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antalia
Contributeur senior
61 réponses |
 Posté - 17 mars 2009 : 17:59:09
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Bonsoir à tous,
Est-ce qu'un syndic n'étant pas réélu à la majorité absolue (article 25) mais ayant obtenu un tiers des voix de tous les copropriétaires, peut exiger que l'assemblée générale revote immédiatement selon l'article 25-1 à la majorité des personnes présentes ou représentées.
Est-ce que le Président de Séance peut intervenir pour que ce 2ème vote n'ait pas lieu, par exemple, suite au refus de quelques copropriétaires qui ne souhaitent pas le renouvellement de ce syndic ?
Merci de vos lumières.
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 18:04:44
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la réponse est dans l'article 25-1 lui-même Citation :
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
et ce n'est pas le syndic qui décide...  |
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antalia
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 18:31:06
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Merci de votre réponse rapide, Rambouillet.
Donc, si deux ou trois copropriétaires sur 30 refusent de revoter, le syndic n'est pas réélu ? |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 19:14:52
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Ce n'est pas exactement cela !
Le pdt de séance doit faire voter l'AG sur les questions inscrites.
Dans le cas où la passerelle de majorité de l'art.25-1 est obtenue, l'AG PEUT décider par un second vote !
C'est donc à l'AG de décider si elle vote pour un second tour ou non, sur proposition du pdt.
Si seuls 2 ou 3 s'opposent alors que 27 sont d'accord pour voter, le second tour s'impose au pdt de séance, même si en tant que copropriétaire lambda il y est opposé !
Et si 27 votent pour le sortant il est élu contre les 3, une majorité ayant toujours raison sur une minorité !
L'autre question est la présence ou non d'un autre candidat !
S'il n'y a que le syndic sortant qui est candidat, le syndicat n'a pas d'autre choix que de le désigner à nouveau !
Si une majorité (ou quelques uns) ne voulaient plus du sortant, il leur fallait présenter une autre candidature.
S'il n'y a que le sortant, désignation quasi oblgatoire au risque de vous retrouver dans la psition du "Syndicat dépourvu de syndic" !!! |
Edité par - gédehem le 17 mars 2009 19:16:55 |
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hes
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450 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 19:20:06
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Je suis d'accord avec Gedehem : un changement de syndic ça se prépare
Cependant, il est toujours possible d'élire un syndic bénévole,
puisqu'il n'est pas tenu de présenter un contrat dans l'ordre du jour.
c'est une solution de rechange en cas de pépin majeur. Le syndic bénévole convoque une assemblée rapidement pour élire un nouveau syndic.
Encore faut il pouvoir s'organiser, c'est loin d'être évident.... |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 19:32:57
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La solution préconisée par hes n'est envisageable qu'en cas d'urgence qui plus est dans un syndicat un peu organisé, par exemple avec un CS un peu actif suivi par les copropriétaires !
L'urgence ? Le syndic qui démissionne en séance de façon intempestive : c'est le seul cas de figure qui serait admissible, s'agissant tout de même d'une procédure irrégulière !
Dans les autres cas où le syndicat est imprévoyant ou passif, surtout si personne n'y entend rien, cette procédure est à exclure !
Sans porter de jugement sur le syndicat d'Antalia, il semble que personne ne connaisse bien le fonctionnement du syndicat et ici le mécanisme de l'art.25-1 pour la désignation du syndic, dont ce pdt d'AG qui serait à coté de la plaque.
Il ne faut donc pas s'aventurer sur des sols inconnus ou mouvants lorsque le syndiact n'y connait rien ou pas grand chose pour assumer la suite !
Car ce n'est pas tout de désigner un "syndic provisoire" !
S'il n'y connait rien que voulez-vous qu'il fasse ensuite, en particulier s'il n'a pas la liste des copropriétaires pour convoquer une AG ?? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 20:55:56
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je confirme les propos de gédéhem
j'ai eu l'exemple d'un syndic non renouvelé en séance , le syndicat ayant voté pour un syndic non professionnel suite à la non élection du syndic en place....qui a saisi le TGI pour la nomination d'un administrateur provisoire.....et l'a obtenu |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 22:00:43
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Faute de procédure, qui devient hélas une coutume, qui doit immédiatement être contestée... 
Lorsque qu'une AG se retrouve sans syndic, le sortant n'étant pas désigné à nouveau, ce dernier n'a pas qualité pour déposer requête !
La procédure prévue en pareil cas est réservée aux copropriétaires ou au CS :
"D.art.46 : A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membre du conseil syndical.(...)"
(NB : lorsqu'une AG convoquée à cet effet ne désigne pas de syndic c'est l'art.46 qui entre en œuvre !
