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Garou
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12 réponses |
 Posté - 11 avr. 2009 : 16:47:35
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Tout nouveau président d'ASL regroupant 26 habitations dont seulement 11 occupées à ce jour, les autres attendent d'être acquises -crise immo. oblige ! - comment va-t-on répartir les charges d'une manière démocratique?
Je veux bien sûr distinguer celles liées à l'utilisation quotidienne, telles que l'électricité (portail automat.) de celles plus générales que je qualifierais d'annuelles telles que l'assurance RC des parties communes, du contrat d'entretien de la piscine notamment; Sachant qu'à terme plus ou moins proche, nous serons plus nombreux à partager le morceau, voire au complet (26)
Puis-je préciser que le promoteur en liquidation judiciaire depuis, personne à ma connaissance ne nous est proposé pour prendre le relai payant des maisons invendues.
La publication au JO étant des plus récentes, notre compte bancaire en cours d'ouverture, c'est donc moi qui assure les avances actuelles (500€ à ce jour!).
Pouvons-nous tout simplement demander aux 11 copropriétaires actuels d'acquitter 30€/mois, comme ils s'y étaient engagés lors de l'AG constitutive du 13 novembre dernier, mais à partir de quand?
Lorsque les prochains propriétaires arriveront, quelle sera notre attitude, si nous appliquons cette même formule?
Ils auront par exemple un accès à la piscine à moindre coût en arrivant la veille de son ouverture...!
Pouvez-vous me répondre s'il vous plait?
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 19:29:47
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Bonjour Garou,
Il vous faut retrouver le propriétaire des lots invendus qui a la charge des frais.
Appartenaient-ils au promoteur ? Le liquidateur doit pouvoir dire ce qu'ils sont devenus.
Si non le cadastre / B. des Hypothèques doit aussi pouvoir vous renseigner.
Bon courage. |
Christophe |
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Garou
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 21:16:16
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Ces lots invendus appartenaient effectivement au promoteur défaillant. L'administrateur judiciaire nommé n'est pas sur place et n'a donc pas la rapidité que l'on voudrait bien lui voir jouer quant à se substituer aux 15 lots invendus. Les charges elles, sont bien réelles et sont à régler au plus tôt.
Merci de votre contribution. |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 11:36:55
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Le rôle de l'Administrateur (si tant est qu'il y en ait un) s'arrête au prononcé de la liquidation judiciaire.
Votre correspondant est le Liquidateur qui vend les actifs pour rembourser les créanciers en fonction de leurs droits.
- Vérifiez que le périmètre de votre ASL comprend les lots en question. Vos statuts étant récents doivent être explicites sur ce point.
- Vous devez lui signaler vos créances dans le délai légal ( 2 mois).
- Ne payez rien à titre personnel.
- Faites un appel de provision auprès des co-lotis, dont vous.
Si le Liquidateur paie l'ASL. (Trés douteux : vos privilèges ne sans doute pas prioritaires), vous serez tous remboursés.
Chaque année faites de même, en partageant les frais entre tous les co-lotis présents.
Chacun sera remboursé en fonction de ses versements.
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Christophe |
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Garou
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 18:19:31
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Chaque année faites de même, en partageant les frais entre tous les co-lotis présents.
Chacun sera remboursé en fonction de ses versements.
Je ne comprends pas le sens de votre réponse.
Faut-il vous préciser que si je n'avais pas donné mes coordonnées bancaire à ERDF, le portail automatique serait resté désespérément ouvert pendant plus de 6 mois ouvrant ainsi un squat idéal dans les maisons vides ...au grand désespoir de tous! |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 19:31:50
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En d'autres mots : Je vous suggère de ne pas payez vous même ce que devrait payer le propriétaire des 15 lots (= le promoteur en faillite) mais de demander à tous les propriétaires de l'ASL (dont vous même) d'en faire l'avance en attendant d'en être ( ou pas), remboursé par le liquidateur. Ou le repreneur.
D'autant plus facile à faire que chacun semble tenir à ce que le portail fonctionne ! ...
Si de nouveaux propriétaires arrivent ( mais à qui achèteront-ils leur lots ???) même gestion
A chaque fois il est facile de répartir la dette et de chiffrer l'avance de chacun et le remboursement dû.
