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 Sujet  |
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Dev2009
Contributeur débutant
15 réponses |
 Posté - 10 mars 2009 : 21:47:51
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Citation :
Initialement posté par catherineg
BONJOUR
Je reviens vers vous. L'AG a eu lieu hier au soir. J'avais écrit au syndic et conseil syndical qui n'avaient bien entendu pas répondu. A ma question, la réponse suivante a été faite : "il y a toujours des parties privatives dans un ravalement. Lors de l'Assemblée Générale de février 2006, il a été décidé de faire un appel de fonds aux tantièmes avec régularisation des parties privatives et communes a posteriori." J'ai fait remarquer que pour quelqu'un qui n'avait pas assisté à l'AG ce n'était pas transparent et que cela ne permettait en aucun cas de prendre les dispositions financières correctes. Le syndic en est convenu et a admis qu'il aurait dû le faire figurer sur le PV. J'aurais tendance à ne pas mettre sa bonne foi en doute, compte tenu de la composition de l'AG et des propriétaires concernés comme moi qui n'ont pas protesté et qui étaient présents à la précédente AG.
Toutefois, une décision ainsi rédigée est-elle attaquable en justice ? J'ai voté contre l'approbation des comptes et contre le quitus au syndic afin de me réserver pour la suite. Et si oui avec quelles chances de gagner et à quel prix ?
Merci encore une fois pour vos contributions
Bonsoir,
dans votre cas j'ai du mal à comprendre ce qui peut être justifié par le privatif.
Concernant les AG trop souvent les PV ne reprennent pas les débats ce qui est une grave erreur, et tout ce qui n'est pas écrit n'a aucune valeur. Allez voir un avocat, il vous dira si il y a quelque chose à faire.
Si tout commun, on paie ses tantièmes.
Si Commun et Privatif, on paie ses tantièmes (comme si c'était du commun).
On ne peut pas voter dans une résolution des travaux sur le privatif, sauf si l'unanimité des proprio (présent et absent) sont d'accord. Si c'est le cas il faut explicitement faire un vote spécifique.
Si il est explicitement indiqué dans le RC qu'il s'agit de commun, c'est simple et un seul vote suffit, par contre si il est indiqué qu'il s'agit de privatif (et même si il y a une notion d'harmonie des façades) c'est partir avec le risque d'une demande d'annulation du vote du ravalement.
Dans le second cas (harmonie ou pas), il est préférable de voter une résolution permettant aux copropriétaire désireux de refaire dans le cadre du ravalement les parties privatives de profiter des travaux des ravalements.
Pour un des intervenants qui voulait mettre une clause sur les parties privatives lors d'un vote des parties communes c'est tout simplement illégale.
Dans une copropriété, il y a quelques années, nous avons frôlé la faillite, car le syndic était sûr qu'il pouvait faire passer dans le vote du ravalement le privatif (malgré la clause d'harmonie), un copropriétaire a contesté, après plusieurs années il a gagné au TGI. Le problème était que le ravalement était fait. Son ravalement a donc été à la charge de la copropriété (du syndicat), mais des personnes qui avaient votées contre le ravalement forts de cette décision ont décidé de demander le remboursement de leur tantième... Bref un "bordel" innommable à cause d'une assemblée et d'un PV mal fait.
Personnellement, je suis persuadé avec le recul, que les syndics négligent volontairement l'histoire des parties privatives, car 1/ très peu de personne s'oppose à une décision d'AG 2/ ils gagnent plus car le budget est plus important.
Pour éviter tout litige faire deux votes:
1 / partie commune
2 / partie privative conditionnée à la demande des intéressés.
