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hhpsx
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 18 févr. 2009 : 16:59:47
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Bonjour,
je me permet de reposer une question qui a du être posée maintes fois au sujet des frais d'état daté.
Je vends normalement un petit studio début mai et j'ai reçu un courrier de la part du syndic me réclamant le solde tout compte avant la vente définitive.
Parmi ces frais, j'ai eu la désagréable surprise de trouver 330 € de "frais questionnaire notaire, état daté loi SRU + frais de mutation".
Je recopie forcément la phrase telle quelle.
J'ai donc appelé le syndic, gueulé un bon coup, la comptable m'a dit que ça représentait beaucoup de travail que de remplir ce document ...
Je lui ai dit, suite à ce que m'avait dit mon père et à ce que j'ai lu à droite et à gauche sur le net, que les frais de mutations n'étaient pas légaux. Elle ne m'a alors plus parlé que de frais d'état signé et que ces frais sont stipulés dans le contrat du syndic qui aurait été signé par le président des copropriétaires lors de la dernière assemblée. Manque de bol, c'était moi le président de séance et je ne me souviens pas avoir signé un tel document. Le syndic doit me le faire parvenir dans les jours qui viennent.
Qu'en est-il donc de ces frais exorbitants qui me sont réclamés et quels sont les recours possibles ?
De plus, j'ai lu sur de nombreux forums ainsi que de la bouche d'un professionnel que s'il y a frais, ils ne doivent être réclamés que le jour de la vente. Imaginez que je paie et que la vente ne se fasse pas ...
Merci d'éclairer ma lanterne
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 18:00:19
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Il y a de fortes chances que le contrat de syndic fasse apparaitre des frais de cession/mutation sous la forme d'état daté + gestion de votre compte individuel.
Rappel : ces frais sont dus non au syndic mais au syndicat qui les reverse sous forme d'honoraires particuliers ou frais de gestion particlière (voir son contrat).
Dans la majorité des cas, ce montant est fourni au notaire qui en tient compte en déduction du prix de vente lors de l'acte et le reverse au syndicat, via le syndic.
Rappel : les appels de provisions sont exigibles également au moment de la vente pour les charges de gestion courante jusqu'à la fin de l'exercice.
Le contrat du syndic a été signé par la personne mandaté en AG pour le signer : président de séance à l'AG, président du CS, autre...
Je vous conseille de demander le détail de ses 330 € pour vérifier l'adéquation avec son contrat.
N'oubliez pas au petit matin d'éteindre la lanterne...  |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 20:30:41
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"Rappel : les appels de provisions sont exigibles également au moment de la vente pour les charges de gestion courante jusqu'à la fin de l'exercice." FAUX
seuls sont exigibles les créances liquides!
exemple: si vos appels de provisions ont lieu les 1ers janvier, avril, juillet et octobre et que l'acte autenthique soit signé le 20 mars.....le vendeur ne règle que la provision du 1er trimestre! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 23:49:06
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C'est bien vrai que Nefer a raison.
Réserve faite toutefois que la date pivot n'est pas celle de la signature de l'acte mais celle de la réception par le syndic de la notification de transfert de propriété.
Dans l'exemple donné, si la notification arrive le 3 avril, c'est le vendeur qui est débiteur de l'appel du second trimestre, exigible au 1er avril.
A cette date le vendeur n'est plus propriétaire,
mais il est encore copropriétaire 
A noter que les notaires se soucient peu de la proximité d'une date de signature avec le premier jour de l'exercice suivant, ce qui occasionne de nombreux litiges.
Je me demande où Rambouillet a pu trouver son affirmation.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 23:55:41
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comme indiqué, le montant de ces honoraires "état daté" figure sur le contrat accepté en AG;que ce contrat soit signé ou non par la personne désignée lors de l'AG (pas obligatoirement le Pt de l'AG, et non des copropriétaires) il est valable.
le contrat "syndic" vous devez l'avoir automatique avec la convocation de l'AG qui nommait le syndic |
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hhpsx
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 19 févr. 2009 : 09:02:06
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Merci Felix
mais si nous avons ce syndic depuis environ 15 ans, le contrat n'était certainement pas le même alors.
Puis lors de la dernière assemblée, je n'ai pas vu de contrat de syndic.
Puis il paraitrait que je l'ai signé, donc j'attend qu'on me l'envoie ...
Ne devrais je pas avoir un détail ? La comptable m'a dit qu'il n'y en avait pas |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 19 févr. 2009 : 10:16:22
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la durée d'un contrat "syndic" est,au maximum,de 3 ans donc il est,semble t-il,assez simple de retrouver celui encore valable aujourd'hui.
En principe (*) pour les honoraires état daté + article 20 il n'y a pas de détail
(*) en principe car je connais les contrats de 4/5 syndics de notre secteur, mais pas les autres
Pour la signature du contrat (annuel)c'est ,depuis qq année, moi qui le signe, jamais le jour de l'AG mais 2/3 semaines après, en les bureaux du syndic, 2 exemplaires sont paraphés et signés -1 par le syndic + 1 par moi (après vérification que rien n'a été modifié, pourtant nous avons un bon syndic)
ensuite .........chacun son exemplaire
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 23 févr. 2009 : 18:33:43
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Felix,
il est dur de remettre en question ses honoraires - et surtout gestion particulière- APRES SON ELECTION, car élue il est et maintenant vogue à vue.
