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 Sujet  |
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Samix
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 03 mars 2009 : 17:07:46
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Bonjour,
Je suis depuis 10 ans occupant à titre gratuit d'une habitation (puisque j'y habite...) pas très conventionnelle. Elle se situe sur un terrain de 1000m² qui appartient à ma grand-mère et ses filles (dont ma mère, donc).
Mon grand-père, décédé il y a 15 ans, s'y été installé après son divorce en 1972, dans un mobil-home qu'il a "légèrement modifié".
Je souhaite acheter ce terrain et continuer à vivre dans cette "habitation" que je vais vous décrire.
Imaginez un mobil home posé sur une chape en béton. Sur une de ses longueur, une véranda avec fondations en dur (chape de béton, une cave en dessous) dont le sol est au niveau du plancher du mobil home. Sur l'autre longueur du mobil home, une cuisine (avec cheminée!), elle aussi sur une dalle de béton, 20cm plus bas que le plancher du mobil-home, faux plafond en bois. Sur l'ensemble, une couverture en fibre de verre. Il y a aussi une petite pièce attenante à la cuisine, avec une couverture en tôle ondulée. L'ensemble est bardé de plaques de fibro-ciment et par endroits de lambris. Bref, de l'extérieur, ça ressemble plus à un chalet. A l'époque, le terrain n'était pas en zone constructible, il l'est depuis une douzaine d'années.
L'EDF me considère comme "caravane" et lors du dernier recenssement, la personne qui est venue me recenser à classé mon habitation dans la rubrique "logement de fortune" (ça ne rentrait pas dans la case "maison"). Pourtant, j'y vis depuis 10 ans, et mis à part la largeur des pièces (3 mètres), c'est très confortable! J'ai l'electricité, l'eau courante, l'eau chaude, le téléphone, l'ADSL en dégroupage total  ...
J'ai l'intention d'acheter ce terrain rapidement. Outre les problèmes de succession (j'ouvrirai un autre thread à ce sujet), c'est une opération pas très simple. La construction actuelle ayant été réalisée sans permis de construire, j'aimerais être sûr qu'on ne me demandera pas de la démolir. Car même si à terme je ferai peut-être construire une maison à un autre endroit sur le terrain, je veux pouvoir continuer à habiter dans mon "chalet", quitte à l'adapter un tant soit peu aux normes (electricité, isolation...), et même payer un eventuel rappel d'impôts locaux.
J'aimerais donc connaitre la marche à suivre (dans le bon ordre) pour officialiser cette construction, sans risquer de me "griller".
Dois-je le faire avant l'achat du terrain (mais je ne suis pas proprietaire...) ?
Quel sont les risques à le faire après l'achat?
Dans la mesure ou cette construction a plus de trente ans, y'a-t-il prescription?
Une nouvelle problèmatique m'est apparue ce matin lors d'un rendez-vous au Crédit Foncier: ils ne prètent pas pour l'achat d'un terrain seul, sans projet immédiat de construction... Est-ce le cas avec tous les organismes de prêt immobilier? Or, mon intention est, dans un premier temps, d'acheter le terrain, puis ensuite de rénover progressivement la construction actuelle.
Bien que j'ai l'opportunité d'acheter ce terrain à un prix interressant, et que la construction actuelle n'ai pas de réelle valeur (puisqu'elle n'existe pas officiellement- mais j'y suis très attaché sentimentalement), il ne m'est pas possible pour l'instant d'emprunter à la fois pour le terrain et pour une nouvelle construction...
Désolé pour la longueur de ce post, mais la situation est un peu particulière...
Merci d'avance pour vos réponses,
Sam.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 20:11:39
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si vous avez la preuve que la construction a plus de trois ans, aucun risque de démolition ; il y a prescription de tous les modes d'action juridique permettant la démolition... sauf si le propriétaire du terrain déclare que c'est une emprise d'un tiers chez lui, difficile dans votre cas
il n'y a en revanche pas prescription administrative : pour l'administration donc, même si aucune demande de démolition n'est plus possible, la construction reste irrégulière. toute demande future d'autorisation de travaux devra donc être accompagnée d'une demande de régularisation de la construction, par un permis de construire donc... y compris pour changer deux volets ou refaire la toiture.
vous pouvez donc dès à présent déposer une demande de PC de régularisation ... si la construction respecte les dispositions du règlement de PLU/POS consultable en mairie.
vous trouverez certainement une banque pour accompagner votre projet : éviter celles dont le métier est l'immobilier ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 22:45:16
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Si j'ai bien lu, le terrain est constructible depuis une douzaine d'années.
La régularisation, voir la reconstruction, seraient possibles. Il faut lire attentivement le PLU pour savoir si la construction actuelle est conforme aux articles du PLU car si elle a été réalisée sans autorisation il faudra un réexamen dès la première demande officielle.
Si vous voulez garder la construction actuelle en l'état et réaliser une autre maison sur le terrain, cela entrainera le même réexamen puisque concernant la même unité foncière.
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Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 22:58:57
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Non Dominique : a priori, la régularisation n'est nécessaire que si les batiments sont attenants.
s'ils sont séparés sur l'unité foncière, et sauf règle liée au premier (COS total notamment), la régularisation n'est pas exigible. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 23:37:27
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
Non Dominique : a priori, la régularisation n'est nécessaire que si les batiments sont attenants.
s'ils sont séparés sur l'unité foncière, et sauf règle liée au premier (COS total notamment), la régularisation n'est pas exigible.
J'ai quelques doutes car une construction illicite sur une unité foncière n'est pas sensée exister administrativement. La construction illicite devait donc être considérée comme crée dans le cadre de toute demande relative à l'unité foncière.
J'ai peut-être oblié quelque chose... |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 23:48:20
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oui
il y a une notion d'indivisibilité incontournable nécessaire...
Patrick Durand l'a très bien décrit dans son blog à cette adresse |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 03 mars 2009 23:49:02 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 09:33:16
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Effectivement.
Et le sujet sur le blog est fort bien argumenté.
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Dominique |
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gloran
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 05 mars 2009 : 16:25:11
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Reste donc à réunir les preuves que la construction est antérieure à 3 ans. Dans l'idéal, une photo assurément datée serait idéale. Peut-être aussi des factures EDF etc, mais je me demande si leur poids sera moindre dans la mesure où ces documents ne prouvent pas forcément l'assiette / l'aspect de l'habitation.
A toutes fins utiles, faites vous prendre en photo devant l'habitation en tenant la page de garde d'un journal "connu", et envoyez vous la photo en carte postale sans enveloppe pour que le tampon de la poste justifie de la date. Les deux dates - journal visible + cachet de la poste - donnant alors de créneau pendant lequel la prise de vue a eu lieu. Cette astuce est généralement proposée sur les forums d'urbanismes par les architectes pour prendre en photo l'affichage des permis de construire et leur donner date certaine.
Ainsi, au pire... RdV dans 3 ans
Cordialement
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 mars 2009 : 18:57:24
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| voyez aussi les photos prises par l'IGN. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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