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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
 Posté - 15 févr. 2009 : 20:21:24
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je suis mandataire dans une petite copropriété de 6 lots gérée par un syndic professionnel.
Dans l'annexe 1 je vois:
40 compte fournisseurs parmi les dettes:- 271.20 euros, je dis bien moins 271.20 euros.
pour le "total général: 2533.91 à gauche et 2385.73 à droite.
En dessous en caractères gras:
ATTENTION, il y a une différence de 148.18 euros entre le toal des créances et le total des dettes, vérifiez le journal de la répartition des charges.
Il me semble qu'il y a là deux erreurs, Si oui, faut-il les signaler à la comptable professionnelle?
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 15 févr. 2009 : 20:56:26
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un compte de dettes, c'est quelque chose que le syndicat doit versé à un copro, un fournisseur, etc... et les sommes apparaissent en positif. Une somme négative signifie que c'est le fournisseur qui doit, c'est donc une créance qui devrait se trouver à gauche, mais c'est impossible car le législateur ne l'a pas prévu, donc on reste en négatif sur cette colonne de gauche.
quant au second point, vous n'avez pas à avertir le comptable, mais lui demander des explications !!! c'est normalement lui qui établit ce tableau.
en effet, les 2 totaux généraux doivent être égaux .
Avec 6 lots, les explications devraient être simples. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 09:26:45
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De fait toutes les annexes sont inutilisables et incompréhensibles; je ne pourrai jamais obtenir qu'elles osient refaites avant l'AG (dignité de syndic pro oblige). Et pourtant il est impossible de connaître la situation financière réelle de la copropriété. Je ne sais pas trop quoi faire.
Si j'ai bien compris, un simple copropriétaire ne peut demander lors de la consultation des pièces justificatives à voir le grand livre; peut-il alors demander à consulter les relevés bancaires du compte séparé? ou bien cette faculté est-elle aussi réservée au CS (qui dans le cas présent n'en use aucunement)?
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Edité par - manech le 16 févr. 2009 09:42:18 |
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 09:48:29
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en théorie, seul le CS peut consulter ces documents mais vous pouvez toujours demander.
Sauf si ce comptable est un(e) monstre demandez à rencontrer le comptable, il y apeut-être une expluication saine...
Si refus, adressez vous à un membre du cs et demandez lui de vous faire passer un exemplaire des documents ou aumoins de les consulter, car lui peut avoir une copie, au besoin faites votre demande en recommandé, (en lui explquant qu'un dépot de contestation au TGI coute à la copropriété).
Si refus, essayez de devenir membre du CS.
Si impossibilité : en AG votez contre en motivant votre refus et en demandant que cette modification soit inscrite au PV de l'AG. Lors de la réception du PV, vérifiez si tout a été inscrit et allez au TGI pour contester.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 10:39:34
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Citation :
Si refus, essayez de devenir membre du CS.
si vous aviez lu le message initial, vous auriez vu que manech est MANDATAIRE...pas copropriétaire! |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 10:47:56
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| Question "naïve": l'année dernière les annexes comptables étaient fausses et n'ont pu être rectifiées; cette année elles le sont encore, avec en plus des interrogations sur le solde bancaire et sur le compte travaux en cours (ravalement).Afin qu'il soit possible à mon mandant de donner des arguments aux membres du CS (pour obtenir les relevés de banque), quelle est l'importance réelle de la justesse des annexes comptables et en particulier de l'annexe 1? |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 14:32:52
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Qu'entendez vous par : " je suis mandataire dans une petite copropriété " ?
Si vous avez le mandat d'un copropriétaire pour participer à une assemblée, il ne vous donne pas qualité pour procéder à la vérification des comptes.
Ceci étant le syndic peut accepter de vous recevoir et même il peut voir avec vous la question évoquée.
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manech
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1418 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 15:09:47
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Vous remarquerez que j'ai parlé de "donner des arguments à mon mandant". En effet je ne crois pas qu'il y ait une loi interdisant de donner des conseils à son mandant pour la vérification des comptes, surtout quand ce mandant est de sa famille.
Franchement, là n'est pas le problème soulevé. J'aimerais juste savoir si les erreurs commises dans les annexes, erreurs visibles même pour la profane que je suis, doivent impérativement être rectifiées. ou bien si finalement ces annexes sont d'une importance mineure par rapport à un état des dépenses à peu près correct. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 15:40:01
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Le principal est d'approuver les dépenses de l'exercice. Les dépenses deviennent alors des charges. Les soldes deviennent exigibles.
La loi et le décret, en visant l'approbation des comptes, ne distinguent pas l'approbation des charges et celle de la trésorerie. C'est un tort.