Pour le cas 2/ ensuite au syndic de prévenir les intéressés qu'ils sont dans l'obligation de faire (volets et fenêtres) et que si ils le souhaitent ils peuvent profiter des prix négocier dans le cadre de l'AG. Tout le reste est à proscrire, d'autant qu'il est difficilement acceptable pour des personnes entretenant leurs parties privatives de devoir payer pour les autres (je pense à ceux qui ont payés plusieurs milliers d'euros pour mettre du PVC double vitrage, et à qui on demande de payer des tantièmes, car si on fait un seul vote on ne peut différencier le cas des parties privatives, et chacun paie ses tantièmes).
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catherineg
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 10 mars 2009 : 23:39:06
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Merci, votre position est intéressante. Je pense que dans mon cas, le débat sur les parties privatives a bel et bien eu lieu car lors de l'AG, des copropriétaires qui eux aussi se retrouvent avec des sommes importantes à débourser pour des parties privatives étaient là et j'étais la seule à dénoncer cet état de fait. Le syndic a reconnu qu'il aurait dû faire figurer les parties privatives dans le compte rendu de l'Assemblée et m'a affirmé que dans tout ravalement il y avait des parties privativeset comme disait un des participants à ce forum, on est censé connaître le règlement de copropriété ! Mais pas les débats auxquels on n'a pas assisté.....
De plus dans le cas de mon immeuble, il est clair que les balustrades qui ont été changées et qui sont énoncées partie privative dans le RDC sont particulièrement coûteuses et que dans ce cas ceux qui n'en avaient pas se retrouvaient avec des sommes très importantes à débourser avec une répartition aux tantièmes.
C'est une situation ubuesque ! Mais toujours est-il que la contestation devant le TGI peut être extrêment coûteuse aussi et l'issue peut-être incertaine !
Merci pour votre aide, j'ai encore un peu de temps avant que les délais de contestation ne soient écoulés. Je vais donc prendre le temps de la réflexion. |
Catherine Guerin |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 00:00:15
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Un fait certain est que la résolution a été mal montée. Le syndic le reconnait semble-t-il.
La question est de savoir :
1) Si les travaux litigieux étaient nécessaires
2) Si le coût est correct ou excessif.
Sur l'ensemble, c'est la pratique habituelle d'effectuer dans le règlement conventionnel de copropriété des distinctions techniquement absurdes entre les différentes parties d'une façade qui est à l'origine de nombreu litiges.
On ne saurait par contre reprocher à un architecte et/ou à un syndic de prévoir l'exécution de travaux indispensables à l'occasion d'un ravalement qui donne l'occasion d'accéder facilement et à moindre coût à toutes les parties de la façade.
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Dev2009
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 09:10:23
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Citation :
Initialement posté par catherineg
Merci, votre position est intéressante. Je pense que dans mon cas, le débat sur les parties privatives a bel et bien eu lieu car lors de l'AG, des copropriétaires qui eux aussi se retrouvent avec des sommes importantes à débourser pour des parties privatives étaient là et j'étais la seule à dénoncer cet état de fait. Le syndic a reconnu qu'il aurait dû faire figurer les parties privatives dans le compte rendu de l'Assemblée et m'a affirmé que dans tout ravalement il y avait des parties privativeset comme disait un des participants à ce forum, on est censé connaître le règlement de copropriété ! Mais pas les débats auxquels on n'a pas assisté.....
De plus dans le cas de mon immeuble, il est clair que les balustrades qui ont été changées et qui sont énoncées partie privative dans le RDC sont particulièrement coûteuses et que dans ce cas ceux qui n'en avaient pas se retrouvaient avec des sommes très importantes à débourser avec une répartition aux tantièmes.
C'est une situation ubuesque ! Mais toujours est-il que la contestation devant le TGI peut être extrêment coûteuse aussi et l'issue peut-être incertaine !
Merci pour votre aide, j'ai encore un peu de temps avant que les délais de contestation ne soient écoulés. Je vais donc prendre le temps de la réflexion.
