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 Sujet  |
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Missou
Contributeur senior
76 réponses |
 Posté - 06 mars 2009 : 21:20:15
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Bonsoir
Les membres de notre conseil syndical ont été élus pour une durée d'une année à compter de l'AG faite fin mai 2008.
S'il n'y a pas d'AG avant fin mai 2009 (et nouveau vote de leur désignation), qu'en est-il de leur rôle ? peuvent-ils toujours être considérés comme membres du CS alors que l'AG n'a voté que pour une année ?
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Missou |
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BAILBAIL
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 06 mars 2009 : 22:17:21
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où est le problème?
fin mai 2008 à fin mai 2009, cela fait un an
Le syndic devant convoquer l'AG une fois par an au moins, la durée de mandat d'un an est suffisante. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 07 mars 2009 : 08:51:32
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en effet votre AG devrait avoir lieu avant fin mai 2009, puisque un par an (12 mois consécutif).
A l'avenir ne mettez pas un an mais "jusqu'à l'AG appelé à statuer sur les comptes de l'exercice 2009..." ainsi vous n'aurez plus à vous poser ce genre de questions.
Personnellement je serai plus fin comme l'a explicité JPM "30 jours après l'AG appelé à statuer sur les comptes de 2009..." |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 07 mars 2009 : 10:36:11
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Bonjour,
Sachez que la durée d’un conseil syndical ne doit jamais suivre la durée du contrat d’un syndic.
Vous élisez, par mesure de précaution, votre conseil syndical pour une durée de trois ans.
Mais par contre, vous le réélisez à chaque assemblée générale pour une durée de trois ans et ainsi de suite.
C'est-à-dire qu'à chaque assemblée générale, les membres du conseil syndical remettent en question leurs candidatures.
Ce qui permet à l’assemblée générale de rester souveraine dans son choix.
De la même façon qu’elle reste souveraine dans le choix du syndic.
Et croyez-moi, à la fin, tout le monde y trouve son compte.
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Missou
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 07 mars 2009 : 11:06:35
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C'est plus compliqué que ça.
On va avoir une AG extraordinaire avant le 9 avril suite à la démission du syndic.
Le conseil syndical a refusé d'inscrire à l'ordre du jour la question de renouvellement du CS et/ou d'élection de nouveaux membres (je souhaite y rentrer).
On pense que l'AG ordinaire aura lieu en automne, le temps que le nouveau syndic reprenne les comptes de la copro et les clôture (date de l'exercice 01 juillet 2008 au 30 juin 2009).
Le RDC mentionne que les membres sont désignés pour 3 ans renouvelables.
La résolution votée en AG fixe la durée de leur mandat à 1 an.
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Missou |
Edité par - Missou le 07 mars 2009 11:07:29 |
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BAILBAIL
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 07 mars 2009 : 11:10:45
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Un syndic, qui ne veut pas que je rejoigne le CS, me dit le contraire:
les membres étant élus pour trois ans, il n'y a pas lieu de revoter, ni d'ajouter des membres en cours de mandat.
Alors, que vaut-il mieux?
peut être 18 mois max avec terme à l'AG suivante? |
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Missou
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 07 mars 2009 : 11:26:34
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Qu'est-ce qui est prépondérant ?
le vote en AG limitant le mandat à 1 an
Ou bien
le RDC désignant les membres du CS pour 3 ans ?
Chez nous ce sont les membres du CS qui ne veulent pas quitter leur "mission" alors qu'ils ne s'occupent pas beaucoup de la copro (pour ne pas dire pas du tout... )
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Missou |
Edité par - Missou le 07 mars 2009 11:27:00 |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 07 mars 2009 : 11:45:56
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Si l'AG a voté pour une année et que personne n'a contesté cette résolution non conforme eu RdC, leur mandat est de un an. En effet, l'AG peut prévoir une période plus courte que celle prévue au RdC.
Il faudrait connaitre le texte exact de votre résolution, mais à lire, fin mai normalement vous n'avez plus de CS .
Donc il serait judicieux d'en nommer un autre à votre AG de avril. Il est encore temps de demander cette inscription par LRAR en rappelant les termes de la résolution de 2008, et en rappelant qu'en cas contraire votre CS n'existe plus en mai 2009 et en signifiant que vous etes candidat.
Dans ce cas, tout copropriétaire peut saisir le président du TGI pour désigner les copropriétaires qui se sont portés candidat. A défaut, il constatera l'impossibilité de nommer un CS. C'est donc ultérieurement qu'une AG pourra renommer un CS.
Et dans votre cas, pas de CS entre mai et l'automne, donc pas de vérification des comptes, pas d'OdJ fait conjointement, etc...
