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marc92
Contributeur senior
51 réponses |
 Posté - 29 mars 2009 : 20:52:43
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Bonjour à tous,
Le vendeur d'un terrain souhaite avoir de notre par un courrier type "avant contrat"(avant la promesse de vente) où l'on indiquera le prix d'achat pour son terrain et les clauses suspensives souhaitées...dont la "fameuse" sous réserve d'obtention du prêt...
A ce sujet, en tant qu'acheteur, j'ai vu mon notaire.
Celui-ci me dit de bien préciser "sous réserve d'obtention du pret tout en indiquant le montant, la durée et le taux".
Cependant, j'ai vu ds un bouqin que les agents immo. et les notaires souhaités (voire exigés), pour cadrer les choses(+ mettre toutes les chances de leurs côtés), que ces détails soient bien spécifiés.
Il est clair qu'indiquer juste la mention "sous réserve d'obtention du prêt" protège l'acheteur.
Que dois je faire?...d'autant plus qu'il ne s'agit pas de la promesse de vente mais que d'un courrier proposant une offre de prix du terrain avec les clauses que l'on souhaiterait mettre dans la promesse de vente à venir...
En tant qu'acheteur, j'indiquerais bien juste "sous réserve d'obtention du prêt"?
Merci pour vos conseils.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 22:18:31
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Mettez ce que vous voulez. Limitez simplement dans le temps l'offre (15 jours par exemple) au delà de laquelle l'offre est caduque. Tant que l'ensemble n'est pas notifié en LRAR pour purger le droit à rétracation, aucun risque. Ensuite négociez le compromis même si vous rajouter d'autres choses. Dernier point, vous n'avez aucun DG à verser lors de l'offre. Faites le compromis devant Notaire (ainsi que le versement du DG) et non devant un agent immobilier (pas mal de fermetures d'agences en ce moment, ce qui peut des fois causer des désagréments).
Comme dans ce fil.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=75058 |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 29 mars 2009 22:20:31 |
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marc92
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 23:09:53
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Merci pour ces infos.
Ce que je n'ai pas dit de façon clair, c'est qu'on est de particulier à particulier.
De plus, il s'agit bien ici d'un simple courrier fait au vendeur en vue de lui préciser notre prix et les clauses suspensives que l'on mettrait ds la promesse de vente.
Quand vous dites de limiter dans le temps l'offre, est ce entre autre pour ne pas s'engager sur un prix du terrain qui pourrait peut être baisser par ex?
Que voulez vous dire par "Tant que l'ensemble n'est pas notifié en LRAR pour purger le droit à rétracation, aucun risque"
Enfin, pouvez vous être plus précis sur le fait de négocier le compromis?
D'autant plus que ds notre cas, cela ne sera pas un compromis mais une promesse de vente...
Désolé pour mon manque de connaissance.
Merci par avance. |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 10:16:07
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Marc92 : attention aux âneries que l'on raconte sur internet. Il n'y a pas de délai de réflexion pour un terrain (sauf pour un lotissement, mais j'imagine que ce n'est pas le cas).
Vu que l'achat d'un terrain est une source de problèmes si on ne prend pas de précautions, je vous conseille vivement de faire la vente chez un pro, que ce soit une agence immobilière ou un notaire. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 10:26:34
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Citation :
Initialement posté par Scorpion
Marc92 : attention aux âneries que l'on raconte sur internet. Il n'y a pas de délai de réflexion pour un terrain (sauf pour un lotissement, mais j'imagine que ce n'est pas le cas).
Effectivement, remarque juste. Si ce n'est pas un terrain à bâtir et que cette mention ne figure pas expréssement sur l'acte, il est clair qu'il vaut mieux passer directement au compromis et qu'il n'y aura pas de délai de rétractation.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 30 mars 2009 10:27:46 |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 11:47:14
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Les 2 conditions suspensives indispensables pour l'achat d'un terrain sont : obtention de prêt bancaire et du PC.
Voici quelques points à vérifier avant d'acheter :
- il y a t'il un CU positif (certificat d'urbanisme)
- Quel est le COS ?
- Quelle est la SHON disponible ?
- Sur quelles façades peut on ouvrir des fenêtres ?
- terrain viabilisé ou pas
- le terrain permet il de construire votre projet ?
- cout éventuel d'une démolition
- la mairie veut elle préempter ?
- ....... ect
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marc92
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 16:43:02
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Bonjour à tous,
merci pour ces infos mais, n'ayant eu la réponse à ma question, je me permets de la reposer.
