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 Sujet  |
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amd
Contributeur senior
97 réponses |
 Posté - 11 févr. 2009 : 09:34:09
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Bonjour à tous,
Ma famille possède en indivision un certains nombre de terrains à la montagne, qui nous viennent de la succession de mon grand-père ; nous n'y résidons pas et essayons de les vendre.
La Mairie a mis à l'étude un nouveau PLU, et nous en sommes à la phase "1ère enquête" ou nous pouvons laisser des observations jusqu'au 3 avril.
J'ai un problème de compréhension sur ce qui touche 3 terrains :
- N° 1 :
La zone était en UBc, elle est transformée en AUBc ; qu'est-ce que cela implique ?
N° 2 :
La zone était aussi en Ubc ; elle le reste globalement, sauf notre terrain qui est passé en A.
Là je crois bien être sûre que ça veut dire inconstructible, et je râle parce que la Mairie sait très bien que nous sommes en procédure pour le désenclaver...
N° 3 :
Il s'agit d'un terrain inconstructible pour lequel nous avons un acquéreur, l'acte de vente est en cours de rédaction chez le notaire.
La Mairie l'a mis en "emplacement réservé".
Avant d'aller voir en Mairie, j'aurais aimé avoir vos avis sur ce que cela signifie exactement, et quelles seraient nos possibilités de recours ensuite...
Merci d'avance de vos avis,
Bonne journée
Martine
***modération : suppression des lignes en blanc***
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Edité par - nefer le 11 févr. 2009 09:45:10 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 févr. 2009 : 09:46:42
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avant de parler de recours, qui ne seront possibles qu'après l'approbation du PLU, commencez par vous exprimer ouvertement à l'enquête.
AU signifie "à urbaniser" : le secteur sera urbanisé plus tard, certainement dans le cadre d'une opération d'ensemble cohérente : reportez vous au règlement prévu, dans l'enquête, pour cette zone
A signifie "agricole" : le terrain est dédié à l'exploitation agricole : seules les constructrions nécessaires à l'exploitation agricole y seront autorisées. S'il est seul dans son secteur, c'est certainement une erreur... et ça n'a aucun rapport avec l'enclave.
Emplacement réservé signifie que la commune a un projet d'intérêt public dans ce secteur : voyez quel est ce projet... la mairie pourra vous racheter ce terrain à l'amiable ou engager une procédure de DUP/expropriation plus tard... ou jamais. En attendant, le terrain est inconstructible. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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amd
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 11 févr. 2009 : 10:00:27
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Merci de votre réponse.
Comme j'habite loin, je vais essayer de confirmer ces points de vue et de grapiller quelques informations par téléphone auprès de la Mairie...
Je vous tiendrai au courant !
A bientôt
Martine |
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amd
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 10:43:52
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Bonjour,
J'ai pu avoir divers contact avec la Mairie concernant leur avis sur nos terrains : voici leur réponse (orale)
Pour le N° 1 :
le nouveau PLU prévoit de passer de UBc en AUBc, la différence c’est qu’il faut justifier des accès et des réseaux car ils sont à urbaniser (A),et le coût serait à notre charge (?).
Question que je me pose :
Il s'agit d'un endroit déjà assez construit ; la notion de "à urbaniser" me semble curieuse, s'agissant d'une zone qui depuis des décennies est en UBc - ce n'est de toute façon pas à notre avantage.
Pour le N° 2 :
Il est bien passé en zone A, c’est-à-dire inconstructible car "ils sont obligés d’attendre le jugement pour le droit de passage, mais ils comptent bien le faire passer en zone AUBc aussi dans le PLU définitif prévu vers le 15 décembre".
Question que je me pose :
si tous les terrains enclavés devaient passer en zone A, les plans du PLU seraient un véritable puzzle ; et puis notre terrain n°1, qui est enclavé aussi, n'a pas fait l'objet d'un tel traitement ?
Pour le N° 3 :
Là, la réponse est très claire : il y a un projet d'arrêt de bus scolaire, la mairie propose de nous le racheter à 500 € de plus que notre acheteur. J'ai donné un accord de principe, il va falloir annoncer la mauvaise nouvelle (pour lui) à notre acquéreur...
Merci de me donner vos avis sur les décisions de la Mairie : que faut-il en penser ?
