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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
 Posté - 13 févr. 2009 : 09:22:55
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à lire cet arrêt récent, je ne sais que conclure...
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 octobre 2008, 07-16.084, Publié au bulletin
voici ce qu'en dit le BICC :
Association syndicale
Association libre; Statuts; Associé; Qualité;
Copropriétaire; Consentement à l’adhésion;
Constatations nécessaires.
Ne donne pas de base légale à sa décision la juridiction qui, pour rejeter le moyen d’irrecevabilité de la demande en paiement de charges d’une association syndicale libre dirigée contre un coloti, retient qu’en raison de la succession qu’il a recueillie, ce coloti est devenu membre de cette association sans qu’il ait eu besoin d’y adhérer, sans rechercher si son auteur avait adhéré à l’association lors de sa constitution ou en signant son acte de vente.
Un commentaire de cette décision est paru au Recueil Dalloz,no 38, 30 octobre 2008, Actualité jurisprudentielle, p. 2670, note G. Forest (« Association syndicale libre : pas d’adhésion automatique »). Voir également la revue Loyers et copropriété, no 12, décembre 2008, commentaire no 284, p. 24, note Guy Vigneron (« Adhésion des copropriétaires »).
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 13 févr. 2009 09:26:08 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 12:33:38
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 MERCI Emmanuel : c'est pile dans mes préoccupations du moment.
Cela ne peut s'inscrire que dans le contexte d'une ASL, certes constituée, mais dont les statuts n'ont pas fait l'objet d'une publication qui les aurait rendu OPPOSABLES...
Je reviens tout de suite
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 19:26:08
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Je reviens un peu tard...
Je m'interrogeais justement ces jours derniers, du fait que mon acte de vente d'un lot individuel et l'acte de vente du lot sur lequel a été établie une copropriété dont je préside le CS ne mentionnent absolument pas une quelconque allusion à l'existence d'une ASL...
J'ai déjà évoqué l'acharnement juridique déployé par l'ASL du lotissement (près de 500 lots) contre "ma" copropriété
Actuellement interpellée par les "conclusions rectificatives" de l'ASL dans une procédure en appel et dans une autre qui traîne au TGI depuis près de 3 ans, je cherche les "moyens" de nous défendre.
Et justement, l'ASL assigne le syndicat de copropriétaires pour paiement de cotisations, tandis qu'elle ne le convoque pas en AG depuis qu'elle a vu une AG annulée pour cause de non-particiaption des copropriétaires.
Quand on n'a aucune expérience de ces ASL dirigées par des bénévoles "de droit divin", on n'a pas la moindre idée de la lutte du pot de fer (ASL avec les fonds autoritairement collectés )contre le pot de terre (le co-loti candide)
ça transforme une "gentille membre"  en furie furieuse |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 23:20:14
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| apparemment, dans la décision citée, l'ASL d'origine -prévue par le lotissement initial- avait été dissoute, l'auteur du coloti mis en cause ayant décidé de ne pas adhérer à la nouvelle ASL... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 07:29:31
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non : c'est une ASA qui a été dissoute.
Il faudrait revoir attentivement O+D au sujet de la dissolution des ASA...mais probablement y a t'il eu transfert de voies et réseaux à la commune
Il restait sans doute des équipements collectifs ou des zones vertes appartenant en indivision aux co-lotis
Ce qui a conduit à la constitution d'une ASL pour les administrer sans être elle-même propriétaire
Il est probable que l'ASA n'était pas non plus propriétaire des VRD.
Une ASA est le plus souvent créée autoritairement pour obliger les propriétaires indivis à gérer un équipement indispensable à la viabilité.
Donc, une ASL a été constituée en 1992 : comment
C'est la question centrale
Probablement par une assemblée constituante qui a adopté des STATUTS à la majorité renforcée, avec un périmètre associatif comprenant toutes les parcelles du lotissement.
Ensuite, le directeur a publié l'extrait des statuts identifiant son ASL dans 2 journaux locaux et transmis à la préfecture qui n'a aucun pouvoir de contrôle : elle enregistre et délivre un récépissé.
Et l'ASL s'est mise à fonctionner...
Dans le cas soumis à la Cour de Cassation, l'ASL n'a pas dû pouvoir produire la preuve que le lot des ayant-droits était représenté en AG constituante : ces AG ne donnent pas lieu à des PV où figurent les noms des votants
A mon avis, les désordres provoqués par des ASL tellement "libres" qu'elles en deviennent débridées ont été à l'origine du toilettage des dispositions légales en 2004 qui conduit PRINCIPALEMENT à identifier CLAIREMENT les ASL et en assurer la publication au JO
Cette publication est ainsi clairement opposable, que l'ASL soit propriétaire ou non.
Car la propriété des espaces gérés avait (et a tjs) pour conséquence la publicité foncière...
