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 Sujet  |
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guilain
Contributeur senior
74 réponses |
 Posté - 01 mars 2009 : 14:52:15
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Bonjour,
Notre syndic qui est par ailleurs egalement architecte propose d'etre mandaté sur un chantier dans la copro...à ce titre, il toucherait sur les deux tableaux (et en tant que syndic et en tant qu'archi)...outre cet element un peu negociable, n'est il pas incompatible d'etre a la fois syndic et archi pour une même copro ? N'y a t il pas confusion des genres, juge et partie ?...
Merci de vos avis
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 14:56:29
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en effet il ne parait pas souhaitable de cumuler les 2 fonctions dans la même copropriété
comment voulez vous que le syndic défende les interets des copropriétaires auprès de l'architecte???
à moins de ne pas prendre d'honoraires en tant qu'architecte... |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 16:03:30
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bonjour guilain,
on suppose que votre syndic est "bénévole", non ?
car les deux métiers syndic pro et architecte sont difficiles à mener de front.
Pouvez vous nous éclaircir ? |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 16:12:40
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petit rappel de texte décret du 17/3/1967 : Citation :
Article 39
• Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 26 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, la personne liée à lui par un pacte civil de solidarité ou ceux de son conjoint au même degré, doit être spécialement autorisée par une décision de l’assemblée générale.
Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l’alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.
Le syndic, lorsqu’il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital.
Les décisions d’autorisation prévues au présent article sont prises à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
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guilain
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 11:31:56
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Il s'agit bien d'un syndic pro.
Sa "nomination" en tant qu'archi est proposée a la prochaine AG lors de laquelle sera également voté le dossier travaux lié... |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 12:00:37
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A l'AG, le syndyc doit expressement expliqué les liens entre lui, syndic, et l'activité d'archi pour une opération particulière de votre copro.
Il aurait déjà du le faire dans le projet de résolution qu'il a du joindre à votre convocation. Citation :
Article 11 - Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 7 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I. - Pour la validité de la décision :
...
5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l'article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus...
Article 39 - Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 26 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, la personne liée à lui par un pacte civil de solidarité ou ceux de son conjoint au même degré, doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale.
Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l'alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.
Le syndic, lorsqu'il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital.
Les décisions d'autorisation prévues au présent article sont prises à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Si cela est respecté, et que le vote est fait à la majorité, vous ne pourrez pas faire grand chose.
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ETASPAK
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3782 réponses |
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guilain
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 14:04:07
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bj
plusieurs travaux mis au vote lors de notre ag (refection caves, refection pignon suite infiltrations eau, suppression d'une cheminée sur toiture).
la convocation à la prochaine n'est à mon sens pas très explicite sur la mission de l'architecte :
"Resolution x : nommination de xxx, architecte, pour suivi des travaux votés."
et en projet de résolution, il est précisé :
" resolution x : l'assemblée désigne xxx en sa qualité d'architecte pour la surveillance technique des travaux votés aux honoraires de 9% ht" (article 24 ch.generales)
-> ceci est il suffisaemment précis comme "convention" ou fallait il un projet de contrat annexé ?
-> je ne comprends pas bien s'il s'agit d'une nomination "définitive" pour tout travaux votés et à venir ou bien uniquement lié aux travaux mis au vote lors de l'ag prochaine ? qu'en pensez vous ?
-> un architecte est il necessaire sur tout travaux ? a partir de quand est il rendu necessaire (nature ou prix de travaux) ?
Merci a tous, |
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guilain
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 15:28:30
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Citation :
Initialement posté par ETASPAK
Bonjour,
Voyez également l’interprétation de JPM à ce sujet.
Et prenez-en bonne lecture, même l’ARC l’a publicité  .
http://www.jpm-copro.com/Syndics%20et%20filiales.htm
interressant.
Il se trouve que dans notre cas particulier, l'archi n'est pas filiale du syndic mais qu'il fait partie intégrante de son activité habituelle.
La société de syndic est à la fois cabinet d'archi, syndic pro et gérant locatif...c'est une eurl (sont gérant est architecte) et ses diverses activités sont mentionnées dans son kbis :
"L'EXERCICE DE LA PROFESSION D'ARCHITECTE, LA GESTION DE TOUS BIENS IMMOBILIERS SOUS QUELQUE FORME QUE CE SOIT A L'EXCLUSION DE TOUTE TRANSACTION, SAUF LA FACULTE LAISSEE PAR L'ARTICLE 69 DU DECRET N072 678 DU 20 JUILLET 1972, AINSI QUE LA CREATION OU L'ACQUISITION ET L'EXPLOITATION DE TOUS AUTRES FONDS OU ETABLISSEMENTS DE MEME NATURE
Code APE : 7111Z - Activités d'architecture" |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 16:14:54
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Citation :
Initialement posté par guilain
Citation :
Initialement posté par ETASPAK
Bonjour,
Voyez également l’interprétation de JPM à ce sujet.
