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rennet
Contributeur vétéran
127 réponses |
 Posté - 02 avr. 2009 : 12:01:04
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Bonjour à tous,
Je n'ai pAs eu le temps de parcourir votre débat passionné sur l'application des recommandations du CNC.
MaiS en vous lisant j'avais envie de prouver par A+B l'indelicatesse de mon syndic, pour ne pas dire sa mesquinerie, bref son comportement de "gagne petit"
Il y a quelques mois, notre résidence a subit une coupure d'electricité dans les sous-sold de 2 jours, situation dangereuse s'il en est, même les blocs lumineux de secours étaient éteints.
Apres avoir alerté notre syndic, celui-ci a immédiatement alerté l'electricien...mais rien pendant 2 (longs) jours.
Enervement de la part du CS, que se passe t il , pourquoi l'electricien n'est il pas intervenu ?
Réponse du syndic: "Les entreprises interviennent en fonction des urgences et des plannings d’intervention, et ne sont pas obligatoirement disponible le jour même….malheureusement pour nous.
"
le CS prend son mal en patience.
Mais voilà, il y a 2 jours, je rencontre l'electricien à la résidence, et il nous avoue que notre copropriété à la réputation d'être "mauvais payeur" et que par conséquence il a "pris son temps" pour intervenir.
Nous contactons donc le syndic par rapport à cette nouvelle en lui demandant c'est quoi cette histoire ?
Réponse du syndic: votre trésorerie est débitrice.
LES BRAS M'EN TOMBENT, le syndic veut nous faire porter le chapeau.
Cette situation est d'autant plus abhérente que nous avons un compte bancaire non séparé.
Tous nos appels de charge vont directement sur le compte du syndic qui au passage empoche les intérêts bancaires (rien pour la copro)
Un compté séparé coûterai 1600 euros TTC à la résidence, ce qui est absolument dissuasif (et abusif, mais c'est une spécialité des syndics il me semble)
De fait, notre syndic veut non seulement le beurre et l'argent du beurre mais aussi le pot de crème en supplément:
-Se faire de l'argent sur nos appels de charge en nous déconseillant le compte bancaire séparé à coup de tarif dissuasif
-Nous faire porter le chapeau en cas de trésorerie débitrice, alors que justement le seul "avantage" de ne pas avoir un compte bancaire séparé est de faire porter la trésorerie négative par le syndic et non pas aux copriétaires
(je signale au passage que notre copro à un an et demi d'existence et que le budget de départ a mal été ficelé par le syndic, donc s'il y a un fautif c'est bien notre syndic! peu ou pas d'impayés)
Mais cela bien sûr de doit pas rentrer dans les critères de rentabilité de notre syndic, donc le seul moyen de repasser à une trésorerie positive est de "jouer" avec les délais de paiement fournisseurs (ce fameux fond de roulement) et les payer à 3 voire 6 mois.
Résultat des courses: la sécurité des habitants est sacrifiée car notre compte est débiteur. En même temps, on nous "refuse" le compte séparé en pratiquant une commission abusive de 10¨%
Je vous assure, je prends beaucoup sur moi en essayant de trouver à chaque fois mille excuses à notre syndic, mais nous sommes toujours inévitablement rattrapés par des faits froids, implacables et impardonnables.
Cet exemple est flagrant.
Comment voulez vous par la suite accorder la moindre once de confiance à ce syndic ?
Voilà un témoiggane de plus dont la profession ne sort pas grandit.
Tout simplement SCANDALEUX
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Edité par - rennet le 02 avr. 2009 13:22:56 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 avr. 2009 : 14:40:48
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Rennet : Citation :
Un compte séparé coûterai 1600 euros TTC à la résidence, ce qui est absolument dissuasif (et abusif, mais c'est une spécialité des syndics il me semble)
Pourquoi pensez vous que l'avis de la CNC comporte l'autorisation aux syndics de proposer deux montants pour les honoraires de gestion courante, l'un avec compte séparé, l'autre avec compte unique ? Et ce alors que le principe légal est la gestion par compte séparé.
La réponse est que le CNC a admis les observations de certains spécialistes.
Le compte séparé ne génère aucun coût supplémentaire pour la plupart des syndics.
Si votre syndic vous demande 15000 (simple hypothèse) avec un compte unique et 16600 avec un compte séparé, cele veut dire simplement que le montant normal de la rémunération pour votre syndicat est 16600.