En tant qu'acheteur d'un terrain à batir, sur la promesse de vente (ou tout autre courrier en amont précédant la promesse de vente et spécifiant les clauses suspensives), est il préférable de ne mettre que "sous réserve d'obtention du prêt" afin d'être le plus large possible ou faut il impérativement rajouter le montant + la durée + le taux comme l'indique souvent la corporation des AI et des notaires dont leurs partialités est reconnue...?
Merci. |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 17:28:21
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Citation :
Initialement posté par marc92
Bonjour à tous,
merci pour ces infos mais, n'ayant eu la réponse à ma question, je me permets de la reposer.
En tant qu'acheteur d'un terrain à batir, sur la promesse de vente (ou tout autre courrier en amont précédant la promesse de vente et spécifiant les clauses suspensives), est il préférable de ne mettre que "sous réserve d'obtention du prêt" afin d'être le plus large possible ou faut il impérativement rajouter le montant + la durée + le taux comme l'indique souvent la corporation des AI et des notaires dont leurs partialités est reconnue...?
Merci.
La durée et le taux indiqués sont des valeurs max à ne pas dépasser. Si les offres de prêt sont à des valeurs supérieures à celles indiquées sur le compromis, l'acheteur peut renoncer à son achat. |
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marc92
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 19:18:51
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| merci scorpion mais ma question est de savoir si en tant qu'acheteur, il ne faut mieux pas tout simplement mettre "sous réserve d'obtention du pret" et pas "sous résserve d'obtention du pret au taux de X%, pour un montant de Y et pour une durée de Z? |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 19:29:00
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Citation :
Initialement posté par marc92
merci scorpion mais ma question est de savoir si en tant qu'acheteur, il ne faut mieux pas tout simplement mettre "sous réserve d'obtention du pret" et pas "sous résserve d'obtention du pret au taux de X%, pour un montant de Y et pour une durée de Z?
Ca revient au même si vous voulez réellement acheter.
Pour un acheteur, plafonner un taux est un moyen de sortir du compromis. Si le compromis contient une clause suspensive d'obtention d'un prêt à 5% max, et si le taux obtenu est de 6%, la condition suspensive n'est pas remplie et la vente peut etre annulée. C'est la raison pour laquelle nous mettons dans les compromis toujours 1% de plus que les taux couramment pratiqués. |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 20:33:06
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marc92,
je vous déconseille fortement de formuler votre offre d'achat par écrit. Le plus souvent, le propriétaire s'en sert pour faire monter les enchères en adressant ou montrant une copie de l'offre aux personnes intéressées par le bien. Très fréquent.
Offre verbale suffisante et signature du compromis ou promesse chez un professionnel. A quoi bon signer un avant avant contrat ??? |
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marc92
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 22:41:41
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Merci à vous,
Doctor,
je comprends tout à fait votre affirmation et je la partage même.
Cependant, ici, nous sommes dans un cas particulier où le vendeur est en fait une entité publique et ils ont tendance plus à faire attention à ce qu'il y aura de construit sur le terrain que de le vendre au plus offrant.
Contrairement à ce que m'a dit le notaire, je pense que je vais simplement indiquer la clause "sous réserve d'obtention du prêt" quitte à plus tard, lors de la promesse de vente, étailler cela en rajoutant le taux, la durée et le montant du prêt.
Concernant ce fameux montant du pret (que je n'indiquerais pas ds mon courrier), il s'agit du montant du pret "capital nécessaire"+intérêts bancaire ou uniquement du montant total nécessaire à l'achat soit prix d'achat du bien - apport éventuel? |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 23:02:06
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Ok je comprends mieux. Le montant à préciser dans le compromis représente en effet l'emprunt que vous souhaitez contracter auprès de la banque (prix total + frais de notaire + travaux éventuels - apport personnel.
Bonne chance. |
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marc92
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 31 mars 2009 : 10:29:35
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Bonjour et merci doc,
c'est donc sans le coût du crédit (intérêts...)?
Pour les frais de notaire, je ne pensais pas qu'ils étaient à imputer... |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 31 mars 2009 : 10:38:14
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Je confirme, le coût du crédit (étalé dans le temps) ne rentre pas dans le calcul.
Quant aux frais de notaire, il faut bien les financer d'une façon ou d'une autre ...
Bien à vous. |
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marc92
Contributeur senior
51 réponses |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 31 mars 2009 : 13:11:38
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Citation :
Initialement posté par marc92
faut il impérativement rajouter le montant + la durée + le taux comme l'indique souvent la corporation des AI et des notaires dont leurs partialités est reconnue...?
marc92 : pouvez-vous nous expliquer pourquoi selon vous, la précision du montant, du taux et de la durée serait un signe de partialité ? |
moulinsart |
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