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 Sujet  |
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nebil
Contributeur senior
56 réponses |
 Posté - 09 avr. 2009 : 13:50:52
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bonjour a tous ,
quasiment tout est dans le titre ,
nous nous posons des questions quant au différente chose auquel il faut prêté attention dans la démarche en vue d'un achat pour un immeuble locatif composé de 7 lots en plein propriété sans division donc sans reglement.
d'un point de vue administratif , la flopé de justif qu'il faut produire
(plomb , électricité , amiante etc...) sont-ils obligatoires ?
et d'un point de vue technique ou commerciale ou juridique a quel genre chose faut-il prêté attention ?
merci pour ceux qui apporterons leurs expériences en la matière et au autres aussi.
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Edité par - nebil le 13 avr. 2009 19:46:43 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 09 avr. 2009 : 15:39:48
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Oui pour les diagnostics sauf la loi carrez.
Honnetement, l'intéret est plus pour vous ... d ene pas avoir a les faire refaire pour les locataires qui vont entrer...
Insistez bien sur les travaux qui ont été fait ces dix dernières années, et sur l'existence de ceux qui pourraient mettre en cause la structure (percement de murs maitres, réfectioin de dharpente, ..) et qui pourraient nécessiter une dommage ouvrage quin'aurait pas été prise.
Obtenez bien toous les dossiers des locataires; pour vous, obtenez aussi la liste des anciens locataires, utile poru remetre en route des lignes france telecom ou EDF.
A titre personnel obtenez les denières factures EDF et eau des communs, obtenez TOUTES les factures des travaux qui peuvent mettre en jeu une responsabilité d el'artisan; les copies des bons de garantie, etc... mêem si c'est hors acte notarié, et faites des relevés de tous les compteurs de facon a ce que les arreets et reprise d'abonnement se fassent avec les bons chiffres;
Demandez les Taxe foncières, et si ce n'est pas réparti par logement obtenez rapdiement le relevé de propriété aupres des impots ET demandez le détail des fiches de calcul de facon a savoir ce qui a été déclaré par le ou les précédents propriétaires.
N'ommettez pas de demander a l'agence le cas échéant de mettre les frais d'agence a votre charge et non celle du vendeur, ca vous permet d'éconmiset les frais de mutations et frais de notaire sur cette somme. |
Festina lente |
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nebil
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 09 avr. 2009 : 16:59:37
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Ok ribouldingue ,
(1)les diag sont obligatoires sauf celui de la loi carrez.
mais pour quoi me sont-ils indispensable pour louer ?
(2)obtenir tout le dossier des locataires cela consiste a réclamer:
-Bail
-État des lieux
ou il y a d'autre pièces ?
(3)Pour les frais d'agence s'il sont a la charge du vendeur le notaire les ajouteras au prix du bien et je me retrouverai a payer des frais de notaire sur les frais d'agence ? c'est ça ?
le notaire ne fait pas le distinguo entre le prix du bien et les frais d'agence si ceux la sont payer par le vendeur , mais il fait ce distinguo s'il sont régler par l'acheteur ?
(4) En règle générale un calcul avec ce ratio pour un investissement de la sorte est-il prudent ?
Immeuble 7 lots
loyer hc perçu______________28 800
frais de recol__________________250
assurance immeu_______________500
échéance bank annuelle______18 779 (intérêt 12352/principal 6427) 20ans
taxe foncière________________3 000
provision pour travaux_________3 000
prelev sociaux deduc___________560
prelev sociaux non deduc________500
montant imposable____________9 800
Impôt a payer_________________230
Treso________________________3100
j'ai oublié certaine chose ou la chose n'est pas cohérente ?
Merci pour l'aide
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 09 avr. 2009 : 18:34:18
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Citation :
les diag sont obligatoires sauf celui de la loi carrez.
mais pour quoi me sont-ils indispensable pour louer ?