Dans votre cas le problème est en l'occurrence sur la répartition des couts. Il n'y a pas à distinguer partie privative et commune, mais considérer que la facture globale doit être rapportée à vos tantièmes. C'est à dire que tous les dépenses des parties privatives sont communes. C'est d'autant plus simple à exiger que rien n'est écrit. |
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catherineg
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 09:31:57
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"C'est d'autant plus simple à exiger que rien n'est écrit"
certes, mais je n'ai pas eu gain de cause à l'AG et les comptes ayant été votés (sauf par moi), le quitus ayant été donné au syndic (sauf par moi), les sommes deviennent exigibles. Et il ne me reste plus qu'à payer et aller au tribunal si je veux contester.
Pour répondre à JPM :
Difficile de dire si ces travaux étaient indispensables sur ma partie privative. Je n'habite plus l'appartement depuis 10 ans, mais je me serais contentée d'une peinture des balustrades ! D'autres copropriétaires disaient que les garde-corps étaient pourris....
Quant au coût peut-on dire que 6800 euros est excessif ? J'ai calculé à la louche environ 60 m de garde-corps... Quand je regarde le devis fourni, je retombe effectivement à peu près sur cette somme. Je trouve cela excessif, mais je n'ai pas de moyen de comparaison.
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Catherine Guerin |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 10:11:37
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60 mètres de garde-corps ! Ce n'est pas une paille 
6800 € ttc celà fait grosso modo 115 € le mètre fourniture et main d'oeuvre comprises.
A priori pas de quoi sauter en l'air. Il est vrai qu'il y a différentes sortes de garde corps mais même si l'on prend la version la plus élémentaire le coût ne semble pas extravagant pour un ouvrage qui a le mérite d'éviter aux occupants de s'écraser au sol.
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Dev2009
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 11:26:13
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Citation :
Initialement posté par catherineg
"C'est d'autant plus simple à exiger que rien n'est écrit"
certes, mais je n'ai pas eu gain de cause à l'AG et les comptes ayant été votés (sauf par moi), le quitus ayant été donné au syndic (sauf par moi), les sommes deviennent exigibles. Et il ne me reste plus qu'à payer et aller au tribunal si je veux contester.
Pour répondre à JPM :
Difficile de dire si ces travaux étaient indispensables sur ma partie privative. Je n'habite plus l'appartement depuis 10 ans, mais je me serais contentée d'une peinture des balustrades ! D'autres copropriétaires disaient que les garde-corps étaient pourris....
Quant au coût peut-on dire que 6800 euros est excessif ? J'ai calculé à la louche environ 60 m de garde-corps... Quand je regarde le devis fourni, je retombe effectivement à peu près sur cette somme. Je trouve cela excessif, mais je n'ai pas de moyen de comparaison.
Le seul point important est ce que dit le RC et le PV de l'AG lors du vote du ravalement. Dans votre cas il y a lieu de ne pas distinguer le privatif du commun, et de réfléchir en global.
La contestation que vous faites n'est pas sur le PV de l'AG qui a voté le ravalement, mais sur la répartition des travaux qui en découle. Il me semble que pour ce type d'affaire c'est devant le TI que cela se traite (contrairement à une contestation du PV qui doit être faite dans les 2 mois et qui peut être faite uniquement si vous avez voté contre et qui est au TGI).
Maintenant, il faut faire le calcul, si le fait de répartir l'ensemble de la facture du privatif sur l'ensemble des lots vous avantage ou pas. Vous devez également voir si ce cout était intégré lors du vote de l'AG si ce n'est pas le cas, on n'a pas à vous le demander.
Je pense que le cout est jouable, il faudrait vous renseigner auprès d'un avocat.
Essayer de voir avec le CS, car il faut dans le cas ou vous gagnez, prévoir un recours ensuite contre le syndic. |
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Dev2009
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 11:58:27
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Citation :
Initialement posté par JPM
Un fait certain est que la résolution a été mal montée. Le syndic le reconnait semble-t-il.
