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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
 Posté - 17 févr. 2009 : 09:39:26
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Citation :
Une première solution est de faire masse de tous les travaux et de les répartir au prorata des tantièmes. Elle est souvent prévue dans les RC.
le problème est qu'on ne peut imposer cette solution si elle n'est pas prévue au RDC...
Quant au projet de résolution imprécis, quand vous dites qu'il est "condamnable", est-ce d'un point de vue disons "éthique" ou d'un point de vue "juridique"? en d'autres termes, catherineg pourrait-elle poursuivre le syndicat au TGI pour cette raison? |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 09:53:57
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Citation :
JPM Modérateur 13127 réponses Posté - 17 févr. 2009 : 09:30:25
Ce paragraphe de la décision :
Citation :
En revanche, il est précisé que la répartition définitive au regard des quotes-parts individuelles sera envisagée postérieurement à la réception à l’occasion de la présentation du décompte général définitif et ce en vue d’effectuer une ventilation tenant compte du coût des parties privatives (volets, fenêtres, garde corps si défaillants, carrelage à déposer éventuellement).
est condamnable.
Une première solution est de faire masse de tous les travaux et de les répartir au prorata des tantièmes. Elle est souvent prévue dans les RC. C'est la meilleure dans 95 % des cas.
A défaut, les documents joints à la convocation doivent énumérer les parties privatives qui seront traitées et les coûts correspondants. La décision doit reprendre ces éléments.
Tout comme Manech, je souhaiterais des précisions JPM.
Il est condammnable pourquoi ?
Trop compliqué ou illégal ?
I - Dans le RC les éléments cités sont des "parties privatives". Pour les volets et huisseries tous sont à peindre à l'exception de ceux remplacés par des huisseries PVC et volets PVC ou alu "blanc". Pour ces prestations sur ce type de matériaux, les entreprises consultées ont indiquées qu'elle facturent 30% de la prestation (nettoyage seulement).
II - Pour les balcons, parties communes à usage privatif, certains copropriétaires ont carrelés ces derniers. Or la réalisation de l'étanchéité impose que soient enlevés ces carrelages.
Il n'y a qu'en fin de travaux que le bilan réel des travaux pourra se faire.
Quant au Citation :
A défaut, les documents joints à la convocation doivent énumérer les parties privatives qui seront traitées et les coûts correspondants. La décision doit reprendre ces éléments
Chaque copropriétaire a reçu avec la convocation les deux devis détaillant l'ensemble de ces prestations et il peut fort bien connaître le montant de chaque poste qui le concerne.(fenêtre, volets, garde corps, enlèvement carrelage)
Quant à tout lister dans la décision !!!!!!! il y a X types de fenêtres et de volets ect....voir second exemple de devis inséré précédemment |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
Edité par - quelboulot le 17 févr. 2009 09:56:26 |
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catherineg
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 12:44:55
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Bonjour
Je me suis procuré le règlement de copropriété. Voici ce que je lis :
Parties communes générales :
- la totalité du sol
les gros murs de façade et de refend, sauf ce qui sera dit plus lin au sujet des mitoyennetés
les piliers intérieurs
les planchers y compris ceux couvrant le sous-sol mais non les parquets et carrelages et plafonds
les gaines de cheminées avec y indiqués les têtes de cheminée sur le toit et la cheminée spéciale du chauffage central collectif, les gaines de ventilation
les balcons
les ornements des façades (mais non les balconnets des fenêtres et garde-corps et herse des balcons)
les rideaux de fermeture, volets, persiennes abats-jour et stores
les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales et ménagères jusqu'à l'égout public
les caniveaux d'écoulement etc…
Puis à l'article sur l'énumération des charges communes
- les charges communes générales comprendront :
-…
- les frais de ravalement de la façade, des peintures des parties communes et de celles des ouvertures persiennes et balustrades des balcons sur rue
-….
En conséquence, que reste-t-il à titre privatif dans le cas d'un ravalement ? J'avoue avoir un peu de mal à m'y retrouver ! |
Catherine Guerin |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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catherineg
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 13:47:54
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| Et encore pouvez-vous m'expliquer la différence entre "des balconnets, garde-corps et herses de balcons" et "les balustrades des balcons sur rue" ? |
Catherine Guerin |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 13:52:12
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Citation :
les frais de ravalement de la façade, des peintures des parties communes et de celles des ouvertures persiennes et balustrades des balcons sur rue
La citation est exacte, à la virgule près? Il ne manque pas une virgule après ouverture?
