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Jean-Pierre
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 06 avr. 2009 : 15:48:36
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Bonjour,
J'ai un peu cherché sur le forum mais pas trouvé de réponse.
Notre syndic est nommé du 01/07 au 30/06 sans autre événement de fin mentionné. Si nous ne le renouvelons pas lors de la prochaine AG, est-il toujours syndic jusqu'au 30/06, le nouveau syndic arrivant le 01/07, ou le non-renouvellement tient-il lieu d'avenant au contrat de syndic ?
Sachant que le contrat est un contrat FNAIM : le contrat est souscrit "dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 modifiés, et des recommandations émises par la CRC."
Je mets bien sûr de côté la révocation pour faute etc, on ne parle que d'un changement "normal" de syndic.
Merci d'avance.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 16:10:29
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le 30/06 est la fin du contrat que vous avez signé, il proposera son renouvellement à la prochaine AG. Pas de problèmes.
Si il démissionne il doit prévenir le CS, pour qu'il recherche un ou plusieurs contrats à présenter à l'AG.
Si l'AG ne renouvelle pas son contrat, vous serez alors sans syndic, donc nomination par le tribunal d'un syndic judiciaire pour gérer votre copropriété. C'est au CS de suivre tout cela, contactez le, vous aurez votre réponse.
N'oubliez pas que les syndics sont élus par l'AG, ils ne sortent pas du chapeau tout seul le premier jour du contrat !!!! |
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Jean-Pierre
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 16:27:59
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Merci.
Bien sûr qu'on ne veut pas être sans syndic : si l'AG ne renouvelle pas le contrat, ce sera pour en désigner un nouveau.
Ma question est : à quelle date démarrerait le contrat du nouveau ? A priori au 01/07, ce qui veut dire que pendant quelques jours/semaines on serait administrés par un syndic peu enthousiaste ? Auquel cas il faut essayer de négocier finement avant l'AG...
Je crois que je vais aussi essayer de fixer judicieusement la date de l'AG.
PS : le CS, c'est (entre autres) moi... |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 16:35:52
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lors de l'AG le syndic actuel va mettre son contrat ua renouvellement.
s'il est renouvelé, son contrat démarrera à la date que vous fixez, soit la date de l'AG, soit la date de la fin du contrat précédent.
S'il n'est pas renouvelé, car la majorité est contre, en théorie son contrat devrait se terminer le 30 juin, donc vous avez un syndic, mais n'attendez pas de lui des exploits....  comme convoquer avant le 30/06 une autre AG pour désigner un syndic. Il faut que le CS prenne en main la situation : mise en demeure, etc... N'oubliez pas dans ce cas, de récupérer la feuille de présence de l'AG présente pour adresses et tantièmes (pour la seconde AG  )
S'il n'est pas renouvelé, car une majorité ne s'est pas dégagé, alors son contrat se termine le 30/06 c'est sur, mais avec le même commentaire que ci-dessus.
Si un autre syndic a désigné à cette AG, il peut s'appuyer sur son contrat pour continuer à toucher ses honoraires jusqu'au 30/06 avec une prestation fixée au minimum.
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Jean-Pierre
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 16:54:24
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OK, donc on prépare bien l'affaire, avec pouvoirs et tout, et je convoque l'AG pour le 29 juin :-D
Merci à tous. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 18:49:22
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Le mandat de votre syndic est du 1/07/(08) au 30/06/(09).
Il doit donc convoquer l'AG avant ce 30/06.
Lorsque l'ODJ de l'AG qu'il convoquera avant ce 30/06 prévoit la question "désignation du syndic", cela induit que le mandat du syndic sortant sera à échéance de la date de cette AG !
Certains peuvent avancer que le mandat du syndic coure jusqu'au 30/06, et que c'est cette échéance qui doit être retenue.
Sauf que D.art.46 ne dit pas cela :
" D.Art.46 - A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance ...."
Lorsqu'une AG est convoquée avec la question "désignation du syndic" inscrite à l'ODJ, cela induit la fin automatique du mandat du syndic sortant.