Il faut quand même remettre d'aplomb les annexes.
Pour celà il faut consulter la balance générale classique qui, elle est sans doute équilibrée. Si tel est le cas, il y a défaut dans la présentation des annexes.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 16:15:21
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| Qu'est ce que la balance générale classique? Et comment mon mandant, qui n'est pas au CS, pourrait-il la consulter? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 18:05:49
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La balance générale " classique " c'est la balance de la comptabilité commerciale ordinaire. C'est d'ailleurs la seule balance au sens propre du terme car c'est de manière impropre que les annexes sont qualifiées de balances.
La balance, dans le même ordre des comptes du grand-livre, ne présente que les totaux des mouvements débiteurs et créditeurs et le solde de chaque compte.
Je ne peux mieux faire que de vous indiquer :
1) le lien qui mène à un grand-livre (exemple)
http://jpm-copro.com/grand%20livre%202.htm
2) celui qui mène à la balance correspondant aux mêmes écritures
http://jpm-copro.com/Balance%20generale%202.htm
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 19:54:00
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la balance générale est normalement fournie avec la convocation. Dans le décret, elle s'appelle annexe 2 et en général, les syndics reprennent cette apelllation. le débit égale obligatoirement le crédit, l'équilibrage se faisant par le solde copro en général.
L'annexe 3, fournie aussi avec la convoc, reprend les mêmes chiffres que l'annexe 2 mais détaillés suivant les clés de répartition. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 21:27:40
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Certainement pas !
L'annexe 2 a pour titre : " compte de gestion général de l'exercice clos réalisé N du ...au... et budget prévisionnel de l'exercice N+2 du ...au... "
Titre bref comme on les aime 
C'est un compte de charges et produits. Comme tel, il ne comporte que des comptes de classe 6 et de classe 7.
L'annexe 3, qui comporte les mêmes comptes, n'est pas non plus une balance.
Une balance générale comporte tous les comptes mouvementés pendant l'exercice, dans l'ordre numérique.
Dans le cas d'une balance, l'équilibre est naturel. Il n'y a pas à " le faire ".
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 09:08:25
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Merci à JPM d'avoir fait une distinction utile:
l'approbation des dépenses, qui dans le cas particulier soulevé ne pose guère de problèmes.
et l'approbation de la trésorerie (telle qu'indiquée par l'annexe 1) qui pose un sérieux problème cette année; en effet le solde bancaire a diminué d'une façon que les documents fournis ne permettent pas de comprendre.
Il est regrettable que la quasi obligation d'approuver les comptes entraîne approbation simultanée des comptes et de la trésorerie!
Personnellement je ne sais toujours pas quoi faire pour faire rectifier cette annexe 1, quand syndic et comptable sont braqués sur leur compétence supposée, que ne conteste pas un CS qui se sait parfaitement incompétent. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 09:26:31
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manech: comme vous le faites remarquer, il n'y a qu'une seule résolution à l'ODJ: "approbation des comptes"
dans votre cas il n'est pas normal que les annexes ne soient pas "d'équerre"....et surtout de voir l'incompétence du service comptabilité à vous apporter des réponses et remettre tout à plat.
y a t il des problèmes de comptes débiteurs dans ce syndicat ?
sinon, il serait peut être necessaire de reporter ce vote à la prochaine AG en expliquant que si les comptes ne sont pas "d'équerre" au centime près, c'est qu'il y a un problème quelque part...voir un gros problème ou même plusieurs! |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 10:28:31
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De manech
"Question "naïve": l'année dernière les annexes comptables étaient fausses et n'ont pu être rectifiées; cette année elles le sont encore,..."
Il se pourrait que les comptes et l' annexe 1 soient présentés avant répartition, l'écart de 148.18 représentant alors l'excédent de l'exercice non réparti aux copropriétaires (Ecart entre les charges et les produits).
" l'approbation de la trésorerie (telle qu'indiquée par l'annexe 1) qui pose un sérieux problème cette année; en effet le solde bancaire a diminué d'une façon que les documents fournis ne permettent pas de comprendre. "
Il faut comparer l'annexe 1 de l'exercice avec l'annexe 1 de l'année précédente.
Voir les comptes copropriétaires: les dettes copropriétaires ont-elles augmentées, les comptes fournisseurs ont-ils diminués, etc... |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 13:55:53
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Les annexes sont présentées après répartition.
sur les 6 copropriétaires il n'y a pas de mauvais payeur.
Le syndic paie moins de 15 factures par an...
L'idéal serait de consulter les relevés bancaires du compte séparé. |
Edité par - manech le 17 févr. 2009 13:56:15 |
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