La question est de savoir :
1) Si les travaux litigieux étaient nécessaires
2) Si le coût est correct ou excessif.
Sur l'ensemble, c'est la pratique habituelle d'effectuer dans le règlement conventionnel de copropriété des distinctions techniquement absurdes entre les différentes parties d'une façade qui est à l'origine de nombreu litiges.
On ne saurait par contre reprocher à un architecte et/ou à un syndic de prévoir l'exécution de travaux indispensables à l'occasion d'un ravalement qui donne l'occasion d'accéder facilement et à moindre coût à toutes les parties de la façade.
Tout le problème vient bien d'un vote bancal en AG. Tant que les syndics continueront à se croire au-dessus des lois, il y aura toujours ce type de problème. Souvent le contentieux est sur quelques centaines d'euros donc on ne fait rien, mais là c'est sur plusieurs milliers d'euros.
Lors d'un ravalement et d'autres gros travaux, il convient pour le syndic et surtout le CS de bien étudier le RC, pour éviter d'avoir des votes contestables et surtout de mettre en difficulté financière la copropriété. La responsabilité du CS est engagée.
Pour éviter tout litige, faire un vote pour le commun, et un vote pour le privatif à caractère optionnel.
C'est exactement le même problème où par soucis de simplicité des syndics font voter dans la même résolution le ravalement pour les bâtiments A,B,C.... Sauf que ce type de démarche demanderait que chacun des bâtiments se prononcent sur l'opportunité de ce type de résolution.
Cas typique, le bâtiment A a lui seul représente 80% des voix, même si les 100% du bâtiment B sont contre le ravalement, ils sont obligés de le faire.
Un vote en AG décidera de la répartition des charges. Par exemple si on vote dans la même résolution le Bat A et B, l'ensemble est réparti sur les copro de A et de B indifféremment. Si le vote est A et ensuite il y a un vote sur B, les charges sont réparties par bâtiment. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 13:05:21
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Citation :
Lors d'un ravalement et d'autres gros travaux, il convient pour le syndic et surtout le CS de bien étudier le RC, pour éviter d'avoir des votes contestables et surtout de mettre en difficulté financière la copropriété. La responsabilité du CS est engagée.
Dev2009,
Je suis vos propos avec intérêt et souhaiterais que vous nous précisiez sur quelles bases vous vous appuyez pour écrire : "La responsabilité du CS est engagée"
Jusqu'à preuve contraire, le CS informe, le CS explique...mais c'est l'AG qui dispose et surtout VOTE et DECIDE.
Donc, pour ma part, je cherche comment la responsabilité du CS peut être ENGAGEE.
Je suis donc "preneur" de toute décision de justice qui corroborerait vos propos.  |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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Dev2009
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 13:47:53
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Citation :
Initialement posté par quelboulot
Citation :
Lors d'un ravalement et d'autres gros travaux, il convient pour le syndic et surtout le CS de bien étudier le RC, pour éviter d'avoir des votes contestables et surtout de mettre en difficulté financière la copropriété. La responsabilité du CS est engagée.
Dev2009,
Je suis vos propos avec intérêt et souhaiterais que vous nous précisiez sur quelles bases vous vous appuyez pour écrire : "La responsabilité du CS est engagée"
Jusqu'à preuve contraire, le CS informe, le CS explique...mais c'est l'AG qui dispose et surtout VOTE et DECIDE.
Donc, pour ma part, je cherche comment la responsabilité du CS peut être ENGAGEE.
Je suis donc "preneur" de toute décision de justice qui corroborerait vos propos.
Le CS se doit d'être irréprochable. Souvent il apparait que le syndic laissera le CS face à ses responsabilités.
C'est pour cette raison que tout doit être écrit par le CS et qu'il doit systématiquement contrôler le travail du syndic.
Trop souvent, les CS sont trop naïfs et ont l'impression de faire une bonne action en acceptant leur nomination et en laissant faire le syndic.
