| Auteur |
 Sujet  |
|
|
loulou270
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 12 avr. 2009 : 20:02:47
|
bonjour a tous,
voici ma question,je loue la même maison F3 depuis 8 ans et depuis 2 ans j'ai changé de propriétaire, et mon nouveau propriétaire vient de me réclamer un rappel de loyer 5 ans en arrière alors que celui ci n'était pas propriétaire de la maison et que l'ancien propriétaire n'a jamais voulu faire cette augmentation. Je sais qu'un propriétaire peut revenir 5 ans en arrière mais ma question est la celle-ci : a t-il le droit de calculer son augmentation 5 ans en arrière alors q'il n'était pas encore propriétaire ou alors il a juste le droit de calculer à partir du moment ou il est propriétaire ? Car il a calculer son augmentation à partir de la date debut du bail d'y 8ans , alors que l'ancien propriétaire n'a jamais voulu toucher au loyer inital! merci par avance pour vos réponse
|
|
Signaler un abus
|
|
|
albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 20:17:52
|
non c'est interdit.
Il ne peut procéder au rappel d'augmentations de loyers que depuis qu'il est propriétaire. |
Signaler un abus  |
|
|
loulou270
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 20:33:17
|
| merci beaucoup albifrons pour ta réponse donc c'était bien ce que je pensais il doit commencer ses calculs a partir de la date où il est devenue propriétaire et pas avant. Pourtant on lui donne raison. merci ! |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 21:45:04
|
ce n'est pas exact.
il peut y avoir une clause conventionnelle dans l'acte autenthique avec substitution des droits envers l'acquéreur |
| Signaler un abus |
|
|
loulou270
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 13 avr. 2009 : 20:41:48
|
| nefer, pourriez vous m'expliquer s'il vous plait, car je vous avoue que je comprends pas bien, c'est une claude qui est sur mon bail? Merci |
| Signaler un abus |
|
|
axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 09:07:59
|
nefer parle de l'acte de vente de la maison conclut entre votre ancien et nouveau propriétaire ...
il vous faut donc demander à votre nouveau propriétaire
de vous présenter cet acte
pour prouver qu'il est dans son bon droit
de procéder à l'augmentation sur 5 ans |
Edité par - axe le 14 avr. 2009 09:11:57 |
| Signaler un abus |
|
|
loulou270
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 15 avr. 2009 : 23:12:25
|
| d'accord merci beaucoup axe, je vais essayer de le demander a mon propriétaire alors mais je doute qu'il accepte car en plus quand la vente c'est faite je n'étais absolument pas au courant que j'allais avoir un nouveau propriétaire et que la maison était vendu. |
| Signaler un abus |
|
|
artem
Pilier de forums
1540 réponses |
Posté - 16 avr. 2009 : 10:18:31
|
s'il refuse de vous en donner copie, il ne peut plus rien vous réclamer
tournez le courrier de telle façon à l'inviter à le relire lui-même pour chercher ce passage et à vous en donner copie si ce passage y figure bien 
après la vente, il aurait dû vous informer du changement de propriétaire par LRAR en joignant copie de l'acte où figure la description des lots et ce afin de changer le destinataire des loyers. qui payez-vous et comment ? |
| Signaler un abus |
|
|
loulou270
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 16 avr. 2009 : 22:33:48
|
merci artem, je paye mes loyers à mon nouveau propriétaire (j'ai oublié de vous précisez que c'est une sci) et en chèque. Le gérant de la société ne veut pas me le donner mais un de ses actionnaires qui n'est absolument pas d'accord avec cette augmentation doit me le faire passer.
Est que le fait que je n'ai pas été informé peut jouer en ma faveur ou pas ? |
| Signaler un abus |
|
|
axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 17 avr. 2009 : 10:43:10
|
Citation :
Initialement posté par loulou270
Est que le fait que je n'ai pas été informé peut jouer en ma faveur ou pas ?
je ne pense pas,
soit il a le droit de procéder à l'augmentation sur 5 ans,
soit non ! |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 avr. 2009 : 13:29:16
|
Citation :
Initialement posté par axe
Citation :
Initialement posté par loulou270
Est que le fait que je n'ai pas été informé peut jouer en ma faveur ou pas ?
je ne pense pas,
soit il a le droit de procéder à l'augmentation sur 5 ans,
soit non !
