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valerie30
Contributeur débutant
20 réponses |
 Posté - 21 mars 2009 : 10:11:39
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Bonjour,
Le syndic nous refuse de venir vérifier les comptes avant l'AG, nous disant ceci:
"...il est matériellement impossible à notre service comptable de vous faire vérifier
les comptes avant mercredi.
le confrère lors de la reprise des dossiers, fera l'audit de nos documents vous pourrez aisément les vérifier chez lui..."
"...je n'empêche pas le conseil de voir les comptes,
cependant, cela ne peut pas se faire en moins de 8 jours,
c'est donc je le répète matériellement impossible,
n'interprétez pas cela comme une volonté de refus..."
L'AG ayant lieu la semaine prochaine et que la convocation a été envoyé en urgence il y a 4 jours. La date retenue pour AG avait été convenue il y a plus de 3 mois au moment ou nous avions annoncé changer de syndic.
Que pouvons-nous faire? Si nous n'approuvons pas les comptes nous ne pourrons poursuivre les débiteurs qui sont nombreux dans notre co-pro (avec procédures de saisie en cours)
Merci d'avance de vos réponses.
Valérie.
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 11:29:36
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peut-être faut-il remettre les choses dans l'ordre avant de parler de vérification des comptes :
Une AG convoquée 4 jours avant sa date de tenue, c'est illégal sauf si votre copro menace de s'effronder... 
Donc est-ce l'AG que vous teniez habituellement tous les ans à cette époque pour "apprécier" entre autres les résultats de l'exercice précédent, etc, etc, ...
Où est ce une AG parce que votre syndic démissionne : que signifie Citation :
le confrère lors de la reprise des dossiers,
Eclairez nous un peu sur ce sujet : Pourquoi cette AG convoquée en 4 jours ?
Si cette AG est illégale à quoi vous servirez le controle des comptes. Dans sa convocation il a du spécifier la possibilité de vérifier les factures, etc... un certain jour avant l'AG ?  |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 13:05:39
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Il y a faute de votre syndic qui n'a pas pris les mesures nécessaires pour convoquer l'A.G. en respectant le délais de 21 jours.
D'autre part le syndic ne peut faire obstacle aux droits du Conseil Syndical et des copropriétaires:
Article 21 de la loi:
"Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion...
Il peut prendre connaissance et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale à l'administration de la copropriété.
Il reçoit en outre sur sa demande, communication de tout documents intéressant le syndicat."
Article 18-1 de la loi:
Pensant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fournitures et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon les modalités définies par l'assemblée générale,. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées c-dessus,..."
Aviser par L.R.A.R. le syndic de l'irrégulaité de la convocation et du non respect des dispositions légales concernant la vérification des comptes par le C.S. et des pièces justificatives par les copropriétaires, et de votre intention de faire annuler l'A.G., toutes conséquences à sa charge. (Attention recours au T.G.I. avec avocat).
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 13:22:04
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De rambouillet
"Une AG convoquée 4 jours avant sa date de tenue, c'est illégal sauf si votre copro menace de s'effronder..."
Même dans ce cas elle ne justifie pas une A.G. avec à l'ordre du jour: l'approbation des comptes.
Un tribunal ne pourra que la juger illégale. |
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valerie30
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 13:33:00
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Merci de vos réponses. Le caractère d'AG urgente est due au fait que le 31 /03 est la date "anniversaire" du contrat avec ce syndic et il sait qu'on veut en changer.
Le syndic nous indiquait que les documents comptables n'étaient pas prêts d'ou l'envoi tardif de la convocation.
Nous aimerions donc éviter de reconduire le contrat avec ce syndic ou de rester sans syndic, notre co-pro étant déjà très dégradée (inclus dans le programme de l'OAHD) et étouffée par des débiteurs très indélicats (procédures nombreuses en cours).
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 13:58:59
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JB22 : l'histoire ne disait pas que l'OdJ portait sur l'approbation des comptes.
valerie30 : je trouve que votre CS a été un peu laxiste dans ce cas : convocation 4 jours avant sur une date conne 3 mois à l'avance...  profitez en un pour faire un peu de "nettoyage".