Estimant qu'il récupère environ 1600 avec la rémunération de fonds par la banque, il vous réduit d'autant les honoraires. A l'occasion d'une mise en concurrence pour un nouveau mandat, il utilise la même pratique et rafle le mandat à un concurrent qui, respectant la loi, gère par compte séparé et aura demandé 16 500.
La dispense est donc une atteinte caractérisée au libre jeu de la concurrence et il est impératif de la faire disparaître, quitte à saisir l'Autorité compétente à cet égard si cela devient nécessaire.
Tous les syndics professionnels en comptes séparés, c'est une mesure indispensable pour amorcer la remise en ordre de la gestion des syndicats.
Il y aura certes une augmentation ses honoraires pour un grand nombre de syndicats, mais la concurrence jouera sur la qualité des services et non plus sur des minorations fictives de rémunération.
En trois ans la hausse de honoraires sera lissée. La qualité des presations s'améliorera et les honoraires exceptionnels seront réduits en nombre et en montant. Ce sont les effets mécaniques constants de ce genre d'opération.
La CNC a manifesté un grand bon sens ? Suivez le mouvement 
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 07:46:14
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Citation :
quitte à saisir l'Autorité compétente à cet égard si cela devient nécessaire.
JPM, pourriez-vous dire quelle est l'autorité compétente, garante de la libre concurrence, qu'il faudrait saisir, qui pourrait la saisir? Y aurait-il une possibilité au niveau européen?
PS dans la rubrique "le syndic me fait rire (jaune)", il y a 3 jours un syndic a justifié le surcoût de 20 euros HT par lot lié au compte séparé en disant qu'en cas de compte séparé, il faudrait faire les opérations à la main" |
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rennet
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 10:21:53
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Mais si tout cela est si limpide, pourquoi les syndics ne nous forcent ils pas tout simplement la main en nous guidant vers un compte séparé ?
Maintenant, dans notre cas, imaginez un compte séparé, comment aurait il fallut faire pour recouvrir une tresorerie positive alors que notre syndic ne pratique pas une gestion préventive: en gros c'est "la trésorerie est débitrice, et alors" ?
Le compte séparé, OK, mais faut il encore que celui-ci soit surveillé comme le lait sur le feu...ce qui est une autre histoire... |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 10:42:19
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J'ai mieux relu votre post, Rennet: ce que je trouve un peu gros, et même énorme, c'est que vous osiez dire que le seul avantage du compte unique est de faire porter la trésorerie négative par le syndic et non par les copropriétaires, alors que même en compte unique, le syndic n'a pas le droit de faire supporter à d'autres copropriétés vos déficits, alors qu'il n'a pas le droit de vous prêter de l'argent sur ses fonds propres. S'il le fait il est en tort.
Dans une copropriété neuve, il n'est guère étonnant que le budget ait été mal évalué (j'ai connu le cas très récemment): si votre avance de trésorerie ne suffit pas, le syndic, au lieu de retarder les paiements, devrait faire un appel de fonds exceptionnel. En tant que membre du CS, vous devriez le lui conseiller au nom de cette sécurité que vous mettez en avant.
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rennet
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 13:16:48
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Bah, écoutez, si le syndic se goinfre d'intérêts, il faut bien en retour trouver un avantage au compte non séparé.
Nous n'avons pas non plus voté de fond de roulement supplémentaire, car cette manne se déprécie d'autant de la valeur de l'inflation, donc pourquoi voter pour une avance de trésorerie qui se déprécie dans le temps ?
Nous venons d'avoir notre AG, et effectivement nous allons surveiller de plus près la situation de trésorerie, mais comme toujours, le syndic préfere nous mettre devant le fait accompli "y a plus de sous" que de nous dire, "attention, y' abientôt plus de sous"
Quand je parle de la compétence des gestionnaires, tout le noeud du problème se situe à ce niveau.
Merci pour la participation de tous
A+ |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 13:36:08
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Désolée, mais sur ce point ci, ce sont les copropriétaires, conseil syndical en tête qui ont une attitude mesquine de gagne-petit irresponsables: pas d'avance de trésorerie, un budget trop juste. et vous comptez sur les autres copropriétés du syndic pour financer vos déficits? On croit rêver.
