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lussifert
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 14 mars 2009 : 15:51:51
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Bonjour,
suite à une AG il a été demandé à notre syndic de faire executer un entretien préventif du chauffage dans les logements de chaque propiétaire.
Le syndic devait s'engager à negocier un tarifs pour l'ensemble des co-proprietaires, en informant que si necessaire, un supplement serait demandé en plus sur l'appel de charge. C'est le syndic qui acquitera la facture pour l'ensemble de co-proprietaires.
Cette AG a eu lieu en aout. En décembre on nous demande de payer un acccompte de 200 sur un total de 600 pour les travaux demandés.
Aucun devis n'a été présenté comme le stipule un autre article concernant les marchés et contrats à partir duquel les coprorpietaires devront etre consulté (soit 1000 pour l'ensemble de la copro).
Ceux qui n'ont pas payé ont commencé à recevoir des lettres de mise en demeure de payer car la decision à été prise lors de l'AG à l'unanimité, mais sans devis sans offre etc..... A-t-on signé pour un chèque en blanc? L'article sur le montant mini à partir duquel les coproprietaires doivent etre consultés prent-il le pas sur l'execution de la commande sans l'accord?
Cette demande est-elle recevable sachant qu'il sagit d'un logement privé et non de partie commune?
Merci de vos infos.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mars 2009 : 18:04:15
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"... suite à une AG il a été demandé à notre syndic de faire executer un entretien préventif du chauffage dans les logements de chaque propiétaire.
Le syndic devait s'engager à negocier un tarifs pour l'ensemble des co-proprietaires, en informant que si necessaire, un supplement serait demandé en plus sur l'appel de charge. C'est le syndic qui acquitera la facture pour l'ensemble de co-proprietaires."
Plusieurs aspects dans votre affaires, qui ne me semble pas claire (l'afaire !)
- Qu'a donc "décidé " cette AG d'aout ????
Vous parlez "d'appel de charges" : est-ce à dire qu'un budget a été voté, pusqu'appels de charges ???
Je pense que non, puisque vous précisez :
" car la decision à été prise lors de l'AG à l'unanimité, mais sans devis sans offre "
En résumé, l'AG d'aout aurait pris une décision de principe, qui plus est sans aucune proposition chiffrée, sans budget.
Or un vote "de principe" n'exprime qu'un souhait, un vœux, mais n'a aucun effet juridique d'une véritable décision alors opposable.
En conclusion votre AG n'a rien décidé du tout, les appels de fonds sont irréguliers, les mises en demeure sans aucun fondement, chiffon de papier !
Ce syndic (pro ?) est irresponsablement incompétent.
Prévenez les autres copropriétaires (que fait le CS ???? )
L'autre aspect :
"...un entretien préventif du chauffage dans les logements de chaque propiétaire."
Il s'agirait ici d'engager des travaux privatifs, collectivement !
Cela suppse une procédure très particulière hors AG, l'AG d'un syndic n'ayant compétence QUE sur les choses communes !
Il s'agit ici de " Traitement collectif de travaux privatifs"', qui nécessite de passer convention avec les copropriétaires qui souhaitnt ces travaux, travaux qui sont ici "prestation privative" hors champ de fonctionnement du syndicat.
Chaque bénéficiaire doit s'engager personnellement, ces travaux ne concernant pas le syndicat.
Il est urgent de ne rien payer et surtout de remettre le syndic dans les rails !!! |
Edité par - gédehem le 14 mars 2009 18:07:59 |
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lussifert
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 14 mars 2009 : 21:40:37
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Bonjour à vous et avant tout, merci pour ces infos.
Le syndic se base sur le fait que à l'unanimité il a été demandé au syndic de faire executer un traitement préventif durant cette assemblé général qui a lieu annuellement (en aout).
Le budget des charges et depenses courantes a été voté sans tenir compte d'aucun devis (puisque cela a été décidé durant cette AG), ni aucune info de prix. Le bidget voté est donc normal.