Mais c'était une gageure de retrouver les STATUTS AUTHENTIQUES des vieilles ASL non propriétaires : seule la trace de l'enregistrement pouvait être REtrouvé... |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 15 févr. 2009 : 09:32:52
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| Pouvez-vous en plus court préciser: ce qu'il faut en penser réellement pour pouvoir agir efficacement, contre ces ASL si peu scrupuleuses ? |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 15 févr. 2009 : 12:27:55
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| que ces ASL se mettent en CONFORMITE avec O 2004 + D 2006 : cette LEGALISATION oblige à stopper les discourts délirants des syndics totalitaires |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 21:21:10
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Bonjour à tous,
Merci à Emmanuel d'avoir mis en lumière cet arrêt très intéressant
qui confirme les principes et jurisprudences passés.
Attention! : la transmission automatique de l'adhésion des propriétaires
successifs d'un terrain inclus dans le périmètre d'une ASL a été renforcée par la réforme de 2004.
Ce qui était auparavant dans le Décret de 1927 a été transféré dans l'Ordonnance de 2004. Force de Loi donc après la ratification de l'Assemblée.
Ce que demande la jurisprudence dans cet arrêt comme auparavant avec
une sévérité absolue,c'est que l'on puisse prouver l'adhésion du propriétaire du bien immobilier à la date d'entrée dans l'ASL.
Un ACTE ECRIT adhésion.
C'est ce que la Cour de cassation a exigé dans cet arrêt du 8 octobre 2008. Ce n'est nullement la transmission automatique de l'adhésion qui est en cause, c'est la validité de l'adhésion initiale.
Cordialement à tous.
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Edité par - hes le 28 févr. 2009 21:22:52 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 01:10:04
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Hes, bonjour,
il s'agit ici du cas particulier d'une adhésion à une deuxième AS, postérieure à l'AS initiale créée lors de l'opération de lotissement et dissoute, sans doute faute d'objet -cession des parties communes par exemple...-. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 05 mars 2009 : 09:46:14
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Je reviens sur ce sujet de l'ADHESION à une ASL.
Une ASL, qui est une variante des ASSOCIATIONS FONCIERES URBAINES, réunit des FONDS (= parcelles )représentés par leurs propriétaires (ou leurs locataires le cas échéant)
Les fonds sont désignés par leurs références cadastrales dans la description du PERIMETRE associatif
Les propriétaires des fonds lors de la constitution (= acte fondateur publié ) doivent avoir manifesté clairement leur avis.
Leurs ayant-droits font ensuite AUTOMATIQUEMENT partie de l'ASL dont les statuts doivent être légalement OPPOSABLES (=PUBLIES) |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 mars 2009 : 11:26:34
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leur avis n'a pas à être si clair que ça à mon sens lors de la réalisation de lotissement, l'acquisition d'un lot dans un lotissement avec parties communes rendant obligatoire et incontournable cette adhésion.
le cas est différent pour une ASL postérieure, créée après dissolution de l'ASL initiale par exemple pour disparition de l'objet -plus de parties communes- : ne sont adhérents à cette ASL que les propriétaires qui ont marqué leur accord et leurs ayant droit. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 05 mars 2009 : 13:10:10
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Comment imaginez-vous la "constitution" d'une ASL ?
Il faut une assemblée générale constituante! |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 05 mars 2009 : 15:58:14
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Constitution
Dans la mesure ou les ASL et les AFUL établissent librement leur règles de fonctionnement. sans réglementation garantissant la juste répartition des charges ou une participation "démocratique" aux prises de décision (contrairement à la Copropriété), la Loi exige un consentement unanime de tous les propriétaires qui adhèrent à une ASL lors de sa constitution.
UNE UNANIMITE OBLIGATOIRE
L'article 7 de l'Ordonnance du 1er juillet 2004, tout comme l'ancienne Loi de 1865, précise très clairement l'exigence de l'unanimité lors de la constitution d'une Association Syndicale Libre (ou une AFUL):
"Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit."
La jurisprudence est inflexible sur ce point. Il faut bien noter que le consentement doit être écrit, mais sans forme particulière. Un consentement implicite, notamment par une participation volontaire aux équipements communs ne suffit pas pour devenir membre de l'ASL.
Attention!: l'obligation d'une adhésion écrite ne concerne que le premier propriétaire qui fait entrer son bien immobilier dans le prérimètre de l'ASL.
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 05 mars 2009 : 22:08:14
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C'est tout bête et c'est M. Worsmer qui a vu la cause de cet arrêt
Une ASA a été dissoute et l'ASL n'a été constituée que 15 mois après
De ce fait l'adhésion obligatoire qui résultait en cette espèce du cahier des charges n'existait plus pour dissolution de son objet
`
et sauf alors à avoir adhérer volontairement à la nouvelle ASL, cette dernière n'était pas opposable au coloti, libre de toute adhésion depuis 15 mois et rappelons le propriétaire d'un lot dans un lotissement, antérieurement à cette ASL qui ne pouvait et pour cause être annoncée au cahier des charges et être opposable sans adhésion volontaire
Moralité : Ne dissolvait pas vos ASP |
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 05 mars 2009 : 22:20:15
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Mout
Pourquoi croyez-vous que les statuts d'une ASL doivent être publiés, au sens manifeste pour vous, être publiés au Fichier Immobilier
Et comme je suis curieux, comment en pratique peut-on bien faire pour publier les statuts modifiés d'une ASL sur l'intégralité des parcelles ? Lorsque de bien entendu ces parcelles sont entre les mains des colotis ????