Je cite l'ARC, que vous pouvez difficilement soupçonner de connivence coupable avec les syndics: Citation :
1. Le compte séparé et les débiteurs
Un autre argument utilisé généralement par les Syndics pour dissuader les copropriétaires d'adopter un compte bancaire séparé est le suivant : "Si vous avez beaucoup de mauvais payeurs parmi les co-propriétaires de votre résidence, vous allez au devant de graves difficultés car votre banque n'acceptera pas de découvert sur votre compte".
Et de laisser entendre qu'en cas de difficultés dans notre Syndicat, il est actuellement en mesure de compenser les rentrées manquantes dues aux mauvais payeurs en puisant provisoirement dans le compte unique alimenté par toutes les copropriétés gérées par ses services.
Que faut-il penser de cet argument ?
1. On notera d'abord que cet argument est suggéré par les Syndics plutôt que mentionné de façon explicite ou par écrit, en effet, cette façon de faire est interdite par la loi.
2. De deux choses l'une : ou bien les comptes débiteurs des copropriétaires défaillants concernent des sommes peu importantes et pour des durées limitées, alors les provisions constituées par tous les autres copropriétaires de la résidence concernée suffisent à absorber les à-coups ; ou bien les comptes débiteurs des co-propriétaires défaillants concernent des sommes importantes et restent très longtemps débiteurs. Dans ce cas, le Syndic qui permettrait à une telle situation de se perpétuer en puisant dans le compte unique ferait preuve de laxisme et manquerait à l'une de ses fonctions essentielles qui est de veiller à ce que les co-propriétaires s'acquittent régulièrement de leurs justes contributions, en vue du fonctionnement normal de la co-propriété. De plus, les autres syndicats de co-propriétaires qui alimentent normalement le compte unique, et qui n'ont pas vocation au rôle de banquier ou d'organismes de charité, n'apprécieraient pas d'apprendre qu'une partie de leurs versements sert au dépannage d'autres Syndicats à problèmes ! Et c'est d'ailleurs pourquoi la loi interdit ce genre de manipulations.
Le principal tort du syndic est peut-être de vous avoir fait croire que de telles manipulations étaient possibles; Votre tort à vous, conseiller syndical censé être moins ignorant que les autres, est de l'avoir cru.
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Edité par - manech le 03 avr. 2009 13:57:08 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 14:19:47
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Jeunette et innocente , Manech
Pensez vous que Rennet est le premier à faire valoir cet avantage du compte unique : le syndic paie les factures même si on est dans le rouge 
Et le plus beau est que dans ce cas, il suffit au syndicat de changer de syndic pour laisser au sortant une ardoise qu'il ne peut pas récupérer. La jurisprudence juge en effet qu'il a commis une faute (un disfonctionsement dans la gestion  ). C'est un des grands scandales de la jurisprudence en matière de copropriété.
Il est vrai que le syndic doit en principe connaître au jour le jour la position de tous ses immeubles.
Mais si l'on devait pinailler toutes les boulettes judiciaires au civil, où irait-on ? Elles ne sont exploitées qu'au pénal, par les avocats très compétents de riches truands 
Une raison de plus pour imposer les comptes séparés, et bien entendu un fonds de roulement, indispensable en ce cas.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 14:56:32
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jeunette, en copropriété, oui! innocente peut-être encore! scandalisée à coup sûr:
Je trouve ça franchement dégueulasse. Et j'hallucine quand je relis les commentaires de Rennet sur son syndic, qui en refusant de prendre de l'argent sur les comptes des copropriétés voisines serait coupable de sacrifier la sécurité!
Pour dire vrai, une telle inconscience devenue une telle malhonnêteté, ça me met tellement en colère que je cesse de commenter. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 19:21:25
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manech votre reaction me fait franchement plaisir !
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rennet
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 20:10:58
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Manech, de grace, svp, arrêtez de renverser la vapeur. Et soufflez un peu, on ne fait qu'échanger, pas la peine de se mettre dans des états pareils...ni de me taiter de malhonnête, je ne vous permets pas.
Vous ne m'avez pas du tout compris, mais pas du tout (mais peut-être le faites vous exprès?)
1-Un fond de roulement est inutile si la copropriété est bien gérée (nous en avons un de 13000 euros, inutile de verser plus). Désolé, mon argent doit me rapporter. Si vous êtes prête à voir fondre votre argent comme neige au soleil, c'est votre problème. Il n'est pas question que l'avance de tréso se déprécie de 3% par an sur un compte non séparé.
