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petitcoproprio
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 27 févr. 2009 : 13:51:10
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Bonjour,
Je suis copropriétaire au sein d'une petite copropriété qui est gérée par un syndic bénévole. L'un des avantages du syndic bénévole est censé être le côté économique, or, je trouve que la rémunération qu'on lui verse est excessive.
Voici mes questions:
Les frais qu'on lui verse avoisinent les 160 euros/an par copropriétaire, qu'en pensez-vous comparé à un syndic professionnel?
(sachant que les appartements font à peine 40m2).
Le syndic bénévole est-il en mesure par son titre de toucher une rémunération ou seulement le remboursement de ses frais? Y a t-il un texte de loi qui reprend ces informations?
Je vous remercie par avance pour vos réponses.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 13:55:19
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et bien son tarif par lot est plus cher qu'un syndic professionnel
j'espère qu'il n'a pas oublié de déclarer ces revenus..... |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 14:39:33
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est ce seulement des honoraires ou honoraires+débours+frais postaux+petits matériels+... ?
combien de copro etes vous ?
mes questions sont importantes, car ce syndic bénévole a un minima de dépenses qu'il n'a pas à supporter seul. On peut en lister quelque unes :
une ligne téléphonique + communication + abonnement internet
un fax
un ordinateur
une imprimante + papier + encre
des dépenses de transport : essence, entretien, transports en commun
du petit matériel de papeterie
du matériel de classement
...
et du temps passé (d'où l'importance du nombre de lots et de l'ancienneté de la copro). Un ordre d'idée (10 à 20 lots homogènes et sans trop de difficultés : 4h par semaine environ + 2 jours pour bilan annuel et AG)
Donc qu'y a t il dans ces 160€ par an et par copro.
Question: pourquoi par copro et non par tantième ?
Et finalement pour connaitre la meilleure comparaison, demandez un devis de mandat à un syndic pro.
Eclaircissez notre lanterne, avant que nos experts adeptes de la comparaison n'en mettre 3 pages ?  Je plaisante ....  |
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petitcoproprio
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 14:49:34
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Je comprends que ces questions soient importantes pour répondre au mieux aux miennes...
Les 160 euros regroupent tous frais confondus (courrier, fax, téléphone, essence...). Le syndic vit tout à côté de l'immeuble.
J'ai effectivement parlé en lot car tous les appartements ont les mêmes dimensions, et il se trouve que le syndic à inclus les mêmes frais pour chacun.
Il y a 12 appartements, nous sommes 4 copropriétaires à détenir chacun 1 appartement, le syndic bénévole détient le reste. Chacun des 4 copropriétaires paient 160 euros/an. |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 15:19:37
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Donc je résume, d'après ce que je lis de votre réponse :
12 appartements identiques
4 copro représentant ensemble environ 333/1000 paient chacun 160 euros, soit un total de 640 euros/an d'honoraires + débours (apparemment les frais postaux sont en plus ?)
1 copro détenant les 666 autres tantièmes ne paient rien (les frais postaux peut-être)
1 copro fait syndic bénévole et touche une rémunération de 640 euros par an.
le copro détenant 666/1000 fait office de syndic bénévole.
(la boucle est bouclée...  )
Question : lorsque l'AG a décidé la nomination du syndic bénévole sur sa candidature (on suppose ... ), quelle rémunération a t elle fixée pour le syndicat : 640 euros ou 1920 euros ?
réponse 1 : elle a fixé 640 euros, dans ce cas, chaque appartement (à ses tantièmes précis prés) devrait payer 53.33 euros chacun
réponse 2 : elle a fixé à 1920 euros, dans ce cas, chaque appartment devrait payer 160 euros chacun et votre syndic bénévole touche 1920 euros et non 640 euros.
En effet, il ne faut pas confondre le copropriétaire individuel qui doit payer pour chacun de ses tantièmes les honoraires du syndic (bénvole ou non) et le compte du syndic bénévole qui encaisse une somme pour services rendus appelés honoraire.
Avez vous la réponse à cette petite question de l'AG ? ou l'AG a t elle pris une résolution spécifique que vous pourriez nous résumer et sous quelle forme : une rémunération annuelle pour le syndicat ou .... 
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 16:06:04
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Citation :
Initialement posté par rambouillet
En effet, il ne faut pas confondre le copropriétaire individuel qui doit payer pour chacun de ses tantièmes les honoraires du syndic (bénvole ou non) et le compte du syndic bénévole qui encaisse une somme pour services rendus appelés honoraire.
