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 Sujet  |
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BAILBAIL
Contributeur vétéran
127 réponses |
 Posté - 16 févr. 2009 : 09:49:26
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Bonjour,
je viens d'acquérir un studio dans une petite copro (18 lots) où le syndic régne en maitre absolu.
le Conseil syndical(2 membres) n'est jamais consulté, ne se réunit jamais, il ne détient pas la liste des copropriétaires et ne prépare pas le budjet prévisionnel.
Dans la convocation à l' AG de l'année derniére, il n'y a pas de résolutions concernant la mise en concurrence des entreprises, ni de seuil à partir duquel le conseil syndical doit être consulté.....
Inutile de dire que les charges sont trés élevées 47 euros/m²/an sans chauffage...
Un copropriétaire mécontent a demandé à faire partie du conseil syndical, mais le syndic a répondu que cela serait possible lors du renouvellement du conseil ( dans 2 ans).... pas avant
Inutile de dire que le syndic s'est fait élire l'année derniére pour trois ans.
Le ménage, fait par un employé du syndic, coûte trés cher et le batiment est trés sale.......
Quelles sont les choses à prévoir pour l'AG afin de limiter l'hémorragie?
Merci pour tous vos conseils afin de reprendre la gestion en main.
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 10:07:05
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première vérification : le RdC presrit combien de membres au CS. Si plus de deux, faire mettre à l'OdJ de la prochaine AG : nomination d'un (ou...) membres au conseil syndical.
possibilité : 13ème recommandation de la commission relative à la copropriété : Le CS doit être composé d'au moins 3 personnes : faites inscrire cete nomination de la troisième personne en motivant cette demande.
deuxième possibilité : convaincre un membre du CS de démissionner et revenir au paragraphe précédent.
troisième possibilité : ne pas voter le quitus au syndic en motivant votre refus (non respect du RdC : réunion du conbseil syndical, non préparation du budget avec CS, etc... et demander l'inscription au PV
quatrième possibilité : monter un front du refus : faites inscrire à l'ordre du jour les questions qui vous chagrinent (avec LRAR), faites vous élire (essayer) Président de séance à l'AG, l'autre mécontent secrétaire. Ainsi vous aurez tout loisir de mettre et signer sur le PV toutes les récriminations que vous avez. Cela pourra vous être utile.
cinquième possibilité : si vous etes majoritaire, vous pouvez en AG révoquer (avec les formes) le précédent CS. Ce que l'AG a fait, l'AG peut le défaire...
En un mot, essayez à plusieurs de vous montrer combatif (et positif) pour le bien de tout le monde et tentez de participer à devenir membre du CS. Pas de guerre entre copro, cela ne sert pas à grand chose. Faites du loobing.
Bon courage... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 10:37:56
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| la personne qui fait le ménage n'est pas un employé du syndic, mais du syndicat des copropriétaires! |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 11:01:29
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cher(e) nefer,
comme vous avez l'habitude des toutes petites phrases qui ne font pas avancer le schmilblic, je profite de l'occasion pour apporter un petit rectificatif à votre intervention (en toute modestie).
Citation :
la personne qui fait le ménage n'est pas un employé du syndic, mais du syndicat des copropriétaires!
mais plutôt :
la personne qui fait le ménage ne devrait pas être un employé du syndic, mais du syndicat des copropriétaires. 
En effet, soit vous etes le syndic de bailbail et vous parlez au présent, et vous savez de quoi vous parlez 
soit vous ne l'êtes pas et dans ce cas de cette gestion trouble, on ne sait jamais. 
Mais, vous savez Bailbail : nefer a tout à fait raison sur ce point, même s'il ne vous a pas apporté beaucoup d'aide.  |
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BAILBAIL
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 11:23:21
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Merci pour vos réponses.
Pour NEFER, nous avons dans le relevé de comptes un prélévement mensuel de 800 euros pour le syndic SARL (poste nettoyage sortie de container.) Je pense donc que la personne n'est pas employé du syndicat.
