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 Sujet  |
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catherineg
Contributeur débutant
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 Posté - 16 févr. 2009 : 11:39:19
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Bonjour
Je suis propriétaire d'un appartement que je loue. Lors de l'assemblée générale de février 2006 un ravalement a été décidé. Le coût global des travaux devant être réparti selon la clef de répartition Dépenses des montées.... adopté à l'unanimité. Je reçois en novembre 2006 une attestation de travaux faisant apparaître ma quote part pour un montant de 6293 euros pour 138 tantième. Les appels de fonds se poursuivent normalement et quelle n'est pas ma surprise de recevoir enjuillet 2008 une situation comptable faisant apparaître une colonne dépenses de ravalement normales et une dépense colonne dépenses privatives. L'ensemble de ces deux colonnes m'attribuant plus de 11 000 euros de dépenses dont 6 800 à titre de dépenses privatives. Les travaux sont terminés. Je n'ai jamais été informée de ces montants à titre privatif. L'assemblée générale a lieu le 2 mars 2009 et fait apparaître une répartition des charges tenant compte de cette nouvelle répartition. Que puis-je faire ?
Merci de votre aide et de votre réponse
Catherine Guerin
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Catherine Guerin |
Edité par - catherineg le 16 févr. 2009 12:47:19 |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 13:53:26
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premièrement, il faut faire qq chose 
surtout ne pas arriver à l'AG et poser la question. 
Faites un courrier au syndic et au CS (rapidement) leur posant la question et leur demandant des réponses.
Ensuite ces réponses arrivent avant l'AG et vous donnent satisfaction (dans les explications) : affaire close
Soit pas de réponse ou insatisfaction, poser la question à l'AG, (en rappelant que vous avez écrit et n'avez pas eu de réponses). En procédant ainsi, la réponse devrait être préparée par le syndic et le CS (ils ne sont pas pris au dépourvu) et cela peut interesser d'autres copro.
Ensuite, passée l'AG et suivant ces explications, il y aura peut-être à agir, mais chaque chose en son temps. |
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catherineg
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 14:37:56
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Je vous remercie de cette réponse rapide. J'écris aujourd'hui même et ne manquerais pas de revenir vers vous en fonction des réponses reçues.
Bonne journée
Catherine Guerin |
Catherine Guerin |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 14:44:57
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| il faut commencer par reprendre le devis joint à la convocation qui a voté les travaux....vérifier s'il y avait des prestations privatives...et relire le texte de la résolution votée! |
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catherineg
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 15:29:56
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Bonjour,
C'est ce que j'ai fait. Le devis ne mentionnait aucune partie privative.
Je vous donne ci-dessous le texte de la résolution en date du 16/02/2006 :
"Après examen et discussion des offres recues jointes à la convocation de l'AG décide
- de faire réaliser les travaux de ravalement
- de donner mandat au conseil syndical à effet de choisir l'entreprise la mieux disante dans la limite d'un budget de 523 701 euros TTC (somme comprenant les travaux, le syndic, le coordinateur de sécurité, le maître d'oeuvre, l'assurance dommage-ouvrage)
- confier la maitrise d'oeuvre à ...
- le coordonateur sécurité sera choisi par le conseil syndical
- de souscrire une police d'assurance dommages-ouvrage
- que le coût global (travaux, honoraires et assurances) s'élevant à 523 701 euros sera réparti entre les copropriétaires selon la clef de répartition "Dépenses montée 2 et montée 4
- de financer le coût global au moyen de 6 appels de provisions (suivent les date et les %)
Mise aux voix..
Résolution adoptée à l'unamité...
voilà.
J'ai reçu après une attestation de travaux de la part du syndic faisant apparaître ma quote-part en fonction des tantièmes.
Rien de signalé dans le PV de l'AG de l'année suivante.
Et là en juillet premier bilan pour le moins surprenant ainsi que les documents joints à la convocation de l'AG qui aura lieu en mars prochain. Et là apparaissent des montants pour les parties privatives. À noter tout de même qu'avec cette modification des répartitions de charges, la quasi totalité des membres du conseil syndical se retrouvent avec un solde largement créditeur....
Bien cordialement
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Catherine Guerin |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 17:52:32
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Comme il vous l'a précédemment été indiqué, faites un courrier.