Si vous etes en limite de syndic, je suppose que vous avez mis un candidat à l'OdJ avec son projet de mandat sinon prévoyez un candidat non pro au cas où, mais de toute façon vous etes dans l'illégalité...... alors prendre le risque ou non ?
Si l'approbation des comptes est à l'OdJ comme le suggére JB22, vous aurez du mal à les approuver, mais dans ce cas, il ne pourra y avoir de régularisation, donc des débiteurs non relancés pour l'instant. Mais si l'OdJ comprte les comptes, c'est qu'il sont prêts, mais votre syndic avec de mauvais raguments fai le "cul de plomb" !
Dans tous les cas, vous ne pouvez faire "économie" d'une seconde AG, au cours de laquelle vous mettrez l'approbation des comptes mais il va se passer du délai environ 3 à 5 mois... le temps de récupérer la trésorerie et les documents administratifs. 
L'important est de savoir, est ce qu'il faut poursuivre ou non sachant l'illégalité de la présente AG ? Et si vous avez des débiteurs, vous avez peut-être intérêt à faire les choses dans les règles : Comment est rédigée exactement la fin du contrat de votre mandat de syndic actuel, la porte de sortie est peut-être là: dites nous  |
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valerie30
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 14:09:23
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Oui à l'odj il y aura un autre syndic et il y a l'approbation des comptes.
Voici ce que dit le contrat: "L'AG décide de renouveler le Cabinet xxxx pour une durée qui entrera en vigueur le jour de l'AG d'élection du syndic pour se terminer lors de l'AG ayant à statuer sur les comptes clos le 30/09/08 au plus tard 6 mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent " |
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 16:37:35
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la solution aurait pu être simple : convaincre votre syndic actuel et refuser l'AG au motif de l'illégalité de procédure : votre syndic actuel aurait toujours le contrat en cours, il pourrait reconvoquer dans les normes.
En effet, en refusant cet AG, vous ne pourriez statuer sur les comptes 
MAIS, vu la date limite, vous allez vous retrouver sans syndic malheureusement, donc il faut faire annuler l'AG au vu des risques que vous prénez avec les débiteurs... |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 19:20:54
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De rambouillet
" JB22 : l'histoire ne disait pas que l'OdJ portait sur l'approbation des comptes."
La question de valerie30 comporte la question suivante:
"Que pouvons-nous faire? Si nous n'approuvons pas les comptes nous ne pourrons poursuivre les débiteurs qui sont nombreux dans notre co-pro (avec procédures de saisie en cours)"
Pour avoir a approuver les comptes il faut que la question soit à l'ordre du jour, ce que confirme valérie30:
" Oui à l'odj il y aura un autre syndic et il y a l'approbation des comptes."
L'expression "aura" est mal venue, l'ordre du jour étant établi et la convocation adressée, il y "a" ou il n'y "a pas" la question d'un nouveau candidat syndic.
J'arrive à la même conclusion que rambouillet
"il faut faire annuler l'AG au vu des risques que vous prénez avec les débiteurs..."
et l'impossibilité d'approuver des comptes non vérifiés et avec une A.G. convoquée irrégulièrement.
Autre point, vous ne devrez pas "donner le quitus" au syndic actuel.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 21:50:18
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Il ne faut pas "annuler l'AG", personne sauf le juge n'ayant cette compétence !
Une AG selon la procédure dite "d'urgece" n'est possible QUE pour décider de travaux !
La désignation du syndic n'est pas 'travaux' et ne présente aucun caractère d'urgence (jurisprudence).
Engage sa responsabilité le syndic qui ne convoque pas d'AG avant la fin de son mandat (convocation avant la fin du mandat, l'AG elle même pouvant se dérouler valablement 1 mois après cette échéance)
En conclusion ici, la convocation hors du délai prévu est irrégulière, l'AG entachée de nullité !
D'autre part, la question "approbation des comptes" est entachée de nullité lorsque les modalités de vérification ne sont pas mentionnées sur la convocation ou si le syndic s'y refuse.
Sont déclarées nulles toutes les résolutions ayant un lien avec les comptes qui n'ont pu être vérifiés. (Voir ici L.art.18-1)
Si l'on comprends le charabia de la résolution proposée par votre syndic, votre précédent exercice comptable s'est terminé le 30.09.2008 ?