Et prenez-en bonne lecture, même l’ARC l’a publicité .
http://www.jpm-copro.com/Syndics%20et%20filiales.htm
interressant.
Il se trouve que dans notre cas particulier, l'archi n'est pas filiale du syndic mais qu'il fait partie intégrante de son activité habituelle.
La société de syndic est à la fois cabinet d'archi, syndic pro et gérant locatif...c'est une eurl (sont gérant est architecte) et ses diverses activités sont mentionnées dans son kbis :
"L'EXERCICE DE LA PROFESSION D'ARCHITECTE, LA GESTION DE TOUS BIENS IMMOBILIERS SOUS QUELQUE FORME QUE CE SOIT A L'EXCLUSION DE TOUTE TRANSACTION, SAUF LA FACULTE LAISSEE PAR L'ARTICLE 69 DU DECRET N072 678 DU 20 JUILLET 1972, AINSI QUE LA CREATION OU L'ACQUISITION ET L'EXPLOITATION DE TOUS AUTRES FONDS OU ETABLISSEMENTS DE MEME NATURE
Code APE : 7111Z - Activités d'architecture"
Raison de plus pour que vous (syndicat des copropriétaires) soyez extrêmement prudent dans votre décision.
Etant à la fois mandataire (syndic) et prestataire (architecte) au service de votre syndicat des copropriétaires.
Cela n’a jamais fait bon ménage  .
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 17:14:28
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pensez vous que le syndic ruera dans les brancards, assignera en justice au cas où, l'architecte ?
A mon avis, vous ne devez pas accepter, d'autant qu'un architecte n'est pas toujours nécessaire pour des travaux.
Refusez, refusez, refusez, vous partez au devant de fortes désillusions en cas de conflit ou contentieux. Il faut proposer qu'à chaque travux que votera l'assemblée, il sera décidé au cas par cas qui doit intervenir, à quel prix et coment sera t il payé. Pas de chèque en blanc !!!
A mon avis du point de vue administratif, il doit clairement préciser dans son projet de résolution l'appartenance de l'architecte au syndic, ou vice versa, sinon il contrevient à la loi. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 21:15:22
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Non seulement il faut fuir ce sydic "truant" voire "mafieux" à vouloir toucher sur 2 tableaux, mais il faut le mettre à la porte : un syndicat ne doit pas travailler avec en syndic isolé quand bien même il serait en EURL !!
Il casse sa pipe : qui est syndic, l'EURL n'ayant plus d'actionnaire à désigner comme gérant puisque lui seul était associé !! 
Syndic EURL ou en nom propre est à fuir comme la peste !  |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 20:52:48
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Mafieux, truand, vous y allez fort. Quand un syndic laisse entreprendre des travaux sans conseiller au syndicat de prendre un maître d'oeuvre, il ne se gêne pas sur le montant de ses honoraires pour faire lui-même le maître d'oeuvre et le maître d'ouvrage. S'il affiche ouvertement les 2 compétences, OK, il peut y avoir conflit d'intérêt et encore, dans ce cas... hmm pas évident. Ce qui est certain, c'est qu'il aura le savoir faire.
Bien géré et avec un syndicat efficace, c'est pas forcément mauvais.
Pas le temps de développer tout de suite, j'y reviendrais plus tard. |
seborga1 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 22:35:42
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Le syndic ne peut jamais cumuler la maitrise d'ouvrage et maitrise d'œuvre, puisque c'est le propriétaire, ici le syndicat, qui est "maitre d'ouvrage" !
Le syndic intervient comme syndic (gestion administrative et comptable) ou comme maitre d'œuvre si la gestion du chantier lui est confiée.
Dans ce cas c'est la même personne qui intervient.
Les rémunérations sont distinctes mais non cumulées, soit prévues par son contrat soit décidées lors des travaux !
(mettons 2 % pour la seule gestion comptable et administrative avec présence d'un tiers maitre d'œuvre, ou 3,5% pour le suivi total du chantier en qualité de syndic maitre d'œuvre)
Dans le cas exposé, le syndic agirait es-qualité syndic pour une part et à coté et en plus en qualité d'architecte maitre d'œuvre ?