2-Budget trop juste: je ne suis que bénévole. Mon syndic est un professionnel. Je vous laisse le soin de conclure.
3-Si nous sommes arrivés à cette situation, c'est que nous (le CS) l'avons découvert de manière fortuite. Aucune alerte du syndic.
4- Je ne compte pas sur les copropriétés pour financer notre déficit, mais sur la trésorerie de mon syndic, ce qui est différent. Maintenant si cela vous fait plaisir de dire que nous spolions la tréso des autres copros, ne vous gênez pas, mais vous oubliez peut-être que le syndic doit aussi assumer ses décisions de gestion: forcément un compte non séparé ne sera pas toujours créditeur, car le syndic sera moins regardant sur la position dudit compte.
4-Maintenant imaginez un drame mortel dans notre sous-sol. Là encore ne vous méprenez pas, le syndic serait fautif à 100%. Nous lui avons donné mandat pour gérer notre résidence.
5-Vous êtes une histérique. Arrêtez ce métier tout de suite, la profession a besoin de gens calmes et pondérés dans leurs propos |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 21:31:22
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"Arrêtez ce métier tout de suite, la profession a besoin de gens calmes et pondérés dans leurs propos"
Hum ...  Vous prenez Manech pour "syndic pro" ????
Personnellement je partage ce qu'expose Manech, que partage aussi JPM, du moins si on lit bien ses propos .... 
(.. et Air Jordan aussi, bien entendu ... )
Lorsque votre compte perso est débiteur le 18 du mois, vous demandez à la banque de combler provisoirement avec le compte de votre voisin au prétexte que c'est la même banque ??
Le syndic n'est pas banquier, il n'est pas preteur lorsque le compte de votre syndicat est en débit !
"4- Maintenant imaginez un drame mortel dans notre sous-sol. Là encore ne vous méprenez pas, le syndic serait fautif à 100%. Nous lui avons donné mandat pour gérer notre résidence."
PERDU !!! C'est le syndicat qui sera condamné !
Penchez vous sur les textes, dont L.art.14 : le syndicat est toujours responsable de tout dans son champ de compétence.
C'est là le drame de trop de copropriétaires, ignorants du cadre où ils ont mis les pieds, des règles qui s'y appliquent : désigner un syndic ne vaut pas décharge, en particulier en responsabilité pour le syndicat, pour les copropriétaires.
Le syndic n'est responsable que dans son propre champ de compétence. Mais c'est toujours le syndicat qui lui tient les renes et à ce titre est responsable de tout. |
Edité par - gédehem le 03 avr. 2009 21:51:56 |
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rennet
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 22:27:44
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En gros le syndic n'est responsable de rien, sauf d'empocher le maximum...tout est dit
Bonne nuit |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 04 avr. 2009 : 08:07:33
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| Rennet, je vous présente mes excuses pour le caractère excessif de mes propos. |
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rennet
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 04 avr. 2009 : 14:37:59
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FRA-TER-NI-TE :)
Excuses bien sûr acceptées |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 04 avr. 2009 : 19:42:13
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Bonjour à tous.
Mon point de vue de syndic est le suivant :
1 Il faut absolument que le budget voté soit correctement dimensionné pour pouvoir régler les fournisseurs.
Il n'est pas admissible que le syndic soit contraint d'attendre les rentrées de fonds des copropriétaires pour payer les fournisseurs. On en arrive aux absurdités énoncées plus haut d'un fournisseur qui n'intervient qu'avec retard sur l'immeuble au motif qu'il est mal payé. manech a raison de suggérer dans ce cas la solution de l'appel exceptionnel.
A ce sujet, le syndic doit résister à la pression des copropriétaires qui souhaitent réduire le budget.
Dans tous les cas, l'avance de trésorerie permet en partie de pallier ce genre de situation. Toutes les copropriétés que je gère en ont une égale à 1/6è du budget voté..
2 Un syndic doit en permanence veiller à ce que la copropriété qu'il gère soit créditrice. Les Caisses de garanties contrôlent toujours ce point essentiel et la "note" octroyée au syndic vérifié tient compte notamment de la capacité du syndic à lutter contre ce fléau. Une copropriété dont la trésorerie est débitrice avec un CBS serait immédiatement rappelée à l'ordre par le banquier lui même et devrait payer des agios si la banque tolère la situation. Sans CBS, ce n'est pas l'argent du syndic qui sert à faire la soudure (tout simplement, il n'en a pas le droit), mais celui de la collectivité des autres copropriétés sans CBS. Ce n'est évidemment pas normal.
