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Dans une petite copropriété A – 3 corps de bâtiments jointifs construits fin 19° siècle, les chauffages individuels au gaz des appartements sont équipés d’un conduit de fumée, propre à chaque appartement et passant dans les murs de gros œuvre. Ces conduits de fumée (coffres, gaines et têtes de cheminée) sont « parties communes », selon le règlement de copropriété. L’un des corps de bâtiment de A joint une autre copropriété B, immeuble bien plus haut et construit bien plus tard (1° moitié 20° siècle ?). Les conduits de fumée de A ont donc été prolongés par des extensions en inox fixés sur le mur jointif de B. Aucune information sur ces extensions n’a été trouvée dans nos archives (copro. A). 2 questions : 1./ Les extensions des conduits de fumée sont-elles considérées de jure comme « choses communes » de la copropriété A ? 2./ Hors les opérations de ramonage, qui à la charge de l’entretien, réparation, mise en conformité de ces extensions ? Copropriété B, dont l’érection est à l’origine d’une charge nouvelle ? ou Copropriété A ? Merci de m’éclairer.
Le conduit de cheminée étant classé "partie commune", son extension l'est aussi, les 2 étant indivisibles.
Il n'y a donc pas dissociation pour l'entretien s'il est prévu par le syndicat.
La copropriété voisine B, tiers au syndicat A, n'a rien à voir dans l'affaire, sauf convention qui aurait été passéz à l'époque ! Cela me semble à exclure.
C'est clair pour l'extension considérée comme chose commune.Merci. Sur le second point,implication de la copropriété voisine B,aucune trace de convention n'apparait dans nos archives.Cependant la logique voudrait qu'elle soit impliquée puisque son immeuble est à l'origine de l'obligation d'extension des conduits de fumée.
La logique et le droit, vous savez ....... Du moment que cet immeuble voisin a été construit c'est qu'il répondait aux normes et régles de l'époque. Faute alors d'un recours, en particulier sur la hauteur qui ne permettait plus une bonne évacuation des fumées, 'votre' immeuble a décidé de surélever les conduits et de retrouver la sérénité !
Gedehem, il y a des règles ailleurs que dans le statut de la copropriété
Dans le Code civil par exemple, et des usages locaux la règle du pied d'aile notamment, pour les adossements et réhaussements impératifs de cheminées. On est dans la mitoyenneté.
Il faut reconstituer la chronologie et voir dans le règlement de copropriété la partie consacrée aux " tenants et aboutissants ", également l'origine de propriété si elle est reprise dans le RC, ce qui n'est pas toujours le cas.
Je reprends le fil. Merci à JPM et gédehem. La piste évoquée par JPM me semble ouvrir une nouvelle perspective. Mais elle est quelque peu hermétique pour moi. Le RC de A, notarié et publié, date de 1951. Il mentionne sur le voisinage : « Une propriété, située …, d’une contenance de …, tient : - par devant à …, - d’un côté à … - d’autre côté à divers, … Telle que la dite propriété existe s’étend, se poursuit et comporte, avec tous ses droits de mitoyenneté et autres, sans aucune exception, ni réserve…. [énumération des lots] ».
On a donc la copropriété A dont les bâtiments ont été construits en 1890 et dont la division et le RC remontent à 1951.
Et la copropriété B construite avant 1950 en principe. La hauteur de cette construction a rendu nécessaire l'exhaussement des conduits de fumée avec adossement au pignon de B. En l'espèce il n'y a pas vraiment adossement de souches (solution traditionnelle) mais fixation de conduits en inox.
Il faut quand même reprendre la règle du pied d'aile pour démarrer. Le pied est ici la mesure (et pas le bas) ; l'aile est le côté.
Pour l'exhaussement en maçonnerie, le propriétaire de la nouvelle construction doit consentir la cession (gratuite dans ce cas) de la mitoyenneté de la portion de son mur pignon nécessaire au réhaussement de la souche + 1 pied de chaque côté (32 cm). Cette mitoyenneté s'ajoute à celle de l'héberge initiale qui existe dans le cas de deux bâtiments accolés de hauteurs différentes.
Dans le cas de simples fixations ? Je pense que la cession de mitoyenneté porte sur un pied de chaque côté de l'axe vertical des fixation. Mais cela n'a pas grand intérêt sauf dans le cas ou le propriétaire du bâtiment le plus récent et le plus haut prétend faire payer à son voisin une partie du ravalement du pignon
Lors de la construction de l'immeuble B, il y a eu certainement une convention écrite établie entre les deux propriétaires. Le constructeur de B a payé les travaux d'exhaussement. La convention règle peut-être le problème de l'entretien future. Il faut voir s'il y a trace de tout cela à la conservation des hypothèques.
Sur les questions :
1 - les exhaussements sont parties communes sans aucun doute : l'accessoire suit le principal, c'est un adage romain et même plus ancien que l'époque de la Rome antique.
2 - quid des frais d'entretien ? Il y a ici une servitude. L'immeuble A est le fonds dominant et son " propriétaire " (ici le syndicat) est le titulaire de la servitude. Les frais vont donc à la copropriété A conformément à la jurisprudence habituelle. Il me semble pourtant avoir vu un arrêt en sens contraire pour ce cas particulier où la servitude a trouvé sa source dans une décision patrimoniale (construire un immeuble plus haut que l'immeuble voisin. Je vous le dirai.
Conduits de fumée et extensions
Forum fermé
Posté - 08 avr. 2009 : 17:37:31