Vous devez fournir le diagnostic DEP,le diagnostic ERNT (risques) et le diagnostic électrique au futur locataire (cas d'un nouveau bail); Aussi, ca vous évite d'avoir a les faire faire avant de louer.
Citation :
obtenir tout le dossier des locataires cela consiste a réclamer:
-Bail
-État des lieux
ou il y a d'autre pièces ?
Caution si le loctaire a un garant,
le rib du locataire,
les feuilles de salaires ou du moins les copies (l'un ou l'autre sont importants en cas de recours à un huissier, sinon vous pouvez vous en plaindre au vendeur),
l'historique de la location, mais en génral peu de bailleurs sont capables de donner les paiments et les retards,
Les pièces annexes (diagnostics contresignés du locataire, copie du réglement de copropriété ou de la grille de répartition des charges contresignée, liste des charges locatives contresignée, etc... de façon a ce que le locataire ne se plaigne pas de n'avoir pas été au courant ou que l'information ne lui ai pas été donnée, c'est la que vous allez voir si votre vendeur est bon bailleur ou pas...
Si un locataire bénéficie de la Caf, il va y avoir un petit cafouillage le premier mois, et vous allez devoir remplir des papiers, donc soyez en au courant. Préparez vos RIB aussi...
Citation :
Pour les frais d'agence s'il sont a la charge du vendeur le notaire les ajouteras au prix du bien et je me retrouverai a payer des frais de notaire sur les frais d'agence ? c'est ça ?
Exact. C'est la situation normale, par défaut. A vous de demander pour économiser 9% sur les 5% à 10% de frais d'agence, ce qui représente quand même de 0,5% à presque 1% de gain...
Citation :
le notaire ne fait pas le distinguo entre le prix du bien et les frais d'agence si ceux la sont payer par le vendeur , mais il fait ce distinguo s'il sont régler par l'acheteur ?
Votre bien fait 300 000 frais d'agence inclus. A priori, vous ne savez même pas combien ils valent.
demandez à l'agence de porter ces frais a votre charge. Si ils valent 20 000 euros, la vente se fera ainsi:
280 000 au vendeur, avec les frais de mutation, et 20 000 a l'agence de vous a eux, qui ne supportent pas les frais.
Si il y a qqs meubles, par exemple 5000 euros de meuble, idem, ca fait baisser votre base taxable à 275 000. Vous économisez alors les 9% sur 25 000 euros, soit presque 2 500 euros;
Citation :
Immeuble 7 lots
loyer hc perçu______________28 800
frais de recol__________________250
assurance immeu_______________500
échéance bank annuelle______18 779 (intérêt 12352/principal 6427)
taxe foncière________________3 000
provision pour travaux_________3 000
prelev sociaux deduc___________560
prelev sociaux non deduc________500
Si c'est du foncier nu
28 800 - 250 - 500 - 12 352 - 3000 - 3000travaux-7*20 courrier
= 9 560 imposables
28 800 - 250 - 500 - 18 779 - 3000 - 3000 travaux -autres frais non déductibles dont courrier au réel
= 2521-frais- impots en trésorerie
Si c'est du meublé (achat suposé à 300 000 dont 50 000 terrain, le reste amorti pour faire bref à 4% l'an soit 10 000 euros par an)
28 800 - 250 - 500 - 12 352 - 3000 - 3000travaux-10 000 -courrier réel - déplacement réel - 300 taxe pro - 600 cotisations sociales
= déficit de (900 + courrier réel + déplacement réel) en imposable
28 800 - 250 - 500 - 18 779 - 3000 - 3000 travaux -courrier réel - déplacement réel - 300 - 600 - impots
= 2 350 - déplacement et courrier réel en trésorerie
montant imposable____________9 800
Impôt a payer_________________230
Treso________________________3100
[/quote] |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 09 avr. 2009 18:38:37 |
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nebil
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 00:28:55
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bon bon bon !!!
ces diag que je doit fournir a mes locataires sont-ils simplement a titre informatif ou c'est comme un contrôle technique auto avec des contre visite et des obligations de travaux le cas échéant ?