Avez-vous vérifié le contenu du plan parcellaire dont vous avez la responsabilité ( Ordonnance 2004) ? |
Christophe |
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Garou
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 13 avr. 2009 : 13:57:47
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Avez-vous vérifié le contenu du plan parcellaire dont vous avez la responsabilité ( Ordonnance 2004) ?
J'ai qq plans (VRD)qui m'ont été remis le jour des mises à disposition des parties communes, mais pas le plan parcellaire que vous évoquez.
Qui me le fournira aujourd'hui, dans une pareille confusion?
A ma pressente demande de celui de la construction du local technique dont je faisais remarquer ce même jour, l'absence d'isolation, aucune réponse....!
Que fais-je dans cette galère!
Merci de votre compréhension. |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 13 avr. 2009 : 15:00:02
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J'avais présumé que disposant d'un Président, votre ASL était bien constituée et que vous disposiez donc des statuts, conformes à l'ordonnance de 2004. A priori ce qui est en cours de publication au JO. Est-ce le cas ?
C'est le mode d'emploi de l'association !
Le plan parcellaire est tenu par le Président. Il contient l'identification des lots (adresse, ref cadastrale) et le nom des propriétaires. En cela il peut vous être utile.
Mon conseil pour gérer la part (les 15/26eme) non payée - votre question de départ - ne change pas.
j'en rajoute un : faites une A.G. extraordinaire ( à 11 c'est facile) et réglez ce problème de finance tous ensemble. Mais ne mélangez pas votre compte personnel et celui de l'ASL.
Bon courage.
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Christophe |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 13 avr. 2009 : 18:36:49
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En cas de liquidation judiciaire du lotisseur, le liquidateur est VOTRE INTERLOCUTEUR.
Il devait être convoqué à l'AG contitutive.
Il doit recevoit les appels de cotisation qui concourent à préserver les actifs de la liquidation...
Ces actifs doiventêtre vendus pour combler le passif...
Ce n'est pas parce que vous ne "voyez" personne qu'il n'y a pas EN DROIT un MEMBRE de l'ASL qui est "le lotisseur" (= son représentant) jusqu'à la dernière vente
Ne bricolez pas : vous le regretteriez |
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Garou
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 06:26:33
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Vraiment Mout, je n'ai pas envie de bricoler!
Nous allons nous réunir le 24 de ce mois(les 10)pour un premier appel de fonds fixé à 30€/mois lors de l'AG du 13/11/08 qui partira au 01/01/09, et lorsque il se rajoutera un ou plusieurs 1/26e nous re diviserons les dépenses communes par le nouveau nombre de présents à chaque nouveau venu (si j'ai bien compris Chri64?), ce qui constituera une avance évolutive pour les 10 premiers, si j'ai tjrs bien compris? En espérant que notre trésorière maitrise un peu Excel, ça devrait être possible!
Nous ne devons que compter sur nous-mêmes J'ai, hélas compris cela depuis que je suis dans cette aventure. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 07:25:27
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...le projet que vous décrivez correspond à ce que j'appelle du "bricolage".
"Tout nouveau président d'ASL regroupant 26 habitations dont seulement 11 occupées à ce jour, les autres attendent d'être acquises -crise immo. oblige ! - comment va-t-on répartir les charges d'une manière démocratique?"
Dans une ASL constituée légalement, les terrains à bâtir sont connus et répertoriés (=PERIMETRE ASSOCIATIF)et les STATUTS règlent son fonctionnement.
Les PROPRIETAIRES DE TOUS CES TERRAINS sont "membres" de l'ASL.
Les cotisations de tous les membres permettent à l'ASL de remplir sa "mission" LEGALE = [qui est écrite dans ses STATUTS + qui entre dans les missions attribuées aux ASL par l'Ordonnance du 1er juillet 2004 et le Decret du 3 mai 2006].
Plus vous vous écartez du fonctionnement LEGAL, plus vous prenez de risques. |
Edité par - Mout le 14 avr. 2009 07:29:33 |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 07:33:11
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Une fois que la liquidation est prononcée, le liquidateur ne représente plus le promoteur en faillite. Il représente les créanciers qui seront partiellement remboursés des dettes du promoteur par vente de ses biens. Dettes engendrées avant le jugement de liquidation de l'entreprise, calculées sur la base des déclarations des créanciers : d'où votre intérêt à le faire.
