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 Sujet  |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
 Posté - 02 mars 2009 : 18:51:41
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Vous êtes quand meme censé connaître assez bien le loegemnt, et de plus il n'y a aucune obligation à ce que l'électricité soit aux dernière normes.
Il n'y a pas normalement de 'négociation', mais si elle baisse son prix, elle doit vous refaire une proposition. Avez vous lu l'articule 15?
Quant à la décote, je ne vois pas pourquoi elle existerait, puisque soit c'est vendu à vous, soit c'est vendu libre. N'écoutez pas les on-dit mal renseignés.
Citation :
Quant à la "décote" en cas de vente du proprio au locataire, il n'y a donc aucun texte qui la régisse ? Même pas un usage comme celui qu'on m'a évoqué de défalquer les loyers payés du prix de vente ?
Si vous trouvez une seule source fiable qui écrive cela, tenez-nous au courant.... Ca ressemble un peu à radio-couloir.
ribouldingue: ici il ne s'agit pas de l'article 15!!
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david92800
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 18:58:55
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Une question à l'origine de ce fil.
Est-ce que le congé pour vente est obligatoire ? ou est-ce qu'on peut déjà faire la vente sans passer par la procédure congé pour vente, droti de préemption locataire ?
Merci |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 20:59:16
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Citation :
Initialement posté par david92800
Une question à l'origine de ce fil.
Est-ce que le congé pour vente est obligatoire ? ou est-ce qu'on peut déjà faire la vente sans passer par la procédure congé pour vente, droit de préemption locataire ?
Merci
Tout dépend de ce que veux faire votre propriétaire et de votre bail ( surtout la date de fin de bail ):
1.- il veut vendre sans que vous soyez dedans ( donc en vide ) il doit vous donner congé pour vente + six mois avant la fin de votre bail, vous avez un droit de préemption de 2 mois au prix qu'il vous a indiqué dans sa lettre de congé en LRAR.Vous acceptez , le bien vous est vendu, vous refusez le bien est disponible pour n'importe quel autre acquéreur, s'il change le prix ( à la baisse ) il doit vous refaire une proprosition et vous devez partir au plus tard à la fin de votre bail( mais vous pouvez partir à n'importe quel moment Vous n'avez plus de préavis à donner)
2.- Il vend avec vous comme locataire( donc sans lettre de congé et donc à n'importe quel moment de votre bail), il n'a aucune obligation de vous le proposer, de vous avertir de la vente ( sauf pour les visites éventuellement), vous êtes au même niveau que les autres futurs acquéreurs.L'acquéreur suivant vous aura comme locataire et le bail continuera normalement.Mais ce nouveau propriétaire pourra vous donné congé + six mois avant la fin de bail soit pour l'occuper personnellement, pour le revendre , pour le faire occuper par quelqu'un de ses ascendants/descendants le détail sera préciser dans sa lettre de congé que vous recevrez s'il a pris une décision dans un de ces sens. |
Numéro 6 
Le guide juridique
Calcul du Loyer
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Edité par - Numero6 le 02 mars 2009 21:10:09 |
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david92800
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 17:43:25
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| Et 3, il le vend occupé par moi à moi... => ça peut se faire entre nous, sans courrier particulier ? |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 18:24:37
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Citation :
Initialement posté par david92800
Et 3, il le vend occupé par moi à moi... => ça peut se faire entre nous, sans courrier particulier ?
pareil que le 2, mais si vous voulez visiter l'appartement et que vous frappez à la porte le locataire ne sera pas à l'intérieur et ne vous répondra pas... |
Numéro 6
Le guide juridique
Calcul du Loyer
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 18:36:58
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En effet, remarque exacte deNefer.
Si elle vous donne congé pour vendre, alors, ... article 15. Mais on n'en n'est pas la, donc elle ne doit rien, elle vous fait une proposition qu'elle n'est pas obligé de vous faire, et oui, vous pouvez tentez de négocier, c'est de bonne guerre.
Citation :
Et 3, il le vend occupé par moi à moi... => ça peut se faire entre nous, sans courrier particulier ?
ca passe par le notaire... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 03 mars 2009 18:38:13 |
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david92800
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 18:44:58
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Effectivement pas de congé pour vente pour le moment, juste une proposition écrite (sans RAR).
Et j'ai déjà fait la visite de l'appart Numéro 6 ;-) donc pas de mauvaises surprises. D'ailleurs ça me fait penser que je ferai l'état des lieux de sorties entre moi ... et moi ? ;-).
Merci encore pour vos infos.
C'est parti pour la négo... et si elle n'est pas d'accord, j'attendra le congé pour vente car je pense qu'elle a intérêt à me vendre à moi... maintenant c'est une question de prix.