L'art.47 ne s'applique QUE dans les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic)
Ayant déja eu ce cas à traiter, il suffit que le pdt du CS par exemple écrive au pdt du TGI ayant rendu l'ordonnance pour lui demander de la suspendre en attendant l'action en rétractation au motif que le syndic sortant n'a pas qualité pour déposer requête lorsqu'une AG convoquée à cet effet n'a pas désigné de syndic ainsi que le précise D.art.46.
Ensuite vient l'action en rétractation d'ordonnance, rapportant le fait que l'AG a bien désigné un syndic (PV joint) et qu'il ne peut y avoir de désignation d'un 'syndic' pour un syndicat déja pourvu d'un syndic ! 
La désignation de ce syndic non pro est irrégulière ?
Certes, mais alors cela relève de l'action en contestation de décision, décision de désigner un syndic qui n'est pas contestable par voie de requête sur fondement art.46 ou même 47 !
Passé le délai des 2 mois sans contestation, l'affaire est dans le sac !  |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 23:34:25
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L'article 25-1 dit que l'assemblée peut décider à la majorité de l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Il ne dit pas que l'assemblée peut décider de procéder à un second vote.
Il ne précise pas les modalités d'une telle décision de procéder à un second vote. C'est donc qu'il n'y a pas de vote sur le point de savoir si on va revoter. 
Dans le cas évoqué, le second vote a lieu de plein droit. Des copropriétaires peuvent décider de s'abstenir ou de ne pas participer à ce second vote. Leurs voix, à la majorité de l'article 24, ne seront pas décomptées.
S'agissant de la désignation du syndic, c'est plus encore une évidence C'est une question de bon sens. |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 18 mars 2009 : 07:17:56
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JPM pourquoi ne pourrait-on pas lire ? 
L'article 25-1 dit que l'assemblée peut décider à la majorité de l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 18 mars 2009 : 09:39:31
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Parce qu'on ne peut lire que ce qui est écrit avec des mots, lesquels ont un sens !
Certes, il y en a qui lisent entre les lignes !!!
Mais une ligne sans mots constituant des phrases est tout de même difficile à lire même avec une bonne loupe ...
Comme le relève JPM il n'y a pas de vote pour savoir si on va voter ....
"... la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24..."
Cela sous entend qu'à l'issue du 1er vote à la maj.art.25 la 'passerelle' de l'art.25-1 est satisfaite, le second vote s'impose avec plus ou moins de vigueur à l'assemblée !
Dans le cas exposé, s'agissant de pourvoir le syndicat d'un syndic, ce second vote s'impose quasi impérativement !
Pour d'autres décisions également, sans doute avec moins force, s'il s'agit de travaux imposés par exemple.
Ce second vote serait donc quasi 'automatique', sauf à ce que l'AG par consensus le refuse expressément.
Ceci ne veut pas dire pour autant que la décision serait prise lors de ce second vote. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 18 mars 2009 : 11:17:26
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Rambouillet
Je ne vois pas de différence entre mon découpage du texte et le vôtre.
Dans tout cel il ne faut pas oublier l'article Art D 19 qui indique :
Citation :
Pour l'application du premier alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l'article 24 de la même loi, à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure.
Cet alinéa ajoute à la loi un second vote. La légalité de l'ajout est douteuse. D'autant que l'assemblée statuerait alors sur un point ne figurant pas à l'ordre du jour  De plus le décret ne précise pas comment peut être prise la décision d'effectuer ce scrutin.
L'article D 19 indique encore :
Citation :
Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi.
Cet alinéa vient en écho aux observations des associations de consommateurs qui visaient notamment le cas du syndic en place n'ayant pas obtenu une majorité suffisante pour le renouvellment de son mandat et sautait sur le second vote en écartant les autres candidatures.
Mais le texte aurait dû indiquer ce que l'on doit faire lorsque le premier ou le second candidat a obtenu la majorité de l'article 25. Je considère pour ma part qu'il est désigné et qu'on passe à la question suivante. Idem bien entendu pour une entreprise.
Mon mécanisme consistant à voter sur les trois candidatures par un seul premier scrutin par bulletins permet de contourner ces interrogations. Si l'un de trois a obtenu la majorité, l'affaire est réglée. Et les trois candidatures ont bien été traitées
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 mars 2009 : 17:17:03
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Je suis bien entendu en total accord avec JPM en présence de propositions multiples (mises en concurrence !), que ce soit pour des travaux ou ici pour la désignation DU syndic !
