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myodelom
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 04 mars 2009 : 10:30:54
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J'ai été nommé syndic bénévole de ma copropriété, et j'ai un petit souci.
Cette copropriété est divisée en trois maisons de ville, plus une cave qui fut habitée jusqu'en 1980 par un couple.
Ces personnes sont décédées, leur bien (un espace de 14m2 environ dans un état catastrophique) a été récupéré par l'Etat, qui souhaite le vendre aux enchères.
Un notaire nous a appelés, voire même harcelés, afin que nous, copropriétaires, modifiions le règlement de copropriété
de manière à transformer le statut de cave de ce lieu en statut d'appartement.
Le but me semble être de vendre plus cher le bien, afin certainement d'empocher une commission plus élevée.
Nous sommes d'accord pour refuser, ne voyant aucun avantage à accepter un nouveau copropriétaire; nous nous entendons très bien, et le lieu est vraiment en l'état de cave.
Nous avons fait part oralement de notre refus au notaire, mais celui-ci nous demande d'organiser une assemblée générale de copropriété, de voter et de lui adresser un PV.
Je vis dans cette copropriété depuis 40 ans, et aucune assemblée n'a jamais été organisée, toutes les décisions ont toujours été prises courtoisement et oralement.
Pour être clair, je souhaiterais savoir si le notaire a le droit de nous imposer d'organiser cette assemblée, d'autant que le résultat de celle-ci sera de laisser les choses en l'état.
Il a usé de méthodes qui me déplaisent (tentatives répétées de nous convaincre par téléphone), et je n'ai aucune envie d'obtempérer à ses ordres si la loi ne me l'impose pas.
Merci par avance de votre aide éclairée.
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myodelom
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 10:48:16
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Oups... un copier/coller a écrasé mon "bonjour" au forum.
Donc, bonjour à tous avant tout :) |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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myodelom
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 11:39:18
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Merci beaucoup Etaspak,
Bon, bé si la loi m'oblige, je fais...
Le lieu est désigné comme cave dans notre règlement de copro, mais il n'est pas en sous-sol.
Les "mentions légales" au bas du modèle sont obligatoires ?
Ca me terrorise un peu de faire ça, je crains que le notaire ne relève la moindre non conformité de mon document... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 11:57:46
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avant de faire un PV d'AG il faut convoquer une AG.....et dans les formes légales
à vous lire, vous n'avez jamais été élu syndic non professionnel de ce syndicat...puisqu'il n'y a pas eu d'AG!
donc, un tiers pourrait même faire désigner un administrateur provisoire par le tribunal!
il est urgent que vous lisiez les textes qui régissent le statut de la copropriété (loi d e65, décret d e67)...dans le guide juridique d'UI, colonne de gauche. |
Edité par - nefer le 04 mars 2009 11:58:05 |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 12:29:30
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Estapak, je ne vois pas pourquoi le notaire aurait le droit à faire convoquer une AG Citation :
Article 8
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.
Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
Pour cela il faudrait que le notaire soit mandaté par au moins 1/4 des copros, mais est ce le cas, l'histoire ne le dit pas.
Deuxième question : quelle est la question que le notaire souhaite faire mettre à l'AG : modification du RdC ou autre ... ?
En effet comme le dit nefer, etes vous "légalement" désigné syndic bénévole par une AG légalement constitué et convoqué etc.. ou est ce un arrangement entre vous sur le coin d'une table ? Si c'était ce dernier cas, méfiez vous le notaire s'il est représentant d'un copro peut s'adresser au TI pour faire nommer un administrateur provisoire;
Pouvez vous nous préciser tout cela ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 12:53:23
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Etaspak, sur quel fondement vous appuyez vous pour affirmer que Myodelon DOIT convoquer une AG lorsqu'elle est demandée comme ici par un tiers au syndicat ?????
"D. Art. 8 - La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandés. (...)"
Ce notaire peut aimablement demander si on veut bien convoquer .... , mais il ne peut rien exiger, Myo n'étant obligé par rien.
Le notaire attendra l'AG annuelle.
