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 Sujet  |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
 Posté - 26 févr. 2009 : 15:52:02
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J'envisage d'acheter un appartement, dans le but de le louer.
Il serait financé par un prêt.
Je me pose la question de savoir si je dois le mettre ou non dans une SCI (non encore créée)
Le raisonnement ci-dessous est-il faux ?
1) Pas de SCI. Je dois donc déclarer les loyers perçus, et paierai un impôt assez important sur ces sommes. Je sais que je peux déduire les intérêts d'emprunt et autres charges, mais je pense que je fais tout de même un profit, d'où impôts.
2) je mets cet appartement dans une SCI. Le loyer permet de rembourser les mensualités de prêt, peut-être même y a-t-il une perte (probable). Je ne fais donc aucun bénéfice. Imposition zéro ...
Donc, mon intérêt est de mettre le bien dans une SCI.
Est-ce beaucoup plus compliqué que cela ?
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Edité par - cho le 26 févr. 2009 15:53:31 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 18:05:25
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Citation :
Initialement posté par cho
J'envisage d'acheter un appartement, dans le but de le louer.
Il serait financé par un prêt.
Je me pose la question de savoir si je dois le mettre ou non dans une SCI (non encore créée)
Le raisonnement ci-dessous est-il faux ?
1) Pas de SCI. Je dois donc déclarer les loyers perçus, et paierai un impôt assez important sur ces sommes. Je sais que je peux déduire les intérêts d'emprunt et autres charges, mais je pense que je fais tout de même un profit, d'où impôts.
2) je mets cet appartement dans une SCI. Le loyer permet de rembourser les mensualités de prêt, peut-être même y a-t-il une perte (probable). Je ne fais donc aucun bénéfice. Imposition zéro ...
Donc, mon intérêt est de mettre le bien dans une SCI.
Est-ce beaucoup plus compliqué que cela ?
D'abord il faut être au moins deux 
Comment pouvez vous faire du bénéfice avec la première solution et un déficit avec la deuxième ?
Si les loyers perçus et les intérets du prêt sont les mêmes, où voyez vous un intérêt ????
D'un coté vous ferez une déclaration en nom propre et de l'autre c'est la sci qui fera la déclaration et vous devrez réintégrer le bénéfice ou le déficit correspondant à vos parts dansla sci avec vos autres revenus. |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 19:52:30
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| La fiscalité des revenus fonciers est strictement la même que vous déteniez votre immobilier locatif en direct ou par l'intermédiaire d'une SCI. |
moulinsart |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 21:47:23
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| et on ajoute les frais de constitution de la SCI, de déclaration au greffe........ |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 07:52:23
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C'est donc que je comprends mal le fonctionnement de la SCI.
Je pensais qu'en empruntant pour l'achat, il se créait un déficit, qu'il fallait combler avant de parler d'éventuels bénéfices. Ceux-ci en général, tout au moins pendant les premières années, sont inférieurs aux remboursements du prêt + intérêts + autres charges.
Il faut donc distinguer bénéfices à déclarer aux impôts et réel enrichissement de la SCI.
désolé de mon ignorance ...
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 10:50:16
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Citation :
Initialement posté par cho
C'est donc que je comprends mal le fonctionnement de la SCI.
Je pensais qu'en empruntant pour l'achat, il se créait un déficit, qu'il fallait combler avant de parler d'éventuels bénéfices. Ceux-ci en général, tout au moins pendant les premières années, sont inférieurs aux remboursements du prêt + intérêts + autres charges.
Il faut donc distinguer bénéfices à déclarer aux impôts et réel enrichissement de la SCI.
désolé de mon ignorance ...
Le déficit c'est possible surtout les premières années mais mais dans ce cas il en sera de même en nom propre puisque les deux sont sont soumises à l'IR selon le même calcul. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 12:38:01
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Citation :
Initialement posté par cho
C'est donc que je comprends mal le fonctionnement de la SCI.
procurez vous un bon manuel.......;
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 13:22:53
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Cho Citation :
C'est donc que je comprends mal le fonctionnement de la SCI.