Le ravalement concernait la façade rue seulement?
( question annexe: y a-t-il des copropriétaires dont l'appartement ne donne pas sur la rue?)
Pour moi, outre les murs de façade, votre RDC prévoit en charges communes générales: la peinture des ouvertures (huisseries des fenêtres et porte-fenêtres), (toutes ou seulement celles sur rue?)
celle des persiennes métalliques et autres rideaux de fermeture, (toutes ou seulement celles sur rue?)
Les travaux d'étanchéité liquide, sur les balcons je suppose, couverts dans doute par la DO, travaux sur le gros oeuvre, devraient aussi être en charges communes générales.
Dans les parties privatives, devraient rester, c'est sûr, les garde-corps (parties métalliques), mais pas leur scellement dans le mur partie commune, ainsi que les herses des balcons ( je suppose qu'il s'agit de ces parties séparatives qui ont été changées).
Pour les balconnets des fenêtres, il faudrait voir les lieux...
A première vue, on dirait qu'il y a un abus;
Si cette première vue se confirmait, je ne paierais rien dans un premier temps;
lors de la brève période où il est prévu que vous puissiez consulter les comptes, je me rendrais dans les bureaux du syndic et ferais une copie des devis et factures concernant le ravalement.
J'irais en AG avec ces copies et surtout le règlement de copropriété (outil très efficace en AG, j'ai essayé avec succès);
Je demanderais quels sont les éléments "privatifs " qui ont été pris en compte dans le calcul des quote parts privatives.
Je demanderais que la répartition prévue par le règlement de copropriété soit rigoureusement respectée.
Vous verrez, vous aurez des alliés.
Attention: lors de l'approbation des comptes, il est probable qu'on fera approuver en même temps les comptes des opérations courantes et celles des opérations exceptionnelles;
refusez le package; faites approuver séparément les 2, de façon à ce que l'AG puisse accepter les comptes de l'un et refuser l'autre.
Si le syndic veut une approbation globale, demandez au président D'ag d'inscrire une réserve de votre part, sur les comptes du ravalement.
Soyez calme, arrangez vous pour que tout le monde soit persuadé qu'éventuellement vous irez au TGI dans les 2 mois suivant la réception du PV d'AG pour faire reconnaître vos droits.
Enfin croisez les points de vue donnés ici -y compris et surtout le mien!- avec d'autres points de vue, dans une association de copropriétaires par exemple; donnez toutes les informations dont vous disposez: RDC, devis (celui qui a été envoyé avec la convocation lors de l'AG qui a pris la décision du ravalement) et factures.
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Edité par - manech le 17 févr. 2009 14:35:38 |
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catherineg
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 14:43:26
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Vous avez raison, il manque une virgule après ouverture.
Je ne pense pas qu'il y ait d'appartement qui ne donne pas sur rue par contre la quasi-totalité des appartements donnent également sur une cour intérieure (côté cuisine, en principe).
Pour le reste, je trouve qu'il est difficile de s'y retrouver. En effet, le RDC dispose que
"les balcons les ornements des façades (mais non les balconnets des fenêtres et garde-corps et herse des balcons)
les rideaux de fermeture, volets, persiennes abats-jour et stores"
sont parties communes. Le ravalement peut-il en disposer comme partie privative ? (Par exemple, les persiennes sont côté rue et les volets métalliques côté cour)
Dans les charges communes prévues au ravalement, il est question des ballustrades côté rue. Il ne s'agit pas des garde-corps ? Quelle est la différence technique entre les deux ? Personnellement je n'en vois pas, tous les balcons et terrasses se terminent par un muret surmonté de garde-corps (ballustrades) métalliques que ce soit côté rue ou côté cour.
Je serais donc tentée de dire qu'il reste en privatif les garde-corps côté cour, ainsi que les herses de balcon des deux côtés.
Il est clair que je vais faire un courrier en demandant précisemment les éléments qui ont été retenus pour le calcul des parties privatives. Mais tout de même, dans la résolution de l'AG, il n'était pas prévu de partie privative mais seulement une répartition au tantième. Ce qui m'amène à me demander si c'est bien utile de voter quelque chose en AG pour qu'en fin de compte on obtienne autre chose !
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Catherine Guerin |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 15:00:33
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balustrade maçonnée, garde corps métallique?