A suivre...
Bonne soirée |
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diagenseine
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 07 mars 2009 : 12:09:46
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Bonjour.
Les diagnostics obligatoires ne sont pas une base de négociation. Ils servent à informer l'acheteur (qui ne connaît pas le bien) de certains défauts éventuels du bien et à exempter le vendeur de la garantie des vices cachés, ceux ci étant pris en charge par la diagnostiqueur et son assurance.
Point final.
Cordialement.
A.P. |
Cdlt
Antoine Pietrini |
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david92800
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 07 mars 2009 : 18:10:38
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Je me permets de revenir sur la question des diagnostics.
Vous avez négocié un bien x K€.
Si vous apprenez (parce que certaines choses comme la superficie exacte, la présence de termites, d'amiante ou d'accessibilité voire de non mis aux normes électriques) ne se devinent pas forcément, vous faites quoi... si cela ne permet pas de négocier le prix, ça permet juste de casser la vente...
Cordialement |
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diagenseine
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 07 mars 2009 : 23:48:16
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Bonsoir David92800,
Il n'existe pas de diag de "mise aux normes électriques" mais un état de l'installation intérieur d'électricité, ce qui n'a RIEN à voir (on peut le regretter mais c'est ainsi).
Pour les termites, c'est différent, le prix de vente doit tenir compte des travaux à réaliser s'il y a lieu.
Pour l'amiante, c'est du domaine de l'information puisque hormis le cas rarissime d'amiante friable DANS le logement, on n'y touche pas.
En gaz, il y a presque toujours une anomalie mais là encore, c'est souvent visible (bouche d'aération obturée par un meuble...)
Le DPE est purement informatif et ne "vaut rien", donc pas de problème ici.
Et si il y a une Carrez, comme c'est la surface qui va fixer le prix de vente, pas de surprise possible, à moins que le prix n'ait été convenu d'avance mais là, je n'y peux plus rien...
Les diags sont produits au plus tard au moment de la signature du COMPROMIS. Si l'acheteur, à leur lecture, ne souhaite plus s'engager, il ne signe pas. POINT. Il n'y a rien à "casser", puisqu'il n'y a rien de signé.
Ici, c'est un cas très particulier puisque l'acheteur potentiel est actuellement locataire du bien (il le connaît mieux que n'importe qui et sûrement mieux que le propriétaire et que l'ODI qui va venir faire son boulot).
Bien cordialement.
A.P. |
Cdlt
Antoine Pietrini |
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david92800
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 08 mars 2009 : 11:11:41
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J'entends bien, merci pour ces précisions.
Je suis aujourd'hui dans une copropriété et un appartement où je n'attends pas de mauvaises surprises au niveau diagnostic.
Cela dit,quand vous dites :
"Et si il y a une Carrez, comme c'est la surface qui va fixer le prix de vente, pas de surprise possible, à moins que le prix n'ait été convenu d'avance mais là, je n'y peux plus rien..."
Le prix est convenu avant le compromis de vente et effectivement tenant compte de la superficie.
Mais je découvrais une superficie plus basse que prévue lors du compromis de vente.
Ce n'est juste que de la mauvaise anticipation de ma part...
De même que je sais (même s'il est nouveau) que le diagnostic concernant l'état de l'installation électrique n'est pas un diag de mise aux normes, je voulais dire que quelqu'un qui ne s'y connaît pas va apprendre au compromis que son appart n'est pas aux normes et qu'il y aurait théoriquement x K€ de travaux.
Juste pour ma culture, c'est quoi l'ODI ? Merci et bon dimanche
Cordialement
David
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david92800
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 08 mars 2009 : 11:15:43
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J'en profite pour reposer une question sur la vente de proprio à locataire.
Ma proprio a mis son appart en gestion locative. Est-ce que pour autant, si elle le souhaite et quelle que soit la modalité de la vente si elle se fait (vente avec ou sans congé), elle peut s'effectuer entre elle et moi le cas échéant, sans passer par l'agence?
Merci |
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revoman
Contributeur senior
99 réponses |
Posté - 08 mars 2009 : 21:56:18
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C'est marrant, mais à vous lire david92800 j'ai l'impression que vous prenez le max de renseignements pour essayer d'entuber votre proprio (casser la vente pour le métrage, diag pour négocier....).
Pourquoi tant de haine envers qqun qui vous a loué et veut simplement vendre pour x raisons  |
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diagenseine
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 08 mars 2009 : 22:10:57
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Citation :
Initialement posté par david92800
Le prix est convenu avant le compromis de vente et effectivement tenant compte de la superficie. Mais (si) je découvrais une superficie plus basse que prévue lors du compromis de vente.