: il y a collision entre 2 activités distinctes (2 responsabilités distinctes) dévolues à 2 personnes juridiquement distinctes mais en fait réunies sur une même tête !
Si truant est trop fort, magouille vous semble mieux ??? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 22:50:33
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Il ne faut pas faire dire à JPM ce qu'il n'a pas voulu dire 
Aucune confusion possible entre
d'une part la pratique récente des sociétés d'administration de biens qui ont des filiales et les utilisent pour les immeubles administrés
d'autre part l'exercice par une même personne physique de l'activité d'architecte et de l'activité de syndic. Il s'agit là d'une pratique très ancienne et fortement organisée : modalités spécifiques de garantie financière en particulier.
Désigner un architecte-syndic sans lui confier les travaux de l'immeuble est particulièrement saugrenu.
Depuis des lustres les architectes-syndics ont bien servi la copropriété. Mais c'est un mode de gestion particulier qui privilégie le long terme : des chantiers plus onéreux dans l'immédiat, avec d'excellentes entreprises, mais dont les ouvrages tiennent trente et quarante ans sans problème, alors que d'autres s'effilochent à partir de la vingtième année.
Pour les copropriétaires, c'est une manière de vivre plus qu'une question d'argent. Pour les connaisseurs, un immeuble (surtout dans l'ancien) ravalé par M. X vaut 10 et 15 % de plus qu'un immeuble voisin et identique, ravalé à la va-vite.
Une autre version est le syndic qui a un collaborateur salarié ayant qualité d'architecte.
Les cas sont rares. L'inconvénient est que les architectes salariés ont souvent moins d'expérience que les architectes-syndics au sens propre du terme.
Tout celà pour dire que les appréciations portées dans les messages précédents ne sont pas les plus appropriées, notamment celles, surprenantes, de Gedehem. Quelle différence entre un ravalement fait sous la direction de M. Durand qui va percevoir 2 % comme syndic et 8 % comme architecte et un ravalement sous la direction de Dupont syndic pour 2 % et de Durand architecte pour 8 % ? Financièrement aucune bien sur. Généralement les architectes-syndics ont un taux de maîtrise d'oeuvre supérieur à celui de leurs confrères, mais un taux des frais administratifs inférieur à celui des autres syndics. Il faut voir les propositions.
Il n'est pas le moins du monde incompatible d'être architecte et syndic d'un même immeuble.
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Edité par - JPM le 03 mars 2009 22:51:38 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 00:01:00
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Le syndic-architecte Dupont intervenant comme syndic-architecte Dupont percevra ce qui est prévu pour le syndic-architecte Dupont.
En soit c'est une situation saine, peu importe le total des honoraires !
Comme vous le soulignez :
"Désigner un architecte-syndic sans lui confier les travaux de l'immeuble est particulièrement saugrenu. "
Mais dans le cas exposé la chose est différnte :
"Notre syndic qui est par ailleurs également architecte propose d'etre mandaté sur un chantier dans la copro...à ce titre..."
Si le syndic-architecte Dupont est déja en charge des travaux en question, on ne voit pas trop ce que vient faire cette désignation de distincte de "Dupont architecte" pour ces travaux, peu importe les questions de rémunération !
Ici la situation n'est pas saine : si cet architecte-syndic n'est pas désigné "architecte", quid du même en qualité de syndic-architecte en charge des travaux du fait même de sa qualité de syndic ?
S'il n'y a pas eu de désignation de maitre d'œuvre le syndic, architecte ou non, exerce cette fonction.
C'est d'autant plus vrai pour le syndic-architecte !
Demander une désignation distincte en qualité d'architecte est plutot saugrenu lorsqu'on est architecte-syndic et à ce titre déja en charge des travaux .... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 09:40:09
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Je pense que notre ami Guilain a peut être exposé la siuation d'une manière un peu rapide 
Il est peu fréquent qu'un architecte-syndic camoufle l'une de ses deux vertus.
Mon hypothèse de travail est donc que l'assemblée l'a désigné en toute connaissance de cause.
Dans ce cas, il reste nécessaire, à l'occasion d'un chantier nouveau, que l'assemblée désigne le maître d'oeuvre et approuve le contrat d'architecte lié à ce chantier.
Les règles du régime de la copropriété et celles du statut des architectes vont en ce sens. C'est que Guilain appelle " se faire mandater ".
