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M. Fouger
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107 réponses |
 Posté - 10 avr. 2009 : 17:54:47
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Bonjour à tous,
J'ai découvert que notre copropriété est propriétaire de 8 emplacements de parking autour de notre résidence.
La majorité souhaite vendre ces parkings aux copros qui n'ont pas de garage.
Nous sommes en été dans une zone 20 minutes et ils ne savent où stationner alors que tous les voisins non résidents occupent notre parking privé. Huit acheteurs résidents désirent acheter un parking.
1ère question : modification ou non des millièmes ?
2ème question : avec quel article voter pour la modification ?
3ème question : 4 ou 5 copros sur 47 s'opposent à cette vente. Que faire pour la réaliser malgré eux ?
4ème question : Majorité absolue pour cette vente (qui tombe du ciel !)
Merci au (x) spécialiste (s) qui voudront bien me répondre !
fgrt@neuf.fr
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 19:22:18
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"Spécialiste", je ne sais pas ! 
Vous voulez sans doute parler de 8 emplacements "partie commune", n'étant pas "lots privatifs" ?
dans ce cas l'AG doit décider :
- aliénation de parties commune "8 emplacements de stationnement" pour création de 8 lots privatifs "parking". (maj.art.26)
- création de 8 lots nouveaux "parkings privatifs destinés à la vente.
- modification EDD/RDC
Comme toute l'opération découle d'une décision d'aliénation prise à la maj.art.26. 4 ou 5 opposants sur 47 ne pose pas problème.
Cette création de 8 lots nouveaux inclura l'affectation de tantièmes, ainsi qu'il en est pour tout lot de copropriété.
la difficulté : 8 emplacements, 10 acheteurs : que faites vous ???
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 22:58:34
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| Nous donnons la priorité à ceux qui n'ont pas de garage fermé et au pire, pourquoi pas un tirage au sort ? |
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 23:04:22
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Oui, vous avez raison ces 8 parkings sont "parties des communes"
RDC = Réglement de Copro, mais EDD ? J'avoue mon ignorance !  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 23:06:53
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| Etat Descriptif de Division : liste et détaille les lots privatifs. |
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 23:08:20
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| Si je ne me trompe pas, Art 26 = 6 667 / 10 000 ? Autrement dit majorité des 2/3 ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 11:13:41
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Les 2/3 portées par au moins la moitié des copropriétaire en nombre .
On parle de "double majorité" pour celle de l'art.26.
Chez vous le "au moins" des 2 = 24 copro ET 6667/10000. |
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 23:33:33
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Merci Gédehem, c'est bien ce que j'avais calculé.
Mais votre confirmation me rassure, car je sais que vous faites autorité en matière de copro. J'ai beaucoup appris en lisant vos mails.
Encore merci pour tous les renseignements que vous donnez si gentiment. |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 17:38:06
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Attention néanmoins l'opération a un coût élevé.
Il y a modification de EDD; RDC ; inscription hypothécaire ; Notaire.
Par contre je ne pense pas que cela soit du ressort de l'art. 26 double majorité mais, celle du 26 unanimité car il y a alliénation de parties communes et vente par le syndicat |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 17:45:36
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Vente de parties communes : double majorité ou unanimité ?
La vente des parties communes doit se faire, suivant les cas, à la double majorité des copropriétaires ou à l'unanimité.
La double majorité
Les décisions les plus importantes sont prises à la majorité de tous les copropriétaires, représentant au moins 2/3 des voix.
Cette majorité spécifique est requise pour les actes d'acquisition et de disposition, lorsqu'elles ne sont pas indispensables à la conversation de l'immeuble.
L'unanimité
Les décisions les plus graves qui peuvent mettre en cause la conservation de l'immeuble doivent être prises à l'unanimité des copropriétaires.
C'est le cas de la vente des parties communes nécessaires à la conservation et au respect de la destination de l'immeuble.
Copyright Reed Business Information / Prat Editions
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 18:02:27
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Un nouvel état de descriptif de division
Le règlement de copropriété va être modifié avec un nouvel état descriptif de division comportant la nouvelle liste des parties communes et privatives et les millièmes correspondants. Ce règlement sera publié au Bureau des hypothèques par un notaire, aux frais du nouvel acquéreur.
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 18:13:59
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La vente de ces 8 emplacements rapporterait 20 000 €. [vingt Mille]
Ces parkings nous tombent du ciel, puisque c'est suite à une lettre que j'ai expédiée à la mairie de notre ville, que j'ai eu la confirmation écrite, que ces parkings appartiennent bien à la copropriété, ce que même notre syndic (depuis 13 ans) ignorait !
