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Citation :- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
Le CS doit faire une LRAR lui faisant injonction, en citant cet article d'ouvrir, sous quinzaine un compte bancaire séparé sous peine de nullité de mandat et de ses conséquences.
C’est l’article 49 du décret du 17 mars 1967 qui s’applique :
« Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d'empêchement ou de carence du syndic visés à l'article 18 (alinéa 3) de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété. »
« L'ordonnance fixe la durée de la mission de l'administrateur provisoire, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l'article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret. »
« Sauf s'il y a urgence à faire procéder à l'exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et au fonctionnement des services d'équipement commun, la demande ne sera recevable que s'il est justifié d'une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours. »
Voyez ce lien :
L'administrateur judiciaire en copropriété :
« 4 - Un syndic qui ne fait pas ce qu’il doit faire (" carence "). »
« En cas de " carence " du syndic, on peut aussi utiliser l’article 49 qui va permettre d’obtenir la nomination d’un administrateur provisoire pour assurer la mission que le syndic ne veut pas assurer (exemple : des travaux ont été votés et ne sont pas engagés). »
« Un bon conseil : alors qu'en général la perspective du passage par un administrateur provisoire doit être vue, à juste titre, comme négative (honoraires élevés ; absence de vraie gestion pendant plusieurs semaines, voire plusieurs mois), ce peut être ici une arme efficace entre les mains des copropriétaires. »
« En effet, lorsqu'un syndic ne veut pas faire une chose qu’il doit faire, un bon moyen de le contraindre est de l’informer qu'on utilisera cette disposition légale, puis qu’on l'assignera sur la base de sa responsabilité civile professionnelle pour lui faire prendre en charge TOUS les frais de cette mise sous administration judicaire due à sa CARENCE. En général, cela suffit à le faire bouger. »
C'est au CS qu'il faut le rappeler, CS qui est en charge du controle de ce que fait le syndic (L.art.21).
Il faut comprendre que faute d'une dispense le syndic DOIT ouvrir un compte séparé, qui est obligatoire. L.art.18 (extrait). Le syndic est chargé : "- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. (...). La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois moissuivant sa désignation.
Si votre AG de juin 2008 n'a pas voté de dispense (voir tout de même PV antérieurs) et qu'en octobre vous n'aviez toujours pas de compte séparé votre syndicat est dépourvu de syndic depuis octobre 2008.
Contrairement à ce qui est précisé, c'est sur la base de D.art.47(*) que doit être engagée l'action en désignation d'un administrateur provisoire. D.art.49 ne s'applique QUE :" ..dans les cas d'empêchement ou de carence du syndic visés à l'article 18 .." Etaspak, attention à la bonne lecture des textes !! Nullité "de plein droit" = nullité automatique. Il n'y a alors ni 'carence' ni 'empechement'. (Carence ou empechement : le syndic ne fait pas ou est empeché, mais il est toujours syndic. Lorsque le mandat est nul 'de plein droit' il n'y a plus de mandat, donc pas de syndic en carence ou empeché ... La mise en œuvre de D.art.49 ne met pas fin au mandat du syndic : il est sous surveillance de l'administrateur en charge de faire ce que n'a pas fat le syndic)
(*) "D.Art.47 - Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article (AG n'a pas désigné syndic.ndlr), où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, a la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic. Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale."
Ne reste plus que la solution "administrateur provisoire" pour un syndicat dépourvu de syndic ! Si le CS ne se bouge pas "tout interessé" (copropriétaire, fournisseur, etc ....) doit engager cette procédure. A noter qu'à défaut d'ouverture de ce compte séparé (à vérifier) votre syndic n'a plus de mandat valide depuis octobre 2008. Il est devenu "ex-syndic" et ne peut donc lui-même convoquer une AG, qui serait irrégulière ! Ne reste que l'administrateur provisoire.
Dans ce cas le syndic est fautif mais, en l'état, la copropriété n'est pas dépourvue de syndic. Le mandat est annulable. Tant que personne ne saisit le juge, le syndic est syndic.
On peut demander au juge de constater la nullité de plein droit et de désigner un instant après un administrateur provisoire.
On ne peut pas demander l'administrateur par requête sans demander la constatation de la nullité.
Généralement la bonne solution est d'éviter les affres de l'administration provisoire et de donnser un bref délai au syndic pour se mettre en règle.
Dans certains cas, c'est une occasion de l'évincer.
Je précise « La copropriété de Pliskin est juridiquement dépourvue de syndic et c’est bien l’article 47 du décret qui s’applique. »
Vous précisez « Dans ce cas le syndic est fautif mais, en l'état, la copropriété n'est pas dépourvue de syndic. Le mandat est annulable. Tant que personne ne saisit le juge, le syndic est syndic. »
S’il est vrai que dans la pratique la copropriété n'est pas dépourvue de syndic.
Juridiquement la copropriété est bien dépourvue de syndic.
Vous précisez également « Généralement la bonne solution est d'éviter les affres de l'administration provisoire et de donner un bref délai au syndic pour se mettre en règle. »
S’il est vrai que dans la pratique c’est généralement la bonne solution pour éviter les affres de l'administration provisoire.
Juridiquement une régularisation par une assemblée générale postérieure ne peut se faire.
Cour de cassation du mercredi 14 juin 2000 N° de pourvoi: 98-21134
COPROPRIETE - Syndic - Obligations - Ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé - Soumission à l'assemblée générale - Défaut - Régularisation par une assemblée générale postérieure (non).
La requête selon D.art.47 doit préalablement relever la nullite du mandat pour asseoir la demande en désignation d'un administrateur provisoire.
Quant à l'autre point, le défaut d'ouverure du CBS constaté 8 ou 10 mois plus tard, ce n'est plus un oubli ... sans doute un bon moyen pour montrer la direction de la sortie ...
il s'agit probablement d'une volonté délibérée de ce syndic
j'en connais à Paris, qui, bien que la résolution de dispense ne soit pas à l'ordre du jour, affirment à tous les copropriétaires qu'ils n'ouvriront pas de compte séparé!
Délai ouverture compte séparé
Forum fermé
Posté - 05 avr. 2009 : 01:46:37
