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kefer
Contributeur actif
41 réponses |
 Posté - 18 mars 2009 : 22:19:58
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Bonjour,
Je sais qu'on peut toujours compter sur vos bon conseils, alors je viens une nouvelle fois solliciter votre sagesse.
Mon fils n'a pas pu assister à la dernière AG de sa copro le 13 janvier 09 dernier. Il reçoit aujourdh'ui le PV ou il decouvre après 2 mois que les coproprietaires ont refusé de renouveller le syndic.Depuis, apparemment rien ne se passe...
Pourriez vous svp m'indiquer les suites légales à respecter après que l'assemblée generale n'ait pas renouvelé les pouvoirs du syndic? Quelles sont les delais et règles à respecter pour designer un successeur. Que se passe-t-il pour les comptes? Après quelle durée faut-il envisager un adminstrateur judiciaire?
A qui les copro doivent-ils payer les charges?
Toutes informations sur le sujet seraient les bien venues
D'avance merci
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Kefer |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 18 mars 2009 : 22:30:33
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Bonsoir,
Voyez ce lien :
« S'il n'y a plus de syndic (notamment parce que le mandat du syndic n'a pas été renouvelé et qu'aucun autre syndic n'a pu être nommé, ou que ses fonctions ont atteint le terme de leur durée), le point de passage incontournable est l'administration judiciaire, et il faut y passer quelles que soient les réticences légitimes qu'on puisse voir eu égard aux inconvénients d'une telle procédure : coût, délais, interruption prolongée de la gestion de la copropriété). »
http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=4
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 18 mars 2009 : 22:35:33
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on peut supposer que si le mandat du syndic n'a pas été renouvelé, c'est qu'il est expiré 
art 46 du décret : 67-223Citation :
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée de celle-ci ; la durée de cette mission peut être prorogée et il peut y être mis fin suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
il faut donc qu'au moins un coproprio se tourne vers le président du TGI pour faire nommer un syndic judiciaire. |
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alex40
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424 réponses |
Posté - 18 mars 2009 : 23:18:55
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Bonsoir Kefer. Vous êtes sûr que le syndic sortant n'a pas demandé à l'assemblée de désigner un nouveau syndic pour éviter justement de vous placer sous administration judiciaire ?
Sinon, c'est le syndic sortant lui même qui doit se bouger pour faire désigner un adm judiciaire, car il ne peut laisser une copropriété sans syndic. c'est sa responsabilité.
Il a certainement dû d'ailleurs lancer la procédure auprès du TGI et vous allez recevoir dans la foulée une lettre de l'administrateur provisoire désigné par le tribunal qui va vous prier de lui envoyer des contrats de syndics pour le mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée qu'il convoquera pour élire un syndic. Entre temps, il vous aura hélas demandé un peu de sous pour "vivre". |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 18 mars 2009 : 23:26:39
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Rambouillet, il ne faut pas aller chercher des syndics judiciaires là ou il n'y a qu'un administrateur provisoire.
La désignation d'un syndic judiciaire est très rare.
Apparemment, dans le cas évoqué, il s'agit de copropriétaires très fiers sur le coup d'avoir viré le syndic, et qui maintenant, sont fort ennuyés. " On a gagné, on a gagné " chantait Coluche 
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 08:04:38
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JPM, l'article 46 ne s'applique-t-il pas dans le cas présent ?
si oui dans ce cas, c'est un syndic judiciaire.
Si non je suis d'accord c'est un administrateur judiciaire.
C'est sur que sur ce coup, les coproprios ont gagné le gros lot ... |
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kefer
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 09:07:46
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Oui, JPM, il semble que ce soit une expulsion non programmée et spontannée du syndic , une revolte contre les prix qui montent et les services qui baissent...
Je n'ai pas reussi encore à joindre le President du Conseil syndical pour faire le point.
Quelle est la difference entre entre un administrateur provisoire et un syndic judiciaire. Peut-on encore éviter la machine infernale ? |
Kefer |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 09:50:13
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Rambouillet, du moment que vous êtes désigné par un juge pour faire quelque chose vous êtes "judiciaire" !
