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 Sujet  |
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maoyann
Contributeur senior
55 réponses |
 Posté - 22 févr. 2009 : 22:22:49
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Bonjour,
Je vais profiter que le gestionnaire de mes 2 maisons arrête son activité pour en faire la gestion moi-même. L’une est louée depuis juin 2006, l’autre depuis août 2006. Pour l’une, il n’y a jamais eu de retard dans les loyers ; pour l’autre début 2007, il y a eu 3 mises en demeure successives puis un commandement de payer par huissier mais depuis 2 ans tout va bien.
Ma question principale est la façon d’en informer mes locataires ? Dois-je leur écrire, ou est-ce mieux de passer les voir ? Je ne sais pas quel sera l’impact que l’on se rencontre : négatif, positif ou nul.
En fait il faut non seulement que je leur dise :
1)que je vais faire la gestion,
2)mais aussi voir si des allocations étaient perçues directement par le gestionnaire, dans ce cas là il faut que les locataires envoient mes coordonnées à la CAF,
3)que je vois avec eux si je suis en mesure d’utiliser le Pass GRL et qu’ils en fassent la demande.
Ca me paraît un peu compliqué de faire ça par courrier, en particulier leur expliquer le Pass- GRL.
Qu’en pensez-vous ?
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yann |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 23 févr. 2009 : 00:00:05
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bonsoir,
Citation :
Ma question principale est la façon d’en informer mes locataires ? Dois-je leur écrire, ou est-ce mieux de passer les voir ? Je ne sais pas quel sera l’impact que l’on se rencontre : négatif, positif ou nul.
En fait il faut non seulement que je leur dise :
1)que je vais faire la gestion,
2)mais aussi voir si des allocations étaient perçues directement par le gestionnaire, dans ce cas là il faut que les locataires envoient mes coordonnées à la CAF,
3)que je vois avec eux si je suis en mesure d’utiliser le Pass GRL et qu’ils en fassent la demande.
Ca me paraît un peu compliqué de faire ça par courrier, en particulier leur expliquer le Pass- GRL.
Qu’en pensez-vous ?
vous allez devoir les avertir de la cessation d'activité de l'agence. le mieux serait de leur envoyer un courrier, avec l'attestation du notaire prouvant que vous êtes bien le proprio de ces maisons (eh oui  ), et leur disant qu'à partir du ..... ils devront payer leur loyer sur le compte bancaire (le vôtre).
vous leur donnez aussi vos adresses et tous les numéros auxquels ils peuvent vous joindre rapidement (ou adresse email) en cas de pbl !
eh oui encora là, c'est le plus important ... un proprio doit être joignable rapidement et surtout ne pas faire le mort ... ca ne sert à rien, plus vite vous resolvez un pbl, plus heureux seront vos locataires 
Prenez contact avec la caf et voyez avec l'organisme quelle est la procédeure pour le chgt de gestionnaire, avant d'aviser vos locataires !!!! inutile de leur mettre la confusion dans leurs esprits.
pourqoui parlez du pass GRL ?
pas de caution demandeé au debut ?
pas d'assurance loyers impayés ?
Dasn cette lettre vous leur écrivez que vous prendrez contact telephonique avec eux .... et le mieux serait de les rencontrer.
d'une part pour faire connaissance, (c'est tjs mieux), d'autre part pour vous rendre un peu compte de l'état de la maison ... 
apres c'est juste une question de plancher sur les textes de loi (y'en a 3 importants à connaitre, c'est tout) et de bien savoir quelles sont les obligations et droits de chacune des parties.
bref un jeu d'enfant quand on a les cartes en main et qu'on s'investit un minimum dans la compréhension des textes.
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Cordialement, |
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maoyann
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 23 févr. 2009 : 07:41:50
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Joulia,
Merci pour votre réponse précise et réactive. Au moins dans ce forum on parle gentillement aux gens et il n'y a pas 10 réponses nulles avant de trouver une réponse instructive.
Quelques remarques et questions :
1) En ce qui concerne la CAF, je peux y aller directement et leur demander si mes locataires touchent des allocations pour ces loyers ?