Bonjour Rambouillet,
Depuis quand existe-t-il un compte syndic bénévole ?
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petitcoproprio
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 16:12:20
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C'est parfaitement résumé sauf que les frais de 160 euros inclus vraiment tous ses frais y compris les courriers...
Il est syndic bénévole depuis de nombreuses années, jusqu'à présent, il avait demandé une participation de 120 euros/an par coproprio toujours, et a décidé lors de la dernière assemblée générale d'augmenter à 160 euros mais ça n'a été soumis à aucun vote. Il a fait part de son augmentation et compte effectivement une rémunération de 640 euros pour nous 4 coproprio, il ne s'inclut pas dedans.
Je pense effectivement qu'il devrait également participer aux frais, bien que ce soit la même personne "physique", mais quel recours est-ce que j'ai?
Je peux dans un premier temps demander le vote de fixation de ces frais à la prochaine AG?
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 16:24:01
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Bonjour Petitcoproprio,
Il me semble bien que vous voulez le beurre et l’argent du beurre.
Si vous pensez trouver un syndic professionnel pour moins de 13,33 € par mois, soit 160 € par an, libre à vous de le penser.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 16:35:00
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il faut différencier les honoraires et les débours
et ne pas oublier que pour chaque dépense inscrite dans la comptabilité du syndicat il doit y avoir une facture
et toutes ces dépenses sont à répartir en charges communes générales...pas en nombre de copropriétaires!
avez vous effectué le controle des comptes?
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 16:52:13
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cher estapak, rien n'empeche de mettre le syndic en fournisseur au compte 40... puis les imputations aux comptes 621, 622 et 623. La preuve en est qu'en faisant une rémunération globale on ne sait plus ce que l'on paie. Pour quoi obscurcir alors que c'est si simple de rendre simple et clair pour tout le monde.
Car finalement en globalisant, petitcoproprio ne se rend pas compte ni des débours, ni des frais postaux qui peuevnt être importants et ainsi minimiser la partie rémunération du syndic bénévole et la rendre ainsi plus acceptable.
Et en faisant des chèques ou virements du compte bancaire du syndicat vers son propre compte, il ne noie pas le poisson.
En procédant ainsi, et en appliquant le RdC sur les tantièmes comme le souligne justement nefer, les choses seraient plus clairs et sans suspicion sur ce syndic bénévole qui apparemment fait fonctionner la "boutique".
Nefer : pour la simplicité et parce que [quote][J'ai effectivement parlé en lot car tous les appartements ont les mêmes dimensions/quote] la division par lot était une simplifacation de compréhension, mais vous avez tout à fait raison de parler de tantièmes.
Et merci, nefer, d'avoir aidé petitcoproprio |
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gera
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 17:14:06
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| 160 € par Lot ce syndic bénévole est plus cher qu'un syndic professionnel!!! |
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petitcoproprio
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 17:16:34
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Bonjour Estapak,
Comme je l'ai précisé plus haut, il s'agit de 160 euros par copropriétaire. le syndic bénévole l'a ramené par coproprio et non par tantième. En incluant le syndic bénévole qui est propriétaire de 8 appartements, les coûts totaux devraient s'élever à 1920 euros/an (comme l'a précisé Rambouillet ), mais ce n'est actuellement pas le cas puisque de son côté il ne paie pas ces frais (se considérant comme étant la même personne).
Bonjour Nefer,
Merci pour ces informations,
je n'ai pas encore effectué de contrôle des comptes mais je vais l'envisager..., est-ce que vous voulez dire que ses honoraires doivent être fixés en fonction de ses dépenses uniquement?
Et merci Rambouillet d'avoir répondu à mes questions et de m'avoir apporté quelques éclaircissements ... |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 17:29:35
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dans la rémunération de syndic en général il y a :
* les honoraires qui sont en général un forfait qui lui permettent de se payer, ses employés, ses frais annexes (essence, téléphone...) (compte 6211)
* les débours : comme par exemple les photocopies, c'est à dire normalement un remboursement des sommes avancées pour une tache et cela sans prendre de marge (compte 6212)
* les frais postaux : timbre, recommandées, etc.. (compte 6213)
* puis de honoraires sur travaux votés par l'AG (compte 6221)
* .....
En différenciant ainsi tout, on se rend mieux compte des couts réels. Bien sur cela demande un petit peu de gymnastique et écriture comptable.