Quelques questions :
Le montant total des travaux est de combien ? 523 701 euros TTC environ ?
Qu'est-il indiqué concernant les dépenses privatives ?
La résolution que vous citez en 2006, est-ce celle qui a été proposée avec l'ordre du jour de l'AG ou celle qui a été reprise lors du PV de cette AG ?
Les travaux ont été réalisés quand date début, date fin ? Citation :
Et là en juillet premier bilan pour le moins surprenant ainsi que les documents joints à la convocation de l'AG qui aura lieu en mars prochain. Et là apparaissent des montants pour les parties privatives. À noter tout de même qu'avec cette modification des répartitions de charges, la quasi totalité des membres du conseil syndical se retrouvent avec un solde largement créditeur....
Bizarre, bizarre aurait déclaré ce cher Jouvet...
D'autant plus qu'en dehors de la peinture des huisseries, volets et réfection éventuelle des rembardes il n'y a guère de "privatif" dans un ravalement et cela doit être clairement indiqué lors du vote ... |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
Edité par - quelboulot le 16 févr. 2009 17:56:24 |
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quelboulot
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6445 réponses |
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catherineg
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 18:18:28
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Date de début des travaux : janvier 2007 - Fin des travaux juillet 2008
Montant total des travaux : 467 850,72 euros.
Rien n'est indiqué sur les dépenses privatives (ou je ne sais plus lire...)
La résolution que je cite est celle du PV
En ce qui concerne le deuxième message :
Pour le syndic, c'est gagné, mais perdu pour le M/0 c'est Tr...ic.
Nature du ravalement : Imper i3 taloche, grain de marbre allégé, grain de marbre garde corps, étanchéité des balcons (déduites dans un premier temps, puis remise, et annoncé sans frais supplémentaire puisque prévu initialement), puis tout un tas de protection, puis le remplacement des garde corps métallique et des séparateurs.
Voili, voilà, voilou, j'espère que je suis suffisamment claire
Merci pour votre aide |
Catherine Guerin |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 18:43:30
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un petit rappel (important) :
aucun syndic, aucune AG, aucun CS ne peuvent imposer des dépenses sur des parties privatives sans l'accord express du dit copropriétaire.
Que dirions-nous si d'un seul coup, une AG décidait de faire repeindre un appartement au frais du copro, sans qu'il ait rien demandé.
Sauf si, le RdC prévoit des choses très particulières comme peintures de volets, etc... qui devrait etre refaites en même temps qu'un ravalement... |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 19:23:35
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La question importante a été posée: que dit votre RDC en cas de ravalement?
S'il ne dit rien, alors il faut distinguer lors du ravalement parties communes et parties privatives en suivant la distinction faite dans votre RDC. Cela suppose généralement que les éléments privatifs ont été chiffrés à l'unité. (Cela ne veut surtout pas dire que l'on peut refuser le ravalement de parties privatives)
Il se peut que votre RDC précise qu'en cas de ravalement tout le ravalement est payé aux millièmes.
Pour moi, même si cela n'a pas été précisé lors du vote des travaux - omission regrettable- la répartition doit être conforme au règlement de copropriété
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Edité par - manech le 16 févr. 2009 19:54:23 |
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catherineg
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 20:13:57
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En ce qui concerne les m2, je ne trouve pas l'info...
Pour ce qui est du règlement de copropriété, je ne l'ai pas sous la main (ce bien appartenant à l'origine à ma mère, décédée depuis). J'ai prévu d'en faire la demande en même temps que le courrier.
Mais en admettant que le règlement de copropriété stipule effectivement une répartition entre les parties privatives et les parties communes, est-il normal que je n'ai pas donné d'accord sur le montant des parties privatives m'incombant ? Suis-je maintenant que les travaux sont terminés, dans l'obligation de payer des sommes pareilles alors que je n'en ai pas été informée et que je ne les ai pas acceptées ?
Merci à tous pour votre aide |
Catherine Guerin |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 20:26:54
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Pour moi, si votre RDC impose la distinction parties privatives/parties communes, même pour le ravalement, vous n'avez pas le choix. Les copropriétaires sont censés connaître leur RDC. Mais vous avez le droit de reprocher vivement au syndic et au CS de ne pas avoir correctement informé les copropriétaires.