2) Pour le pass-GRL : le gestionnaire arrête son activité et la cède à un grand groupe. Ils m'ont donc adressé une demande de mandat à signer pour le nouveau et avec la proposition de souscrire à une ALI. Je souscrivais déjà à une ALI avec eux mais je pense que l'arrêt de leur activité est associée à un arrêt de cette ALI. Sûrement qu'un dépôt de garantie a été versé par les locataires et qu'ils ont une caution, mais cela remplace-t-il une ALI. J'avais pensé que le Pass-GRL ferait un bon relais, vous ne pensez-pas ?
3) Pour le dépôt de garantie, dois-je le réclamer spécifiquement au gestionnaire ou va-t-il me le verser à la clôture de mon compte ? Peut-il conserver des honoraires de gestion dessus ?
4) Merci pour votre bon conseil pour la réactivité à avoir en cas de problème du locataire, je n'ai pas envie de laisser pourrir les choses
5) Enfin, on est le 23/2, quel doit-être le timing des courriers à adresser. Dois-je commencer par écrire en LRAR au gestionnaire et attendre une éventuelle réponse pour informer les locataires ou puis-je faire partir les 2 courriers en même temps ? Si oui, pensez-vous que je demande aux locataires de me verser directement le loyer dès mars ou à partir d'avril ?
Merci des infos que vous pourrez m'apporter.
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yann |
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maoyann
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 23 févr. 2009 : 11:01:39
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Question subsidiaire : quelqu'un m'a dit que ce n'était pas à moi d'informer le locataire du changement de gestionnaire mais au gestionnaire actuel. Est-ce que ça change quelquechose ? Dans ce cas, dans le courrier que j'adresse au gestionnaire pour lui dire que j'interromps le mandat, dois-je faire figurer expressemment qu'il en fasse part au locataire où est-ce du bon sens pour lui ?
Merci encore |
yann |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 févr. 2009 : 11:22:06
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non
c'est au propriétaire bailleur d'informer lui même le locataire
ne pas oublier que le propriétaire est le seul interlocuteur du locataire |
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maoyann
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 23 févr. 2009 : 11:57:15
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Nefer, merci pour la réponse à la question subsidiaire. Auriez-vous qq minutes pour répondre au précédentes ?
***modération: suppression du doublon***
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yann |
Edité par - nefer le 23 févr. 2009 12:51:22 |
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ggvendaz
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 11:38:43
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vous allez devoir les avertir de la cessation d'activité de l'agence. le mieux serait de leur envoyer un courrier, avec l'attestation du notaire prouvant que vous êtes bien le proprio de ces maisons (eh oui ), et leur disant qu'à partir du ..... ils devront payer leur loyer sur le compte bancaire (le vôtre).
vous leur donnez aussi vos adresses et tous les numéros auxquels ils peuvent vous joindre rapidement (ou adresse email) en cas de pbl !
eh oui encora là, c'est le plus important ... un proprio doit être joignable rapidement et surtout ne pas faire le mort ... ca ne sert à rien, plus vite vous resolvez un pbl, plus heureux seront vos locataires
Prenez contact avec la caf et voyez avec l'organisme quelle est la procédeure pour le chgt de gestionnaire, avant d'aviser vos locataires !!!! inutile de leur mettre la confusion dans leurs esprits.
pourqoui parlez du pass GRL ?
pas de caution demandeé au debut ?
pas d'assurance loyers impayés ?
Dasn cette lettre vous leur écrivez que vous prendrez contact telephonique avec eux .... et le mieux serait de les rencontrer.
d'une part pour faire connaissance, (c'est tjs mieux), d'autre part pour vous rendre un peu compte de l'état de la maison ...
apres c'est juste une question de plancher sur les textes de loi (y'en a 3 importants à connaitre, c'est tout) et de bien savoir quelles sont les obligations et droits de chacune des parties.
bref un jeu d'enfant quand on a les cartes en main et qu'on s'investit un minimum dans la compréhension des textes.
[/quote] |
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ggvendaz
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 11:40:29
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Bonjour joulia,
quels sont les 3 textes de loi dont tu parles ?