Ajout : savoir si Myo est syndic ou pas n'est pas le sujet et n'a sur la question posée aucun interet. |
Edité par - gédehem le 04 mars 2009 12:55:53 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 13:06:16
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Citation :
Initialement posté par myodelom
Merci beaucoup Etaspak,
Bon, bé si la loi m'oblige, je fais...
Le lieu est désigné comme cave dans notre règlement de copro, mais il n'est pas en sous-sol.
Les "mentions légales" au bas du modèle sont obligatoires ?
Ca me terrorise un peu de faire ça, je crains que le notaire ne relève la moindre non conformité de mon document...
Bonjour Myodelom,
Prenez exemple sur ce modèle, la mention légale s’y trouve indiqué :
Le mercredi 4 mars 2009 les copropriétaires de l’immeuble sis (adresse complète) se sont réunis en assemblée générale ordinaire, sur convocation régulière du syndic dans (lieu précis) afin de délibérer et de décider sur l’ordre du jour suivant :
Ordre du jour :
1.Désignation du président de séance.
2.Désignation du scrutateur.
3.Désignation du secrétaire.
4.Modification du règlement de copropriété de manière à transformer le statut de cave de ce lieu en statut d'appartement.
1) Désignation du président de séance :
Est élu président : Monsieur Dupont.
La résolution est approuvée à la majorité requise, avec 980/1000 tantièmes.
Il résulte de la feuille de présence certifiée sincère et véritable par le président de séance, que sont présents ou représentés :
Monsieur Dupont. Monsieur Durand. Monsieur Myodelom.
Soit 3 copropriétaires représentant 980 tantièmes sur 1000 tantièmes totaux des parties communes générales de l’immeuble.
2) Désignation du scrutateur :
Est élu scrutateur : Monsieur Durand.
La résolution est approuvée à la majorité requise, avec 980/1000 tantièmes.
3) Désignation du secrétaire :
Est élu secrétaire : Monsieur Myodelom.
La résolution est approuvée à la majorité requise, avec 980/1000 tantièmes.
La séance est ouverte et il est passé à l’examen de l’ordre du jour :
4) Modification du règlement de copropriété de manière à transformer le statut de cave de ce lieu en statut d'appartement :
Ont votés contre : Monsieur Dupont. Monsieur Durand. Monsieur Myodelom.
La résolution n’est pas approuvée à la majorité requise, 980/1000 tantièmes.
L’ordre du jour étant épuisé, la séance est levée à .................
Ont signé en fin de séance :
Le Président : Monsieur Dupont.
Le Scrutateur : Monsieur Durand.
Le Secrétaire : Monsieur Myodelom.
ARTICLE 42 alinéa 2ème de la Loi du 10 juillet 1965 (l’art 18 du D67-223 impose la mention obligatoire en fin du procès verbal d’AG)
" Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification des dites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. "
PS : Vous mettez le nombre de tantièmes adéquats des 3 copropriétaires moins les tantièmes de la cave bien évidemment.
Ne pas oublier également de mettre la feuille de présence dans le procès verbal, rien ne vous y oblige, mais il est préférable de la mettre.
Pour cela, voyez ce lien :
Feuille de présence (modèle) :
http://www.unarc.asso.fr/site/syndben/presence.htm
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Edité par - ETASPAK le 04 mars 2009 13:07:56 |
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myodelom
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 13:08:03
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Merci à tous pour l'intérêt que vous portez à ce sujet...
Je n'ai en fait été élu par aucune assemblée.
Je suis juste parmi les trois copropriétaires, qui sont des amis de longue date, celui qui a été désigné oralement comme le plus à même de traiter cette affaire, et du coup désigné comme syndic bénévole.
Le notaire a eu au téléphone deux des trois copropriétaires qui lui ont signifié leur refus de modifier le règlement de copropriété.
A priori, cela ne lui suffit pas. Il veut son PV d'assemblée générale.
Je suis désolé d'abuser de votre temps, mais que feriez-vous à ma place ? Un courrier ? Signé par qui ?
Le notaire prétend que la vente est bloquée faute de décision de notre part, ce qui nous ennuie également, un des trois copropriétaires souhaitant acheter le bien...
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myodelom
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 13:21:02
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Quelques précisions pour Nefer et Rambouillet... et un grand merci à Estapak pour ses liens.