Rambouillet écrit ;
Rappel : ces frais sont dus non au syndic mais au syndicat qui les reverse sous forme d'honoraires particuliers ou frais de gestion particlière (voir son contrat).
Ha ! Ha ! et alors ? lors du controle des comptes - vous demandez le remboursement et vous l'obtenez ? Par quelle magie ?
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 23 févr. 2009 : 19:43:57
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bien sur de la même façon que les appels de fonds, sinon la vente ne peut avoir lieu.
Je perisite : un syndic sauf pour des presttions qui n'ont rien à voir avec son rôle de syndic (comme par exemple le représenter dans une expertise dans un dommage privé) ne reçoit pas d'argent directement d'un syndic.
Quand le syndic fait un appel de fonds, le copropriétaire voit son argent versé sur le compte 512 banque en débit. Puis le syndic en tant que fournisseur reçoit un chèque du 512 en crédit. Il devrait en être de même pour les frias de mutation ou état daté. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 11:21:41
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il vous répond que c'est son travail - son travail en extra et qu'il justifie que cela coûte x...euro. Il en demande la permission à l'AG lors du vote de son élection (y compris son contrat bien sûr), et devinez la suite ??? peu très peu de personnes font attention à cette rubrique (comme les autres) et tout le monde vote- râlant en passant qu'il est inadmissible que l'essence ait augmenté de 2 centimes..etc...   |
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Alecton
Contributeur vétéran
145 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 13:15:57
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j'ai été confronté au même cas, et je n'ai pas encore osé déposer devant le greffe du TI.
cette question a effectivement été débattue : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=65596
Ne peuvent être facturés que les frais d'établissement de l'état daté, la facturation de frais de mutation est illégale :
voilà un peu de matière
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000018073993&fastReqId=321188402&fastPos=1
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007500907&fastReqId=572891281&fastPos=1
Le contrat de syndic est inopposable au propriétaire, il ne lie que le syndic professionnel et le syndic de copro (et ce même si vous avez validé le contrat en question)
En matière contractuelle, le principe est qu'un tiers ne peut se voir opposer les termes d'un contrat auquel il n'a pas été partie. Le « contrat de syndic » est une convention de mandat qui lie le syndic au syndicat de la copropriété et non pas le syndic à chacun des copropriétaires. Le syndic ne peut, au nom de son mandat, même si celui-ci prévoit la perception d'honoraires au titre des frais dits de « mutation », faire supporter une telle rémunération ni au vendeur ni à l'acquéreur d'un lot. Par contre, rien n'empêche un syndic, après autorisation de l'assemblée générale, de proposer à chaque copropriétaire des contrats personnels prévoyant la mise de ces honoraires de « mutation de lot » à la charge du seul vendeur et en ne les faisant donc plus figurer dans le contrat le liant au syndicat des copropriétaires.
http://questions.assemblee-nationale.fr/q12/12-84388QE.htm
http://fr.wikipedia.org/wiki/Frais_de_mutation
EDIT :
l'article n° 90 de la LOI n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, ainsi rédigé :
« Le premier alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est remplacé par trois alinéas ainsi rédigés :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
...
« b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. » »
ne permet aux syndics professionnels de n'imputer, aux copropriétaires concernés par la vente de leur bien, que les frais d'établissement de l'état daté. L'établissement de ce document représente environ une heure de travail comptable soit un coût approximatif de l'ordre d'une petite centaine d'euros. |
Edité par - Alecton le 24 févr. 2009 13:25:01 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 14:21:47
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Pas la peine de chercher dans des textes récents ce qui existe depuis quarante ans :
L'article 64 du décret Hoguet (1972) dit que le syndic de copropriété est dispensé de tout contrat de mandat écrit
L'article 66 du même décret (1972) dit que le syndic ne peut recevoir de rémunération que de son mandant (le syndicat)
Certaines dispositions de ce décret ont été modifiées en 2005. Si les règles rappelées ci dessus s'étaient avérées obsolètes elles auraient été modifiées. Si elle ne l'ont pas été c'est que leur vigueur reste entière et qu'en particulier le contrat écrit du syndic n'est qu'une simple pratique dont on ne trouve par trace dans la loi de 1965.
Il est parfaitement exact qu'en vertu de l'article 66 du décret Hoguet , le syndic doit facturer au syndicat tous ses honoraires quelle qu'en soit la nature et qu'ils lui sont payés par le seul syndicat. Par ailleurs l'article 10-1 de la loi de 1965 permet au syndicat d'imputer la charge de certains honoraires aux copropriétaires intéressés.
Ce mécanisme est impératif depuis 1972.
Pourquoi n'a-t-il pas été respecté ?
Parce ce que certains auteurs ont occulté les articles en questions On peut lire dans des ouvrages sérieux que le fameux contrat de syndic est obligatoire en vertu du régime Hoguet ... qui mentionne exactement le contraire.
Dans le même style, l'article 29 du décret d'application de 1967 traite d'un contrat de mandat du syndic qui n'existe pas dans la loi de 1965 
C'est l'État lui-même qui viole ses propres textes
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