Merci |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 11:41:00
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Citation :
Initialement posté par maoyann
Quelques remarques et questions :
1) En ce qui concerne la CAF, je peux y aller directement et leur demander si mes locataires touchent des allocations pour ces loyers ?
perso je n'ai pas d'expérience puisque mes locataires n'ont pas la caf.
mais vous ne risquez rien à demander ; au moins vous connaitrez leur facon de fonctionner.
Citation :
2) Pour le pass-GRL : le gestionnaire arrête son activité et la cède à un grand groupe. Ils m'ont donc adressé une demande de mandat à signer pour le nouveau et avec la proposition de souscrire à une ALI. Je souscrivais déjà à une ALI avec eux mais je pense que l'arrêt de leur activité est associée à un arrêt de cette ALI. Sûrement qu'un dépôt de garantie a été versé par les locataires et qu'ils ont une caution, mais cela remplace-t-il une ALI. J'avais pensé que le Pass-GRL ferait un bon relais, vous ne pensez-pas ?
une ALI est tout à fait différente d'un depot de garantie de 1 mois; une caution etant une personne se portant garante des paiements pour une durée précise.
la GRL est effectivement une solution si les locataires n'ont pas eu d'incidents de paiement.
regardez ce lien que j'ai mis en information et qui donne toutes les infos necessaires sur la GRL. http://www.net-iris.fr/forum-juridique/votre-immeuble/56089-grl-garantie-risques-locatifs.html
Citation :
3) Pour le dépôt de garantie, dois-je le réclamer spécifiquement au gestionnaire ou va-t-il me le verser à la clôture de mon compte ? Peut-il conserver des honoraires de gestion dessus ?
il doit ABSOLUMENT vous le restituer ! 
pour les honoraires, je ne sais pas, il faut voir votre mandat signé (normalement c'est souvent sur les "encaissements" ... ben voyons !!!!)
Citation :
5) Enfin, on est le 23/2, quel doit-être le timing des courriers à adresser. Dois-je commencer par écrire en LRAR au gestionnaire et attendre une éventuelle réponse pour informer les locataires ou puis-je faire partir les 2 courriers en même temps ? Si oui, pensez-vous que je demande aux locataires de me verser directement le loyer dès mars ou à partir d'avril ?
tout depend a quelle date il arrête ses activités !
sinon je dirai le plus tot possible est le mieux !
surtout qu'il faut penser que les locataries payent peut-etre par virement et qu'ils doivent changer le beneficiaire aupres de la banque ... ce qui prend tjs un peu de temps.
si ils payent par prélevement, il faut absolument qu'ils arrêtent le prelevement aupres de la banque ... de facon que d'autres paiements ne soient pas automatiquement faits.
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Cordialement, |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 11:43:07
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Citation :
Initialement posté par maoyann
Question subsidiaire : quelqu'un m'a dit que ce n'était pas à moi d'informer le locataire du changement de gestionnaire mais au gestionnaire actuel. Est-ce que ça change quelquechose ? Dans ce cas, dans le courrier que j'adresse au gestionnaire pour lui dire que j'interromps le mandat, dois-je faire figurer expressemment qu'il en fasse part au locataire où est-ce du bon sens pour lui ?
Merci encore
yann : on est tjs mieux servi par soi-même !!!
vous avisez les locataires, et c'est vous qui prenez RDV avec l'agence pour recupérer TOUT le dossier du locataire : documents fournis au depart, contrat de bail, EDL etc, etc .... srutout soyez tres exigeant la-dessus  |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 11:44:51
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Citation :
Initialement posté par ggvendaz
Bonjour joulia,
quels sont les 3 textes de loi dont tu parles ?
Merci
loi du 6 juillet 89 (si location non meublée)
decret du 26 aout 87 concernant les charges locatives (revues en dec 2008)
et decret tjs du 26 aout 87 concernant les reparations et entretiens locatifs.
ces 3 textes se trouvent sur le site, |
Cordialement, |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
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Numero6
Modérateur
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maoyann
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 13:41:51
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Merci à tous pour vos contributions.
Encore une question sur le PASS-grl. Vu que le tarif est fixé par l'état (2,5 % TTC des loyers et charges), comment choisir l'assureur auprès duquel on le souscrit. N'est-il qu'un intermédiaire entre le bailleur et GRL gestion ?