éléments maçonnés en charges générales,
garde corps, où qu'ils soient, privatifs? Pas très clair tout ça!
Si le RDC met en parties communes tous les rideaux de fermeture, c'est valable pour le ravalement.
l'inverse n'est pas vrai: pour un ravalement un RDC peut décider expressément de faire payer en charges générales des parties qui sont énumérées parmi les éléments privatifs. |
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catherineg
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 15:16:24
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Merci, je commence à y voir un peu plus clair, en tous cas en ce qui concerne les parties à distinguer comme étant soit communes, soit privatives et ce qui est susceptible d'être pris en charge dans le cadre du ravalement d'une part par la communauté et d'autre part par chacun des copropriétaire.
Je verrai les réponses qui me seront données avant ou pendant l'AG sur cette répartition.
Il ne me reste plus qu'à éclaircir un point : s'il y a des charges privatives incontestables (RDC) pourquoi avoir voté en AG une répartition par tantième et uniquement cela ? Comment est-il possible de revenir sur cette décision d'AG ? |
Catherine Guerin |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 16:28:51
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D'après mon expérience, les syndics préfèrent faire payer les ravalements en totalité aux tantièmes, parce que c'est généralement le plus juste, mais aussi le plus facile: pas de calculs compliqués, pas la peine de savoir les prix unitaires (les entreprises ne les donnent pas toujours), pas la peine compter les garde corps de chacun etc... on a le tableau habituel à appliquer.
Si l'AG a décidé une répartition de la totalité aux tantièmes et qu'il apparaît que cette répartition n'est pas conforme au RDC en tous points , il vaut peut-être mieux rectifier avant qu'un copropriétaire s'estimant lésé ne porte plainte avec succès au TGI. Car il n'est pas dans le pouvoir de l'AG de décider une répartition des charges autre que celle prévue au RDC.
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Edité par - manech le 17 févr. 2009 16:29:24 |
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catherineg
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 16:39:04
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| Merci pour toutes ces remarques très intéressantes |
Catherine Guerin |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 23:29:25
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La décision de faire les travaux doit préciser à l'avance, et une fois pour toutes, les modalités de répartition du coût de ces travaux.
Dans le cas d'un ravalement, si la solution de faire masse unique de tous les coûts risque de ne pas être adoptée, pour une raison ou pour une autre, il faut disposer de devis ventilés permettant aux copropriétaires de connaître
1) la consistance des travaux sur les parties communes et leur coût, qui sera réparti au prorata des tantièmes généraux
2) pour chaque lot, la consistance et le coût des travaux sur les partiers privatives. Cette seconde condition rend assez onéreux le coût d'établissement du devis et annule souvent les modestes économies que peuvent espérer certains, au détriment de la collectivité.
Dans la résolution projetée, il est indiqué que les coûts des travaux privatifs seront connus après exécution des travaux. C'est ce qui la rend condamnable.
De toute manière, la désignation des parties communes et privatives communiquée ne laisse pas grande place à des travaux privatifs 
Sont parties communes :
les balcons
les ornements des façades (mais non les balconnets des fenêtres et garde-corps et herse des balcons)
les rideaux de fermeture, volets, persiennes abats-jour et stores
Sont donc parties privatives les garde-corps et herse(s) des balcons
Les herses [de ferronnerie] sont les ouvrages séparatifs entre les balcons, techniquement communs, de deux lots voisins. Les travaux de peinture d'une herse sont donc répartis entre les deux copropriétaires voisins, pour simplifier encore le mécanisme
Ce qui est possible, c'est qu'il n'y ait pas de balcon avec garde corps et herses à tous les étages ? Ce qui pourrait justifier une ventilation des coûts.
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 23:40:50
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Citation :
Dans la résolution projetée, il est indiqué que les coûts des travaux privatifs seront connus après exécution des travaux. C'est ce qui la rend condamnable.
JPM,
Pour éviter les confusions la résolution projetée n'est pas celle de la copro de Catherineg dans mon exemple.
Ensuite, chaque copropriétaire sais s'il a ou non des volets et huisseries PVC ou Alu et donc si la prestation "normale" sera affectée d'un coef de 30% pour ne pas avoir à faire peindre ces éléments, mais eulement à les nettoyer/décaper.
Il sait également si son balcon a été ou non carrelé et donc s'il lui sera facturé l'enlèvement dudit carrelage.