Mais comme la décision a été prise (sans aucun chiffrage) de faire le traitement de tous les appartement, le syndic le fait comme il a été mandaté (c'est son point de vu).
J'ai signé le compte rendu de réunion et un article annonce clairement que au dessus de 1000€ il faut l'accord des propriétaires (sauf cas d'urgence). J'ai signé le compte rendu en me disant que cet article eviterai tout abus de ce genre.
Bref, c'est un dialogue de sourd, mais je recois des courriers de mise en emeure avec un eventuel appel à un huissier pour faire valider cette décision. Simple manoeuvre d'intimidation?
Il me semble que un huissier ne peut etre mandaté que sur decsion de justice, non?
Pour info, c'est un syndic benevole.
Merci encore de votre aide et des arguments que vous me donnez.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mars 2009 : 22:24:22
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Tout ceci ne tient pas la route un instant.
" J'ai signé le compte rendu de réunion et un article annonce clairement que au dessus de 1000€ il faut l'accord des propriétaires "
Et où serait ici une décision qui préciserait la nature des travaux basée sur une proposition chiffrée jointe à la convocation d'AG ??
Si c'est un sydic non pro, j'ose espérer qu'il a une bonne assurance RC au cas où un copropriétaire lui chercherait des poux dans la tête !
Dans cette affaire, rien n'est régulier !!
Le syndic est totalement à coté e la plaque : il n'est pas en mesure de justifier la créance réclamée par MED : aucune somme n'a été rendue "liquide" (montant approuvé par une AG suite à une proposition qui lui est faite) et "exigible" (modalités d'exigibilité des provisions décidée par l'AG).
Voir ici L.art.14-1 et 14-2.
L'autre difficulté ici, montrant qu'il n'y entend rien, vient du fait qu'il ne s'agirai en rien de travaux communs sur parties communes, mais sur ce que vous exposez du "traitement collectif de travaux privatifs", qui ne relèvent pas du tout des dispositions de la loi !
Le syndic agit alors en "prestataire privatif". Il doit s'entourer de précautions permettant ensuite de recouvrer des fonds en raison d'engagement exprès des propriétaires demandeurs !!
Je ne sais pas si ce sont des manœuvre d'intimidation ou signe de sa totale imcompétence !
On ne s'improvise pas syndic, en particulier "syndic non pro". Cela suppse certaines connaissances que le votre ne semble pas du tout posséder !
Sans entrer dans une guerre de tranchée, il vous faiut faire une note d'info tant à ce syndic qu'aux copropriétaires rappelant les quelques principes rappelés ici, qui ne sont que le résumé de la jurisprudence sur ce point. !
Tout particulièrement que le syndic ne peut exiger des provisions, ici pour travaux, que sous la condition qu'une AG ait décidé de ces travaux sur la base d'une proposition détaillée et chiffrée qui lui a été faite, AG qui aura décidé des modalités d'éxigibilité de ces provisions (montant, calendrier..).
Comme ici il semble qu'il s'agit de travaux privatifs qui imposent une procédure particulière, ce syndic s'engage sur une voie sans issue !
Les copropriétaires n'ont rien à payer et ne doivent pas se laisser faire par ce syndic irresponsable car incompétent ! (il faudrait envisager d'en changer !!!)
Si ce syndic passe un marché avec une entreprise il sera réputé avoir agit à titre personnel et non au nom du syndicat, lequel n'a rien décidé du tout !
Il devra assumer personnellement le paiement des factures éventuelles !
NB : Il appartient en principe au CS de relever de telles dérives et de les dénoncer lorsque le syndic persiste dans l'erreur !
Quid du votre ??? |
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lussifert
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 01:30:24
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Merci vraiment beaucoup.
A quels articles faites-vous mention? Ou les trouver?
Comment commencer à lui chercher des poux dans la tete pour le calmer?