A ce jour le syndic n'a toujours pas arreté les comptes ???
C'est de l'incompétence
N'ayant rien fait durant tout ce temps il a engagé sa responsabilité !
Que vous conseiller ? Difficile sans connaitre tous les détails sur la situation du syndicat !
Cette magouille/carence sur la tenue de la compta du syndicat ne serait pas l'arbre qui cache la foret ? Quid du reste de sa gestion, de son implication dans les actions en recouvrement de fonds et les "procédures nombreuses en cours" ??
Tout est souvent lié !
Qu'en pense cet autre syndic dont la candidature est avancée ?? |
Edité par - gédehem le 21 mars 2009 21:53:49 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 23:02:54
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"Que vous conseiller ? Difficile sans connaitre tous les détails sur la situation du syndicat !"
Effectivement, difficile en ne connaissant pas tous les tenants et aboutissements.
L'A.G. est convoquée, il faut vous rendre à cette A.G., élire un Président de scéance et un secrétaire qui ne soit pas le syndic actuel, vérifier les convocations et constater qu'elles ne sont pas régulières, constater que les comptes n'ont pas été soumis à la vérification du conseil syndical et que les pièces justificatives n'ont pas été mise à disposition des copropriétaires et que l'assemblée ne peut se tenir et délibérer valablement, qu'en conséquence le syndic devra convoquer régulièrement une A.G., frais à sa charge.
Ainsi vous "n'annulez pas l'A.G." (terme impropre) vous constater qu'elle ne peut se tenir et délibérer valablement.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 mars 2009 : 23:19:18
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Je partage cette approche.
D'où l'importance de la préparation de 'AG et la désignation du Pdt de séance, du secrétaire et des scrutateurs (au moins 2).
Il semble que le mandat du syndic actuel soit à terme du 31.03.2009.
Résolution a préparer et à voter dès que le "bureau" est formé :
"Ayant constaté l'irrégulérité de la convocation et de l'impossibilité de statuer sur les comptes faute de vérification en raison de la carence du syndic à les clorent et de son refus de présentation, l'AG décide de suspendre ses travaux et de ne pas statuer sur les questions à l'ODJ.
Elle impose au syndic une convocation dans les règles au plus tard le 30.03.2009, AG devant se tenir fin avril 2009.
Durant cette période le syndic tiendra à disposition des copropriétaires les pièces justificatives ainsi qu'il est prévu par l'art.18-1 de la loi de 65 (précisez jours et heures), l'ensemble de la compta étant tenue à disposition du CS pour controle."
Toutefois, si l'AG convoquée avant le 31.03.09 est régulière, il n'y aura pas de syndic entre le 1.04.09 et la date de tenue d'AG ...... |
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valerie30
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 22 mars 2009 : 10:04:16
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et les risquent sont-ils plus important si nous restons sans syndic pendant 15 jours ou de voir une AG invalidée par les débiteurs?
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valerie30
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 22 mars 2009 : 13:13:42
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nous venons d'avoir une réponse du syndic:
"voilà un argument qui semble à mes yeux plus approprié à la situation,
surtout si vous souhaitez négocier...
alors, je vous propose la chose suivante et au mieux pour vous contenter:
vous avez tous les documents comptables obligatoires dans la convocation,
il vous manque les pièces et justificatifs, je vous prépare donc un dossier
avec les documents originaux et une décharge pour le mardi 24 mars dès 9 h30
que vous pouvez chercher à notre accueil aux bureaux
d'une façon générale, si je peux me permettre dans le cadre de mon devoir
de conseil qui viendra bientôt à expiration,
votez les comptes qui sont cohérents, et si vous avez des incertitudes, faites
des réserves sur le procès verbal d'ag,
mais ne votez pas contre, vous désiquilibiez la balance, parce-que le nouveau
syndic ne pourra pas apurer les comptes, votre trésorerie, vous le savez fort bien,
est fragile.
et, vous ne perderez pas votre droit de recours si besoin." |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 mars 2009 : 15:07:42
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La réponse du syndic est sage, mais ne purge pas le caractère annulable de l'assemblée.