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 mars 2009 : 16:48:05
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Il faut surtout rapporter ici le texte de la clause du RDC qui fixerait le mandat à 3 ans !
Que le RDC indique que "le mandat des conseillers sera de 3 ans" et "les conseillers seront élus pour 3 ans maxi" ce n'est pas du tout la même chose !
En tout état de cause, quelque soit la clause du RDC, du fait même que l'AG a désigné le CS pour UN an sans que cette décision ne soit contestée car éventuellement contraire au RDC, le mandat des conseillers est de UN an !
On peut ajouter que lorsque l'AG n'apporte aucune précision à ce mandat de UN AN, la jurisprudence considère qu'il est alors de date à date !
CS désigné le 24 mai 2008 pour UN an = mandat jusqu'au 24 mai 2009 à minuit.
Idem pour le mandat du syndic dont la date échéance n'est pas précisée par la résolution désignant le syndic : un an = 365 jours, pas un de plus.
Passée cette durée fixe sans désignation il n'y a plus ni CS, ni syndic. |
Edité par - gédehem le 07 mars 2009 16:53:55 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 mars 2009 : 23:20:07
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La désignation du CS pour trois ans avec un vote à chaque assemblée, c'est à dire chaque année, pour le renouveler, c'est une trouvaille  |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 07 mars 2009 : 23:29:47
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bonsoir JPM
c'est inédit en effet;
cela me donne une bonne idée :faire renouveler mes mandats de trois ans tous les ans : un mandat éternel en fait 
blague à part : voila un exemple type de fonctionnement totalement illégal contraire aux textes et à l'esprit de la loi de 1965 et à la notion même de mandat
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Edité par - air jordan le 07 mars 2009 23:30:16 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 08 mars 2009 : 10:20:32
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Bonjour Air Jordan,
Nous n’avons certainement pas la même notion du mot mandat  .
Le votre, syndic professionnel, est un mandat exclusivement lucratif (article 29 du décret).
Par contre, celui du conseil syndical est exclusivement bénévole (article 27 du décret).
Déjà que vous venez vous plaindre sur ce forum de l’opinion négative de l’ARC à l’égard de votre profession  .
A partir d’aujourd’hui, vous allez pleurer .
Voyez ce lien :
Contrat de syndic de 3 ans : ça se confirme ; réagissez :
I - Le contrat de trois ans se développe
Copropriétaires, faites TRRÈS attention : de plus en plus de syndics proposent d’emblée dans la convocation un contrat de TROIS ANS.
C’est, en effet, le seul moyen que nos chers professionnels ont trouvé pour éviter la sanction de la révocation en cas de carence ou de mauvaise gestion et il semble bien qu’ils se soient tous passés le mot.
Malheureusement les conseillers syndicaux ne voient pas toujours le problème, car ils sont persuadés que leurs syndics continuent de leur proposer - comme les autres années - un contrat d’UN an.
Rappelez-vous, cependant, qu’une proposition de contrat de trois ans peut parfaitement être modifiée par l’assemblée générale et donc ramenée à UN AN.
D’ailleurs, même si vous êtes content de votre syndic, il reste déconseillé de lui donner un mandat de trois ans, l’expérience montrant que le syndic est beaucoup moins facile à contrôler voire à faire travailler quand il se sait indéracinable pour trois ans…
« Oui, mais direz-vous, et s’il menace de démissionner sur le champ si on n’accepte pas les trois ans proposés, que faire ? ». Voyons ce point délicat.
II - Que faire ?
Certes, un syndic a toujours le droit de démissionner, MAIS ATTENTION pas n’importe comment.
Voyons comment réagir selon la situation.
1. Premier cas : le contrat prévoit un préavis
Dans ce cas, le syndic doit alors démissionner en respectant le délai de préavis fixé dans son contrat ; en général ce délai est de trois mois.
Ce délai permet en principe aux copropriétaires d’être prévenus suffisamment tôt afin de trouver un successeur.
Le syndic devra donc convoquer une assemblée générale afin d’élire valablement son successeur.
Si vous êtes dans ce cas, dites au syndic qu’il ne peut démissionner sur le champ et rappelez lui ses obligations contractuelles.
2. Le contrat de syndic ne prévoit pas de préavis
Si rien n’est prévu dans le contrat du syndic, cela ne signifie pas pour autant qu’il peut démissionner sur le champ. En effet, dans la mesure où il a soumis au vote de l’assemblée générale son renouvellement, il vous a empêché de rechercher un concurrent et va créer un préjudice à la copropriété.
Dans cette hypothèse, ne vous laissez pas impressionner par les éventuelles menaces de démission immédiate de votre syndic si vous n’acceptez pas son contrat de trois ans, même s’il vous explique que vous allez vous retrouver sans syndic et donc sous administration judiciaire. Rappelez-vous que vous pourriez- obtenir réparation pour ce préjudice.