Croyez-vous que l'ASL ait le droit de publier quoi que ce soit sur des parcelles qui ne sont pas sa propriété ????
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 05 mars 2009 : 22:25:48
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| pour m'abonner au sujet - post blanc |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 08 mars 2009 : 09:58:49
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Emmanuel : connaissez-vous l'ARRET de la Cour d’appel de Bastia, 1re Chambre civ., 2 avril 2008 (R.G. n° 05/382), publié par le service d’études et de documentation de la Cour de cassation
"...Et que l’article 5 de la loi du 21 juin 1865, abrogée par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 qui reprend les mêmes dispositions en son article 7, mais qui demeure applicable en l’espèce eu égard à la date de réalisation du lotissement et de celle prétendue de la constitution de ladite association syndicale, dispose que les associations syndicales libres (ASL) se forment par le consentement unanime des associés qui doit être constaté par écrit".
...
"De plus, l’article 7 prévoit un certain nombre de formalités obligatoires et substantielles pour la constitution de l’association, soit la tenue d’une assemblée constitutive après convocation de celle-ci par les soins du lotisseur, ou à défaut d’acquéreurs ou de la commune, par insertion dans un journal d’annonces légales des lieu et date de la réunion portée à la connaissance des intéressés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, l’établissement d’un acte notarié constatant le fonctionnement de l’association syndicale et sa publication au Bureau des Hypothèques, et la publication d’un extrait de l’acte d’association, toutes formalités dont l’accomplissement n’est aucunement démontré en l’espèce."
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 08 mars 2009 : 12:06:11
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ATTENTION MOUT !
L'Article 7 de votre deuxième paragraphe, c'est l'article 7 des statuts internes de l'Association Syndicale, et non de la Loi ou L'ordonnance !!!!
Relisez bien l'arrêt en totalité !
Il n' y a pas de formalisme pour la constitution d'une association,
sauf un acte écrit d'engagement.
Pour la capacité à agir en justice, c'est aute chose....
Il faut déclarer et publer en (Sous-)Préfecture. La régularisation peut se faire à tout moment. |
Edité par - hes le 08 mars 2009 12:06:49 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 08 mars 2009 : 13:36:10
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Hes : ma citation est un EXTRAIT de l'ARRET!
citation de l'O 2004:
TITRE II : DES ASSOCIATIONS SYNDICALES LIBRES.
Article 7
Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.
Les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.
NOTA:
L'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 est ratifiée par l'article 78 XXX de la loi n° 2004-1343 du 9 décembre 2004.
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 08 mars 2009 : 15:48:50
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Les formalités pour les ASL
L'acte d'association, comme celui d'adhésion écrite, sont des actes authentiques ou sous seing privé (Décret du 18 décembre 1927 art.3 et circulaire du 12 août 1865 n°10). La différence réside dans ce qu'un acte authentique a une valeur probante supérieure. De plus l'acte sous seing privé doit être établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (donc au moins 2 en ce qui vous concerne), à moins que vous ne le déposiez chez un notaire ; dans ce cas un seul exemplaire suffit.
L'acte d'association doit en spécifier :
*le but de l'entreprise
*le mode d'administration
*les limites du mandat des administrateurs ou syndics
*les voies et moyens nécessaires pour subvenir aux dépenses
*le mode de recouvrement des cotisations
*un plan périmétral des immeubles syndiqués
*une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales et la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage.
*Une copie certifiée conforme de ces pièces est transmise au préfet dans le mois de la constitution de l'association.
*
Un extrait de l'acte d'association est ensuite publié dans un journal d'annonces légales de l'arrondissement ou du département dans le mois de sa date de création. cet acte indique les points spécifiés ci-dessus. La publication est justifiée par deux exemplaires certifiés par l'imprimeur, dont un exemplaire est adressé au préfet qui en donne récépissé, et l'insère dans le recueil des actes de la préfecture.
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 08 mars 2009 : 22:19:12
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L'arrêt de Bastia est lié aux conditions que les statuts eux-mêmes - article 7 comme Hes l'a constaté, posaient et dont l'Asl n'a pas pu apporter la preuve de la réalisation, outre principalement que l'Asl n'a pas apporté la preuve de son droit à ester en Justice en application de l'article 7 de la la loi de 1927
Rien de nouveau sous le soleil
Dans le même sens, Mout laisse sans réponse mes questionnements |
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ASL : peut on ne pas adhérer ?
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