Faute de le désigner "à nouveau" le syndicat est dépourvu de syndic.
Peu importe la date échéance du mandat initialement prévue "par sécurité" (pour convoquer l'AG)
Etant seul candidat, le syndicat est soumis à son bon vouloir pour prolonger éventuellement son mandat jusqu'à l'échéance "de sécurité" du 30/06.
S'il refuse il n'y a pas démission, il n'y a plus de syndic faute de désignation.
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Edité par - gédehem le 07 avr. 2009 00:23:24 |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 22:22:56
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| gedehem l'article que vous citez ne dit rien sur les dates de mandat, donc pourquoi en tirer une conclusion. Par contre ce qui est sur c'est que le syndic actuel a un mandat de date à date et il est réel. Pourquoi lui porter préjudice que son chiffre d'affaires attendus ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 22:55:55
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Citation :
Initialement posté par Jean-Pierre
OK, donc on prépare bien l'affaire, avec pouvoirs et tout, et je convoque l'AG pour le 29 juin :-D
Merci à tous.
c'est le syndic en exercice qui convoque l'AG !
refuse t il de le faire ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 23:27:46
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Rambouillet, le mandat d'un syndic est toujours de date à date, même si l'échéance n'est pas précisée.
S'il est donné pour 1 an le 25/04/09 sans autre précision, il se termine le 25/04/10.
Le mandat d'un syndic est toujours à durée déterminée.
Le mandat du syndic sortant désigné "à nouveau" prend fin aussitot sa désignation pour un nouveau mandat à durée déterminée.
Les syndics sont des "intermitants de la gestion immobilières"
D.art.46 apporte une précision sur l'échéance du mandat du syndic :
Lorsqu'une AG expressément convoquée pour désigner le syndic ne le désigne pas, c'est le pdt du TGI qui désigne le syndic.
C'est clair !
Quand bien même le mandat du syndic est à échéance du 30/06, la convocation d'une AG pour le 25/04 destinée à désigner le syndic induit automatiquement la fin du mandat du syndic sortant ce 25/04.
- Si un autre candidat que le sortant est désigné, il n'y a pas chevauchement de 2 mandats. Celui du sortant prend fin aussitot, celui de l'entrant commence.
- s'il n'y a pas d'autre candidat et que le sortant n'est pas désigné à nouveau = plus de syndic, d'où : "le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance ...." , ainsi que le précise expressément D.art.46.
Ce n'est ici que la simple application d'un texte clair, sans ambiguité, sans interprétation possible .. que sans doute trop de copropriétaires n'ont pas bien lu ... 
Lorsqu'une AG ne désigne pas le sortant seul candidat il n'y a plus de syndic (peu importe une éventuelle date échéance (*))
Le fait même de convoquer une AG pour désigner le syndic entraine automatique la fin du mandat du syndic sortant à la date de l'AG appelée à le désigner.
Combien de syndicats se retrouvent sans syndic par le seul fait d'avoir "joué" à ne pas reconduire le sortant sans avoir prévu une autre candidature ??
(*) la date échéance du mandat d'un syndic n'a d'interet QUE pour la convocation d'une AG, convocation qui doit intervenir avant l'échéance du mandat.
Il n'y a aucun autre motif.
Ainsi un mandat donné le 25/04/2008 pour UN an sans autre précision oblige à convoquer l'AG avant le 25/04/2009. Avec le risque de n'avoir pas de syndic durant 3 ou 4 semaines si elle est convoquée les derniers jours (23/04), l'AG se tenant alors après la fin du mandat, mettons le 26/05/2009 (AG valide).
D'où la solution que je préconise : mandat d'UN an + 30 jours fin de mois, ces "+30 jours fin de mois" étant "période de sécurité"
Non pour prolonger le mandat, mais pour laisser un peu de "souffle" au syndic au cas où, si par exemple le syndic ne peut pas tenir son échéance du 25/04. Il aura + 30 jours fin de mois pour convoquer une AG, soit jusqu'au 31/05.