S'il y a 3 candidats, peu importe le niveau de l'élection (présidentielle, cantonnales,...syndic ..) chacun ne dispose qu'une seule fois de sa ou ses voix !
S'il y a 7500/10000 présents ou représentés à l'AG, l'assemblée ne peut décider sur une question que pour un total de 7500/10000 sur la question ODJ : "Désignation DU syndic"
On parle ici du syndic à l'art.25, mais le système est le même pour des travaux d'entretien, type ravalement de façades avec propositions concurrentielles : on ne vote qu'une fois sur une proposition.
En présence de 3 candidatures, celui qui vote A (par bulletin ou à main levée) ne peut ensuite voter pour B ou C !
Il ne dispose pas de 3 fois X tantièmes !
Ayant fait UN choix et ayant voté pour A il a épuisé son stock !
Si on a mis un bulletin Ségo on ne peut pas glisser un bulletin Nico !
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Edité par - gédehem le 18 mars 2009 17:29:45 |
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antalia
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 03:14:30
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Merci à tous pour vos réponses enrichissantes.
Notre Assemblée Générale a eu lieu hier soir et en fin de compte, nous n'avons pas eu besoin de procéder à un second vote.
Cela n'a plus rien à voir avec le sujet, mais cela vaut le coup que vous lisiez la suite de l'histoire.
Suite à des reproches (justifiés) exprimés par quelques copropriétaires, lors du vote de l'approbation des comptes, notre syndic bénévole est parti en pleine séance !!!
Avant qu'il ne quitte la salle, je lui ai demandé s'il démissionnait pour qu'il confirme à toute l'Assemblée. Il m'a répondu "oui, je démissionne".
Nous avons récupéré tous les documents.
Nous allons rédiger le PV en inscrivant que le syndic a démissionné en pleine séance.
Un copropriétaire va se rendre au Tribunal demander un Administrateur Judiciaire.
Voilà ... 70 copropriétaires sans syndic et sans CS ...
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Edité par - antalia le 19 mars 2009 03:23:32 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 09:23:12
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Sans faire de mise en cause, vous (le syndicat) êtes dans cette situation sans doute par méconnaissance des choses de la copropriété et aussi par laxisme ou facilité.
1 syndic non pro isolé dans une copropriété de 70 membres qui plus est sans CS c'est la porte ouverte à du n'importe quoi !
Comme en plus il n'a certainement pas de 'contrat de syndic', précisant par exemple un préavis en cas de démission, vous (le syndicat) n'avez plus que les yeux pour pleurer ...
J'ose espérer que ce syndic était copropriétaire ?
Il faut maintenant constituer une petite équipe (futurs candidats CS ?) pour vous mettre en chasse dès maintenant :
- de trouver un candidat syndic (pro ?) à moins d'avoir 5 ou 6 personnes pretes à s'investir pour vous transformer en syndicat coopératif,
- de trouver un avocat qui déposera requête afin de faire désigner un syndic (même si c'est provisoirement pour vous permettre de vous retourner, auquel cas il faudra le préciser en indiquant une durée).
Bon courage.
Sur l'art.25-1, il faut bien voir qu'avant la création de ce seuil du 1/3, nombre de copropriétés statuaient automatiquement à l'art.24 pour les décisions relevant de l'art.25 parce qu'elle ne voulaient pas de 2°AG. C'était le cas très classique des copropriété 'de vacances', résidences secondaires dnt les AG se déroulaient durant les vacances scolaires !
Lorsqu'on habite Paris ou Lille, on ne veut pas de 2° AG dans une copropriété de Luchon, de Chamonix ou de Cap Breton !
Résultat : très souvent faute du quorum de l'art.25 le syndic était désigné à l'art.24, comme étaient prises à l'art.24 toutes les décisions relevant de l'art.25.
D'où la passerelle instituée, qui valide la décision à l'art.24 lorsque l'AG n'a pu statuer au 25 mais que le seuil du 1/3 était passé !
C'est le sens du "PEUT décider" = "l'AG peut validement décider"...
Ce PEUT n'offre pas un choix à l'AG, une possibilité dans le sens de on vote ou pas parce qu'on le veut ainsi.
Une AG DOIT décider par un vote sur toutes les questions inscrites, décision qui peut être de rejet si le projet ne lui plait pas mais qui est décision.
En résumé sur l'art.25-1, si la maj.art.25 n'est pas atteinte lors d'un 1er vote, peu importe la raison, et que le projet obtient au moins le 1/3 des voix, l'AG doit décider par un second vote, cette fois à la maj.art.24, modalité de prise de décision valide puisque le texte l'autorise expressément (".. L'AG peut décider à l'art.24 ..")
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