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 Sujet  |
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pseudo
Contributeur vétéran
107 réponses |
 Posté - 09 avr. 2009 : 17:42:11
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Bonjour à tous !!
je vous explique mon problème: je suis intéressé par un bien, qui est actuellement un local commercial, situé sur une parcelle (environ 250m²). le cos est de 0.60 si l'on considère cette parcelle seule.
mais il se trouve que le bien est accolé à une maison d'habitation (sur une autre parcelle de 105m²)... appartenant au même propriétaire !!
mon notaire ne m'ayant rien recommandé, je m'apprête à projeter de faire passer en habitation le local (PC) sur la base des 0.60.
Or j'entends plusieurs sons de cloches (architectes, géomètres..), et j'apprends que:
- il se peut qu'il soit impossible de me vendre cette parcelle avec ce local dessus sans faire de division par un géomètre, lequel devra déposer une déclaration préalable pour diviser, cela équivaudrait à un "détachement de parcelles", et vu la taille de ma parcelle trop petite, je perdrais mes droits à bâtir, donc pas d'extension, mais aussi peut être pas de changement d'affectation possible!!
- il se peut que dans le meilleur des cas, il soit possible d'acheter sans division de géomètre, mais.. tenez vous bien, le COS qui est dégressif plus la taille du terrain devient grande, s'applique à la petite parcelle sur la base de l'ancienne unité foncière, et le cos passe à 0.41..
mes questions sont donc:
peut on acheter dans diviser par un géomètre et par une déclaration préalable?
perdrais-je mes droit à bâtir si le PLU stipule juste que:
"ARTICLE UE 5 - CARACTERISTIQUES DES TERRAINS
5.1 – Pour les terrains existants :
Il n’est fixé aucune caractéristique de terrain.
5.2 – En cas de détachement de parcelles :
Il est fixé une surface minimale de 375 m²."
enfin, peut on imaginer d'acheter dans ce cas la parcelle seule et donc créer une copropriété, mais.. avec trois lot? est ce possible?
merci d'avance!!
bien cordialement
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 09 avr. 2009 : 20:10:12
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"un bien, qui est actuellement un local commercial, situé sur une parcelle (environ 250m²)."
==> il existe donc une parcelle avec une référence cadastrale
"le bien est accolé à une maison d'habitation (sur une autre parcelle de 105m²)... appartenant au même propriétaire"
==>UN seul propriétaire pour deux parcelles formant une unité foncière
"j'entends plusieurs sons de cloches"
C'est normal au moment de Pâques
Si LE propriétaire de DEUX parcelles vend une UNE parcelle, il garde l'autre parcelle (comme aurait dit La Palice )
==> à chacun sa parcelle pour la suite
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 avr. 2009 : 21:04:49
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Citation :
Initialement posté par pseudo
Bonjour à tous !!
je vous explique mon problème: je suis intéressé par un bien, qui est actuellement un local commercial, situé sur une parcelle (environ 250m²). le cos est de 0.60 si l'on considère cette parcelle seule.
mais il se trouve que le bien est accolé à une maison d'habitation (sur une autre parcelle de 105m²)... appartenant au même propriétaire !!
mon notaire ne m'ayant rien recommandé, je m'apprête à projeter de faire passer en habitation le local (PC) sur la base des 0.60.
Or j'entends plusieurs sons de cloches (architectes, géomètres..), et j'apprends que:
- il se peut qu'il soit impossible de me vendre cette parcelle avec ce local dessus sans faire de division par un géomètre, lequel devra déposer une déclaration préalable pour diviser, cela équivaudrait à un "détachement de parcelles", et vu la taille de ma parcelle trop petite, je perdrais mes droits à bâtir, donc pas d'extension, mais aussi peut être pas de changement d'affectation possible!!
-il se peut que dans le meilleur des cas, il soit possible d'acheter sans division de géomètre, mais.. tenez vous bien, le COS qui est dégressif plus la taille du terrain devient grande, s'applique à la petite parcelle sur la base de l'ancienne unité foncière, et le cos passe à 0.41..
mes questions sont donc:
peut on acheter dans diviser par un géomètre et par une déclaration préalable?
non, le géomètre n'est pas obligatoire. ce serait le cas si la division aboutissait à une parcelle nue à batir. tel n'est pas le cas.
en revanche, un bornage par géomètre est toujours préférable pour garantir à long terme la position de la limiteCitation :
perdrais-je mes droit à bâtir si le PLU stipule juste que:
"ARTICLE UE 5 - CARACTERISTIQUES DES TERRAINS
5.1 – Pour les terrains existants :
Il n’est fixé aucune caractéristique de terrain.
