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J’ai obtenu, en référé, une expertise contre un voisin copropriétaire qui refuse de réparer son balcon (privatif) suite à des infiltrations et qui estime d’ailleurs que les réparations de nos balcons touchant au gros œuvre doivent être prises en charge par le syndicat des copropriétaires. L’expert a répondu aux questions du juge en déterminant les causes des désordres et les moyens d’y remédier et en déclarant que les balcons sont effectivement privatifs, y compris au niveau du gros œuvre, conformément au RDC. Au cours de la procédure de référé, ne voulant pas reconnaître le caractère privatif du balcon, mon voisin a appellé en la cause d’abord le syndic (à tort puisque cela ne le concerne pas), puis le syndicat des copropriétaires. La procédure s’arrêtant avec l’expertise, je viens de charger mon avocat de l’assignation au fond afin d’obtenir la condamnation de mon voisin et la réparation sous astreinte. Sa condamnation ne fait pas de doute pour moi, cf. CASS. CIV. 3e n° 88-13509 du 28 mars 1990.
Quant aux frais supportés actuellement par le SDC (plus exactement par les copropriétaires de mon entrée uniquement, car ce sont des charges spéciaux) : Bien sûr les honoraires d’avocat pour la défense du SDC nous seront imputés, outre des honoraires exceptionnels du syndic pour le traitement du litige. L’année dernière nous avons déjà payé des frais pour une recherche de fuite suite à un constat amiable dégâts des eaux que l’assurance de l’immeuble n’a pas pris en charge. En outre le syndic annonce que, par je ne sais quel tour de passe-passe, les honoraires d’avocat qu’il a dû engager pour lui-même nous seront imputés également.
D’où plusieurs questions :
1. Le syndic peut-il se faire rembourser ses propres honoraires d’avocat par le SDC ? Cela me paraît inconcevable. 2. Comment pouvons-nous obtenir que tous les frais qui sont actuellement pris en charge par la copro, y compris la recherche de fuite, soient répercutés sur mon voisin et lui seul ? Devons-nous engager des honoraires à nouveau et l’assigner au fond, en tant que SDC ? Ou plusieurs copropriétaires peuvent-ils engager une action commune ? Comment limiter voire récupérer les dépenses ? 3. Me concernant individuellement, puis-je déjà demander (juste pour moi) le remboursement de ma quote-part dans le cadre de la procédure au fond qui va commencer ?
Et voici la suite du joyeux programme : le syndic nous informe de ce que mon voisin fait porter à l’ordre du jour de la prochaine AG la proposition de modifier notre règlement de copro pour faire supporter les réparations des balcons par la copro. (Unanimité nécessaire, il me semble.) En cas de refus de l’AG, il portera sa demande devant le juge ! Procédure abusive, si je ne me trompe pas complètement, car la clause de notre règlement n’est pas illicite et mon voisin possède son appartement depuis plus de 20 ans. Mais la copro, toute la copro cette fois, devra payer à nouveau - jusqu’au débouté…
Avez-vous des conseils à me donner ainsi qu’aux autres copropriétaires qui paient pour une affaire qui ne les concerne nullement ? Merci d’avance.
pouvons-nous sans crainte approuver les comptes avec la répartition actuelle des frais et honoraires tout en espérant une prise en charge ultérieure par mon voisin ?
"....en déclarant que les balcons sont effectivement privatifs, y compris au niveau du gros œuvre, conformément au RDC."
Que dit très exactement votre RDC sur ces balcons privatifs ? Le gros œuvre formant balcon n'est classé privatif que lorsque le RDC le prévoit expressément. A défaut, seul le revetement de surface et le volume inscrit par le balcon est privatif. L'expert est sans doute qualifié en fuite d'eau, mais la seule mention dans le RDC que les balcons sont privatifs ne suffit pas à classer 'privatif' le gros œuvre des balcons.
Concernant les frais, soyez conscient que les parties auront à les supporter, le recours au juge n'étant pas gratuit ! Celui qui condamné peut éventuellement se voir imputer des DI, sans parler de l'art.700, mais vous-même comme le syndicat aurez des frais qui resterons à votre charge. On ne pourrait pas ici faire jouer les disposition de L.art.10-1 qui ne concerne que le recouvrement de créances. En attendant vous ne pouvez pas passer au travers de l'appprobation des frais engagés.
Quant au syndic, il est bien assigné "es-qualité" syndic de votre copropriété et non à titre personnel. Si une faute lui est imputée il fera jouer sa RCP. Vous même n'avez-vous pas une protection juridique 'défense/recours' ? Et le syndicat ????
Non, je n’ai pas de protection juridique. Quant au syndicat, je ne sais pas, mais je pense que le syndic nous l’aurait dit. Toutefois je vais me renseigner.
Quant au RDC, un article désigne les parties communes particulières :
« Elles comprendront le gros-œuvre du bâtiment K et tout ce qui s’y rattache. D’une manière générale, et sans que l’énonciation ci-après soit limitative, ces parties communes générales particulières comprendront : les fondations, les gros murs de façade, (…) les ornements de façades ( non compris les garde-corps et balustrades, barres d’appui, balconnets et terrasses, (…) qui sont des parties privatives. »
Un autre article désigne les parties privatives :
« Les parties privatives d’un local ou appartement sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire. Elles comportent (…) les balcons (…). »
L’expert dit ceci :
« Le règlement de copropriété paraît clair en sa rédaction. Il définit les balcons comme étant une partie privative sans distinguer structure gros œuvre ou simple accès. Cette rédaction entraîne M. et Mme X à supporter les réparations de leur balcon et par là même remédier aux désordres. »
Bien sûr le recours à la justice n’est pas gratuit. Mais tout de même : quelle position doit adopter le syndicat puisque la procédure au fond n’est engagée que pour moi et pourra entraîner éventuellement des DI et/ou un art. 700 uniquement pour moi…
Procès - Qui paie quoi ?
Forum fermé
Posté - 11 févr. 2009 : 11:20:20