Le notaire est mandaté par l'Etat et pas par un copropriétaire.
L'ordre du jour serait "modification du RC" pour transformer la cave en habitation (sauf que, justement, on ne veut pas modifier le RC). C'est pour cela que convoquer une assemblée pour ne rien changer me semble curieux.
L'opinion des copropriétaires sur le sujet ne changera pas... Qu'impliquerait la nomination d'un administrateur provisoire ? |
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myodelom
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 13:28:17
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Pour Gédéhem...
Le notaire peut attendre longtemps une assemblée annuelle, il n'y en a jamais eu :)
Cette assemblée annuelle est obligatoire ?
Le notaire peut-il nous imposer de mettre ce sujet en ordre du jour ?
Merci d'avance
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 14:03:12
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myodelom vous dites : Citation :
Ces personnes sont décédées, leur bien (un espace de 14m2 environ dans un état catastrophique) a été récupéré par l'Etat,
est ce que cela veut dire que l'etat est devenu l'un des copropriétaires, vous dites : NON. Car pour mettre en vente aux enchères, il faut être propriétaire ou alors sur décision de justice, mais dans ce cas il ya qq part un copro.
Donc l'Etat via le Notaire n'a aucun pouvoir apparent pour mettre une question à l'ordre du jour d'une AG même régulièrement convoquée annuellement.
En dehors de ce cas, et dans un autre topic concernant un syndic bénévole pour 640 €, quand je dis : un jour ou l'autre on se prend les "pieds dans le tapis", eh bien là c'est le cas !
En effet, d'après ce que vous écrivez myodelom, votre copropriété qui est administrée actuellemnt en "bons copains" se trouve sans existence juridique si ce n'est le syndicat de copropriété lui-même, par sa fondation :
* pas d'AG depuis ... pfitt  ...........
* pas de syndic pro ou non pour administrer, car pas d'AG
* et là l'Etat arrive.... patatra......... 
Donc, même si cela vous en coute, financièrement  , ou affectivement (vie en communauté simplifiée  ), il me semble que vous devriez venir à qq chose de normalisé en faisant appel au TI pour faire nommer un administrateur voir en en proposant un, ou tout le moins faites une AG dans les règles en nommant un syndic non pro. Et ensuite une fois par an convoquez vous par remise de convoc en mains propres contre décharge, faites vous un "graillou", faites en un PV et basta. Il faut remettre de l'ordre... 
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 14:09:58
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Rambouillet, Gédehem.
J’ai uniquement précisé « Mais la loi vous l’impose. »
Et en aucun cas « Le notaire vous l’impose. »
Et encore moins « Vous devez convoquer une assemblée générale. »
Par contre j’ai pris soin de préciser à Myodelom « Sachez que le nouveau propriétaire de cette cave pourra vous imposer le respect du Code de la copropriété. »
Pas besoin de sortir de la cuisse de Jupiter pour comprendre que Myodelom est hors la loi et le notaire en question l’a très bien compris.
Et encore moins l’artillerie lourde du style « il est urgent que vous lisiez les textes qui régissent le statut de la copropriété (loi 65, décret 67) » ou « êtes-vous «légalement» désigné syndic bénévole par une AG légalement constitué et convoqué etc... »
A partir de là, que doit-il faire face à « Un notaire nous a appelés, voire même harcelés, afin que nous, copropriétaires, modifiions le règlement de copropriété de manière à transformer le statut de cave de ce lieu en statut d'appartement. »
Modification qui ne peut se faire qu’à l’unanimité, mais apparemment pour le notaire cela ne lui pose aucun problème « Le but me semble être de vendre plus cher le bien, afin certainement d'empocher une commission plus élevée. »
Ma réponse à Myodelom est d’ordre pratique pour éviter d’entrée directement en conflit avec ce notaire qui à un travail à faire.
Je conseille fortement à Myodelom (ou aux autres copropriétaires) de se porter acquéreur lors de cette vente aux enchères.
Surtout que le comble dans cette histoire reste à venir, c’est le jour où le notaire exigera l’état daté.
Qui peut se targuer sur ce forum d’avoir déjà rempli un état daté gratuitement.
À mon avis pas grand monde, mais là, ce n’est pas encore la question.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 14:22:16
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Hum ...