Je parle de vécu, d'un copropriétaire s'étant retourné contre le syndicat, et ensuite le syndicat a voulu se retourner contre le syndic... et pour le coup le syndic s'est défendu en bottant sur la responsabilité du CS qui probablement trop naïf avait fait une confiance aveugle dans le syndic et était incapable de démontrer que l'erreur venait du syndic.
Le syndicat vote et décide, mais sur des points qui se doivent être en respect des lois françaises. Cela ne désengage pas les responsabilités du CS et du syndic.
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Dev2009
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 14:07:36
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Citation :
Initialement posté par quelboulot
Citation :
Lors d'un ravalement et d'autres gros travaux, il convient pour le syndic et surtout le CS de bien étudier le RC, pour éviter d'avoir des votes contestables et surtout de mettre en difficulté financière la copropriété. La responsabilité du CS est engagée.
Dev2009,
Je suis vos propos avec intérêt et souhaiterais que vous nous précisiez sur quelles bases vous vous appuyez pour écrire : "La responsabilité du CS est engagée"
Jusqu'à preuve contraire, le CS informe, le CS explique...mais c'est l'AG qui dispose et surtout VOTE et DECIDE.
Donc, pour ma part, je cherche comment la responsabilité du CS peut être ENGAGEE.
Je suis donc "preneur" de toute décision de justice qui corroborerait vos propos.
mieux qu'un long discours.
http://www.lgl-associes.com/LA-RESPONSABILITE-DES-MEMBRES-DU-CONSEIL-SYNDICAL_a50.html
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catherineg
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 14:26:07
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"Maintenant, il faut faire le calcul, si le fait de répartir l'ensemble de la facture du privatif sur l'ensemble des lots vous avantage ou pas. Vous devez également voir si ce cout était intégré lors du vote de l'AG si ce n'est pas le cas, on n'a pas à vous le demander." dit Dev2009
Le calcul est vite fait : aux tantièmes : 7500 euros
Aux tantièmes + privatif : 4300 (tantièmes) + 6800 (privatif) soit 11100 euros.... c'est bien ce qui me fait réagir !
Lors du PV de l'AG il a été bien spécifié (et cela est vérifié) qu'il s'agissait de la somme globale qui était répartie aux tantièmes.
J'ai pris des dispositions financières pour assurer un financement à hauteur de 7500 euros. Et une fois les travaux exécutés, deux ans après le vote de l'AG, j'apprends que je dois en financer 11100 ! C'est vrai que ces chiffres sont un peu durs à avaler.
Quel est le délai à respecter pour intervenir auprès du TI ?
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Catherine Guerin |
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Dev2009
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 14:54:29
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Citation :
Initialement posté par catherineg
"Maintenant, il faut faire le calcul, si le fait de répartir l'ensemble de la facture du privatif sur l'ensemble des lots vous avantage ou pas. Vous devez également voir si ce cout était intégré lors du vote de l'AG si ce n'est pas le cas, on n'a pas à vous le demander." dit Dev2009
Le calcul est vite fait : aux tantièmes : 7500 euros
Aux tantièmes + privatif : 4300 (tantièmes) + 6800 (privatif) soit 11100 euros.... c'est bien ce qui me fait réagir !
Lors du PV de l'AG il a été bien spécifié (et cela est vérifié) qu'il s'agissait de la somme globale qui était répartie aux tantièmes.
J'ai pris des dispositions financières pour assurer un financement à hauteur de 7500 euros. Et une fois les travaux exécutés, deux ans après le vote de l'AG, j'apprends que je dois en financer 11100 ! C'est vrai que ces chiffres sont un peu durs à avaler.
Quel est le délai à respecter pour intervenir auprès du TI ?
Je vous comprends.
Le plus simple est de voir si vous n'avez pas une assistance juridique dans vos contrats d'assurance habitation et de les contacter. |
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catherineg
Contributeur débutant
20 réponses |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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