Quant à l'EURL c'est une formule parfaitement adaptée à la gestion des copropriétés et on peut souhaiter le retour en force des syndics en nom propre. Il est vrai qu'il peut y avoir des problèmes pratiques mais il est possible d'y remédier. Il suffirait de développer les sociétés de moyens ou formules de ce type, comme pour les médecins.
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guilain
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 10:22:49
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Merci de vos contributions.
Effectivement, le syndic en question a été nommé l'an dernier après un précédent syndic pro catastrophique qui nous a mené bien des problemes que nous n'arrivons pas à solder encore aujourd'hui...bref, de l'histoire ancienne.
Ce nouveau syndic (EURL d'architecte) a pour activités cumulées archi, syndic et gérant locatif. Si nous savions qu'il était archi, nous ne savions pas sous quelle forme (le contrat de syndic signé l'an dernier ne mentionne pas cette activité, nous pouvons le constater sur les courriers a entete du cabinet).
Il se trouve donc que la même contrepartie (personne morale) serait a la fois syndic et archi...d'où l'ambiguité lié au cumul des fonctions qui m'inquiete, ou comment gérer le probleme d'être "juge et partie".
Dans le cadre de travaux à voter par notre prochaine AG, ce dernier propose ses services d'archi pour suivre les travaux...commercialement, je comprends tout a fait son interêt et sa plus value.
Si les travaux ne portent pas sur des montants astronomiques, c'est la formulation et l'engagement vis a vis de sa mission d'archi que la copro prendrait qui m'inquiete (cf mon post précédent sur la rédaction de l'odj). La mission d'archi devra t elle etre votée à chaque travaux ou se présente t elle comme "définitive" et sur tout dossier travaux ? Je suppose par ailleurs qu'il nous sera possible de négocier les frais "syndic" compte tenu de l'intervention archi (9%).
Merci a tous,
De la même façon, |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 12:33:32
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l'archi comme tout autre ne peut pas être nommé archi "permanent" pour tous les travaux.
Les travaux doivent être discutés au cas par cas en AG, chacun faisant une résolution. Et donc à chaque résolution de travaux est adjoint les moyens techniques envisagés de surveillance (syndic, CS, MO, expert...) et les moyens financiers (taux ou forfait, HT ou TTC) et les dates et montants des appels de fond.
Donc vous pouvez changer d'aide technique à chaque fois. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 16:22:45
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"Quant à l'EURL c'est une formule parfaitement adaptée à la gestion des copropriétés et on peut souhaiter le retour en force des syndics en nom propre. "
Pardon, mais cela m'a fait tousser !!!
Il est de notoriété que le syndic en nom propre est un danger public pour les syndicats de copropriétaires et qu'il est à fuir comme la peste !
Le syndic en nom propre est dans l'incapacité d'assurer la permanence de la fonction. Le syndic en congés 3 semaines au soleil d'Espagne en juillet n'assure plus la continuité de la fonction de syndic qui n'est pas dans la catégorie "intermitant de l'immobilier", du moins à ma connaissance ....
Il n'y a pas "empechement", il y a vacance dans la fonction (L.art.18 dern.al.)
J'ai souligné par ailleurs le danger du syndic non pro 'en nom propre' qui est l'insécurité la plus totale !
On a fait à juste raison la chasse aux syndics pro "en nom propre", ce n'est pas pour revenir en arrière, y compris au travers d'une EURL qui ne change rien, et retomber dans l'insécurité ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 17:09:49
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Gedehem : Citation :
Il est de notoriété [publique] que le syndic en nom propre est un danger public pour les syndicats de copropriétaires et qu'il est à fuir comme la peste !
Depuis quand un syndic en EURL est-il privé du droit d'avoir des collaborateurs (trices) ?
Entre l'EURL Dupont qui a un gestionnaire, une secrétaire et une comptable
et la Sarl Durand qui a un gestionnaire, une secrétaire et une comptable
Quelle différence, cher Gedehem ? Aucune. Le gérant de la Sarl serait-il tenu de faire ses douze mois dans les bureaux sans un jour de vacance.
A cet égard c'est la situation du syndic bénévole qui est véritablement dangereuse, dès lors qu'il n'a pas, comme le syndic coopératif un vice-président susceptible de prendre la relève.
Au mieux le syndic bénévole reçoit les notifications sur la plage, s'il n'est pas dans les îles.
Rien ne peut justifier vos observations à propos des EURL qui présentent absolument les mêmes garanties qu'une petite Sarl.
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