Si ce dernier claque la porte en cours de séance :
Ne le laissez pas partir sans récupérer la feuille de présence ;
Nommer un autre secrétaire de séance ;
À la question de l’ordre du jour concernant l’élection d’un syndic faites nommer un copropriétaire « syndic bénévole » à titre provisoire dont le rôle sera seulement de convoquer une nouvelle assemblée générale, afin de nommer un nouveau syndic.
Même si JPM trouve cette façon de procéder totalement illégal .
Il faut à tout prix que vous évitiez la nomination d’un administrateur provisoire (judiciaire).
Si votre syndic vous oppose l’illégalité supposée de votre manière de procéder, rappelez-lui d’abord que ce n’est pas son problème, ensuite que lui-même est mal placé pour parler de « légalité » (lui qui vient de démissionner sans préavis et sans motif légitime et sérieux) et que vous pourriez tout à fait le faire condamner à vous verser des dommages et intérêts pour le préjudice qu’il cause à la copropriété…
III - Agir préventivement
Pour « éviter » le contrat de trois ans, vous avez deux actions préventives possibles :
1. Mettre en concurrence votre syndic avec un syndic qui accepte un contrat d’un an (vous verrez, cela calmera votre syndic) ;
2. Insérer une clause ainsi libellée dans le contrat actuel ou mieux (mais plus difficile) dans votre règlement de copropriété :
« Le syndic ne pourra mettre fin à ses fonctions qu’à condition d’en prévenir par lettre recommandée avec accusé de réception au moins trois mois à l’avance le président du conseil syndical en invoquant les raisons de sa démission. Le syndic devra par ailleurs dans ce cas convoquer une assemblée générale afin de désigner son successeur ».
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0108/abus1237.htm
Au fait Air Jordan, j’espère pour vous que votre contrat de syndic modèle prévoit un préavis  .
Surtout qu’à partir d’aujourd’hui, vous avez eu la bonne idée de faire renouveler vos mandats de trois ans, tous les ans, pour en faire un mandat éternel .
Histoire de vouloir tromper vos mandants .
http://www.linternaute.com/dictionnaire/fr/definition/mandant/
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Edité par - ETASPAK le 08 mars 2009 10:25:29 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 mars 2009 : 11:12:00
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Pas de mélange SVP !
J'ai évoqué la désignation des membres du CS. Dans ce cas le mandat de chaque membre est gratuit.
En second lieu un mandat est un mandat. Point. Le caractère gratuit ou non est sans incidence sur la désignation.
La désignation d'un copropriétaire comme syndic temporaire bénévole se fait habituellement dans des conditions irrégulières. Si personne ne se manifeste, tout va bien. Si le syndic convoque une assemblée avec un délai de dix jours, et si personne ne se manifeste, tout va bien aussi
L'avantage du retour de la jurisprudence au couperet de l'article L 42 alinéa 2 est de figer assez rapidement des décisions irrégulières mais opportunes.
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Edité par - JPM le 08 mars 2009 15:36:56 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 mars 2009 : 11:42:00
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Cet al.2 n'a pas que des défauts ! 
Sur LE "mandat", trop de copropriétaires ont du mal à comprendre qu'il est unique dans sa nature (pouvoir donner à un autre de faire telle chose), que ce soit pour celui du syndic comme pour celui des membres du CS.
"Un mandat est un mandat" !
Ne faisons pas comme pour le syndic, qui serait de nature distincte parce qu'il n'est pas rémunéré !
LE syndic est SYNDIC, qu'il soit brun, gros, femme, rémunéré ou petit de taille ne changeant rien à la nature de sa fonction dans le cadre du mandat qui lui a été donné ...
"Un syndic est un syndic", peu importe le gros, le blond ou le rémunéré ou non .... |
Edité par - gédehem le 08 mars 2009 11:42:56 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 08 mars 2009 : 11:42:24
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Citation :
Initialement posté par JPM
La désignation d'un copropriétaire comme syndic temporaire bénévole se fait habituellement dans des conditions irrégulières. Si personne ne se manifeste, tout a bien. Si le syndic convoque une assemblée avec un délai de dix jours, et si personne ne se manifeste, tout va bien aussi
L'avantage du retour de la jurisprudence au couperet de l'article L 42 alinéa 2 est de figer assez rapidement des décisions irrégulières mais opportunes.
Bonjour JPM,
Vos éclaircissements sur l’opportunité de la décision vous honorent, tout comme votre excellent site d’ailleurs .
Mais comme vous l’avez déjà bien compris, ma réponse s’adresse directement à notre fougueux syndic  .
