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 Sujet  |
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
 Posté - 05 avr. 2009 : 13:32:35
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Mais si vous faites comme Rennet (piquer dans le compte du voisin) au modif que votre compte est débiteur, vous allez payer un max !
Notre compte n'est pas débiteur
Les impayés sont minimes, car à force de payer des frais assez hauts les débiteurs ont compris
Mais votre syndicat étant prévoyant, à défaut d'être bon payeur, vous avez un fonds de roulement...
oui, nous avons un fond de roulement de 1500.00€ ce qui n'est pas énorme. |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 08:14:19
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Sans chercher à défendre l'indéfendable, il faut bien avoir à l'esprit qu'un compte séparé donne plus de travail au syndic. Avec un compte unique (divisé en sous compte ou non), le syndic met en place avec sa banque une procédure homogène, informatisé, de gestion de compte. Compte séparé = beaucoup plus de paperasses. Je renvoie le problème aux banques : qu'atendent elles pour offrir aux syndics et aux syndicats un produit attractif, qui serait constitué de plusieurs comptes séparés, avec une procédure de gestion globale, réservée au détenteur de la signature (le syndic) ?
Le problème évoqué par Rennet montre un dysfonctionnement sérieux de sa copro. Il est anormal que le CS ne soit pas au courant l'état de la trésorerie du syndicat, que le syndic manque à sa mission en laissant la situation en l'état. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 08:44:35
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Bonne idée Mespres.
Mais on ne vous a pas attendu  Ces mécanismes existent. C'est bien pourquoi il est recommandé aux copropriétaires de laisser le syndic ouvrir le compte séparé chez son banquier.
C'est aussi pourquoi on peut considérer que le CBS ne génère pas une augmentation des coûts. Mais il peut y avoir des cas exceptionnels.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 09:37:21
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"Je renvoie le problème aux banques : ...."
Il faudrait le renvoyer à coups de canons de 155, tellement elles sont hermétiques à la particularité de ces 'gros' clients que sont les copropriétés !
Elles 'nous' sont totalement inadaptées : déja qu'elles nous prennent pour des associations .... |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 10:43:33
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| Merci infiniment rennet pour votre offre, mais mon objectif ici n'est pas d'étoffer mon portefeuille mais de défendre mes positions de syndic et croyez moi, ce n'est pas facile compte tenu de la réputation de notre profession ! |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 13:47:31
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De mespres
" il faut bien avoir à l'esprit qu'un compte séparé donne plus de travail au syndic. Avec un compte unique (divisé en sous compte ou non), le syndic met en place avec sa banque une procédure homogène, informatisé, de gestion de compte. Compte séparé = beaucoup plus de paperasses."
Le "compte unique" et le seul mode de fonctionnement qui permet, juridiquement, au syndic de percevoir des intérêts d'un compte à son nom. Sur le plan "travail" cela l'oblige, dans un fonctionnement classique, à utiliser un compte pivot pour tous les règlements faits aux fournisseurs, tous syndicats confondus. Un chèque étant établis par chaque syndicat au bénéfice du compte pivot, pour le montant des règlements éffectués par le compte pivot pour le compte de chaque syndicat. De l'aveu d'un gestionnaire, l'état de rapprochement du compte pivot est un vrai casse tête.
Dans le cas de fonctionnement par compte séparé il est nécessaire que le moyen de paiement utilisé indique à la banque quel compte doit être débité. Le moyen le plus utilisé est le chèque qui comporte une identification du compte au moyen d'un marquage spécial, qui permet un traitement automatique.
Le problème peut être résolu par l'utilisation de planche de chèques en imprimant le marquage identifiant le compte à débiter.
Une autre solution, l'ordre de virement, qui nécessite de connaître les coordonnées du compte à créditer.
Il fut un temps où les chèques postaux fonctionnaient presque exclusivement par virements. Toutes les entreprises mentionnaient leurs coordonnées CCP sur leurs factures.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 15:05:10
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JPM, bonjour.
Quand vous affirmez que le CBS n'entraine aucun surcoût pour le syndic, vous allez vite en besogne, ne serait-ce que le temps qu'il faut au comptable quand il doit interrompre sa chaine de travail pour payer les fournisseurs de la copropriété concernée ou celui qu'il lui faut pour effectuer ses rapprochements bancaires sur chaque compte concerné !!!
Mais vous avez décidé de torpiller le CBS, alors tous les arguments sont permis, hélas !
Or, les copropriétaires sont parfaitement capables de faire le distinguo entre des honoraires avec ou sans CBS !
Je vais sans doute faire l'acquisition d'un nouveau cabinet et ma première vérification a consisté, devinez quoi ?... à compter le nombre de CBS que le syndic avait consentis ; le % est vraiment très raisonnable, tant mieux pour moi !