Mais il est très probable que vous n'en verrez pas la couleur car le fisc, l'urssaf, les salariés ont des super privilèges qui risquent de tout consommer.
Par contre suivez bien l'affaire (par le Liquidateur) car un jour ou l'autre les lots seront vendus (aux enchères) à vos futures membre de votre ASL.
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Christophe |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 07:58:12
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Mout, le principe de payer à la place du propriétaire défaillant en attendant qu'il soit solvable est un principe de réalité. Ce n'est pas du bricolage.
Ce qui est dangereux est de confondre les comptes perso / ASL |
Christophe |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 10:03:33
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...le "prcipe de réalité, en comptabilité, cela s'appelle des provisions, non?
Le lotisseur défaillant EST PROPRIETAIRE des terrains à bâtir
Voyez l'adresse du propriétaire de ces terrains sur la matrice cadastrale : c'est celle du liquidateur qui paye prioritairement les impôts fonciers (le fisc est dans les créanciers privilégiés ) |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 16:14:50
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Allez, une dernière réponse !
Le lotisseur défaillant, ou plutôt sa société mise en liquidation, est morte. Sans descendance.
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Christophe |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 18:15:09
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... vous êtes extralucide, CHRI64
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lessudistes
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 21:02:45
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Bonsoir,
Je voulais apporter une précision.
Dans notre ASL, nous avons une clause dans la rubrique répartition des charges, qui stipule que le lotisseur (promoteur du lotissement : terrain en vrd) ne payera pas de charges tant que les lots ne seront pas vendus !!!!
Quand est-il de vos statuts ?
Nous avons (et heureusement pour nous) une avance de trésorerie (vrt faits chez le notaire à l achat de chaque lot) qui nous permet de ne pas encore avoir eu besoin de faire d appel de fonds mais dans tous les cas, le lotisseur n'a rien versé et ne participe pas aux frais.
Cdlt |
la sudiste |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 15 avr. 2009 : 07:33:11
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En droit des sociétés, la clause léonine est une clause qui prive un associé de tout droit aux profits de la société ou qui, au contraire, lui attribue la totalité des profits, ou bien encore qui met à sa charge la totalité des pertes ou l'exonère de toute contribution au passif social. Une telle clause est interdite dans un contrat de société.
Une telle clause n'entraîne pas la nullité du contrat de société mais cette clause est réputée non écrite.
Un peu tard pour s'en rendre compte ... |
Christophe |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 15 avr. 2009 : 08:20:06
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La logique d'un lotissement, c'est d'aménager et diviser pour créer des terrains à bâtir.
Dès les aménagements (voies et réseaux)terminés, il faut les maintenir en état et les entretenir : d'où la constitution d'une ASL regroupant TOUS les propriétaires de lots (= le lotisseur pour les lots non vendus) pour organiser cette "administration" dans l'intérêt général.
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Edité par - Mout le 15 avr. 2009 08:24:12 |
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Garou
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 15 avr. 2009 : 08:59:29
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Mout, le principe de payer à la place du propriétaire défaillant en attendant qu'il soit solvable est un principe de réalité. Ce n'est pas du bricolage.
Ce qui est dangereux est de confondre les comptes perso / ASL
Christophe
Je me sens plus en harmonie avec votre point de vue et vous en remercie Chris64.
N'ayez crainte, ce n'est pas du tout dans mes principes de me substituer aux autres co propriétaires, s'agissant d'assumer les charges... Il suffisait de pouvoir ouvrir un compte bancaire au nom de l'ASL pour que ces derniers puissent l'approvisionner normalement, mais pour cela il fallait notre parution au JO. C'est chose faite depuis 3 jours! Après plus de 4 mois d'attente....
Mon souci reste le poids de ces charges à répartir avec les présents, je ne compte nullement sur une autre solution et suis, peut-être, par trop réaliste? |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 16 avr. 2009 : 11:43:23
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MOUT a raison sur le fond.
Vous pouvez faire l'avance des dépenses
( sur un compte séparé bien sur...)
mais il vous faut appeler les fonds auprès de chaque lot
pour déterminer la dette d'impayés et vous récupérer:
- sur la vente des lots au premier acheteur
- sur le nouveau propriétaire car les obligations des ASL
suivent les terrains et non les personnes.
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