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 08:08:02
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informatifs - et uniquement au renouvellement du bail pour ceux qui sont loués.
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Cordialement, |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 08:29:35
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Mais je pense que vous avez intéret a faire une certaine mise à niveau de vos connaissances concernant la location et votre 'métier ' de bailleur, sinon les caïmans vont vous manger tout crus, et vos bons rendements avec (car votre opération me semble personnement excellente).
En particulier, vous auriez peut-etre profit à lire les fils de ce forum liés aux impayés de loyer et aux porcédures d'expulsion, afin de comprendre ce que sont les docuemnts nécessiares, les actes et procédures à demander, les corps de métier qui interviennent, dans le but évident de ne pas avoir a s'en servir.
De même vous avez également tout intéret a savoir, avant une discussion en direct avec un locataire, et avec sept vous en aurez forcément, ce que permet ou ne permet pas la loi.
Dans mes réponses ci-dessus, j'ai fait une impasse sur votre ligne suivante: Citation :
frais de recol__________________250
J'avoue n'avoir pas compris de quoi il s'agissait. |
Festina lente |
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nebil
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 09:44:45
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Citation :
Dans mes réponses ci-dessus, j'ai fait une impasse sur votre ligne suivante: frais de recol__________________250
J'avoue n'avoir pas compris de quoi il s'agissait.
frais de reloc = frais de relocation ( annonce publicitaire).
Merci a vous,
En effet je suis conscient de mon inexpérience en matière de gestion , j'avais d'ailleurs au départ dans l'idée de faire appel a un mandat de gestion, histoire de me rendre compte via les comptes rendu des divers opérations auquel il faut faire face en la matière.
dans un second temps je me suis poser les questions de l'éventuel sérieux d'un mandataire ou de çà rigueur a vous géré de façon correct votre bien, c'est pas évident je pense!!??!!
je vais suivre vos conseils et parcourir le forum , je reviendrais surement avec d'autre interrogation.
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 09:46:28
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Emprunt, annuel 18.779, soit 1.564 mois.
Hypothèse 5% avec assurance +- 237.000 d'emprunt
Quel est votre prix d'achat ? ( il y a sans doute un apport )
La taxe foncière me semble élevée.
Est-ce la taxe foncière hors ordures ?
Vérifier l'imposition. 230 me semble faible. Il suffit d'avoir un autre revenu professionnel.
Si Taux Marginal d'Imposition 14 %, 9560 x 14% = 1338, si TMI 30 % = 2868
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 10:19:25
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Les frais de publicité pour les annonces ne sont pas déductibles en foncier, sauf erreur de ma part (quoique j'au un doute, je dois vérifier).
mathieu68 met le point au bon endroit, car je n'ai pas pris en compte vos calculs d'imposition, pusiqu'ils dépendent de facteurs que je ne connais pas. |
Festina lente |
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azpil
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 08:10:31
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Bonjour à tous,
Tout d'abord j'espère qu'un forum n'était pas plus adapté que celui ci mais il s'agit d'acquisition d'immeuble ou de maison.
Comme tout le monde le sait, il existe des incitations fiscales, robien , borloo et maintenant scellier. J'achète, je loue, je m'engage pour 9 ans avec les conditions qui vont bien (pour l'achat et pour la location) et je défiscalise. Bien.
Mais est ce le cas si ; je construis moi même, en clair si je suis le promoteur ???.
Autre question pour le Loueur Meublé Non Pro en 2009. Et là 2 questions ; quelqu'un a t'il une vision claire de ce que l'on peut faire fiscalement ??
Mais aussi, peut on être le promoteur, donc la case "achat" est remplacé par la case "construction" puis louer en meublé, je veux dire quels seraient les avantages fiscaux éventuels, sinon je sais bien que l'on peut faire ce que l'on veut tant que l'on paye à tout le monde des taxes !!