Au cas donc où certains ne l'auraient pas compris, je suis pour le maintien de la dispense du CBS, n'en déplaise au manech, gédehem, JPM et tous les autres. J'espère bien que ce point ne sera pas imposé dans l'arrêté dont on nous parle depuis des mois....
Chiche ou pas chiche ? manech sur quoi voulez vous que je réponde ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 15:51:54
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Alex 40 : Citation :
Mais vous avez décidé de torpiller le CBS, alors tous les arguments sont permis, hélas !
Moi ? Torpiller le CBS ?
Si je suis opposé à la dispense, c'est avant tout pour assurer l'égalité des chances lors des mises en concurrence.
Pour un syndicat justifiant des honoraires dans le créneau des 10 000 € je n'admets pas que Dupont gérant par compte séparé soit tenu de rester dans le créneau alors que Durand pourra descendre à 9000 € parce qu'il perçoit la rémunération des fonds. Qui peut nier qu'il y a alors atteinte aux principes de la libre concurrence ?
D'autre part, prévoir un supplément de 35 € par lot en cas de compte séparé est absurde. C'est au niveau de l'honoraire global, réparti au prorata des tantièmes, que la différence doit être portée.
Réduire à l'indication du solde le compte 512 de banque dans le grand livre est aussi absurde qu'illégal.
Pour être plus clair encore : je pense que le régime des sous-comptes serait le mieux adapté si on prenait la peine de donner un statut particulier aux sous-comptes des syndicats, accordant à ceux ci les mêmes garanties que celles données par le compte séparé.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 16:05:36
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alex40 : Citation :
Quand vous affirmez que le CBS n'entraine aucun surcoût pour le syndic, vous allez vite en besogne, ne serait-ce que le temps qu'il faut au comptable quand il doit interrompre sa chaine de travail pour payer les fournisseurs de la copropriété concernée ou celui qu'il lui faut pour effectuer ses rapprochements bancaires sur chaque compte concerné !!!
Tout ceci n'est que le travail NORMAL d'un comptable, rien d'exceptionnel la dedans !! Il ne quitte en rien sa " chaine de travail " Très mauvais argument 
De plus vous laissez entendre qu'il ne fait pas de rapprochement bancaire dans votre compte unique de syndic !!!! alors il a beaucoup de temps libre pour s'occuper des CBS.
Je vous rappelle qu'il est impossible à un CS de faire un rapprochement bancaire normal, ce qui impute fortement sa mission de vérification des comptes du syndicat.
Accrochez encore un peu à ce CBS, la dispense va disparaitre bientôt.
alex40 : je vous laisse votre compte unique, mais alors vous remboursez tous les fonds de roulement( la loi !!!) qui dorment à votre profit, et vous préparez un budget très précis avec tous les CS, et non pas un augmentation automatique de 5 % par an ( trop facile et pas de boulot pour le syndic) comme le font la grande majorité de vos confrères.
Plus de CBS alex40, appliquons la loi, rien que la loi !!!!!
J'ai un contrat de syndic qui prévoit un pourcentage de 1.20 % pour les fonds en attente de trvaux, et également sur les indemnités d'assurances !!! qu'en pensez vous alex40, belles idées!!!
je pense que vous pouvez également prévoir un pourcentage sur l'eau, l'EDF, le Gaz, sur chaque factures de fournisseurs, .... faisons " confiance" au syndic pour leur capacité à trouver de nouvelles facturations. Toutes conformes à la loi et à la recommandation de la CNC, 98% des syndics la respecteraient.!! 
J'ai lu sur un autre post que la copropriété était une représentation de la "citée" avec sa politique; ces méthodes ne sont-elles pas des méthodes " maffieuses" que les politiques ont employées pendant de nombreuses années !!!!! |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 17:25:46
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Alex 40 j'attends avec impatience que vous répondiez à JPM.
J'attends toujours avec impatience que vous disiez pourquoi vous ne voulez pas du (presque) tout compris de Gédehem, avec augmentation de vos honoraires bien sûr.
PS Citation :
compter le nombre de CBS que le syndic avait consentis
Euh... vous oubliez que c'est l'AG qui décide, et que le CBS légal n'est pas une faveur "consentie" par le syndic? |
Edité par - manech le 06 avr. 2009 18:01:50 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 18:24:50
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Les arguments qu'avancent JPM pour défendre et imposer le CBS par la suppression de la dispense sont quasi les mêmes pour défendre et imposer le "contrat type global"(*) pour tous.
TOUS SERONS SUR LE MEME PIEDS D'EGALITE !!
La concurrence portera sur le niveau de la prestation, le prix !
Nous le savons bien pour les travaux : comparer des propositions portant sur des points différents n'est pas "mise en concurrence".
C'est cela que refuse "la profession" : faire jouer une véritable concurrence !