Qu'en pensez-vous?
peut-on le mettre en concurrence avec une société extérieure?
Le fait que le syndic ne demande jamais d'accord au conseil, n'est ce pas de l'abus? ne peut-on refuser les factures en bloc? |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 12:05:01
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le prélèvement de 800 euros semble anormal. Regarder toutefois dans le mandat de syndic, si par un très grans hasard, il n'aurait pas été voté une prestation de ce genre, ce serait étonnant.
le mettre en concurrence avec une société extérieure, cela me semble le BABA pour remttre de l'ordre. Essayez de récupérer ou de savoir qui a ce contrat sous quel forme, etc... UN conseil : prenez une demi-journée avec votre voisin mécontent, prenez rendez-vous avec le syndic et demander à consulter les PV des AG sur 5, 6 ans vous aurez une idée un peu de la vie et de l'historique de votre copro et ainsi vous découvrirez peut-être des votes d'actions, de contrat, de dépenses qui peuvent vous éclairer sur ce poste nettoyage.
Le syndic ne demande jamais l'accord du conseil mais son avis. S'il a un accord à demander c'est à l'AG. Il arrive (quelquefois!) que le syndic fasse des choses sans accord et dans ce cas, il reste l'approbation des comptes et le quitus en AG.
Je vous déconseile de ne pas approuver les comptes dans leur globalité, vous entraineriez l'arrêt des appels de charges, des régularisations, etc... Votez un rejet de tel ou tel facture ou dépenses et dans ce cas, voter un arrêt des comptes sur telle somme et donner mission au CS(?) d'y voir clair et de rendre compte aux copro par courrier.
voir fiche technique de Gedehem que je recherche et remet sur le topic.:
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 12:09:02
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je reviens :
Citation :
Approbation des comptes par l’assemblée du syndicat des copropriétaires :
1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= approbation à l'unanimité.
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= "Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42, au plus tard le .......
Le CS devra rendre compte par écrit aux copropriétaires dans les 10 jours qui suivent de l'existence de factures conformes présentées dans ce délai.
Dans ce cas, les comptes seront approuvés pour le montant que précisera le CS tenant compte des justificatifs présentés.
A défaut de toute justification, les comptes sont approuvés pour un montant de .... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputés en sus des honoraires prévus pour la gestion courante. Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir.
En conclusion : les comptes du syndicat ne peuvent être globalement rejetés. L’AG doit préciser ce qui est refusé et les réserves. Le reste des comptes du syndicat, estimé conforme, doit être approuvé en rappelant préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant approuvé qui devra être rapporté dans le PV.
- - - - - - Fin de la fiche ... - - - - -
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Edité par - gédehem le 05 févr. 2009 13:59:40
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BAILBAIL
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 12:44:07
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Nefer,
vous n'avez pas répondu à ma remarque. Qu'en pensez-vous? |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 07:45:15
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Citation :
Initialement posté par BAILBAIL
Nefer,
vous n'avez pas répondu à ma remarque. Qu'en pensez-vous?
et Citation :
Plainte :réponse inadéquate, sinon rouleau compresseur
BailBail , est-ce que vous pensez vraiment qu'une non-réponse nécessite de le signaler comme abus ?
Il suffit d'attendre un peu, Nefer comme les autres modérateurs sont des bénévoles et ne sont pas 24h/24h devant leur écran. |
Numéro 6 
Le guide juridique
Calcul du Loyer
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BAILBAIL
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 08:46:43
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NUMERO6,
Je ne savais pas que les plaintes apparaissaient ainsi.
Je voulais juste "chatouiller" NEFER.
Je n'aime pas ses réponses automatiques, voire spamées. Personne ne détient la vérité absolue et ne peut se permettre de renvoyer les internautes sans aucune connaissance des cas.