Effectivement, vous devez vous penchez sur les textes ! 
Dans un syndicat de copropriétaire une AG annuelle est obligatoire, ne serait-ce que pour approuver les comptes de l'exercice passé ainsi que du budget prévisionnel futur.
Elle doit également statuer sur la désignation du syndic, lequel a un mandat limité à 3 ans maxi de date à date.
On retombe sur les questionnements de Rambouillet : quid de votre désignation comme syndic, quand, pour quelle durée ????
"Je vis dans cette copropriété depuis 40 ans, et aucune assemblée n'a jamais été organisée, toutes les décisions ont toujours été prises courtoisement et oralement."
Vous êtes donc dans la plus totale illégalité, vous ne pouvez vous prévaloir de la fonction de syndic !
Ce notaire, agissant pour le compte de l'Etat peut, dès demain, déposer requête auprès du TGI pour faire désigner un administrateur provisoire dans un syndicat dépourvu de syndic (D.art.47), au besoin en demandant sa désignation !
C'est cet administrateur propvisoire qui convoquera l'AG !
En attendant (il ne semble pas avoir vu ce point puisqu'il vous prend pour le syndic !), sauf disposition particulière ou ordonnance d'un juge, ce notaire représentant de l'Etat ne peut exiger rien de plus que l'exercice des droits de propriété attachés au lot dont il a la charge.
Ce notaire peut vous demander l'inscription d'une question selon D.art.10.
Pour cette 'cave', il faut regarder ce que précise le RDC sur sa "destination". La question à sera :
"" Modification de la destination du Lot N° X actuellement "Cave" pour la destination "Habitation"...
Il y a pourtant des points qui auraient du vous alerter !!!
Si l'on comprend bien, votre copropriété comprend 4 lots, 3 lots "villas" et 1 lot "cave".
Tous les lots doivent participer aux charges communes selon leurs tantièmes.
Depuis 1980 ce lot "Cave" ne participe à rien.
Mais à vous lire il semble qu'aucun des autres lots non plus, puisqu'il n'y a jamais eu d'AG et sans doute aucun frais commun pour quoi que ce soit !!!
Il n'empeche que votre syndicat est dépourvu d'un syndic régulièrement désigné par une AG régulièrement convoquée par une personne ayant qualité, et que vous êtes tous à coté de la plaque manifestement par méconnaissance, ce qui n'est pas une excuse.
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myodelom
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 14:36:24
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Mais merci à tous quand même, et toutes mes excuses pour mon ignorance, je ne suis qu'informaticien :)
Cher Rambouillet, eh oui, il me semble que je me suis pris les pieds dans le tapis :)
Si je comprends bien votre message, l'Etat est devenu copropriétaire et donc peut imposer une assemblée via le notaire ? Je n'avais pas pensé à ça, mais c'est logique.
Cher Estapak, il est évident que si on nous demande de respecter le code de la copropriété, nous le ferons...
Par ailleurs, un des copropriétaires dont le logement jouxte le bien en question souhaite en effet le racheter. S'il ne le fait pas, je le ferai.
Cher Gédéhem, je ne souhaite pas me prévaloir de que que ce soit, surtout pas du "titre" de syndic qui m'est tombé dessus, et encore de manière totalement officieuse. Je suis désolé d'apprendre qu'une cohabitation pacifique, mais dépourvue de toute contrainte administrative, est illégale. Nous sommes donc, en effet, à coté de la plaque...
Je vais donc suivre vos conseils et de ce pas convoquer une AG pour me faire nommer syndic dans les règles de l'art, une autre pour ne rien changer à notre RC, et envoyer le tout au notaire.
Merci encore de vos conseils... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 14:48:24
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Mais arrêtez donc d’être alarmiste de la sorte.
Dans le cas de Myodelom, il n’y a vraiment rien de catastrophique.
D’autant plus qu’un des trois copropriétaires souhaitant acheter le bien...
Nullement besoin de faire appel au TGI pour faire nommer un administrateur judiciaire.
Il lui suffit de rédiger un procès verbal et de l’envoyer au notaire qui prétend à juste titre « Le notaire prétend que la vente est bloquée faute de décision de notre part, ce qui nous ennuie également, un des trois copropriétaires souhaitant acheter le bien... »
Par la suite, rien ne l’empêche de se mettre au travail dans le respect du Code de la copropriété.