Pour la loi il y a peut-être "aliénation" d'une partie de la copro, mais étant donné que personne ne savait que nous étions propriétaires de ces parkings...
Reste la question des honoraires du notaire et des frais administratifs ?
De toutes façons ces parkings sont déjà inscrits au cadastre puisque le terrain fut pris sur notre copropiété.
J'espère être assez clair !
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 18:17:24
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| Je précise également que ces parkings resteront dans la copropriété puisqu'ils,seraient vendus à des copropriétaires et non à des "étrangers" de notre résidence. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 18:49:17
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Bonsoir M. Fouger,
Pour quelles raisons « 4 ou 5 copros sur 47 s'opposent à cette vente. »
Vous précisez « Nous donnons la priorité à ceux qui n'ont pas de garage fermé et au pire, pourquoi pas un tirage au sort ? »
Sachez quand même que vous ne pourrez favoriser une partie des copropriétaires sans contrepartie pour les copropriétaires lésés.
D’où la nécessité, à défaut d’un tirage au sort, de trouver un compromis à l’unanimité.
Voyez cette jurisprudence :
Cour de cassation du jeudi 11 mai 2006 N° de pourvoi : 05-10924
COPROPRIETE - Parties communes - Usage - Droit de jouissance exclusif - Modalités - Emplacement de stationnement - Décision rompant l'égalité entre les copropriétaires - Contrepartie pour les copropriétaires lésés - Portée. Rompt l'égalité entre les copropriétaires dans la jouissance des parties communes une décision d'assemblée générale qui attribue à certains d'entre eux les emplacements de stationnement dans la cour commune en fonction de critères objectifs et prédéterminés sans contrepartie pour les copropriétaires lésés.
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Décision - Jouissance des parties communes - Rupture de l'égalité entre copropriétaires – Portée.
Textes appliqués : Code civil 1382 - Loi 65-557 1965-07-10 art. 9
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007050940&fastReqId=1220473930&fastPos=
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 22:31:50
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Bonsoir Etaspack,
Les copropriétaires qui s'opposent à cette future vente préfèrent que le parking public soit transformé en "parking privé réservé à la résidence X"
Le fait de les vendre permet d'y installer des arceaux et de garantir que les copropriétaires acheteurs soient certains de trouver une place de stationnement. Reste la possibilité de poser des arceaux avec 46 clés !!!!!!!!!!!
Evidemment j'ignorais le problème des "lésés" et surtout s'ils sont prêts à aller en justice ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 avr. 2009 : 23:10:06
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En relisant bien ce sujet, je crois quil faut aussi se tourner vers le permis d construire telqu'il a été délivré. Le POS de l'époque devait obliger à la création de parkings communs en plus de ceux affectés par lot !
De ce fait ces parkings communs sont "nécessaires à la destination de l'immeuble" : aliénation = unanimité comme l'indique G.G.
Sur l'arret rapporté par Etaspak, attention !!!
Il s'agissait dans ctte affaire de l'attribution d'emplacenent de stationnement communs, ce qui n'a rien à voir avec la vente de 8 lots privatifs "parkings" par le syndicat 'au plus offrant".
(Etaspak, vos citations d'arrets sont interessantes, ..... du moins lorsqu'elles ne sont pas a coté de la plaque  .
Apprenez à lire et comprendre les arrets que vous collectez). |
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 19:02:15
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Pour Gédehem :
La résidence n'a que des box privatifs sous l'immeuble fermant chacun à clé.
Ces 8 emplacements de parkings sont extérieurs à la résidence et réalisés sur notre terrain.
L'ancienne municipalité avait répondu :
Les parkings appartiennent bien à la résidence, mais le stationnement est public !!!
J'ai donc écrit au nouveau Maire en lui disant puisque tout le monde peut stationner sur un emplacement privé, j'irai stationner dans son jardin !
Il m'a répondu, c'est privé, vous êtes chez vous. Je lui ai dit OK, vous me l'écrivez noir sur blanc, ce qui fut fait ! |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 21:43:30
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Bonsoir Gédehem,
Prendre le permis de construire, le POS, le parking commun et la destination de l’immeuble, mettre le tout dans un aquarium pour obtenir : aliénation = unanimité.
Je constate que pour noyer le poisson, vous êtes également un champion.