Voyez la réponse de RAMBOUILLET : NEFER n'est pas le syndic et n'a pas à répondre d'une façon automatique.....
Une réponse doit être argumentée, sinon elle est inutile.
Une question peut paraitre idiote,- je ne pense pas que la mienne l'était-, mais elle refléte le désarroi de son auteur et mérite une réponse de quelqu'un qui a envie de s'intéresser.
Halte au spam..........halte à la course aux réponses.......arretez le compteur.........
Si NEFER veut compléter sa réponse, cela sera avec beaucoup de plaisir et de reconnaissance!
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 11:52:05
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on ne va pas polémiquer sur nefer. Beaucoup s'en sont fait une raison, je pense.
Les sujets ont de l'importance ; il faut apporter de l'aide.
Quant à nefer, on lui laisse son jouet : son compteur !  |
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BAILBAIL
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 13:02:52
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Merci Rambouillet.
que fais-je avec mon contrat de nettoyage?
En appronfondissant le détail des comptes de 2007, je m'aperçois que l'on paye beaucoup de TVA 19.6%.
quels sont les contrats concernés par la TVA 5.5%?
Un internaute peut-il creuser le probléme de l'élection d'un membre au conseil syndical hors renouvellement de bureau? |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 14:26:45
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J'ai répondu à votre question sur NI, réponses allant dans le même sens que celles de Rambouillet d'ailleurs  , aussi je repondrai à la question du nettoyage:
pour les comptes:
chaque copro a la possibilité - avant l'AG - de se rendre chez le syndic et de vérifier les comptes. Ce serait le bon moment pour vous de vous pencher sur la question: vous auriez accès directement aux factures et au contrat passé (s'il existe). En effet si personne ne fait la vérif des comptes régulièrement, en tout cas pas vos 2 membres, c'est qq'un d'autre qui devra s'y coller.
Evidemment me direz-vous, cela se passe "après coup", une fois que les convocations sont envoyées ... ce qui veut dire que vous devriez faire mettre à l'ODJ la cessation du contrat avec cette sté d'entretien (?) ou la personne chargée de celui-ci.
En fonction de vos "decouvertes" comptables chez le syndic, vous pourriez mettre la pression pendant l'AG sur les autres copro pour faire voter la cessation de ce contrat dès que possible, et donner autorisation au CS de rechercher une société autre (ou bien encore vous demandez des devis et faites en sorte que ces devis soient mis au vote).
je pense par ailleurs qu'un travail préalable auprès des autres copro s'impose dans ces circonstances, de facon à être suivi par une majorité de copropriétaires.
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Cordialement, |
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BAILBAIL
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 14:35:20
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Mercia Joulia pour vos précisions.
Pour les erreurs de TVA, approbation des comptes sous réserves. |
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BAILBAIL
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 21 févr. 2009 : 15:42:06
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Juridiquement, le syndic peut-il se charger de l'entretien?
Je viens de demander un devis à une société extérieure, qui me propose le même travail pour un coùt divisé par 4.........Cela laisse perplexe...... |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 21 févr. 2009 : 15:59:53
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on trouve effectivement ce genre d'écart.
Il faut tout de même s'assurer du serieux de la société, ses moyens et bien fixer les fréquences et les moyens pour obtenir un résultat.
Normalement le syndic ne peut pas s'occuper de l'entretien. Par contre il existe des syndics qui ont monté en parallèle leur propre société d'entretien, de nettoyage, de "bricolage", etc...
Donc n'hésitez pas à faire mettre à l'OdJ de la prochaine AG, votre devis.
Comem le dit joulia vous pouvez aller vers le syndic, mais attention le jour possible n'est-il pas fixé dans la convocation ou dans une précédente AG. Ce n'est pas sur que le syndic vous laisse accéder à tout. Rappeler lui gentiment que la copro ne lui appartient pas, mais à vous oui, ou au moins certains tantièmes.
Faites du lobying auprès des autres copro et faite vous élire membre du CS. |
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