Myodelom, rapprochez-vous de l’ARC ils sauront vous aider et cela vous coûtera vraiment moins cher.
Voyez ces liens :
ARC PROVENCE, 56 Boulevard Michelet, 13008 Marseille
Tél : 04 91 76 25 73 fax : 04 91 76 50 68
http://www.unarc.asso.fr/site/qui/prov.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/infos/asl.htm
Quelles sont les étapes à suivre pour nommer un syndic bénévole ?
http://www.copropriete-cooperative.com/EtapesAG.aspx
Voyez également ce lien et bonne lecture :
Aide à la Création d'un syndic bénévole :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=56894
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Edité par - ETASPAK le 04 mars 2009 14:55:09 |
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myodelom
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 15:00:01
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Cher Etaspak,
Je vais essayer de me dépatouiller de tout ça avec vos liens... et au besoin je contacterai l'ARC.
Il me semble en effet qu'il n'y a rien de catastrophique dans la situation, pour peu que "je mette un peu d'ordre dans tout ça", le temps que la vente se fasse, qu'un de nous rachète, et que l'anarchie sympathique revienne dans notre petite copro :)
Comment avez-vous deviné qu'une telle situation se passait à Marseille ?
Je posterai ici mes PV, au cas ou une bonne âme ait le courage de me les corriger.
Merci encore à tous !
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 15:09:02
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Myodelom,
C’est vous qui l’avez indiqué dans votre « Profil de l'Utilisateur. » (cliquez sur votre nom)
Allez bon courage, vous avez du boulot sur la planche  .
Et à bientôt .
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myodelom
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 15:13:18
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| Merci encore, je suis pas sorti de l'auberge :) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 15:29:39
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Myo, il ne s'agit pas d'être alarmiste mais simplement de bien voir que le sentier est étroit et qu'il est tout juste balisé : atten,tion de ne pas passer hors piste, bien que vous (votre syndicat de 4 membres) y soyez déja.
Ce notaire, bien qu'agissant pour le compte de l'Etat, ne peut avoir plus d'exigence que selon la part de droit qu'il représente pour cette cave.
Nous ne savons rien des tantièmes, mais je suppose que cette cave de 14 m² ne représente pas grand chose dans votre ensemble immobilier.
Il vous faut sans doute rédiger un "vrai-faux" PV d'AG au cas où, PV d'une AG qui se serait déroulée en mars 2008 au cours de laquelle vous auriez adopté les comptes 2007 (il vous faut trouver qque chose ), approuvé un budget prévisionnel (à inventer ) et surtout qui aurait procédé à votre désignation en qualité de syndic.
Ce PV c'est "au cas où".
Ce notaire ne vous ayant rien demandé il n'y a pas de raison de le lui envoyer.
Pour le calmer, vous pouvez lui répondre que l'AG annuelle sera prochainement convoquée, que vous ne manquerez pas d'inscrire à l'ODJ cette question de la modification de la destination de cette cave et qu'il sera tenu informé du vote ..
Il faut tout de même voir ce qu'il en est de sa situation exacte car il se peut qu'il doive être convoqué à cette AG en tant que mandataire du "propriétaire". |
Edité par - gédehem le 04 mars 2009 15:32:45 |
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myodelom
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 15:40:27
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En effet Gedehem, il me semblerait logique qu'il soit convoqué.
Cependant, j'ai eu au téléphone des gens de son étude qui me semblaient beaucoup moins compétents que les membres m'ayant répondu ici. Ils me demandaient simplement un PV signifiant notre refus, et n'ont pas demandé à participer à l'assemblée.
Je vais m'efforcer de leur fournir ça rapidement.
C'est une affaire de quelques milliers d'euros, le bien n'ayant même pas la valeur d'un garage, un voiture n'y entre pas... Je ne pense pas, si j'arrive à les prendre dans le sens du poil, qu'ils souhaitent perdre beaucoup de temps sur ce cas, ou alors, c'est que c'est vraiment la crise...
Merci encore.
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assemblée générale imposée par un notaire
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