Si des recouvrements judiciaires sont engagées, les débiteurs impénitents et obstinés demanderont l'annulation de l'approbation des comptes. Il en resultera l'irrecevabilité des actions en recouvrement.
Ils pourront aussi demander l'annulation de la désignation du nouveau syndic et la désignation d'un administrateur provisoire.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 22 mars 2009 : 18:31:35
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De JPM:
"La réponse du syndic est sage, mais ne purge pas le caractère annulable de l'assemblée."
"sage" sur la question qu'il ne faut jamais "refuser l'approbation des comptes", il faut faire des "réserves" sur des points précis. Mais si l'A.G. ne délibère pas il n'y a ni refus ni acceptation, l'assemblée renvoit à une A.G. convoquée régulièrement.
On voit les risques encourues de la tenue de l'A.G. irrégulièrement convoquée:
"La réponse du syndic est sage, mais ne purge pas le caractère annulable de l'assemblée."
"...l'annulation de la désignation du nouveau syndic et la désignation d'un administrateur provisoire."
Faut-il courir le risque de voir l'A.G. annulée ?
JPM, avez-vous une solution pratique et concrète?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 mars 2009 : 21:57:40
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La position du syndic n'est pas "sage", elle est détestable à défaut d'être risible !
Elle ne fait que rendre plus visible le chantage qu'il excerce sur ce syndicat sous couvert de "conseil", qu'il devrait s'adresser à lui même quant à la procédure de convocation des AG et les modalités de vérification des pièces lorsque l'AG est appelée à approuver les comptes !
Drole de "sagesse" à sens unique que de mettre ce syndicat au pied du mur ! ! |
Edité par - gédehem le 22 mars 2009 21:58:25 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 22 mars 2009 : 22:15:32
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bonsoir à tous  ,
Il ne faut pas être naïf : ce syndic n'a plus rien à espérer d'une copro qu'il va perdre.
Il va faire voter ou pas les résolutions et dégager au moment même où sa candidature ne sera pas retenue.
J'espère, que vous n'avez pas organisé la réunion en ses locaux, et que l'autre syndic se tiendra prêt à reprendre séance tenante une fois votre syndic actuel évincé. |
Edité par - air jordan le 22 mars 2009 22:30:46 |
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valerie30
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 23 mars 2009 : 14:04:17
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Bonjour,
Ils veulent donc bien nous mettre à disposition les justifcatifs mais personne ne sera disponible si non avons des questions.
L'AG a lieu chez un coproprietaire cette année. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 23 mars 2009 : 17:36:15
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De air jordan (Syndic)
"ce syndic n'a plus rien à espérer d'une copro qu'il va perdre."
Et en plus du chantage il convoque une A.G. irrégulièrement qu'il sait "annulable"...
A part gédehem et moi-même, personne ne prend le risque de proposer une approche pratique et concrète: valerie30 Que compte faire le conseil syndical ? |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 23 mars 2009 : 19:20:48
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bonsoir
Écoutez je pense que le plus simple est de faire cette AG, refuser les comptes, refuser le quitus, élire le nouveau syndic et lui demander de convoquer rapidement une assemblée pour faire approuver les comptes qui seront modifiés selon vos désirs et possibilité juridique.
Attention au comportement de l'ancien syndic qui risque de passer des écritures une fois la copro perdue (honoraire transmission dossier....).
J'ai cru comprendre dans votre copro que la trésorerie est à sec , ce qui n'est pas plus mal dans la mesure où votre ancien syndic ne pourra pas se payer ou payer les factures que vous contester dans les comptes.
A cette ag, le ne laissez pas être secrétaire de séance, et ne le laisser pas partir avec le cahier d'ag ou la feuille de présence , une fois sa candidature rejetée.
Il doit partir sans rien du tout et laisser tous les documents qui concernent votre syndicat.
Le nouveau syndic devra être présent juste après et reprendre la séance.
C'est dur , pas agréable, ne ressemble à aucune autre ag mais c'est comme ça.
Ne votez surtout pas le quitus ! |
Edité par - air jordan le 23 mars 2009 19:23:41 |
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Syndic refuse au CS la vérification des comptes
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