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Edité par - lussifert le 15 mars 2009 01:46:31 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 09:07:48
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Citation :
Initialement posté par lussifert
Merci vraiment beaucoup.
A quels articles faites-vous mention? Ou les trouver?
Comment commencer à lui chercher des poux dans la tete pour le calmer?
tout est dans les textes de la loi de65 et du décret de 67.....qui devraient être sur votre table de chevet
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lussifert
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 09:47:37
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Un dernier detail avant de faire un résumé
Comme ici il semble qu'il s'agit de travaux privatifs qui imposent une procédure particulière, ce syndic s'engage sur une voie sans issue !
Avez-vous des infos à ce sujet car je pense que je vais prendre cette option au momment de ma convocation au tribunal. (un huissier fait executer une decision de justice, un syndic n'est pas juge, il faut donc passer par la ase tribunal, non?)
Merci encore de votre temps et de vos conseils. |
Edité par - lussifert le 15 mars 2009 12:24:36 |
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lussifert
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 18:51:49
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Je viens de m'acheter un bouquin sur les droits de la copropriété (copropriété mode d'emploi) et je pense que cela fait parti des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, soit des dépenses de travaux qui ne concourent pas à la maintenance et a l'administration des parties communes:
Il est dit :
Ces dépenses pour travaux non courant, ne sont pas pour autant à exclure du budget global de la copropriété. Au contraire, le syndic doit préparer un budget à part. Un budget travaux. Ces charges seront appelées en fonction des modalités qui auront été votées lors de l'assemblée générale.
Pour toutes ces dépenses, un projet de résolution doit être notifié en même temps que l'ordre du jour. A défaut la décision est contestable et le copropriétaire pourrait refuser de payer les appels de fonds correspondant.
Oui puis-je trouver l'article qui s'attache à cela?
Je vais consulter un avocat spécialise en droit immobilier la semaine prochaine pour être certain d'avoir tout bon et faire valoir mes droits.
Merci encore à vous pour votre aide. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 20:48:39
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Lussifert, les travaux de cpropriété doivent être prévus quelque part !
Soit dans le budget prévisionnel annuel pour les travaux communs dits "entretien courant" réalisés au court de l'année ou spécifiquement lorsqu'il s'agit de gros travaux ..hors budget prévisionnel.
On trouve ici classiquement le ravalement des façades ou de réfection toiture.
Tout ceci est prévu par les art.14-1 et 14-2 de la loi de 1965 qu'il vous faut lire.
Notez bien qu'il s'agit ici des travaux communs sur les parties communes, l'AG du syndicat n'ayant compétence pour décider QUE sur les parties communes !
"...de faire executer un entretien préventif du chauffage dans les logements de chaque propiétaire."
la 1ère chose à faire est de regarder dans votre RDC (réglement de copropriété) comment sont clasées les radiateurs et circuits chauffage à l'intérieur des parties privatives !
S'ils sont définis comme "parties privatives", l'AG du syndicat ne peut rien décider puisque c'est privatif !
De quel travaux s'agit-il pour cet "..entretien préventif du chauffage dans les logements de chaque propiétaire.."
Nature de ces travaux ?
Sur le fond de l'affaire, les provisions doivent être rendus 'Liquide' (vote d'un budget, d'un devis) ET 'exigible" (modalités de paiement exigé des provisions votées par l'AG).
Faute pour l'AG d'avoir rendu des fonds "liquides et exigibles", il n'y a pas un centime à verser, le syndic ne peut rien exiger du tout.
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Edité par - gédehem le 21 mars 2009 20:54:09 |
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lussifert
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 22 mars 2009 : 11:08:31
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Merci beaucoup....... Nous doutons juste sur le fait que la demande de travaux a été demandé à l'unanimité pour tre effectué dans nos logements. Mais comme vous l'avez bien resumé, cela relevé plus d'un souhait, d'un voeux.
Merci encore, je vous tiendrais au courant.
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