Mais je vous conseille de vérifier ce qu'il en est dans le RDC.
Je vous conseille également de vérifier la façon dont les sommes du ravalement ont été réparties entre ces deux catégories: en effet, a priori les entreprises ne font pas la distinction; elles ne fournissant aucun calcul à l'unité, sauf si on le leur demande expressément. Demandez à voir les comptes du ravalement, avec les devis. Et essayez de comprendre la méthode de calcul. |
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catherineg
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 21:22:31
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Merci Manech, je tâcherai de passer consulter ces documents dans les jours qui viennent.
Merci encore |
Catherine Guerin |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 21:27:09
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Citation :
un petit rappel (important) :
aucun syndic, aucune AG, aucun CS ne peuvent imposer des dépenses sur des parties privatives sans l'accord express du dit copropriétaire.
je serais beaucoup plus nuancé que vous (ou moins affirmatif)
Les travaux de ravalement peuvent difficilement se limiter aux seuls éléments des parties communes (et encore moins s'il s'agit d'une opération entrant dans le cadre d'une opération de rénovation des façades "du quartier")
Ils constituent souvent une opération d'harmonie des façades qui englobe éléments (dit)privatifs et éléments communs;ce qui n'implique pas pour autant que le syndicat prenne en charge la totalité des dépenses.
Seules sont supportées,par l'ensemble des copropriétaires en proportion de leurs tantièmes,les travaux afférents aux parties communes et annexes comme installation de chantier,échaffaudage,protection des abords........
Un jugement de la Cour de cassation 3è civ. du 27.04.1998 (loyers et copropriété juin 1988 n°292) précise que dans le cas d'un ravalement "complet",les frais se rapportant aux parties privatives devront être supportés par chacun des copropriétaires intéressés.
La Cour d'appel de Paris 23è ch.B 12.06.1988 a précisé que dans le cas d'un ravalement "complet"< il convient de faire une ventilation des frais afférents aux travaux réalisés sur les parties communes et d'établir une facturation séparée pour ceux effectués sur les parties privatives >
Lors de l'AG du 01.04.2009 une résolution prévoyant le ravalement "complet" de nos façades sera soumise au vote avec, dans le descriptif-quantitatif, les travaux pour les parties communes et ceux pour les parties privatives.
Ces deux "parties" sont nettement indiquées tant sur le document établio par le M.O ( à la demande express du CS)que dans la résolution (avec tableau de répartition du coût par copropriétaire); l'accord éventuel sur cette opération portera sur la totalité des travaux -communs et privatifs- |
Edité par - felix1930 le 16 févr. 2009 21:32:57 |
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catherineg
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 21:34:12
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Citation de Félix :
"Lors de l'AG du 01.04.2009 une résolution prévoyant le ravalement "complet" de nos façades sera soumise au vote avec, dans le descriptif-quantitatif, les travaux pour les parties communes et ceux pour les parties privatives.
Ces dans "parties" sont nettement indiquées tant sur le document établio par le M.O ( à la demande express du CS)que dans la résolution"
Ce qui m'interpelle c'est que justement ce distinguo n'a jamais été fait, pas plus sur les devis que sur la résolution. Dans la résolution n'était évoqué que la répartition des charges en fonction des tantièmes...
PS : comment faites-vous pour faire apparaîre les citations dans un en-cart ? |
Catherine Guerin |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 22:59:23
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Citation :
PS : comment faites-vous pour faire apparaîre les citations dans un en-cart ?
Vous cliquez sur le "texte encadré" avec une flèche rouge en avant dernière position à droite au-dessus de la fenêtre ou vous saisissez votre texte.
Apparaît alors [quote ][ /quote]
Vous insérez la citation entre les crochets
, et cela donne le résultat suivant Citation :
Vous insérez la citation entre les crochets
Bonne soirée  Citation :
catherineg Posté - 16 févr. 2009 : 20:13:57
En ce qui concerne les m2, je ne trouve pas l'info...