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yann |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 08:14:07
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Il est évident que vous avez l'obligation d'informer vos locataires de votre choix de gestion après arrêt de l'activité de l'actuel mandataire. Mais il est impératif qu'il fasse également sa propre communication.
Normalement, c'est à l'actuelle agence de commencer la communication, c'est à dire d'adresser au locataire un courrier précisant qu'à compter de elle date, il ne faudra plus lui verser les loyers et que les futures modalités seront communiquées par le propriétaire. Il fait un double de ce courrier au propriétaire et le propriétaire fait son courrier au locataire en faisant référence au courrier de l'agence.
Le locataire absolument besoin d'avoir la preuve qu'on ne l'inquiètera pas et qu'il adresse le paiement au bon interlocuteur et au bon moment. Une information unilatérale ne suffit pas.
Quant au propriétaire, il doit bien ficeler sa rupture de contrat car l'agence ne se contente pas de cesser son activité, mais elle la vend. Alors, celui qui la rachète va tout faire pour conserver les clients.
Normalement, le propriétaire doit savoir tous les détails pratiques de la façon dont l'agence gérait ses biens. Il devrait voir les doubles des baux, toutes les indications quant à la CAF et les assurances, tous les décomptes etc. Normalement l'agence doit remettre au propriétaire le dossier complet, avec toutes les copies des échanges de courriers qu'il y a pu avoir entre les locataires et elle. |
seborga1 |
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maoyann
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 11:01:46
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| Pour info, la gestion se faisait par une société basée à Paris qui a mis les clés sous la porte. Le repreneur est une grosse boîte avec des agences réparties sur le territoire dont dans ma ville. Je m'y suis rendu pour savoir comment procéder. Leur disant que je ne voulais pas qu'il prenne le relais, la fille à l'accueil m'a dit sur un ton limite désagréable, "et bien alors c'est à vous de les prévenir". Elle m'a dit qu'ils ont tous les dossiers en stand by mais ne pouvaient rien me fournir tant que je n'avais pas signifié à leur maison mère à Paris que je refusais de signer leur mandat. Ce courrier est parti hier en LRAR ; j'espère avoir rapidement des nouvelles. |
yann |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 11:51:26
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Citation :
Initialement posté par seborga1
Quant au propriétaire, il doit bien ficeler sa rupture de contrat car l'agence ne se contente pas de cesser son activité, mais elle la vend. Alors, celui qui la rachète va tout faire pour conserver les clients.
assez simple en somme: le bailleur ne signe pas le nouveau contrat.
celui signé entre le bailleur et l'agence qui cède son activité s'arrête automatiquement avec la vente de son activité: le mandat tombe de lui-même. |
Cordialement, |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 07:14:55
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Simple, effectivement. Si maoyann une proposition de nouveau contrat, il faut qu'il écrive en LRAR qu'il refuse ce contrat et il en profite pour demander que les pièces qui lui sont dues lui soient adressées, notamment l'état de compte du locataire et son propre état de compte. Il ne faut surtout pas qu'il s'abstienne de formaliser son refus de signer le mandat à la nouvelle agence.
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seborga1 |
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maoyann
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 08:46:24
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| C'est exactement ce que j'ai fait mardi. La lettre a été reçue le 25 (cf suivi de la poste). J'espère avoir des nouvelles rapidement et qu'ils ne me poseront pas de problèmes pour me rendre l'intégralité du dossier. |
yann |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 11:29:00
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Citation :
Initialement posté par seborga1
Il ne faut surtout pas qu'il s'abstienne de formaliser son refus de signer le mandat à la nouvelle agence.
légalement je ne vois pas en quoi il doit signaler le refus ... il n'a aucun lien avec cette nouvelle société, le contrat signé auparavant n'est pas transmissible ... la proposition de nouveau contrat est juste une proposition commerciale.
et je ne sais pas si légalement, la sté vendeur peut donner les dossiers complets de ses clients avant que ceux ci n'aient signé le mandat de gestion.
mais je vous l'accorde c'est du chipotage ... mieux vaut être clair et précis dans ses intentions. |
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gestion directe - information locataire
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