5.2 – En cas de détachement de parcelles :
Il est fixé une surface minimale de 375 m²."
enfin, peut on imaginer d'acheter dans ce cas la parcelle seule et donc créer une copropriété, mais.. avec trois lot? est ce possible?
merci d'avance!!
bien cordialement
travaillez avec votre notaire -pas celui du vendeur- et indiquez en condition suspensive de la vente un permis de construire -ou une déclaration préalable- purgé du droit de recours des tiers présentant votre projet de changement de destination |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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pseudo
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 23:35:51
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merci a tous
bien entendu, j'avais négocié avec le notaire de faire non pas un PC (trop long, 6 mois avec l'ABF) mais plutot une demande de certificat d'urbanisme (le 2eme, celui qui n'est pas qu'informatif) et cela me prends 2 mois (j'ai quand meme l'IGC.. c'est siiiiiiiiimple !!!)
mais je ne savais pas que la division s'appliquait différemment selon que le terrain était nu ou déja bati..
je me replonge dans mon travail et je crois que je vais demander à un autre notaire de me répondre (le mien est celui du vendeur, comme par hasard...)
merci beaucoup !!
ah. et ma troisieme question: est ce possible de diviser une seule unité fonciere constituée de deux parcelles cadastrées en 3 lots (copro)? est ce aussi simple ou dois-je faire deux lots (correspondant aux deux parcelles et puis une des deux divisée par la suite en deux?)
merci!
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 avr. 2009 : 22:08:32
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Citation :
Initialement posté par pseudo
(...)
ah. et ma troisieme question: est ce possible de diviser une seule unité fonciere constituée de deux parcelles cadastrées en 3 lots (copro)? est ce aussi simple ou dois-je faire deux lots (correspondant aux deux parcelles et puis une des deux divisée par la suite en deux?)
merci!
si vous faites une copro, ce n'est pas une division... quant au nombre de parcelles inscrites au cadastre, il n'a aucune importance : en urba, on ne s'intéresse qu'à l'unité foncière d'origine et aux unités foncières créées. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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pseudo
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 00:03:32
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Donc le fait que l'ensemble soit implanté sur deux parcelles cadastrées n'empêche pas de faire deux ou trois lots? trois lots à cheval sur deux parcelles c'est donc possible?
merci !! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 00:06:39
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oui : travaillez avec votre notaire.
mais faire trois lots en copro, ce n'est PAS diviser au sens où l'entend l'urbanisme.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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pseudo
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 15:37:27
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oui oui, cette fois ci je crois que j'ai bien cerné le probleme..
mais evidemment j'en ai un autre qui vient d'ajouter.. je vais créer un nouveau post car il concerne une création de bateau..
concrètement:
soit je divise foncièrement, et la, la mairie annule les droits à bâtir.. donc pas d'agrandissement possible..
soit je crée une copro, mais la maison existante au local disposant déja d'un bateau, je ne pourrais pas demander à en créer un pour notre lot.. ca n'est pas stipulé au PLU mais c'est parait il la loi.. ?!? 
existe t il des"aménagements" de ce type ?
merci! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 16:52:18
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| la mairie annule quoi ???? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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pseudo
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 17:32:46
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en fait, j'ai un cos qui me permets d'agrandir..
si je divise, comme le terrain est inférieur à une surface mentionnée dans le PLU, pour le détachement de parcelles.. en divisant je renonce à ma capacité d'agrandissement. La SHON déja construite est acquise, l'agrandissement est impossible..
apparemment c'est une regle que la mairie s'est faite pour se permettre d'empecher des agrandissements, ou de pouvoir les controler plus facilement..
sympa non? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 17:48:01
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Citation :
Initialement posté par pseudo
en fait, j'ai un cos qui me permets d'agrandir..
si je divise, comme le terrain est inférieur à une surface mentionnée dans le PLU, pour le détachement de parcelles.. en divisant je renonce à ma capacité d'agrandissement. La SHON déja construite est acquise, l'agrandissement est impossible..
exactCitation :
apparemment c'est une regle que la mairie s'est faite pour se permettre d'empecher des agrandissements, ou de pouvoir les controler plus facilement..
sympa non?
c'est le but qu'elle poursuivait : je ne vois pas bien le problème. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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pseudo
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 21:41:50
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le probleme?
j'aurais bien voulu agrandir, pardi !!  |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 avr. 2009 : 02:33:02
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| ben la règle ne vous le permet que si vous ne divisez pas. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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