Lisez l'article dont le lien suit vous en saurez un petit peu plus
http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300189593.htm
Citation :
La SCI en quatre questions
[ 24/10/08 - 16H34 ]
Créer une société pour gérer ou transmettre son patrimoine immobilier peut présenter des avantages. Mais attention, la société civile immobilière n'est pas toujours la panacée.
Nombre de particuliers rêvent d'abriter des actifs dans une société civile immobilière. Encore faut-il bien saisir quels les avantages et les inconvénients de cette structure.
.............etc....
"Contrairement à ce que les particuliers ont tendance à penser, la détention d'un bien immobilier au travers d'une société civile, ne procure aucun avantage fiscal particulier, en matière d'impôt sur le revenu", met en garde Sophie Gonsard, responsable patrimoniale à l'étude notariale Louis Aussedat et Associés, au Vésinet. Lorsqu'elle est imposée à l'impôt sur le revenu, la SCI est transparente. Par conséquent, si les biens abrités dans cette structure sont donnés en location nue, les associés de la SCI percevront des revenus fonciers en proportion de leur participation et taxés à l'impôt sur le revenu.
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Edité par - fanette44 le 27 févr. 2009 13:24:36 |
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 14:15:42
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Bonjour,
Cho pensait peut-être à une SCI à l'IS qui permettrait de un financement de son bien sans que augmenter son imposition personnelle.
Il faut se poser plusieurs questions avant la SCI :
Location meublé ou nue ?
Si location meublé en nom propre alors micro-bic ou réel ? ( réel simplifié c'est mieux depuis la PLF2009 )
Si location meublé par de SCI à l'IR
Si location meuble dans une SCI alors SCI à l'IS obligatoirement.
Pour une SCI à l'IR aucun interet de mettre son bien sauf dans une perpective de transmission car c'est comme en nom propre avec la CRL en plus ..
Pour une SCI à l'IS , tu finances un bien dans une structure sans impacté ton imposition mais cette structure est assujeti à l'impot sur les sociétés à 15% des bénéfice jusqu'à un bénéfice de 38000 €
Mais il faut faire des bénéfices ....
Benefice = revenu - charges déductibles - deduction foncier - deduction interet emprunt - amortissements du bien ( 3% de valeur , c'est à dire 80% de la valeur sur 25 ans )
A +
Philippe |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 20:50:52
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philippe30 Citation :
Pour une SCI à l'IR aucun interet de mettre son bien sauf dans une perpective de transmission car c'est comme en nom propre avec la CRL en plus ..
Non plus de crl  
http://www.e-locaux.com/Contributionrevenuslocatifs.htm
Citation :
Les SCI ne sont pas imposables à la CRL si les associés sont tous sousmis à l'IRPP (Impôt sur le revenu des personnes physiques). Autrement dit, si l'un quelconque des associés est sousmis à l'IS (Impôt sur les sociétés), la SCI est redevable de le CRL.
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 08:02:14
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Bonjour ,
Merci Fanette44 , mais je souhaites faire remarque un point important sur
Citation :
Les SCI ne sont pas imposables à la CRL si les associés sont tous sousmis à l'IRPP (Impôt sur le revenu des personnes physiques). Autrement dit, si l'un quelconque des associés est sousmis à l'IS (Impôt sur les sociétés), la SCI est redevable de le CRL.
Les SCI à IR ne payent plus de CRL si tous les associés sont à l'IRPP par contre une SCI à l'IR est assujetti à la CRL si des parts de la SCI ( associé ) sont détenus par une personne morale elle même assujetti à l'IS
Une SCI à l'IS est imposable à la CRL
A +
Philippe
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 12:41:57
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| Le mieux, cho, serait de faire un calcul chiffré, et non pas en l'air, car je ne comprends pas non plus votre raisonnement. |
Festina lente |
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investissement locatif : SCI ou pas ?
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