Il en est ainsi d'un administrateur, d'un expert ...ou du syndic !
Car il ne vous a pas échappé que que L.art.46 ne parle que de la désignation du "SYNDIC", sans autre précision .... 
C'est porquoi il faut bien rédiger la requête en précisant que la mission de ce syndic sera de (metton) 4 mois, 6 au plus, afin de permettre la recherche d'un candidat syndic et de convoquer l'AG destinée à le désigner.
Kefer, dans la copro de votre fils, il semble que personne ne sait où cette réaction intempestive risque de les mener. Suicidaire !!!
Si ce n'est fait il faut qu'ils se mobilisent vite fait d'une part pour trouver un candidat syndic et d'autre part pour trouver un avocat qui déposera requête en désignation de ce syndic provisoire dont la mission (courte, 4/6 mois) sera ce convoquer l'AG destinée à désigner le futur syndic.
Ils devront se cotiser pour avancer les fonds nécessaires qui seront ensuite rmboursés par le futur syndic s'agissant de "frais engagés pour le fonctionnement du syndicat". |
Edité par - gédehem le 19 mars 2009 09:50:45 |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 13:02:44
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mais gedehem on est d'accord, j'ai bien utilisé le mot "judiciaire".
Mais ma question porte sur syndic ou administrateur, car le coût n'est pas le même... |
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kefer
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 18:56:55
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Merci beaucoup pour toutes vos reponses. Je viens d'apprendre qu'un avocat representant la copro doit deposer la requete en designation. Il semblerait qu'il y ait un candidat pour la reprise immediate..... souhaitons que tout le monde s'accorde sur la nouvelle proposition et que ça ne dure pas des années....
Juste une dernière petite question: faut-il suspendre le règlement des charges tant qu'il n'y a pas de nouvelle nomination? |
Kefer |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 19:18:01
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Je souhaite Kefer que les choses se passent ainsi. Mais je crains que le processus soit engagé puisqu'un avocat sans doute mandaté par le syndic a demandé au TGI de mettre la copro, privée actuellement de syndic, chez un administrateur provisoire !
Tenez nous au courant ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 22:23:19
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Kefer ayant l'air de se réjouir, il faudrait peut être lu détailler simplement la situation de ce syndicat de copropriétaires qui, pour quelques mois va être bousculée.
Lorsqu'u synicat se retrouve ainsi sans syndic c'est un peu xcomme si cet avion à 10.000 m d'altitude avec 150 personnes à bord se retrouve sans pilote (je saute l'A380 et ses 850 passagers ! )
Il faut donc en urgence trouver un pilote n'importe où, en attendant de trouver LE bon pilote qui va bien !
C'est ici que, sur la demande du CS ou de copropriétaires, intervient en leur nom un avocat, lequel demandera au pdt du TGI (on parle de 'requête') de désigner un syndic provisoire pour ce syndicat dépourvu de syndic.
Le pdt du TGI rend une 'ordonnance' (il ordonne que ...) désignant telle personne à cette fonction de syndic, pour une mission qu'il précise ainsi que sa durée.
Ce syndic provisoire sera donc provisoirement syndic, il y aura un pilote dans l'avion !
Sauf que ce n'est pas le pilote définitif !
C'est là que le syndicat, le CS en particulier, doit se mobiliser pour chercher ce prochain syndic.
Car commence alors le parcours du combattant ....
Il ne faut pas qu'ils se trompent sur les clauses des contrats qu'on va leur mettre sous le nez ...
Mais sauront-ils, eux qui ont été imprudents voire suicidaires en ne désignant pas le sortant sans avoir un autre candidat sous la main ??
Ils ont tout interet à se faire aider par une assoce de copropriétaires. |
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kefer
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 20 mars 2009 : 14:40:47
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merci de vos conseils. Maintenant que nous connaissons la gravité de la situation, nous allons suivre l'affaire de près, et ne manquerons pas de vous informer. Merci de votre aide
gm |
Kefer |
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 22 mars 2009 : 09:27:21
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Vérifiez la demande faite par votre Agence et attention à ne pas mélanger les articles 46 et 47 du décret du 17 mars 1967.