Il me semble bien que l’on n'apprend pas aux vieux singes à faire des grimaces .
http://www.linternaute.com/proverbe/333/on-n-apprend-pas-aux-vieux-singes-a-faire-des-grimaces/
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Edité par - ETASPAK le 08 mars 2009 11:45:55 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 08 mars 2009 : 11:53:57
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Citation :
Initialement posté par ETASPAK
Bonjour,
Sachez que la durée d’un conseil syndical ne doit jamais suivre la durée du contrat d’un syndic.
Vous élisez, par mesure de précaution, votre conseil syndical pour une durée de trois ans.
Mais par contre, vous le réélisez à chaque assemblée générale pour une durée de trois ans et ainsi de suite.
C'est-à-dire qu'à chaque assemblée générale, les membres du conseil syndical remettent en question leurs candidatures.
Ce qui permet à l’assemblée générale de rester souveraine dans son choix.
De la même façon qu’elle reste souveraine dans le choix du syndic.
Et croyez-moi, à la fin, tout le monde y trouve son compte.
Justement, puisque nous y sommes, JPM et Gédehem qu’en pensez-vous, SVP ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 mars 2009 : 14:38:46
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Le mandat des membres du CS étant distinct de celui donné au syndic, de même que la mission des uns et de l'autre, sa coordination ou non avec celui du syndic n'a pas d'importance !
Si le CS est désigné pour 3 ans, il est pour le moins saugrenu, pour ne pas dire autre chose , de le "ré-élire" tous les ans durant ces 3 ans !!!
Un mandat étant ici à durée déterminée (1, 2 ou 3 ans), lorsqu'un mandat est donné pour 3 ans il n'y a pas de de nouveau vote avant l'échéance des 3 ans !
Si vous avez donné un mandat de 3 ans il faut qu'il soit révoqué tous les ans si vous voulez "re"désigner tous les ans !!!
Pourquoi faire compliqué ce qui est tout simple : si vous voulez donner mandat tous les ans le mandat donné le sera pour un an !!! |
Edité par - gédehem le 08 mars 2009 15:38:56 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 mars 2009 : 15:45:23
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Il est conseillé de désigner le syndic pour 18 mois. Dans la pratique, si tout tourne bien, il ne les fait pas. Son mandat est renouvelé le onzième, douzième ou treizième mois.
La solution est identique pour le conseil syndical. Vous évitez le rique de vous trouver sans syndic et/ou sans conseil syndical.
MAIS il faudrait pinailler le texte d'une bonne résolution car les formules actuelles posent problème si un changement de syndic est envisagé. Il faut éviter que le syndic en place ne tienne à faire le deux ou trois mois qui lui restent officiellement. Ce la ne parait pas compliqué à régler.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 08 mars 2009 : 17:06:18
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Merci pour votre réponse Gédehem,
S’il est vrai que le fait de désigner pour 3 ans et de le réélire tous les ans peut sembler saugrenu, comme vous dites.
Dans le cas de Missou, cela ne semble pas aussi saugrenu que cela « Chez nous ce sont les membres du CS qui ne veulent pas quitter leur "mission" alors qu'ils ne s'occupent pas beaucoup de la copro (pour ne pas dire pas du tout...) »
S’il est vrai également « Pourquoi faire compliqué ce qui est tout simple : si vous voulez donner mandat tous les ans le mandat donné le sera pour un an !!! »
Lorsque tout est simple, pas de complication, mais à la condition que le syndic fasse une assemblée générale tous les ans, ce qui bien souvent, est loin d’être le cas.
Merci également à vous JPM,
Effectivement, la durée de 18 mois me semble une meilleure solution que la durée de 12 mois.
A la condition également, comme vous dites que « le syndic en place ne tienne à faire le deux ou trois mois qui lui restent officiellement. Cela ne parait pas compliqué à régler. »
Alors peut-être, le meilleur compromis se trouve être :
1 an pour la durée du syndic et 2 ans pour la durée du conseil syndical .
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Missou
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 08 mars 2009 : 22:47:34
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Vos échanges m'ont bien renseignés. Je découvre que notre syndic n'a pas honoré convenablement son mandat en informant les copropriétaires...
La décision de mandater le CS pour 1 an a été proposé par le syndic (démissionnaire depuis) à l'AG constituante de la copro suite à des achats d'appart en VEFA.
Nous ne mesurons que maintenant la porté de telle résolution et risquons en effet d'être sans CS à compter du 29 mai.
Il est peu probable que l'inscription du renouvellement du CS soit inscrite à l'ordre du jour. le CS a refusé de la mettre et à ma connaissance, aucun copro ne l'a fait.
Quel recours puis-je avoir en tant que copro pour éviter une telle "carence" du CS sachant qu'on en a besoin pour signer la levées des réserves des parties communes?
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Missou |
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