Alex n'est que dans la moyenne générale, et c'est tout à son honneur de ne pas s'en cacher à la différence de bien d'autres !
Sauf que ce n'est pas là l'avenir de "la profession" qui, par ses manœuvres parfois trompeuses, se torpille elle-même, se discrédite ...
Comme me disait un ami corse : "Quand l'âne veut plus avancer il faut lui donner le bâton" (avé l'atcent, bien sur !!!  )
(*) ou presque global, base contrat CNC... |
Edité par - gédehem le 06 avr. 2009 18:28:39 |
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rennet
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 19:41:11
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Permettez moi d'ajouter le point de vu du "consommateur":
Je prèfère de loin le compte non séparé. N'oublions pas les membres du CS sont des bénévoles et peu rompus aux formalités qu'une relation syndic/CS entraîne (j'ai appris "sur le tas" pour ma part)
J'en veux pour preuve que sur notre copro de 121 lots, les membres du CS sont toujours les mêmes depuis 2 ans car personne ne veut suivre la gestion de "sa" copropriété (et à fortiori de leur patrimoine)
C'est vraiment incroyable.
Notre message a donc été aux copropriétaires présents à l'AG que dorénavant le CS assurera un "service minimum" face au désintérêt général et manifeste des copropriétaires pour la gestion de leur bien.
Pour en revenir au aujet, imaginez donc une copro en déséhrance totale, avec un compte séparé.
Tout cela tournerait rapidement au fiasco, puisque plus personne n'assurerait le suivi du compte bancaise.
Le CBS ne fonctionne qu'àune condition: que la copropriété ait des copropriétaires interessés à la gestion de leur patrimoine. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 20:10:51
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Citation :
Pour en revenir au aujet, imaginez donc une copro en déséhrance totale, avec un compte séparé.
Tout cela tournerait rapidement au fiasco, puisque plus personne n'assurerait le suivi du compte bancaise.
affirmation qui paraît totalement dénuée de fondement. c'est beaucoup plus facile pour un CS de suivre un compte séparé grâce aux relevés bancaires qu'un compte unique. (En gros vous faites comme pour votre propre relevé.)
Votre remarque semble prouver que vous n'avez pas encore bien compris que le compte unique n'est pas une autorisation de découvert. |
Edité par - manech le 06 avr. 2009 20:15:07 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 21:40:33
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"Le CBS ne fonctionne qu'àune condition: que la copropriété ait des copropriétaires interessés à la gestion de leur patrimoine."
"Compte unique" ou "CBS" fonctionnent sous la responsabilité du syndic, et le contrôle du Conseil syndical si celui-ci accomplit sa mission.
Les copropriétaires n'ont aucun droit à l'accès à la comptabilité et aux comptes bancaires. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 22:37:13
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C'est vraiment curieux et saisissant. Vous vous évertuez les uns et les autres à exiger l'uniformité des contrats au motif que la concurrence serait du même coup parfaite. Mais c'est une véritable utopie. Comme si soudain, les ajustements faits automatiquement (Cela me fait penser à la main invisible d'adam Smith), nous nous trouverions dans un monde de concurrence parfaite. Il y aura toujours des différences entre les contrats et les comportements des copropriétaires seront tous différents. Regardez autour de nous la façon dont chacun raisonne, regardez la différence entre un philippe et un rennet. Or qui peut avoir la prétention de dire que l'un a raison et l'autre tort ! Quand vous aurez obtenu un CBS pour tout le monde, des prestations identiques de gestion courante pour tous les contrats, il y aura d'autres différences, d'autres prestations prévues de sorte que la différence naîtra à nouveau. Sauf à vous retrouver dans un monde totalitaire et d'imposer sous peine d'exécution un contrat strictement identique, vous ne parviendrez pas à tout uniformiser. Les différences porteront, à prestations identiques, sur la façon de les appliquer ou sur bien d'autres éléments. Et alors vous crierez à nouveau au scandale... Pardon de le dire ainsi, vous poursuivez des chimères. Et ce qui me frappe le plus est que vous paraissez totalement sûrs de votre bon droit et que vous semblez parfaitement normaux. C'est inquiétant, Oui vraiment je suis frappé de tant d'assurance mélée à tant de bonne conscience.. Une philosophe allemande avait écrit des choses très fortes sur ces sujets autour des années 40.
C'est la raison pour laquelle j'insiste tant sur le compte d'exploitation des syndics et sur le peu de rentabilité de la profession de syndic. Tout le monde le reconnaît volontiers mais personne n'en tire la conclusion qu'il faut juger les syndics sur leur capacité à traiter correctement les problèmes des copropriétaires et non sur leurs honoraires dont on sait qu'au total, ils ne sont pas brillants !!!
