye de voir s'ils sont compatibles avec mes petits immeubles. En gros voià. La réflexion se fait avant la construction de l'immeuble, mais aussi en vue de faire évoluer l'immeuble déjà soumis à une autre organisation (type copropriété). |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 févr. 2009 : 01:03:40
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"... notamment lorsqu'il n'y a que deux lots, c'est plus compliqué."
Quel que soit lorganisation en question, lorsqu'on est 2 c'est toujours compliqué puisqu'il faut toujours composer avec l'autre !
Prenez un couple HF (ou HH/FF, il parait que c'est la même chose !) : bien que les parties aient eu au départ la volonté d'être ensemble, combien se déchirent au bout d'un certain temps ? 
Prenez les mêmes pour les coller dans une structure immobilière, alors que dès le départ ils n'ont aucune envie de vivre ensemble mais simplement de vivre "chez eux", l'obligation d'être toujours ensemble d'accord sur tout va rapidement trouver ses limites !
Quelque soit le cadre institutionnel que vous donnerez à cette organisation à 2, peu importe son nom, il faudra en passer par un accord unanime des 2, car il ne sera pas admis que l'un puisse en permanence l'emporter sur l'autre.
La copropriété à 2 est invivable, certes, lui donner un autre nom dans un autre cadre ne changera rien au fait qu'à 2 il faudra toujours s'entendre unanimement.
(Je ne veux pas vous décevoir, mais il y a depuis très longtemps plein d'auteurs ou de juristes qui ont planchés dessus et qui sont morts avant d'avoir pu trouver même le début d'une piste ...)
Bon courage.
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nicolaspage
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 11 févr. 2009 : 08:38:23
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| Avez-vous des références bibliographiques sur le sujet gédehem? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 févr. 2009 : 16:26:15
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Oups ! Non, pas sous le coude !
C'est par hasard entre 2 pages que je suis tombé sur tel chapitre ou même sur quelques lignes abordant la question.
Peut être que JPM aura quelques pistes ?
Ce n'est que parce que j'ai été confronté à cette difficulté que je me suis très modestement penché sur le problème.
Comme le rappelle JPM, n'importe quelle organisation collective nécessite des règles de fonctionnement et une assemblée pour décider.
Il faut établir une convention, un 'contrat', précisant qui fait quoi et comment dans cette collectivité.
L'empilement vertical ou horizontal de locaux privatifs ne dit pas comment ils se gèrent ensemble dans le cadre d'une même unité immobilière. On en passe donc obligatoirement par des règles de gestion collective.
S'agissant d'immeuble bâtis dont la propriété est réparties par lots entre 2 personnes, c'est la "copropriété".
De Babylone à nos jours, on n'a rien trouvé d'autre .....
Quel que soit son appellation, une propriété partagée à 2 posera toujours problème pour sa gestion collective puisque les 2 devront toujours être d'accord unanimement.
Entre la copropriété à gestion collective et la propriété individuelle indépendante on n'a pas encore trouvé de 3° sexe ......
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nicolaspage
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 11 févr. 2009 : 16:36:51
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C'est quand même étrange vous ne pensez pas?
Je cite le code de la copropriété (édition Litec 2009):
Conseil pratique: il est fermement déconseillé de créer des copropriétés ne comprenant que deux lots,ou composés de deux copropriétaires seulement". Ils sont mignons, mais on fait quoi??
J'ai également lu que des projets de réforme concernant la question sont ou étaient en route. Avez vous des informations à ce sujet? |
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Scission de copropriété - Nouvelle organisation
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