Vous précisez « En relisant bien ce sujet, je crois qu’il faut aussi se tourner vers le permis de construire tel qu’il a été délivré. Le POS de l'époque devait obliger à la création de parkings communs en plus de ceux affectés par lot ! De ce fait ces parkings communs sont " nécessaires à la destination de l'immeuble " : aliénation = unanimité comme l'indique G.G. »
Et bien, vous croyez mal, la preuve !!!
« La transformation de parties communes en lots privatifs constitue une aliénation même si une surface identique de lots privatifs devient une partie commune. L’unanimité des copropriétaires au cas d’aliénation n’est requise que si la conservation des parties communes aliénées est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. La destination de l’immeuble se définit comme l’ensemble des caractéristiques de l’immeuble telles qu’elles ressortent en particulier des documents contractuels et de la situation de l’immeuble. Aucune clause ne précise la part des jardins par rapport aux autres parties communes de même que le plan joint à l’acte d’achat qui ne matérialise pas l’existence d’espaces verts là où ont été crées les emplacements de parking alors que des arbres sont figurés en d’autre endroits. La création de neuf emplacements de parking sur une partie commune qualifiée d’espaces verts ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble même s’il est acquis que celui-ci est résidentiel. »
Arrêt du 22 juin 1998, Mlle RIENI c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES D ELA RESIDENCE EMERAUDE, CONSTRUCTION BINCOLETTO, n° 390.
http://www.ca-toulouse.justice.fr/courdappel/jurisprudence.php3?abstract=515
Vous précisez également « Sur l'arrêt rapporté par Etaspak, attention !!! Il s'agissait dans cette affaire de l'attribution d'emplacement de stationnement communs, ce qui n'a rien à voir avec la vente de 8 lots privatifs "parkings" par le syndicat 'au plus offrant". »
Mais peu importe que ce soit une vente ou une attribution, cela ne change strictement rien au problème, nul besoin d’apprendre à lire pour comprendre cet arrêt.
L’arrêt que je cite précise « Rompt l'égalité entre les copropriétaires dans la jouissance des parties communes une décision d'assemblée générale qui attribue à certains d'entre eux les emplacements de stationnement dans la cour commune en fonction de critères objectifs et prédéterminés sans contrepartie pour les copropriétaires lésés. »
M.Fouger l’a très bien compris « Evidemment j'ignorais le problème des "lésés" et surtout s'ils sont prêts à aller en justice ! »
Bien évidemment, il s’agit uniquement de la contrepartie pour les copropriétaires lésés afin d’obtenir un compromis à l’unanimité.
Gédehem, expliquez-moi comment doit faire M.Fouger si 10 copropriétaires sont prêts à acheter les 8 emplacements de parkings.
Et si vous pouvez éviter « Et si mon oncle ....... Et si les poules .......... » si serait parfait .
Bonsoir M.Fouger,
A l’heure actuelle, vous n’avez pas besoin d’une assemblée générale pour que les copropriétaires puissent stationner sur cette partie commune.
Par contre, pour la pose d’arceaux, vous avez besoin d’un vote de l’assemblée générale à l’article 26c de la loi (travaux comportant transformation, addition ou amélioration).
Concernant la vente de cette partie commune, à défaut de trouver un compromis à l’unanimité, il vous sera quand même difficile de pouvoir vendre uniquement à une partie des copropriétaires concernés sans rompre l'égalité entre tous les autres copropriétaires concernés.
Ceci dit, il est préférable de trouver un bon arrangement plutôt qu’un mauvais procès.
Sachez également qu’il existe des arceaux motorisés avec télécommandes.
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Edité par - ETASPAK le 14 avr. 2009 21:45:31 |
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 22:17:04
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Bonsoir Etaspak,
Je crois, nous venons d'en discuter avec d'autres membres du C.S. que nous allons nous borner à mettre un panneau "Parking Privé" cela nous évitera des complications et peut-être même un procès contre le Syndicat.
Prudence est mère...
Encore merci à tous, car nous partions sur beaucoup de problèmes ! |
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spoum
Pilier de forums
276 réponses |
Posté - 17 avr. 2009 : 10:09:14
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si ces parkings sont dissociés en lots et vendus ]a copropriété ne pourra pas interdire leur revente à des personnes extérieures et vous risquez de vs retrouver dans le cas actuel et figé à partir de là où ce parking échappe aux copropriétaires de votre immeuble ;
il parait donc plus sage de rester sur votre dernière option. |
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