Il n'est pas enfermé par une échéance trop courte.
Il est ridicule de donner mandat pour UN an qui serait de 18 mois avec une date échéance lointaine.(**)
Quelque soit cette "prolongation" de sécurité, qui doit être raisonnable, breve, le mandat du syndic prendra fin automatiquement à la date de l'AG qui sera appelée à désigner le syndic.
En conclusion : Bien que le mandat du syndic soit à échéance du 30/06, la convocation d'une AG appelée à désigner le syndic pour le 25/04 entraine automatiquement la fin du mandat du sortant ce 25/04, sans prolongation possible (on n'est pas au foot ! )
(**) Il faut préciser ici que fixer une date échéance 'raisonnable' ( les +30 jours fin de mois ) oblige le syndic à se 'bouger' pour convoquer l'AG dans un délai tout aussi 'raisonnable'.
Désigner le syndic le 15/04/08 pour UN an jusqu'au 30/06/09 lui laisse la possibilité de convoquer l'AG jusqu'au 30/06 !!
Nous savons que le délai des 6 mois n'existe QUE pour le vote du prévisionnel, délai devenu maintenant sans objet !
Pour 'obliger' le syndic à convoquer l'AG annuelle dans un délai raisonnable après l'arreté des comptes (3, 4 mois maxi), la durée du mandat "UN an date AG + 30 jours fin de mois" est très largement suffisante.
( Pardon pour mes trop longues explications ..... ) |
Edité par - gédehem le 07 avr. 2009 00:39:49 |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 07 avr. 2009 : 07:53:52
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gedehem, vos explications ne sont jamais trop longues, elles ont le mérite d'expliquer pas toujours de convaincre, mais ce n'est pas le but du forum. Le but (encore le foot ) n'est pas de convaincre mais d'échanger en toute amabilité  .
Sur vos propos, Citation :
Les syndics sont des "intermitants de la gestion immobilières"
ce n'est pas vrai en écoutant (en lisant ) vos propos, car un intermittent voit la date de la fin de son contrat respecté (sauf cas très particulier du licenciement pour faute ).
En conclusion, je ne suis pas convaincu par votre explication sur la fin du mandat de date à date, interrompu par une AG. Mais ce n'est que mon avis, et je le partage au moins avec moi-même. Mais merci pour la différence d'opinion. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 avr. 2009 : 10:41:00
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Le problème ici n'est pas de savoir ce qu'est mon avis perso ... (que je donne de temps à autre ....  )
Il y a ici un texte qui est très clair, D.art.46.
On en pense ce qu'on veut (du bien, du mal et tous les intermédiaires...), sauf qu'il existe et qu'on ne peut faire sans ..
Il précise :
Lorsqu'une AG est convoquée avec la question de la désignation du syndic inscrite à l'ODJ (sortant ou un autre), faute de le désigner le syndicat se retrouve sans syndic > TGI !
On peut épiloguer sur l'age du capitaine de l'équipe ou la forme des buts, .. ce texte est clair :
Faute de désigner le syndic y'a pus d'syndic !!
Il ne s'agit pas ici d'une opinion ou d'interprétation qui plus est personnelle, le texte étant sans ambiguité : la convocation d'une AG prévoyant la désignation du syndic détermine la date réelle d'échéance du mandat du syndic sortant.
S'il est désigné "à nouveau" il repart avec un autre mandat. Si c'est un autre qui est désigné c'est ce dernier LE syndic, ne pouvant y avoir 2 mandats de syndic qui se chevaucheraient.
Si personne n'est désigné, le mandat du sortant est échu automatiquement, quandd bien même le terme prévu était 3 mois + tard.
Obligation de passer par le TGI. C'est D.art.46 qui le dit .... pas moi
Vous savez que le principal problème en copropriété est la méconnaissance (mauvaise connaissance) des textes par les copropriétaires ....
Ici, de D.art.46, à lire et relire ...