En jetant un oeil sur les comptes et notamment le grand livre, vous verrez si votre syndic bénévole est passé à l'ére moderne depuis 2007 , date de passage dans un monde soit-disant meilleur
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 18:34:26
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Bonsoir Petitcoproprio,
Sur un plan pratique, vous mettez tout à plat lors de votre prochaine assemblée générale.
Pour les frais de syndic, c'est-à-dire tout ce qui comporte une facture, papier, enveloppe, timbre, recommandé AR, cartouche imprimante, essence, etc.…, calculés aux tantièmes.
Pour la rémunération du syndic bénévole, l’assemblée générale décide d’une somme à allouer au titre de la gestion de la copropriété, X euros calculés aux tantièmes.
A partir de là, ne vous préoccupez pas de savoir combien touche en globalité votre syndic bénévole, mais plutôt combien il vous coûte à vous personnellement.
Si vous pensez trouver un syndic professionnel pour moins de 13,33 € par mois, soit 160 € par an, tant mieux pour vous.
Il ne vous reste plus qu’à le trouver et proposer sa candidature lors de votre prochaine assemblée générale.
Je doute également que votre syndic bénévole utilise depuis 2007 le plan comptable « date de passage dans un monde soi-disant meilleur » comme le précise à juste titre Rambouillet.
Voyez également cette réponse ministérielle concernant le régime fiscal d’un syndic bénévole.
http://www.mon-immeuble.com/Lois/RM/jurisRM16465.27.10.03.htm
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Kerso4
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 18:41:47
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En fait, d'apres ce que je comprend, la personne faisant office de "syndic" demande une participation à chacun des 4 autres copro et chacun participe jusqu'à aujourd'hui.
petitcoproprio, vous avez 2 solutions en partant du principe que 160€/an, cela revient à dire que la personne qui fait office de syndic valorise son travail pour la copro à 1920€ (inclus tous les frais...). Honnetement, ce n'est pas cher pour une copro de 12 lots. Un syndic pro vous prendrait je pense facilement 4000€ pour son travail + les frais de poste, de photocopies, de tenue d'AG, ect.....
Option 1 : vous restez comme cela et vous continuer de donner 160€ par an à cette personne. Cet argent ne rentre pas en compte dans la compta de la coptro, mais la personne qui fait office de syndic accepte le fait qu'un jour, qqun refusera de payer et qu'elle ne pourra rien y faire
Option 2 : vous proposez à cette personne qui fait le syndic d'etablir une rémuneration de 2000€ par an par ex, et que cela couvrira tous les frais qu'elle pourra engager. Ensuite, ca rentrera dans les appels de charges comme les autres dépneses, et le stndic devra faire une "facture" à l'ordre du syndicat. De cette manière, le syndic se protege contre les impayés. Mais il devra aussi declarer les 2000€ aux impots!!!!
Je pense que la solution 1 est la plus simple, ne vous embettez pas. Il faut çà pour arranger tout le monde, tout le monde y gagne, et le jour ou qqun ne paiera pas, et bien, il arretera et vous serez obligé de prendre un syndic pro.
C'est un peu comme chez moi. Il y aune petite pelouse et tout le monde doit a tour de role tondre la pelouse. Certain ne le font jamais. et bien, moi, je prefere le faire de temps en temps, meme si certain 'en foute pas une, et économiser les frais d'une entreprise. Le jour ou ca me gonflera, on fera voter en AG l'entretien par une entrperise. C'est tout |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 19:35:18
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petitcoproprio, un petit clin d'oeil :
1ère question : lorque votre syndic vous fait passer votre appel de charges ou la régul, est ce qu'il décline également les sommes récupérables sur le locataire
2ème question à la suite : votre syndic n'habite pas l'immeuble, donc on peut supposer qu'il met en location ses 8 lots. Auriez-vous fait la soustraction appel total de charges - charges locatives récupérables sur les 8 lots n'égaleraient-ils pas 640 euros ?
c'est honteux d'avoir pensé cela ! 
Enfin plus sérieusement, je ne resterai pas sur un statu quo sur le fait que cela m'arrange, je pense qu'il vaut mieux remettre de l'ordre, car vous allez trouver autre chose derrière tout cela, c'est sur. Et un jour ou l'autre la copro se prendra les pieds dans le tapis .