Merci à tous et pas trop de chocolat même si c'est bon !!
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 10:32:38
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azpil, la looi dit que le slogements doivent etre neufs ou reconstruit, pas que le contribuable doit acheter a un promoteur ou un constructeur. Le mieux est que vous lisiez la loi en détail, ou du moins les lois.
Pour les LMP et LMnP nouvelle version, il y a un certain nombre de fils sur le sujet, abondamment disuté en décembre et janvier, dans la rubrique Impots. |
Festina lente |
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nebil
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 10:36:04
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bonjour a vous et merci pour votre contribution.
A mathieu68:
voila l'affaire en question ci dessous
achat 300 000
apport 32 000€ hors notaire.
immeuble de 7 lots.
a ribouldingue:
je crois bien que les frais d'annonce sont déductible.
voila le schémas comptable plus exacte de l'affaire, c'est comme qui dirais un prévisionnel
et ma question est.
les chiffre sont-ils réalistes ?
faut-il prévoir un taux de vacance ?
les frais de gestions ( courrier, imprévue, etc...)
montant d'entretien ?
"le bâtiment a est en très bonne état."
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Edité par - nebil le 11 avr. 2009 10:37:00 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 11:55:27
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Attention, dans votre imposable, vous déduisez non seulement les intérets d'emprunts mais aussi le rmeboursement du capital; le remboursement du capital n'est pas déductible.
Vous avez deja compté des frais de gestion, est-ce que c'est la gestion ou la gérance ou les deux (gestion = frais pour edf, eau, entretien coourant, gérance = frais concernant les locataires)
Oui, il faut compter un pourcentage de vacances, je compte un minimum de 6%, et il faut envisager aussi des impayés, je diras de l'ordre de 5% (les impayés sont moindre que cela, mais le coût des procédures n'est pas négligeable s'ils ne peuvent être refacturés).
Il est vrai que depuis 2008, les frais de gestion ET de gérance sont désormais déductibles, j'avais omis cela, je me suis un peu empatouillé, donc les frais d'annonce, vous avez raison, le sont.
En revanche, les frais de courrier et de déplacement s'ils sont de votre fait ne sont déductibles que forfaitairement à 20 euros par leogement (voir mes calculs ci-dessus) sauf a ce qu'il soient facturés par une entité facturable (ce serait le cas si vous aviez une société d'eploitation). Sinon, ils restent a votre charge, vous devez les comptez dans votre prévisionnel mais ils ne feront pas baisser votre imposition.
j'ai mis a dessin dans mes calculs une comparaison entre foncier nu et meublé, car en c as d'exploitation en meublé, vos revenus fiscalisés sont forcément moindres. Ca vaut toujours le coup d'y réfléchir. |
Festina lente |
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azpil
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 13:25:03
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| merci pour ces infos, je vais aller lire les discussions sur lmnp dans la rubrique impots |
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nebil
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 14:36:17
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bonjour ribouldingue ,
Non ! je ne déduit pas le remboursement du capital dans mon prévisionnel
c'est bien:
LOYER-(FRAIS DE RELOC-ASSU IMMEUBLE-INTÉRÊT-TAXE FONCIER-GESTION-ENTRETIEN-CSG-RDS DÉDUCTIBLE)
les frais de gestions ( les courriers , les déplacements est a 100km ,les bricoles incombant au proprio etc...)
si vous parler de vacance de 6% et d'impayé de 5% cela veux dire que mon plan
est trop juste et je risque d'aller dans le murs si vos stat ce révèlent exacte .
Citation :
Initialement posté par ribouldingue
j'ai mis a dessin dans mes calculs une comparaison entre foncier nu et meublé, car en c as d'exploitation en meublé, vos revenus fiscalisés sont forcément moindres. Ca vaut toujours le coup d'y réfléchir.