Donc la Carrez est faite : la superficie d'un appart en copro, c'est la Carrez, rien d'autre.
Citation :
quelqu'un qui ne s'y connaît pas va apprendre au compromis que son appart n'est pas aux normes et qu'il y aurait théoriquement x K€ de travaux.
NON
Le diag élec ne vous dira pas si l'appart est "aux normes" ou non, il vous dira s'il est dangereux. Et il n'est pas un devis pour faire des travaux d'électricité.
ODI : opérateur de diagnostics immobiliers (c'est notre vrai nom)
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Cdlt
Antoine Pietrini |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
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david92800
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 00:09:02
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Citation :
Initialement posté par revoman
C'est marrant, mais à vous lire david92800 j'ai l'impression que vous prenez le max de renseignements pour essayer d'entuber votre proprio (casser la vente pour le métrage, diag pour négocier....).
Pourquoi tant de haine envers qqun qui vous a loué et veut simplement vendre pour x raisons
Hello, manifestement vous me lisez mal.
Vu que ma proprio veut vendre et qu'elle est assez intransigeante (je l'ai vu pour le montant du loyer ou la vente d'électroménager), je préfère avoir un max d'infos pour négocier au mieux.
Je ne suis pas pressé de surcroît et le marché est plutôt en faveur des acquéreurs en ce moment. Ca faisait si longtemps que c'était l'inverse...
Aucune haine envers ma proprio avec qui la relation se passe très bien mais qui est une âpre négociatrice. |
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david92800
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 00:14:53
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Citation :
Initialement posté par diagenseine
Citation :
Initialement posté par david92800
Le prix est convenu avant le compromis de vente et effectivement tenant compte de la superficie. Mais (si) je découvrais une superficie plus basse que prévue lors du compromis de vente.
Donc la Carrez est faite : la superficie d'un appart en copro, c'est la Carrez, rien d'autre.
Citation :
quelqu'un qui ne s'y connaît pas va apprendre au compromis que son appart n'est pas aux normes et qu'il y aurait théoriquement x K€ de travaux.
NON
Le diag élec ne vous dira pas si l'appart est "aux normes" ou non, il vous dira s'il est dangereux. Et il n'est pas un devis pour faire des travaux d'électricité.
ODI : opérateur de diagnostics immobiliers (c'est notre vrai nom)
Ok merci.
Au passage : "Donc la Carrez est faite" : je n'en sais rien |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
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diagenseine
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 11:42:45
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Citation :
Initialement posté par Joulia
petite rectification: les diagnostics doivent être fournis au plus tard, pour la signature de l'acte (et non pas au compromis comme dit plus haut).
Eh bien non, Joulia, les compromis sont désormais à annexer AU COMPROMIS, justement pour éviter les cas dont parle notre interlocuteur (ce qui était le cas autrefois lorsqu'il n'y avait que l'amiante à faire contrôler).
Dans les faits, compte tenu de la validité longue des diags (6 mois, 3 ans, 10 ans ou illimitée selon le cas), il désormais préférable de les effectuer dès que l'on souhaite mettre un bien en vente, de façon à pouvoir informer les acheteurs potentiels de ce qu'ils contiennent.
Voici le texte de loi exact qui régit ma profession :
CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HABITATION (Partie Législative)
Section 2 : Dossier de diagnostic technique
Article L271-4
I. - En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.
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Cdlt
Antoine Pietrini |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 14:25:03
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Citation :
Initialement posté par diagenseine
Citation :
Initialement posté par Joulia
petite rectification: les diagnostics doivent être fournis au plus tard, pour la signature de l'acte (et non pas au compromis comme dit plus haut).
Eh bien non, Joulia, les compromis sont désormais à annexer AU COMPROMIS, justement pour éviter les cas dont parle notre interlocuteur (ce qui était le cas autrefois lorsqu'il n'y avait que l'amiante à faire contrôler).
Dans les faits, compte tenu de la validité longue des diags (6 mois, 3 ans, 10 ans ou illimitée selon le cas), il désormais préférable de les effectuer dès que l'on souhaite mettre un bien en vente, de façon à pouvoir informer les acheteurs potentiels de ce qu'ils contiennent.
Voici le texte de loi exact qui régit ma profession :
CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HABITATION (Partie Législative)
Section 2 : Dossier de diagnostic technique
Article L271-4
I. - En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.
Sauf qu'il faut tout lire car le même article dispose que :
II. - En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.
Ceci dit la prudence est d'annexer ces documents dès le compromis. Tout acheteur doit l'exiger.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 09 mars 2009 14:25:59 |
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Locataire dont l'appart va être mis en vente
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