D'ailleurs dans mon cabinet, les comptables ont des instructions très précises de refuser de mettre les copropriétés en rouge, sauf dans un seul cas le paiement de l'assurance multi risques. Quand le seuil fatidique va être dépassé (lorsque la trésorerie de la copro va virer au rouge), il doit en référer à la direction qui prend la décision de payer ou de faire un appel exceptionnel... C'est la raison qui fait que je dois avoir une seule copropriété dans ce cas et pour une somme dérisoire.
3 Dans le cas d'une copropriété débitrice sans CBS, je ne vois pas bien comment le syndic pourrait selon la délicate et élégante expression de rennet "se goinfrer" sur le dos de la copropriété concernée. En l'occurrence, la copropriété de rennet "emprunte" gratuitement l'argent des autres copropriétés pour faire ses échéances, c'est intolérable !
4 Ce genre de posts a cependant un avantage ; il permet aux prosélites patentés du CBS de renouveler leurs incantations sur le sujet. 
rennet, manech n'est pas une hystérique mais une passionnée. C'est ce qui fait d'ailleurs qu'elle est si attachante même et surtout quand elle se met en colère. Ce genre de fraicheur et de spontanéité non feinte est tellement rare de nos jours où les gens essaient de contrôler leurs émotions. Dans mes lointains cours de philo, on aurait dit d'elle qu'elle est une EAP, "émotive active primaire", un beau compliment ! |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 05 avr. 2009 : 08:37:05
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@ Rennet Citation :
FRA-TER-NI-TE
je n'aime pas les slogans d'où qu'ils viennent. Par ailleurs, bien que copropriétaire,je ne me sens aucun devoir de fraternité systématique envers les copropriétaires; pas plus que je ne me crois obligée de considérer systématiquement un syndic comme un ennemi.
@ Alex40 Bien que femme EAP, j'aime par dessus tout les arguments rationnels, c'est pourquoi je continue de consulter le dernier post que vous avez ouvert, dans l'espoir -vain jusqu'ici- d'y trouver votre réponse précise aux arguments précis de JPM et Gédehem. |
Edité par - manech le 05 avr. 2009 08:37:39 |
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 05 avr. 2009 : 10:43:23
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Quand nous avons quelque chose de bien il faut le dire,(c'est si rare).
Nous avons un compte séparé et nous ne payons rien pour sa gestion le compte est ouvert au CA. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 avr. 2009 : 11:30:03
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Alex, tous les intervenants qui apportent leurs contributions ici sont tous des passionés par la copropriété dans toute son étendue de "micro société" à l'image de ceux qui la composent !
Socio et ethno se sont penchés sur cette drole de structure, réduction de la Société avec ses codes et ses pratiques !
C'est pourquoi j'avance par ci par là que la copropriété ce n'est pas de la "consommation", ou pas uniquement !
C'est aussi une certaine forme d'apprentissage de la "Citoyenneté", ... chaque copropriété étant en réduction ce qu'est la "Citée" .....
Citoyen/copropriétaire, acteur ou consommateur ?
"That is the question ......"
D'où la passion !!!!
Marcy :
"nous ne payons rien pour sa gestion ..."
C'est bien ! 
Mais si vous faites comme Rennet (piquer dans le compte du voisin) au modif que votre compte est débiteur, vous allez payer un max !
Mais votre syndicat étant prévoyant, à défaut d'être bon payeur, vous avez un fonds de roulement...  |
Edité par - gédehem le 05 avr. 2009 11:34:07 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 05 avr. 2009 : 11:39:25
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Gédehem, entièrement d'accord avec vous sur l'intérêt de la copropriété pour qui se passionne pour les problèmes de la cité.
La passion n'a rien à voir avec les étiquettes psychologiques qui, sous couvert de compliment, permettent d'éluder le débat rationnel.
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rennet
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 05 avr. 2009 : 11:44:58
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@ ALEX 40,
Si vous officiez sur Paris, laissez moi vos coordonnées. Une belle résidence de 121 lots(et son ..."lot d'emmerdes") vous attend.
Je suis sérieux !
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