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 Sujet  |
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messire
Contributeur actif
46 réponses |
 Posté - 16 mars 2009 : 11:54:58
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Bonjour,
Dans le cadre d'un projet, mes clients désirent récupérer le comble au dessus de leur appartement ( dans de l'ancien). Le comble fait au faitage 1m40 de haut donc on ne peut quasiment que ramper à l'intérieur.
Ces combles ne font donc pas l'objet de millièmes ni de répartition de charges, mais du coup comment faire l'évaluation de la proposition de rachat de jouissance ( puisque le but est de détruire les planchers pour augmenter la hauteur du logement, puis créer des m2 carrez plus bas).
Je me disais que le fait de créer des millièmes sur des planchers habitables et donc diminuer la quote part des autres copropriétaires permettrai de compenser l'acquisition des combles...mais peut etre faut il faire une proposition onéreuse? sur quelle base puisque le marché n'existe pas pour des m2 inhabitables!
Merci de vos lumières!
ND
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 14:13:10
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Citation :
Initialement posté par messire
Bonjour,
Dans le cadre d'un projet, mes clients désirent récupérer le comble au dessus de leur appartement ( dans de l'ancien). Le comble fait au faitage 1m40 de haut donc on ne peut quasiment que ramper à l'intérieur.
Ces combles ne font donc pas l'objet de millièmes ni de répartition de charges, mais du coup comment faire l'évaluation de la proposition de rachat de jouissance ( puisque le but est de détruire les planchers pour augmenter la hauteur du logement, puis créer des m2 carrez plus bas).
Je me disais que le fait de créer des millièmes sur des planchers habitables et donc diminuer la quote part des autres copropriétaires permettrai de compenser l'acquisition des combles...mais peut etre faut il faire une proposition onéreuse? sur quelle base puisque le marché n'existe pas pour des m2 inhabitables!
Merci de vos lumières!
ND
vous parlez de "vos clients"
quelle profession exercez vous ? |
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messire
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 19:12:53
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pilote de navette spatiale.....
enfin non plutot architecte |
Edité par - messire le 16 mars 2009 19:13:41 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 21:05:10
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vous confondez 2 choses: la jouissance exclusive et l'achat d'une partie commune
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 21:42:24
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La concession d'un droit de jouissance n'autorise que ...la jouissance ! Il s'agit d'un droit réel mais qui ne confert pas la propriété de la partie commune en question, qui reste partie commune.
La concession de ce droit peut être assortie de conditions ...et monayée !
Elle peut/doit entrainer l'affectation de tantièmes en sus au lot auquel ce droit sera attaché. Restant 'partie commune' le comble ne peut lui-même se voir affecté des tantièmes.
La concession d'un droit de propriété consiste à créer un nouveau lot privatif "par retrait de ce comble des parties communes".
Comme tout lot privatif (habitable ou non) il sera affecté de tantièmes.
Notez que ces opérations nécessitent la modif de l'EDD/RDC et donc des frais d'enregistrement (notaire + hypothèques) .. à charge du bénéficiaire !
"...le but est de détruire les planchers pour augmenter la hauteur du logement,.."
Dans les 2 cas ci-dessus cette opération nécessitera une autorisation spécifique de l'AG s'agissant de "travaux privatifs sur parties communes", ici sur une ossature formant 'plancher'.
Si vous êtes archi, pas besoin de vous faire un dessin sur les conséquences sur le bati de tels travaux, qui ne consistent pas à faire une simple trémie mais à enlever une partie du gros œuvre qui participe à la rigidité de l'ensemble ...
Le dossier technique présenté à l'AG doit être "en béton", mais sans aucune assurance quant à la décision de l'AG ...!
La modification des tantièmes ne concernera que le bénéficaire de la concession. Les autres ne changent pas !
Certes un lot ayant (mettons) 195/1000° passera à 195/1010 ou 195/1125° (jouissance ou nouveau mlot).
Au niveau de la répartition des charges la différence n'est pas significativement alléchante : c'est un argument à la marge qui n'est pas significatif.
Il n'y a pas ici de "marché" qui, comme tout marché, fait référence aux lois de l'offre et de la demande. Il n'y en a pas pour des combles inhabitables, pas plus que pour une cave, un WC sur le palier ou un bout de couloir "convoités" par les seuls copropriétaires concernés !
Vous pouvez proposer un prix élevé, mais ce ne sera pas l'élément déterminant ! Vous l'avez compris, c'est 'votre' opération d'agrandissement qui sera le récif de votre projet !
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Edité par - gédehem le 16 mars 2009 21:46:14 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 23:35:48
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Messire, vous êtes architecte.
Ne pensez-vous pas que les combles ont une fonction technique dans un immeuble ancien ?
Il y a des collections d'immeubles anciens dont les charpentes ne sont plus accessibles pour les contrôles périodiques que vous confrères spécialistes de l'entretien font habituellement.
Lors des travaux de réfection de toiture, il y a souvent des dégâts importants dans les locaux réaménagés.
Qu'en pensez-vous ?
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 07:29:18
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...ce qui signifierait simplement qu'on ne peut pas aménager de comble, JPM?
De quel type de dégât important parlez-vous?