La durée du mandat fixée par l'AG (distinction "mandat" et "contrat" !) doit prévoir une date échéance, qui est prévisionnelle, s'agissant de permettre la convocation d'une AG en toute sécurité.
Mais la véritable date échéance du mandat sera la date de l'AG appelée à désigner le syndic.
Le syndic sortant seul candidat n'étant pas désigné à nouveau le syndicat se retrouve dépourvu de syndic (D.art.46).
Ne reste que les yeux pour pleurer et le TGI, peu importe que le mandat initial ait été prévu jusque 2 ou 3 mois après cette date d'AG.
C'est la loi qui le dit ....
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Edité par - gédehem le 07 avr. 2009 14:39:37 |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 07 avr. 2009 : 18:24:56
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malheureusement gedehem je ne suis pas convaincu par vos explications (je sais vous ne cherchez pas à me convaincre ).
Je m'appuis sur le texte suivant : Citation :
Article 29
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Rien dans ce texte ne dit que le mandat coincide avec la désignation de l'AG. Rien ne dit que les dates de contrat doivent coincider avec l'AG.
Mais vous avez certainement un autre texte  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 avr. 2009 : 19:55:18
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rambouillet, lorsque sur le bord de la route il y a un panneau "stationnement interdit", pas besoin de convaincre qui que ce soit que le stationnement est interdit sur la portion de route indiquée !!
Il n'y a même pas de quoi interpréter !
Pour le reste vous faites une confusion entre "contrat de mandat" et la désignation du syndic qui relève du "mandat".
Article 29 : "Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments .. .... "
Il n'est pas question d'une date échéance.
En revanche, la recommandation n°15 CRC précise ce qu'il en est de la sésignation du syndic "Pour une durée de ... à compter du ..... jusqu'au ......"
Enfin, concernant la fin du mandat du syndic, vous avez le panneau "sens interdit" de D.art.46 :
"A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance ...." .
La question de la désignation du syndic étant prévue à l'ODJ, la désignation du syndic (sortant ou nouveau) est concession d'un autre mandat pour une autre période, mettant fin automatiquement au précédent mandat.
S'il en était autrement il n'y aurait pas cette disposition couperet de l'article 46, disposition dont on ne peut que prendre acte, convaincu ou pas de son bien fondé ..!
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 07 avr. 2009 : 23:11:01
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A partir du moment ou le syndic remet son mandat en jeu lors d'une A.G il n'y a aucune équivoque.
Si vous l'avez remarqué lorsque l'election se fait avec le sortant celui-ci ne cumule pas son élection à la suite de la précedente mais démarre bien son nouveau mandat le jour de son éléction. Suivant en cela le décret qui lui fait obligation, il devra mentionner que le départ de son mandat commence le jour de l'A.G qui vient de le nommer |
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fuicopro
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 08 avr. 2009 : 20:14:33
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S'il y a des avis divergeants sur la date de fin d'un contrat de syndic,
Tous semblent d'accords sur le fait que la date de début du contrat est celui de l'AG qui a nommé le syndic.
En conséquence et pour être dans cette logique,, ne faut il donc pas considérer que la date de fin est donc simplement celle de l'AG+1...date qui serait départ pour un nouveau contrat (avec le même syndic ou pas d'ailleurs, si on part du principe que deux contrats de syndics ne peuvent pas co exister).
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 avr. 2009 : 22:30:39
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Sur le principe, c'est cela !
Sauf que cela a été dévoyé par des résolutions "bidons" que font voter trop de syndic :
" A compter du .... et jusqu'à la prochaine AG appelée à approuver les comptes (ou désigner le syndic)".
Ce qui permettait à ces syndics graveleux de convoquer des AG quand ils voulaient !
Heureusement les juges sont passés par là pour sanctionner. Pas de date échéance, c'est la durée fixée qui compte : un an est un an, pas 1 jours de plus.
Toutefois, quand bien même une date échéance est fixée, c'est la convocation d'une AG dont une des question est "désignation du syndic" qui va déterminer l'échéance réelle du mandat : à la date de cette AG appelée à désigner le syndic. |
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