C’est complètement anormal pour un syndic (contentieux – honnête – ayant préparé la réunion avec le conseil syndical) de demander un administrateur judiciaire après son éviction et c’est parfois illégal !
Il doit conseiller
le syndicat et après avoir vu qu’il n’avait pas la majorité proposer par exemple un renouvellement sur une courte période de trois mois par exemple pour rechercher un autre syndic. Vous pouvez engager à mon avis sa responsabilité professionnelles pour les surplus de frais.
C’est cela un bon professionnel et j’essaye de le faire comprendre à mon conseil syndical car nous aussi nous avons vécu (en pire) cette nécessité !!!
Cette pratique de mettre par dépit un syndicat sous administration judiciare a été bien dénoncée par l’ARC :
L’abus de demande d’administrateur par un ancien syndic « évincé » est par ailleurs signalé depuis de nombreuses années par l’ARC au lien suivant :
http://www.unarc.asso.fr/site/syndic/1005/admi.htm
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080708
Article 46 du décret du 17 mars 1967
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée de celle-ci ; la durée de cette mission peut être prorogée et il peut y être mis fin suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
Article 47 du décret du 17 mars 1967
Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
La lecture de ces articles montrent qu’il s’agit bien de l’article 46 qui doit être invoqué par le demandeur auprès du Procureur pour l’obtention d’un administrateur judiciaire (cf. Tableau récapitulatif ANIL/COPROPRIETE de DECEMBRE 2003) et que dans ce cas, seuls les copropriétaires ou le conseil syndical peuvent demander l’administrateur judiciaire.
L’abus de demande d’administrateur par un ancien syndic « évincé » est par ailleurs signalé depuis de nombreuses années par l’ARC au lien suivant :
http://www.unarc.asso.fr/site/syndic/1005/admi.htm
ARC. LES SYNDICS © 12 10 05
L'administrateur judiciaire en copropriété
(rectification de l’article du bulletin 66)
I - Les différents cas de figure et articles de loi
Nous allons passer en revue les différentes situations qui nécessitent la nomination d’un administrateur de copropriété nommé par le tribunal.
1. Une assemblée qui n’arrive pas à élire un syndic
Dans certains cas, une assemblée générale de copropriétaires ne peut pas élire un syndic. Par exemple : l'assemblée générale révoque le syndic en place sans avoir prévu de remplaçant !
Si la copropriété se retrouve ainsi sans syndic, la loi impose la désignation d'un syndic provisoire par voie judiciaire. C'est l'article 46 du décret du 17 mars 1967 qui s'applique dans ce cas. Citons-le :
" À défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le Président du Tribunal de Grande Instance désigne le syndic (note de l’ARC : ce peut être un syndic professionnel ou un administrateur judiciaire) par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du Conseil syndical ".
À noter que, dans un tel cas, la loi prévoit que SEUL un copropriétaire peut agir, ce qui veut dire que le syndic sortant ne peut pas saisir le tribunal. Beaucoup de syndics (qui menacent de mettre la copropriété sous administration judiciaire s'ils ne sont pas réélus) ne le savent pas ou font comme s’ils ne savaient pas. Par contre, pour vous, c'est bon à savoir.
L’article 47 s’applique dans tous les autres cas (hors absence de nomination en cours d’AG) et est à invoquer pour tous les autres cas.
Le motif (art 46 et non 47) mis en avant par un une Agence ne l’autorise pas à saisir le tribunal.
Le syndic déchu n’a pas la qualité pour demander un administrateur provisoire au tire de l’article 47 ce serait les créanciers qui le pourrait
Je vous conseille dès que vous recevrez des informations sur de passage à une administration judiciare de contester rapidement auprès du Président du tribunal en demandant laprise en charge du surcout abusif par les responsabilité professionnelle de votre syndic.
Faites également rapidement une enquête auprès de la Préfecture concernant la personne ayant convoqué votre AG de renouvellement et auprès du conseil syndical sur la façon dont la tenue de l'AG et de sa cçonvocation c'est passé,
S'il y a des doutes demander au Président du tribunal un audit, à la charge du syndicat ou de l'Agence (un copropriétaire peut agir seul! ).