En quoi l'accessibilité des charpentes est-il un problème majeur, alors que dans toute copropriété il y a bein évidemment un porblème d'accès à toutes parties communes, puisque le bati est partie commune et pour sa plus grande partie inaccessibel (planchers de tous étages par exemple) ? |
Festina lente |
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messire
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 18 mars 2009 : 13:18:17
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gédéhem, merci de votre réponse exhaustive :)
JPM:
concernant votre question: en fait il faut bien comprendre que la pression foncière en centre ville accule les habitants de ces dernières à exploiter le potentiel maximal des immeubles, et de ce fait, récupérer les combles. A l'origine en effet la vocation du comble c'etait de conserver une ventilation naturelle propice a la préservation de la charpente, et le plancher du comble servait a la fois de support de stockage, et espace tampon thermique pour le logement du dernier niveau. Accessoirement sur le plan structurel ce dernier plancher sert aussi souvent de "chainage".
Donc sur le plan de pourquoi et de la morale, c'est une évolution naturelle de notre bati urbain: la transformation.
Donc oui, annexer les combles et les transformer en logement entraine une modification de la méthode constructive originelle, et leur fonction de départ, mais la technique et les matériaux employés actuellement sont faits pour que ca n'entraîne pas potentiellement de vieillissement prématuré des existants, donc il n'y a pas de craintes particulières a avoir si c'est fait dans les règles de l'art.
- traitements chimiques des charpentes ( insectes)
- du fait de la présence d'habitants sous les doublages, les fuites sont identifiées en général assez vite si il y en a)
- Ce ne sont en général pas les charpentes qui sont "controlées" comme vous dite mais la couverture qui vieillis plus vite ( support et couverture)
Pour ce qui est de modifications de ce type ( pour le projet particulier en question) nous présentons toujours a la copro un dossier complet, avec assurance de l'engagement d'un bureau d'études structure, présence d'un architecte qualifié sur le chantier, constat d'huissier avant/après. Cela ne pose en général pas de problèmes...( on a vu une copropriété nous demander 2 études structures par 2 bureaux différents!! On a réussi a expliquer qu'un avion n'a pas besoin de deux pilotes pour voler pour éviter cette demande ).
Pour résumer et si je peux donner un conseil aux conseil syndicaux:
- demander systématiquement que ce genre de travaux soient suivis par un architecte, par un bureau d'étude structure qui communiquera la méthodologie d'éxécution avant les travaux pour information, demander bien entendu les constats nécessaires. Demander le cas échéant que les autorisations administratives soient obtenues ( PC, DP) sachant que souvent ce n'est pas le cas!! Méfiance donc sur ce point.
- en revanche ca ne sert a rien de demander pour donner son accord des calculs structurels, méthodologies précises autres que celle donnée par l'architecte qui présente le projet, il est en effet difficile pour un demandeur de financer une étude complète et précise sans savoir si il aura l'accord de la copropriété.
ND |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 09:33:38
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Merci, Messire pour votre réponse bien argumentée.
Nous ne somme pas dans le même vent, mais celà n'empêche pas de parler.
La pression foncière ? C'est la " pulsion " des auteurs de viol, dont certains offfent ensuite de jolis cadeaux. Elle a bon dos surtout quand c'est une banque dont la filiale de rénovation massacre un immeuble de votre confrère André Granet tout en effectuant sur le même immeuble des travaux de très bonne qualité sur les parties communes.
Si une association pour la protection des combles était fondée avec un ou deux avocats bien pointus, et des fonds pour monter des procédures, elle pourrait obtenir la remise en l'état antérieur de centaines, voire de milliers de combles irrégulièrement aménagés.
Suppression d'accès à la toiture, atteintes aux souches et ventilations de chutes, remaniements illicites de charpente, créations illicites d'ouvertures dans la toiture, ... une jolie collection de motifs. En général les travaux sont techniquement bien faits mais ne n'est pas toujours vrai. Parfois on se demande comment la toiture tient encore.
Une bonne règle Messire : rénover et moderniser oui ! Mais toujours dans le respect de l'oeuvre du constructeur initial. C'est aussi facile de connaître les idées de Granet que celles du " Fada " qui avait la sagesse d'occuper à Paris une villa douillette dans un bon quartier, si mes souvenirs sont bons.
On a un peu violé aussi sa Cité radieuse (qu'on aime ou pas) en changeant l'affectation de locaux communs et, en même temps, le mode de vie des occupants.
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messire
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 13:28:17
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Je suis d'accord avec vous: sur la forme des abus sont constatés tout les jours, et quand je vois le temps que je passe a monter des dossiers copros, des dossiers PC ou DP alors que 90% des travaux sont faits sans aucune autorisation ca me rends perplexe...Ensuite, le débat sur l'évolution du bâti est depuis viollet le duc perpétuel: comment faire évoluer, ou est ce possible? ou n'est ce pas possible... je pense que l'enjeu économique n'est en effet pas bon en soi, mais c'est le moteur principal qui fait que des clients viennent nous voir etc...Ma façon de gérer la question est de le faire dans le respect le plus grand, non pas de la création architectural du précédent ( bien souvent inconnu dans les quartiers ( lyon) ou je sévis) mais dans le respect de la méthode constructive initiale, pour que l'intervention aie un impact quasi négatif sur l'existant en terme de durabilité, harmonie etc...
Comme vous je pense que la vigilance s'impose, meme si elle est du ressort des autorités compétentes pour mettre l'ordre...mais sans moyens efficaces, c'est difficile..
ND |
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Combles: parties communes mais....( 1000emes?)
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