Bonne journée,
Martine
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 11:38:18
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1/ motif de classement pas bon. voir R123-6 du CU
2/ motif de classement pas bon : l'enclave ne rend pas inconstructible. et voir R123-7 du CU
3/ si vous pouvez vous dégager du compromis avec l'acheteur potentiel , pourquoi pas... mais faites le avant que le PLU ne soit approuvé. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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amd
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 12:14:35
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Bonjour Monsieur WORMSER,
J'ai essayé de trouver les articles du code de l'urbanisme (sur le site de Légifrance), mais je n'ai pas trouvé : cela commence tout par "L" et pas "R" - et L123 -6 ou -7 ne m'ont pas semblé correspondre à mon cas.
Puis-je vous demander votre aide pour préciser les bons articles auxquels vous pensiez ?
Je vous en remercie d'avance.
Cordialement,
Martine
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 12:23:34
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Citation :
N° 3 :
Il s'agit d'un terrain inconstructible pour lequel nous avons un acquéreur, l'acte de vente est en cours de rédaction chez le notaire.
La Mairie l'a mis en "emplacement réservé".
Citation :
Pour le N° 3 :
Là, la réponse est très claire : il y a un projet d'arrêt de bus scolaire, la mairie propose de nous le racheter à 500 € de plus que notre acheteur. J'ai donné un accord de principe, il va falloir annoncer la mauvaise nouvelle (pour lui) à notre acquéreur...
Comme vous l'indique Emmanuel Citation :
3/ si vous pouvez vous dégager du compromis avec l'acheteur potentiel , pourquoi pas... mais faites le avant que le PLU ne soit approuvé.
Si vous n'avez pas de motif réel de casser le compromis, ce "futur" emplacement réservé n'est pas opposable avant approbation du PLU !
Et vous ne pouvez utiliser le fait que cet emplacement sera "réservé" comme motif. |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 13:02:17
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| les articles règlementaires à cette page |
cordialement
Emmanuel Wormser
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amd
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 15:35:02
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Une observation uniquement sur le terrain n° 3 :
En fait, il s'agit là de terres agricoles inconstructibles ; l'acquéreur est un voisin mitoyen qui a des chevaux et qui fait "promène-couillons" en carrioles d'époque à la belle saison, ce qui est plutôt rigolo.
Le départ de l'affaire est que nous avons reçu des courriers menaçants de la Mairie pour nous mettre en demeure de débarrasser notre terrain de toutes les encombrants qui s'y trouvaient.
Effectivement... notre "carrioles-man" avait entreposé sur notre terrain calèches, diligences, et aussi moult portières et pièces de mécaniques de voitures très 20ème siècle... ça faisait un peu décharge, il faut bien le dire.
De là, nous le contactons pour ce problème, et lui proposons de nous acheter le terrain (pas bien cher, 6.000 €). Il tombe d'accord sur la chose et le prix, nous contactons le notaire pour la vente, lequel notaire nous préconise de passer directement à la vente (pas de compromis). Donc nous ne sommes pas liés par un engagement, juste l'acte de vente est en cours de finalisation chez le notaire.
Après... c'est plus pour nous une question de politique vis à vis de la municipalité... nous avons nos terrains constructibles qui sont d'une valeur bien supérieure à défendre... donc je pense qu'il vaut peut-être mieux vendre à la municipalité ce terrain, et négocier âprement pour les autres...
Voilà !
Pour les 2 autres terrains, je lis et relis les articles du C.U avant de voir comment présenter le problème.
Existe t-il un article qui précise que l'enclavement n'est pas un motif de mise d'office en inconstructibilité, ou bien est-ce parce que ce n'est nulle part précisé que cela peut être affirmé ?
Bien cordialement,
Martine
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 16:19:08
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pour l'enclavement, c'est le deuxième raisonnement qui est bon.... puisque qui dit enclavement dit droit à être désenclavé civilement par les dispositions du 682 du code civil.
on peut donc refuser un PC pour un terrain enclavé, car non respect des dispositions relatives aux accès, ce qui permettra au propriétaire de justifier de son enclavement et de demander au voisin son désenclavement puis de redemander un PC avec accès correct cette fois.
donc l'enclavement n'est pas un motif d'urbanisme permettant de dire d'un terrain qu'il n'est pas constructible (sauf enclavement infranchissable, genre éboulis de rochers bloquant définitivement l'accès !) |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 18 févr. 2009 16:35:15 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 21:51:42
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J'ai lu un exposé étrange qui prétend que la situation d'enclavement ne constitue pas un motif valable de refus d'un CU, lequel ne peut être refusé que lorsque le terrain et sa situation ne répondent pas aux exigences des réglements d'urbanisme.