Votre syndic bénévole, même s'il est rémunéré de façon bizarre, reste bénévole et fait tourner votre copro, mais il faut le faire dans la légalité et suivant les nouvelles lois. Mais son action vous coute moins cher qu'un syndic pro et certainement plus réactif.
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ABCT
Pilier de forums
414 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 17:31:03
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Ne doit -on pas employer le terme de "syndic non professionnel" plutôt que syndic "bénévole" REMUNERE?????
D'autre part le sydic doit-il obligatoirement ventiler les chages récupérables????
J'ai cru lire, dans "nos forums" qu'il ne fallait pas prendre les sommes ventilées par les syndic comme "argent comptant"!!!! du "béton".... |
Edité par - ABCT le 01 mars 2009 06:45:42 |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 18:14:52
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il n'y a pas obligation à ventiler las charges récupérables systématiquement, mais si un copro le demande il doit lui faire (et faire payer s'il le souhaite).
Rien n'empexhe un bailleur de vérifier ce que le syndic lui donne comme informations. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 18:16:31
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Bonsoir ABCT,
Pour répondre à vos deux questions, voyez ces deux liens :
SYNDIC BENEVOLE, SYNDIC NON PROFESSIONNEL :
« Notions proches qui désignent le copropriétaire qui se charge de la gestion de la copropriété (généralement dans les petites copropriétés), à la place d'un syndic professionnel…… »
http://www.cgl92.com/index.asp?ID=384
Calcul des charges récupérables par le syndic :
Je suis syndic bénévole d’une copropriété dont certains lots sont loués. Or, et à plusieurs reprises, il m’a été demandé, par les copropriétaires-bailleurs, de différencier dans les appels de fonds, les charges imputables au propriétaire et celles imputables au locataire. Suis-je dans l’obligation de procéder de cette manière ?
« Contrairement à ce que tendent à penser certains copropriétaires-bailleurs, il n’existe aucune obligation, à la charge du syndic, de calculer pour leur compte le montant des sommes dont ils sont en droit de demander le remboursement à leurs locataires. En effet, et selon une jurisprudence constante, « Le contrat de location ne crée juridiquement de rapports contractuels qu’entre le bailleur et son locataire. Ce contrat reste ainsi étranger à la copropriété, avec laquelle le locataire n’a aucun lien de droit « (Cass, 3e civ, 5 juin 1991). Les clauses du bail sont donc inopposables au syndicat des copropriétaires (CA Paris, 23e ch B, 14 juin 2001) et « seul le copropriétaire reste débiteur des charges vis-à-vis du syndicat » (CA Paris, 20 janvier 1983). Ainsi, si on ne peut parler d’obligation, il n’est pas interdit, néanmoins, à un syndic, d’accepter de réaliser cette prestation en faveur d’un bailleur. »
http://www.copropriete-cooperative.com/question-sdc.aspx
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 19:13:13
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Citation:
"En effet, il ne faut pas confondre le(s) copropriétaire(s) individuel(s) (Y compris le copropriétaire syndic) qui doi(vent) payer pour chacun de (leurs) tantièmes les honoraires du syndic (bénévole ou non) et le ... syndic bénévole qui encaisse une somme pour services rendus appelés honoraires."
Le syndicat comportant plus de 9 lots est assujetti aux nouvelles règles comptables.
Il faut donc comptabiliser:
-les honoraires du syndic non professionnel, y compris sa propre part.
-Les débours divers: Téléphone, Timbres, papeterie et fournitures diverses...(Frais rééls de préférence à un forfait)
Effectivement dans la copropriété de "petitcoproprio" ces honoraires et frais reviennent à 1.920 €
" les coûts totaux devraient s'élever à 1920 euros/an (comme l'a précisé Rambouillet"
Et c'est ce montant qui devrait être voté pour le budget et les appels de fonds.
Les charges globales faisant l'objet d'une répartition entre tous les copropriétaires.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 08:10:33
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Citation :
Initialement posté par ABCT
Ne doit -on pas employer le terme de "syndic non professionnel" plutôt que syndic "bénévole" REMUNERE?????
D'autre part le sydic doit-il obligatoirement ventiler les chages récupérables????
J'ai cru lire, dans "nos forums" qu'il ne fallait pas prendre les sommes ventilées par les syndic comme "argent comptant"!!!! du "béton"....
*** moderation : ABCT : pour rappel, on ne modifie pas un message après que d'autre intervenants aient apporté leur contribution!*** |
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rémunération syndic bénévole
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