Je vais d'ailleurs demander à utiliser le programme mis en oeuvre par ce cabinet d'audit dont parle le CNAB (UNIS désormais)pour vérifier que ce que je ressens de façon primaire peut être démontré plus scientifiquement. Ce sujet est brulant.
philippe, sur la petite dizaine de CBS dans mon cabinet, un seul me demande régulièrement de vérifier le rappro de sa copropriété ! Les autres ont demandé un CBS pour la forme mais personne ne vient vérifier les rappro que mon comptable est pourtant contraint de faire!
Le rappro du compte professionnel de mon cabinet est effectué au mois le mois, c'est absolument vital pour ma tranquillité d'esprit ! Et chaque comptable vérifie son vis à vis et ça tourne chaque mois. La confiance n'exclut surtout pas le contrôle ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 avr. 2009 : 01:03:10
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Alex, vous répondez à ce que nous exposons plus haut :
- "Les différences porteront, à prestations identiques, sur la façon de les appliquer ou sur bien d'autres éléments."
- "Tout le monde le reconnaît volontiers mais personne n'en tire la conclusion qu'il faut juger les syndics sur leur capacité à traiter correctement les problèmes des copropriétaires et non sur leurs honoraires dont on sait qu'au total, ils ne sont pas brillants."
Si les honnoraires "ne sont pas brillants", c'est tout de même à "la profession" qu'on le doit. C'est à "la profession" que vous devez vous plaindre, qui n'a eu de cesse de les tirer vers le bas au pretexte fallacieux "de faire jouer la concurrence" au détriment des prestations !
Vous exposez vous-même très exactement ce que nous disons en long et en large :
- " il faut juger les syndics sur leur capacité à traiter correctement les problèmes des copropriétaires"
- "Les différences porteront, à prestations identiques, sur la façon de les appliquer."
Ben voila, vous y êtes .... 
A prestations identiques (selon contrat global et CBS) le 'jugement' se fera non plus sur un critère uniquement prix, mais sur la capacité des syndics à traiter correctement les problèmes des copropriétés, sur la façon d'appliquer les prestations prévues .....
Quand signe t-on ???? |
Edité par - gédehem le 07 avr. 2009 01:05:38 |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 07 avr. 2009 : 07:48:34
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Le compte bancaire individualisé est une solution interessante pour une copro :
le compte individualisé de ma copro dispose de relevé bancaire: le rapprochement bancaire est donc possible.
les frais s'élèvent à 65 € par an, chiffre inférieur aux couts afférents d'un Compte bancaire séparé.
Quel est l'inconvénient de cette solution ?
Justifier un compte non séparé par le fait que l'on peut être en rouge est une très mauvaise approche : cela ne fait que masquer et retarder l'inéluctable : impossibilité pour le syndic d'honorer les factures, exactement ce qui s'est produit pour la copro de Rennet. |
Edité par - mespres le 07 avr. 2009 13:19:23 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 07 avr. 2009 : 08:19:40
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| Lutte contre le totalitarisme ! les pro-CBS et pro- arrêtés qui deviennent des précurseurs d'un nazisme rampant! Alex 40 je vous suggère un nouveau slogan: comme l'ineffable Thomas Dutronc à propos de la loi Hadopi, dites "non au génocide"des syndics! |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 07 avr. 2009 : 15:32:32
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Non manech, il y a un grave malentendu. Je ne pense vraiment pas que vous soyez avec les autres defenseurs du CBS des précurseurs d'un nazisme rampant ! si vous l'avez interprété ainsi, je vous prie de m'excuser !!
Je voulais simplement reprendre, en forçant le trait, ce que disait Hanna Harrendt des personnes chargées de servir leur cause même la plus barbare qu'elles n'étaient pas du tout des extrémistes mais apparemment des personnes normales et ordinaires comme vous et moi. A la réflexion, la comparaison est nulle, oubliez la, s'il vous plaît.  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 avr. 2009 : 15:34:39
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Maintenant, je reviens au côté d'Alex 40.
Moi, je veux faire disparaître un handicap au sens sportif du terme , en l'espèce injustifié. Dans un exercice militaire de nuit il est concevable de faire partir un groupe 20 minutes avant un autre, compte tenu de la différence de configuration des itinéraires imposés. Idem pour des hommes ou des chevaux de niveaux différents.
Pour les syndics, le handicap initial lié à la perception de la rémunération des fonds n'est ni contestable, ni admissible.
Ceci étant dit, je reviens avec Alex. Une seule règle pour les militaires : lampe de poche interdite. Une seule règle pour les syndics : la distinction gestion courante (prestations banales, périodiques et prévisibles)/prestations exceptionnelles.
Aux militaires de trouver le meilleur chemin et de ne pas perdre un gars en route.
Aux syndics de présenter le meilleur contrat ... et de le respecter
Leur imposer un moule unique, ce serait aussi porter atteinte au libre jeu de la concurrence.
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