Le devis, comme je l'ai précédemment écrit, a été adressé à tous les copropriétaires avec le détail de chaque poste.
Donc, ou voyez-vous que "les coûts des travaux privatifs seront connus après exécution des travaux".
Le copropriétaire peut savoir dès avant les travaux ce qui lui sera factuuré ou non.
Seul le syndicat, le syndic et l'entreprise ne sait pas avec précision qui a fait quoi sur ces balcons avant le début des travaux par exemple. |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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catherineg
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 23:44:25
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Bonsoir
Je viens de lire avec intérêt votre réponse.(JPM)
Après toutes les explications données sur ce forum, la lecture et le décryptage du règlement de copropriété, l'analyse des devis fournis. Je pense que j'ai compris d'où venaient (à peu près) les 6 800 euros de charges privatives. En fait les gardes corps ont été remplacés. Certains appartements (dont le mien) ont de grandes terrasses et donc des ml de garde-corps importants, beaucoup plus que d'autres. Donc effectivement la ventilation des coûts serait justifiée. Sauf qu'elle n'a pas été prévue lors de la résolution prise en AG. Je pose donc ma question peut-être un peu différemment, cette décision de répartition aux tantièmes prise en AG est-elle modifiable a posteriori, une fois les travaux réalisés, sachant qu'aucun copropriétaire ne s'y est opposé ? |
Catherine Guerin |
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catherineg
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 14:34:34
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BONJOUR
Je reviens vers vous. L'AG a eu lieu hier au soir. J'avais écrit au syndic et conseil syndical qui n'avaient bien entendu pas répondu. A ma question, la réponse suivante a été faite : "il y a toujours des parties privatives dans un ravalement. Lors de l'Assemblée Générale de février 2006, il a été décidé de faire un appel de fonds aux tantièmes avec régularisation des parties privatives et communes a posteriori." J'ai fait remarquer que pour quelqu'un qui n'avait pas assisté à l'AG ce n'était pas transparent et que cela ne permettait en aucun cas de prendre les dispositions financières correctes. Le syndic en est convenu et a admis qu'il aurait dû le faire figurer sur le PV. J'aurais tendance à ne pas mettre sa bonne foi en doute, compte tenu de la composition de l'AG et des propriétaires concernés comme moi qui n'ont pas protesté et qui étaient présents à la précédente AG.
Toutefois, une décision ainsi rédigée est-elle attaquable en justice ? J'ai voté contre l'approbation des comptes et contre le quitus au syndic afin de me réserver pour la suite. Et si oui avec quelles chances de gagner et à quel prix ?
Merci encore une fois pour vos contributions
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Catherine Guerin |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 16:22:25
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De toute manière, s'il apparait que les sommes qui vous sont imputées correspondent bien à des travaux effectués sur vos parties privatives, je ne vous pas l'intérêt que vous auriez à attaquer.
Et le juriste dit toujours : " Pas d'intérêt, pas d'action "
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 19:24:13
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Ne pas approuver les comptes dans leur totalité est erreur ( mais vous êtes une petite nouvelle dans le domaine de la copropropriété)
en effet si tous les copropriétaires refusent cette approbation,c'est le syndicat qui est pénalisé (1) pas le syndic
pas d'approbation le syndic ne peut poursuivre le recouvrement des soldes débiteurs et,éventuellement,ne peut régler lmes fournisseurs.
En ce qui concerne votre compte personnel si vous reprenez l'article 45-1 du décret de 1967 il indique dans la 2èle phrase du 1er alinéa :
< L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires > |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 20:18:45
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"J'ai voté contre l'approbation des comptes et contre le quitus au syndic afin de me réserver pour la suite."
Si vous êtes seule dans ce cas ou si le refus d'approbation des comptes et du quitus a été minoritaire, les comptes ont été approuvés par le syndicat et le quitus donné au syndic.
Votre refus isolé ou minoritaire ne vous protège de rien du tout : les comptes approuvés sont devenus exigibles.
Comme les copropriétaires sont censés connaitre par coeur leur RDC  , la répartition qui est faite des travaux de ravalement ne peut être contestée comme ayant été cachée !
Il n'y a rien à "attaquer", tout est conforme même s'il y a eu défaut d'information ou de rappel des régles ....
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catherineg
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 21:09:49
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| merci pour toutes ces réponses ! |
Catherine Guerin |
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