Pour résumer le discours, le CU ne correspondrait qu'à l'examen de la situation administrative du terrain sans que le pétitionnaire soit légalement tenu d'apporter les preuves d'un droit réel immobilier, tant sur le terrain lui même que sur un droit dérivé. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 23:26:02
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| confirmé à mon sens... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 23:34:30
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| oui ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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amd
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 19 févr. 2009 : 20:39:13
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Bonsoir,
Grâce à vos bons conseils, j'ai rédigé un texte en vue de le copier dans le cahier de consultation de la Mairie.
Pensez-vous que cela soit bien ?
Lieu-dit
N° parcelle
Nous vous exprimons notre vif désaccord sur le projet de classement de notre terrain.
Actuellement, selon le POS en vigueur, ce terrain est en zone UBb avec un COS de 0,6, et vous envisagez de classer en zone A (agricole).
POUR LES RAISONS JURIDIQUES SUIVANTES :
Selon l’article R*123-6 du code de l’urbanisme, peuvent être classés en « zone A » agricole les secteurs de la commune à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.
Notre terrain, de surface modeste, et entouré de constructions d’immeubles et de maisons, dans une zone qui n’est absolument pas cultivée, ne peut raisonnablement être déclassée pour ce motif ! Nous réfutons donc tout classement à ce titre.
Lors d’entretiens oraux, vous nous avez informé que vous vouliez déclasser ce terrain « parce qu’il est enclavé ».
Attention ! l’enclavement ne rend pas inconstructible, puisque qui dit enclavement dit droit à être désenclavé, par les dispositions de l’art. 682 du code civil.
Sur ce motif, nous sommes aussi totalement en désaccord.
Vous savez d’ailleurs très bien qu’une procédure de désenclavement est en cours, puisque nous vous avons tenu au courant de ces démarches (LRAR du…).
Enfin, à titre accessoire, l’un de vos élus étant à titre personnel partie adverse dans notre demande de désenclavement, nous souhaiterions une stricte application de la légalité et du respect de notre droit, pour qu'il n'y ait pas d'ambigüité.
En conclusion, nous demandons que le projet de PLU réintègre au plus vite dans sa zone UBb notre terrain, de manière à préserver nos droits à construire.
Merci d'avance de vos corrections !
A bientôt !
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 févr. 2009 : 00:14:23
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enlevez le "raisons juridiques", parlez plutot de bon sens !
le classement en A n'est pas un "déclassement". C'est un classement .
vous ne "réfutez" pas, vous demandez que la parcelle soit maintenue constructible.
pour le reste, ça me semble ok. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 20 févr. 2009 : 07:31:09
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...et terminez votre avis par : "pour ces raisons, je m'oppose formellement au projet soumis à l'enquête publique"
qui montre une "détermination" et non une "requête" |
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amd
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 20 févr. 2009 : 09:44:20
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Merci à tous les deux !
Je vais modifier ma copie avec vos suggestions, qui me semblent très judicieuses...
Par contre, pensez-vous que la petite phrase sur le conseiller municipal qui effectivement fait partie des trois voisins que l'expert judiciaire a retenu comme susceptible de nous fournir un droit de passage est judicieuse à ce moment là de l'enquête ?
ou faut-il attendre plus tard, ou le dire simplement par oral ??
Bonne journée.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 févr. 2009 : 09:56:47
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attention: il ne s'agit pas de "vos " élus....mais d'un élu (municipal, cantonal, régional...)
je suggère: "j'attire votre attention sur un point important:la procédure de désenclavement concerne un propriétaire, qui, à titre personnel est détenteur d'un mandat électif. En conséquence nous souhaitons une stricte application de...." |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 févr. 2009 : 10:14:43
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mouais..
ça risque de froisser et ce n'est pas un argument d'urbanisme.
gardez le à l'oral...à mon avis |
cordialement
Emmanuel Wormser
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amd
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 21 févr. 2009 : 16:43:46
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Merci à tous de vos avis !
Ces problèmes de successions et de terrains vont sûrement amener encore beaucoup d'interrogations, aussi je risque de continuer à hanter ce forum encore un moment...
A tous un bon week-end
Martine |
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Sujet |
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Catastrophe, un nouveau PLU !!!
Forum fermé