Ne vous laissez pas faire, nous sortons d'une administration judiciare du même type (en pire) que la votre, tenez nous informé.
Bon courage !
Vers un référentiel des professions et compétences ?
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=77347
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ALH |
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 22 mars 2009 : 15:57:25
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Le lien que nous a donné est très intéressant,
FICHES PRATIQUES COPROPRIETAIRES
Dans quelles conditions les copropriétaires peuvent convoquer eux-mêmes une assemblée ?
http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=4
A - L’administrateur judiciaire un événement important qui pose question
La nomination d’un administrateur judiciaire est un événement important qui doit se faire poser les bonnes questions pour la suite de la vie entre copropriétaire avec un nouveau syndic professionnel :
1 / Bon syndic professionnel ?
2 / Bon conseil syndical avec président efficace ?
3 / Fronde des copropriétaires excessive ou justifiée ?
B – Des conseils des DRLCRCF pour éviter des nominations abusives
Au delà pour éviter les nominations d’administrateurs en cas de non renouvellement du contrat je crois qu’il y a une directive donnée par la DRCRF conseillant aux syndics de convoquer les AG de renouvellement avec un délai suffisant long permettant en cas de non renouvellement de procéder à une convocation éventuellement extraordinaire pour nommer un nouveau syndic, sans passer par un administrateur.
Pour cela en plus des analyses de situation concernant comme l’indique la fiche plusieurs situations, j’en vois trois :
1 / Vous étiez en délai dépassé : technique poussant au renouvellement « forcé », car menace d’administrateur brandi en cours de réunion si non renouvellement décidé. Le delai étant dépassé l’assemblée peut être annulable et vous demander la nomination ou la confirmation de l’administrateur à charge du syndic n’ayant pas convoqué dans les délais.
2 / Vous n’étiez pas en délai dépassé, dans ce cas le syndic devait prendre contact avec le Président du Conseil Syndical (nomination d’un syndic bénévole, autre réunion selon les délais) et n’avait pas à faire intervenir une avocate immédiatement.
3 / Vous étiez le jour anniversaire du renouvellement, si le syndic a contacté le jour même l’avocat en ne vous avertissant pas de la nécessité d’une continuation on peut admettre qu’il n’avait pas que le tord de pas prévoir l’hypothèse de non renouvellement mais également qu’il créé un préjudice financier.
Tout dépend du lien de travail entre le syndic ou son assistant gestionnaire de l’immeuble avec le conseil syndical et le CS avec les copropriétaires.
C – Un rapport de fin de mission de l’administrateur judiciaire auprès du tribunal qui l’a nommé
Théoriquement le Président du Tribunal se doit d’après ce que j’avais cru comprendre lors d’une administration judiciaire de prendre l’avis du Président du Conseil Syndical (merci de me confirmer pour les lecteurs « férus »).
D – Contestation au momment ou pendant la mission de l’administrateur
Vous pouvez :
1 / Contester d’emblée à réception de l’avis de nomination de l’administrateur (voir mail précédent)
2 / Elargir la mission de l’administrateur
3 / Lors de l’Assemblée organisée par l’administrateur : exposez et faire relever vos conclusions (surtout si ^réjudices et si vous ne votiez pas le quitus car vous pouvez ainsi faire enclencher une procédure contre l’ancien syndic.
4 / Je crois que théoriquement (me confirmer) les administrateurs judiciaires doivent pour chaque mission adresser par la suit un rapport de mission au Président du tribunal qui les a nommé.
Profitez donc pour dénoncer éventuellement les abus en envoyant en plus le double aux associations et diverses administrations, voire aux journaux s’il y a abus manifeste dans votre région vis à vis de votre situation spécifique et des préjudices (pour une partie civile éventuelle associée).
Voilà quelques conseils, quelques pistes,
Informez nous de la suite merci.
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ALH |
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Syndic copro viré.en AG... quelles suites légale ?
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