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BailleurIDF
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 02 avr. 2009 : 17:52:28
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bonjour,
Je vous adresse ce message pour vous demander une confirmation sachant que je suis pratiquement convaincu.
Mon syndic m'a facturé des frais d'ouverture de dossier/compte. Je croyais que par rapport à une jurisprudence de 2005, ceux-ci devait être gratuit?
Par ailleurs, comment est calculé un fonds de roulement? N'est ce pas le 1/6 du budget voté divisé par le nombre de copropriétaires?
Merci bien à vous
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 02 avr. 2009 : 19:03:21
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Citation :
Loi 1965
Article 10-1
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 90 JORF 16 juillet 2006
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
Aucun frais pour l'acquéreur, nouveau copropriétaire. Le syndic doit, selon le décret de 1967 Citation :
Article 32
Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits visés à l'article 6 ci-dessus ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu.
Citation :
Par ailleurs, comment est calculé un fonds de roulement? N'est ce pas le 1/6 du budget voté divisé par le nombre de copropriétaires?
On parle "d'avance" afin de constituer un fonds de "réserve" et non plus de fonds de roulement, voir article 35 et 45-1 décret 1967.
Comme pour le budget, le financement se fait en fonction des tantièmes de chaque lot et coppropriétaire. |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
Edité par - quelboulot le 02 avr. 2009 19:06:00 |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 02 avr. 2009 : 19:49:15
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vérifier sur son contrat s'il n'a pas indiqué qu'il faisait payer cette ouverture de dossier/compte. Si oui, vous devez payer, c'est l'AG qui l'a décidé  (c'est d'autant vrai que ceux qui votent ne paie jamais ce point...  ).
Si non, refusez de payer.
Un fond de roulement appelé maintenant avance de trésorerie :
1- n'est pas obligatoire
2- peut au maximum correspondre à 1/6 du budget prévisionnel
3- se paie au prorata de ses tantièmes généraux.
et vous étiez convaincu de quoi ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 avr. 2009 : 23:37:00
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L'article 10-1 de la loi énoncé ci dessus ne répond pas directement à la question posée. Il traite de l'établissement de l'état daté. Il n'indique pas que cet honoraire couvre toutes les prestations minimales liées à la vente. C'est bien dommage. Encore une rédaction loupée  .
L'ouverture du compte de l'acquéreur n'est qu'une prestation fort modeste qui ne justifie pas rémunération. Le syndic ne peut vous opposer le contrat de syndic qui n'est opposable qu'au syndicat.
Le syndic ne peut demander d'honoraire qu'au syndicat. La loi Hoguet le dit clairement. Le syndicat ne peut pas passer en charge individuelle l'honoraire réclamé puiqu'aucun texte ne permet l'imputation individuelle de cet honoraire. Si bon lui semble le syndicat peut conserver l'honoraire à sa charge, ce qui ne plairait sans doute pas aux copropriétaires.
Vous n'avez donc rien à payer parce que le syndic ne peut rien réclamer directement à une personne autre que le syndicat. Voilà la réponse exacte.
Par ailleurs le montant qui vous est réclamé au titre du fonds de roulement est celui qu'avait versé votre vendeur et qui lui a été remboursé. Vous ne pouvez l'ignorer puisqu'il figure impérativement dans l'état daté qui vous a été communiqué par le notaire.
S'il ne figure pas sur l'état daté, vous pouvez, en l'état, refuser de le payer.
Mais, au final il faudra le payer car vous ne pourrez rester seul copropriétaire à ne pas avoir contribué a ce fonds.
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 06:58:51
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lorsque le syndic réclame une somme pour ouverture de dossier d'un nouveau copro, si cette prestation est prévu au contrat, il le réclame au syndicat, mais il le réclame également au copropriétaire pour le compte du syndicat. D'où la quadruple comptabilité que j'explique souvent et que les comptables ne font jamais pour raccourcir les écritures :
* facturation et paiement du syndic par le syndicat
* facturation et paiement du syndicat par le copropriétaire sous appel lancé par le syndic gestionnaire de la copro.
Le syndic ne peut faire une facture à un copropriétaire (sauf dispositions très particulières).
Oh ! JPM : fonds de roulement c'est d'un autre temps ! 
Des mots, quand tu nous tiens... mettons cela sur l'heure tardive et les insomnies
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BailleurIDF
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 10:28:44
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Bonjour à tous quelboulot, rambouillet, JPM,
Merci pour vos précisions.
En effet, j'étais convaincu qu'un syndic ne pouvait réclamer directement à un copropriétaire des frais d'ouverture de compte, chose que mon syndic vient de me faire et je vais lui envoyer une "gentille" lettre pour lui dire NON!
Par ailleurs, il m'a réclamé une avance permanente que j'ai calculé et qui correspond au 1/6 divisé par le nombre de copropriétaire et je suis entrain d'essayer de faire le calcul du tantième pour comparer. D'ailleurs, comment on peut cibler le tantième?
Enfin, ils m'ont demandé de payer 2 livres de comptabilité (80 Euros) et je crois que je vais refuser car si j'y vais en librairie, je les aurais surement pour moins cher.
