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Bonjour, je rentre à l'instant d'une consultation avec l'avocate. Je suis l'initiateur de cette discussion et je rappelle brièvement les faits pour ceux qui n'auraient pas lu tout le fil de la discussion.
Citation :Locataire, je jouis d'un droit de préemption et j'ai refusé la première proposition d'achat à 150 000€ ; elle a été suivie d'une seconde proposition à 135 000 €, la même proposée par l'agence à ses clients sans frais supplémentaires. L'agent immobilier me dit que la commission est à la charge du vendeur et donc ni moi, ni les acquéreurs ne la paient, ce qui justifie ce prix de vente identique pour les deux parties.
Suite à mon entretien avec l'avocate, il s'avère que la deuxième proposition de ma propriétaire n'a pas été rédigée dans les formes légales (c'est un manuscrit rédigé à la va-vite, il manque les citations obligatoires de la loi), ce qui fait que c'est toujours la première proposition qui court d'après l'avocate ; le prix de cette proposition est donc nettement supérieur à celui qui est fait aux visiteurs de l'appartement.
Première réflexion : d'après l'avocate, ce n'est pas une cause suffisante de nullité du congé pour vente car la première proposition respectait le délai légal de six mois pour me signifier ce congé ; elle me conseille ne pas me manifester, car ma propriétaire risque sinon de réitérer cette proposition pour la régulariser, et d'attendre l'enregistrement de la vente pour agir. Pour elle, le fait de proposer un prix inférieur aux acquéreurs pendant une période prolongée de plusieurs mois n'est pas un motif suffisant pour annuler le congé, l'essentiel selon elle est ce qui se passera devant le notaire. Quel est votre avis ?
Deuxième réflexion : je lui ai montré l'arrêt de la Cour de Cassation figurant dans cette discussion et proposé par Le Nabot, notamment l'attendu mis en exergue. Elle a eu plutôt l'air de suivre la logique de l'agent immobilier bien que j'aie insisté pour montrer que c'était un moyen détourné pour me faire payer une commission. Elle a reconnu qu'il y avait matière à réflexion.
Résumé de cette entrevue avec l'avocate : on attend que l'acte de vente se fasse, si le notaire n'est pas trop idiot, il remarquera que la seconde proposition est nulle et me proposera le bien à 135 000 €. Tout est bien qui finit bien. Tant qu'on y est, pourquoi je ne n'achèterais pas tout de suite à 135 000 €, ça m'éviterait des frais d'avocat ? Je vais changer d'avocate.
Citation :En tant qu'initiateur de cette discussion, je vous demande d'avoir l'amabilité d'intervenir avec un minimum de pertinence ou de vous en abstenir sinon.
Cher Peter45,
En tant qu'initiateur de ce sujet sur UI, vous avez le droit d'attendre beaucoup des interventions des uns et des autres...
Vous avez aussi le droit d'aller sur d'autres sites tout aussi gratuits qu'UI, tout comme vous envisagez de changer d'avocat.. payant LUI !
Mais vous ne pouvez vous permettre de considérer que vous êtes seul juge de la pertinence ou non des interventions qui viendront "à la suite de votre questionnement"
Sachez que le but du site est non seulement de VOUS AIDER, mais également d'aider tous les intervenants et lecteurs à parfaire leurs connaissances dans "X" domaines et qu'une intervention "erronée" est toujours salutaire pour celui qui en sera l'auteur, tout comme pour les autres lecteurs et intervenants.
Il apprendra LUI AUSSI tout comme VOUS.
Il serait souhaitable que vous "rectifiez" votre phrase car, bien "qu'initiateur du sujet" vous n'en êtes pas pour autant "propriétaire".
J'ai obtempéré, mais à contrecœur, puisque vous me le demandez. Je croyais pourtant y avoir mis les formes, ce qui n'est pas le cas de toutes les interventions sur ce forum. Errare humanum est, perseverare diabolicum Merci pour la gratuité du site, je vous en suis reconnaissant.
Pour lui, le fait de proposer un prix inférieur aux acquéreurs pendant une période prolongée de plusieurs mois n'est pas un motif suffisant pour annuler le congé, l'essentiel selon lui est ce qui se passera devant le notaire. Quel est votre avis ?
Vous pouvez ou non acceptez la proposition. Mais je maintiens : pas de commission à l'agent immobilier.
Vous pouvez également attendre qu'un acquéreur se présente. Le notaire sera obligé de faire une deuxième purge du droit de préemption puisque l'avocat vous dit que la deuxième proposition (celle à 135 Keur) n'est pas régulière, MAIS vous avez le risque que ce soit > à 135Keur. C'est un risque à calculer. Mais je maintiens que c'est hors commission. Le fait de mentionner une commission sur un congé pour vente le rend nul. Je m'en tiens à la jurisprudence citée.
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
Merci Le Nabot pour votre réponse que j'apprécie comme les autres. Aucune mention de commission à l'agent immobilier pour l'instant dans les propositions de vente mais l'égalité des propositions (droit de préemption & acquéreur) est implicite en ce sens. J'ai fait estimer ce bien par une autre agence immobilière frais d'agence compris et nous sommes exactement dans le même créneau. Si je suis acquéreur, on verra bien si une commission est mentionnée dans l'acte. L'avocate m'a suggéré de faire visiter l'appartement à un ami qui pourra témoigner que le prix proposé comprend la commission de l'agence. Il y a de ce côté de la loi un flou artistique dans lequel se ruent les agents immobiliers ; dire que la commission est à la charge du vendeur n'est qu'un jeu d'écriture et le locataire est le dindon de la farce.
Acheter à 135 000 € est déjà risqué vu la baisse de l'immobilier et si je dois revendre dans quelque temps, je ne veux pas subir les conséquences d'une surévaluation. Les visiteurs de l'appartement aussi font des comparaisons avec d'autres propositions certes un peu plus élevées mais plus intéressantes somme toute.
dire que la commission est à la charge du vendeur n'est qu'un jeu d'écriture et le locataire est le dindon de la farce.
Et c'est bien ce qu'ont compris les magistrats de la Cour de Cassation. Regardez les moyens opposés par l'agent immobilier : mandat exclusif charge vendeur pour faire court. Réponse de la Cour de Cassation : nullité du congé pour vente car :
Citation :...impliquait nécessairement que l'acquéreur supportait la commission due à l'intermédiaire et que la clause figurant dans le mandat qui liait la venderesse à la société Feau commercialisation ne concernait pas les locataires,...
La cour de cassation ne s'est pas trompée, c'est bien le locataire qui paie indûment la commission, même si le mandat met la commission à la charge du vendeur. Elle a bien compris le flux financier. C'est clair et net.
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
C'est ce que j'ai dit à l'avocate en lui présentant cet arrêté, elle m'a répondu évasivement Vous savez les arrêtés.... Il y a dans ma ville un avocat réputé qui est spécialisé dans le droit immobilier et j'ai bien envie d'aller le consulter pour en avoir le cœur net.
Un problème demeure : à supposer qu'une juridiction me donne raison, dans quelle mesure peut-on estimer la commission de l'agent immobilier ? Il est vrai que l'on parle souvent de 7 % à 8 %. On ne peut quand même pas fixer un prix à la place du vendeur ce que je conçois parfaitement.
Droit de préemption et contrat d'exclusivité
Forum fermé
Posté - 23 avr. 2009 : 18:13:04
Tout est bien qui finit bien. Tant qu'on y est, pourquoi je ne n'achèterais pas tout de suite à 135 000 €, ça m'éviterait des frais d'avocat ? 