Moins de fiscalité mais plus de charges sociale et + de taxe et + de frais du au meuble et + de changement de locataire et + d'obligation fiscal et - de locataire potentiel a long terme.
la niche n'en est plus vraiment une elle passe son temps a s'effrité , je pense que le réel intérêt résidé dans le fait de faire financer son opé avec son impot et de revendre la 6eme année on recupere son impot qu'on aurai su payer + une belle plus value.
mais cela reste qu'un point de vue théorique , seul un loueur en meublée comme vous pouvez nous dire les réel intérêt du meublée vis a vis du nu dans la pratique.
Merci |
Edité par - nebil le 11 avr. 2009 15:52:52 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 15:01:12
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en réalité, le diagnostic électrique c'est à partir du 1er janvier 2010
mais le CREP est obligatoire depuis le 12 aout 2008.....et le bailleur est passible de correctionnel si......... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 20:28:12
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Citation :
Initialement posté par nebil
bonjour ribouldingue ,
Non ! je ne déduit pas le remboursement du capital dans mon prévisionnel
c'est bien:
LOYER-(FRAIS DE RELOC-ASSU IMMEUBLE-INTÉRÊT-TAXE FONCIER-GESTION-ENTRETIEN-CSG-RDS DÉDUCTIBLE)
les frais de gestions ( les courriers , les déplacements est a 100km ,les bricoles incombant au proprio etc...)
si vous parler de vacance de 6% et d'impayé de 5% cela veux dire que mon plan
est trop juste et je risque d'aller dans le murs si vos stat ce révèlent exacte .
Citation :
Initialement posté par ribouldingue
j'ai mis a dessin dans mes calculs une comparaison entre foncier nu et meublé, car en c as d'exploitation en meublé, vos revenus fiscalisés sont forcément moindres. Ca vaut toujours le coup d'y réfléchir.
Moins de fiscalité mais plus de charges sociale et + de taxe et + de frais du au meuble et + de changement de locataire et + d'obligation fiscal et - de locataire potentiel a long terme.
la niche n'en est plus vraiment une elle passe son temps a s'effrité , je pense que le réel intérêt résidé dans le fait de faire financer son opé avec son impot et de revendre la 6eme année on recupere son impot qu'on aurai su payer + une belle plus value.
mais cela reste qu'un point de vue théorique , seul un loueur en meublée comme vous pouvez nous dire les réel intérêt du meublée vis a vis du nu dans la pratique.
Merci
nebil : merci de ne pas modifier votre message après la contribution d'un intervenant : c'est contraire à la netétiquette!!!
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 07:53:01
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Citation :
Non ! je ne déduit pas le remboursement du capital dans mon prévisionnel
c'est bien:
LOYER-(FRAIS DE RELOC-ASSU IMMEUBLE-INTÉRÊT-TAXE FONCIER-GESTION-ENTRETIEN-CSG-RDS DÉDUCTIBLE)
Donc 32 577 - 250 - 500 - 15 881 - 1500 - 1229 - 3072 - 0 - 0 = environ 10 145
Vous trouvez 8 289. IL y a un problème quelque part.
Oui, il faut prendre en compte des problèmes potentiels. Par expérience, on ne parvient jamais à louer à 100% du temps;
Plus les appartements sont grands, plus on s'en approche. Avec des studios, le chiffre de 6% de vacance est même insuffisant. |
Festina lente |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 07:54:35
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Citation :
Moins de fiscalité mais plus de charges sociale et + de taxe et + de frais du au meuble et + de changement de locataire et + d'obligation fiscal et - de locataire potentiel a long terme
Je pense poourtant que le calcul que j'ai fait ci-dessus est éloquent. |
Festina lente |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 11:25:41
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Nebil
Quel est votre calcul pour passer de 8.289 de revenu fiscal à 143 d'impôt à payer ?
Loyer 28.800 achat 300.000, soit 9.6 % de rendement brut. Cela me semble bon, mais parle-t-on d'un prix de location nu ou meublé ?
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achat immeuble meublée? nu ? facile?difficile?
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