Quel est donc le document qui vous a été adressé avec la convocation de l'AG pour votre le ravalement. car il est impossible que le devis de l'entreprise ne détaille pas le nombre de m2 au moins pour les échaffaudage et le autres surfaces à traiter ,,,,
Etait-il indiqué devis sur ce document, d'ailleurs vous deviez avoir plusieurs devis et non un seul... en général on se limite à trois ? |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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catherineg
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 23:20:23
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Avec le document de convocation à l'AG était joint un récapitulatif du maître d'ouvrage où figurait des devis comparatifs pour 7 entreprises qui précisaient :
Echaffaudages, installation de chantier
Dacapage lavage HP, décontmination des maçonneries
Réparation des maçonneries
Revêtement des maconneries avec l3 lisse
Système d'étanchéité liquide
Traitement des éléments en bois
Traitement des éléments métalliques
Travaux divers
Option en plus value sur certains postes(imperméabilité, finition...)
Travaux à l'attachement (remplacement tube garde-corps, mains courantes, )
Serrurerie (remplacement des gardes-corps et séparateurs)
Le tout pour des montants globaux sans distinction de parties communes ou privatives.
Puis j'ai reçu une copie d'un acte d'engagement pour le ravalement et pour la serrurerie qui semble correspondre à une suite donnée à un appel d'offre avec là encore les prix pour la totalité sans distinction aucune de parties communes ou privatives.
Puis j'ai reçu un document intitulé attestation de travaux où étaient repris la liste des entreprises intervenant avec le montant total ainsi que la répartition de cette somme pour chaque entreprise avec ma quote part calculée au pro-rata des tantièmes. |
Catherine Guerin |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 23:44:28
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Donc l'AG a décidé sans avoir eu connaissance des devis ni des clauses techniques spécifiques aux différents travaux !
Concernant les devis, comme précédemment indiqués, certains ne font que du global.
Exemple de peintures huisseries et volets roulants
D'autres entrent dans le détail ce qui est plus "clair" pour chaque copropriétaire lorsque les comptes de chacun sont arrêtés en fin de travaux
Prenez le temps de bien formuler votre courrier en demandant précisément sur quelles bases sont chiffrés les calculs "parties communes" et "parties privatives" qui n'apparaissent pas dans le décompte présenté en AG.
Mais il serait surtout important que vous ayez connaissance du règlement de copro auparavant. Essayez de vous en faire prêter un exemplaire par un autre copropriétaire. Voir post
manech Posté - 16 févr. 2009 : 20:26:54 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 23:53:26
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Exemple d'une résolution, qui peut être critiquable quant à la formulation, mais qui précise la notion de parties privativesCitation :
DECISION ET VOTE DU RAVALEMENT DES FACADES – DESIGNATION D’UNE ENTREPRISE – ARTICLE 25
L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis présentés et de l’avis du conseil syndical, et après en avoir délibéré :
- se prononce favorablement sur les travaux de ravalement des façades
- retient le devis de l’entreprise XXXXXXXXXXX s’élevant à §§§§§§§§§§§§§
- décide l’utilisation des provisions spéciales constituées pour le ravalement en vue du financement
- Le chantier sera financé à l’aide du fonds de réserve et de la subvention
- autorise le syndic à procéder, pour le solde, selon la clé de répartition « CHARGES GENERALES » aux appels de fonds nécessaires au paiement de ces travaux le : 01/05/20..
En revanche, il est précisé que la répartition définitive au regard des quotes-parts individuelles sera envisagée postérieurement à la réception à l’occasion de la présentation du décompte général définitif et ce en vue d’effectuer une ventilation tenant compte du coût des parties privatives (volets, fenêtres, garde corps si défaillants, carrelage à déposer éventuellement).
- prend acte que les honoraires du syndic pour la gestion de ces travaux seront conformes à son contrat préalablement approuvé
...
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 09:30:25
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Ce paragraphe de la décision :
Citation :
En revanche, il est précisé que la répartition définitive au regard des quotes-parts individuelles sera envisagée postérieurement à la réception à l’occasion de la présentation du décompte général définitif et ce en vue d’effectuer une ventilation tenant compte du coût des parties privatives (volets, fenêtres, garde corps si défaillants, carrelage à déposer éventuellement).
est condamnable.
Une première solution est de faire masse de tous les travaux et de les répartir au prorata des tantièmes. Elle est souvent prévue dans les RC. C'est la meilleure dans 95 % des cas.
A défaut, les documents joints à la convocation doivent énumérer les parties privatives qui seront traitées et les coûts correspondants. La décision doit reprendre ces éléments.
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travaux de ravalement
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