Qu'en pensez-vous?
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 11:30:08
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votre lettre de dire non, ne reculera que l'échéance, car il va vous en envoyer une autre au nom du syndicat
vous trouverez les tantièmes sur le RdC (espérons le ), ils doivent être également sur votre acte de propriété.
que sont ces 2 livres de compta, c'est la première fois que je vois un syndic faire payer cela : une nouveauté peut-être. Ce serait surprenant qu'il ait cela dans son mandat....  |
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BailleurIDF
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 11:35:09
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rebonjour rambouillet,
ce sont 2 livres qui apparemment lui permettraient de faire la comptabilité pour mon bien.
J'ai bien compris que le fonds de roulement est plutot justifié mais sinon, je refuse ou pas les frais d'ouverture de compte?
pourquoi le fait de dire non reculerait l'échéance puisque mon syndicat ne m'enverra pas de réclamation je suppose ?
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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BailleurIDF
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 13:29:20
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oui tout à fait, c'est un syndic professionnel.
C'est pour ça que je ne comprenais pas quand vous me disiez que si je refusais de payer les frais d'ouverture de compte, j'allais recevoir une lettre de mon syndicat et l'échéance se reportait.
Donc je ne les paye pas c'est bien ça? je parle pour l'ouverture de compte ainsi que les 2 livres. |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 14:30:49
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pour les deux livres c'est non surtout que vous n'avez pas l'air de savoir ce que c'est : livre de mr X aux éditions Y ou cahiers numérotés pour inscrire la comptabilité . Mais dans les 2 cas, c'est NON. ou alors votre syndic est à l'age de pierre et il inscrit manuellement vos appels de fonds sur un petit cahier clairefontaine .
(sauf si vous utilisez l'agence du syndic en tant que gestionnaire particulier de votre bien, et dans ce cas, cela n'a rien à voir avec le syndic.)
Les frais d'ouverture du compte sont ils inscrits dans son mandat :
OUI, le syndicat qui va débourser une certaine somme pour votre "arrivée" va vous en faire cadeau ? Vous le feriez pour les suivants qui vont arrivés ? Donc si cette somme a été votée par l'AG elle vous sera réclamée sous une forme plus "normative" par le syndic gestionnaire du syndicat. Vous faites un combat d'arrière garde à mon avis.
La seule chose sur laquelle vous pourriez vous appuyer, serait l'état daté envoyé au notaire lors de votre acquisition : en avez vous eu copie ? Demandez le au notaire. S'il n'est pas inscrit dessus, dans ce cas, vous pouvez refuser de payer comme étant non prévu au document préliminaire à une vente/achat, le syndic a fait erreur en ne le mentionnant pas. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 14:45:14
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Les deux bouquins, c'est du bidon, si j'ose ainsi m'exprimer.
Quant au fonds de roulement, j'ai pour ma part décidé de conserver l'expression.
La première raison est qu'il s'agit bien d'un fonds de roulement. Le mot avance est exact, mais il s'agit d'un caractère accessoire du fonds de roulement, et non de sa fonction essentielle.
Une fleur est bleue. On parle d'une fleur, et pas d'une bleue.
La loi sur la simplification du droit vient, je crois, d'être adoptée. A très juste titre, l'exclusion de certains termes juridiques traditionnels a été rejetée.
On ne voit pas pourquoi le bon peuple doit connaître tous les termes des nouvelles technologies tandis que les juristes eux-mêmes seraient dispensés d'user des termes de leur jargon. N'importe quel maçon sait que sur une pierre il y a un lit et un parement.
La seconde raison est précisément que la masse des copropriétaires connaît de terme et sait de quoi il s'agit : un dépôt durable. Pour le copro lambda : une avance se déduit à la première occasion.
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BailleurIDF
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 14:54:27
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ok d'accord merci à vous. Je vais donc rejeter l'acquisition et le paiement des deux livres comptables. Quant aux frais d'ouverture de compte, je vais regarder ce soir dans les documents AG.
Quant au fonds de roulement (ils l'ont libellé "avance"), ça m'embete mais je vais payer sachant que j'espère que je vais le récupérer quand je partirai? J'ai vu des gens qui dans notre forum qui n'arrrivaient pas à récupérer leurs fonds de roulement. |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 17:54:21
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après tout peut-être faut-il que vous payez pour les livres cela vous ferait de la lecture car au lieu d'être de la compta, le syndic se monte peut-être une bibliothèque.
pour le fonds de roulement, quand vous partirez ( mais vous venez d'arriver !), demandez avant la signature de l'acte l'état daté que lui aura envoyé votre syndic. Il doit apparaitre dessus et viendra en déduction de provisions que vous aurez à régler: le fonds de roulement (dixit jpm) représente au maxi 1/6 du budget et un appel de fonds 1/4 du budget donc vous le récupèrerez. Evitez de tomber dans le piège : l'acquéreur paie au vendeur le fonds de roulement (merci pour le CS, afin qu'il puisse suivre les mouvements de fonds...)
*****************
JPM : je vous trouve bien "fleur bleue" aujourd'hui
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Facturation ouverture de compte? + fonds de roulem
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