Réponse fausse. Pour que le changement de propriétaire soit opposable, il faut que l'acte de vente soit notifié au locataire. A la limite ce dernier serait en droit de payer à l'ancien propriétaire. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
| Signaler un abus |
|
|
artem
Pilier de forums
1540 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 09:43:55
|
| carrément d'accord avec LeNabot car "officiellement" - au vrai sens du terme - vous n'êtes pas informé du changement de propriétaire. mais là, on commence à jouer au con |
| Signaler un abus |
|
|
axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 11:58:51
|
Citation :
Initialement posté par LeNabot
Citation :
Initialement posté par axe
Citation :
Initialement posté par loulou270
Est que le fait que je n'ai pas été informé peut jouer en ma faveur ou pas ?
je ne pense pas,
soit il a le droit de procéder à l'augmentation sur 5 ans,
soit non !
Réponse fausse. Pour que le changement de propriétaire soit opposable, il faut que l'acte de vente soit notifié au locataire. A la limite ce dernier serait en droit de payer à l'ancien propriétaire.
dans la loi du 6 juillet 1989
le nabot je ne vois aucune obligation de notifier
un acte de vente de vente,
ni aucune forme particulière pour informer le locataire d'une mutation
Article 3 de la loi du 6 juillet 1989
...
Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie, l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions du présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.
je m'interroge sur votre compétence ...
 |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 12:10:36
|
Citation :
Initialement posté par axe
dans la loi du 6 juillet 1989
le nabot je ne vois aucune obligation de notifier
un acte de vente de vente,
ni aucune forme particulière pour informer le locataire d'une mutation
Je suis d'accord. Mais dans ce cas, le locataire serait en droit de payer à l'ancien propriétaire. Je l'ai déjà écrit. Vous savez lire au moins ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
| Signaler un abus |
|
|
axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 12:30:48
|
Citation :
Initialement posté par LeNabot
Citation :
Initialement posté par axe
dans la loi du 6 juillet 1989
le nabot je ne vois aucune obligation de notifier
un acte de vente de vente,
ni aucune forme particulière pour informer le locataire d'une mutation
Je suis d'accord. Mais dans ce cas, le locataire serait en droit de payer à l'ancien propriétaire. Je l'ai déjà écrit. Vous savez lire au moins ?
absolument pas lenabot !
loulou270 a bien été informé,
par une visite sans doute,
il connait même un actionnaire de la sci qui est contre l'augmentation,
il a déjà réglé des loyers au nouveau propriétaire
ce qui prouve la bonne notification qui ne requiert aucune forme particulière
pour revenir à son problème:
il peut refuser l'augmentation et le nouveau propriétaire devra la justifier devant un magistrat si besoin !
le propriétaire ou l'actionnaire peut lui fournir spontanément la preuve ou son absence du droit d'augmenter sur 5 ans ...
sur ces deux possibilités aucune n'est en contradiction avec mes commentaires:
il vous faut donc demander à votre nouveau propriétaire
de vous présenter cet acte
pour prouver qu'il est dans son bon droit
de procéder à l'augmentation sur 5 ans
...
soit il a le droit de procéder à l'augmentation sur 5 ans,
soit non !
...
je ne vois aucune obligation de notifier
un acte de vente de vente,
ni aucune forme particulière pour informer le locataire d'une mutation |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 12:42:53
|
Citation :
Initialement posté par axe
absolument pas lenabot !
loulou270 a bien été informé,
par une visite sans doute,
il connait même un actionnaire de la sci qui est contre l'augmentation,
il a déjà réglé des loyers au nouveau propriétaire
ce qui prouve la bonne notification qui ne requiert aucune forme particulière.
Je pense qu'il faudra parfaire votre formation en droit civil. Une visite n'est pas un titre de propriété. La connaissance d'un actionnaire de la sci, non plus. Pour qu'un changement de propriétaire soit opposable, il faut nécessairement notifier l'acte de vente.
Citation :
il peut refuser l'augmentation et le nouveau propriétaire devra la justifier devant un magistrat si besoin !
La encore, votre remarque prouve que vous méconnaissez les mécanismes d'une vente. Si l'acte de vente transmet aussi les créances sur la totalité de la période du bail, le nouveau propriétaire est en droit de réclamer l'arriéré sur cinq ans. Un bail peut se céder, encore faut-il je le répète encore une fois, le notifier au locataire pour que cela lui soit opposable.
|
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
| Signaler un abus |
|
|
axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 15:35:44
|
Citation :
Initialement posté par LeNabot
Pour qu'un changement de propriétaire soit opposable, il faut nécessairement notifier l'acte de vente.
désolé, rien dans la loi ne l'impose :
le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ...
de plus, réalité incontestable,
des millions de baux sont signés chaque année sans
présentation d'un quelconque acte de propriété ...
tenez, vous, avez vous présenté un acte de propriété
quand vous avez fait signer un bail à votre ancien locataire ?
Citation :
Un bail peut se céder, encore faut-il je le répète encore une fois, le notifier au locataire pour que cela lui soit opposable.
rien n'indique qu'une notification orale (la visite) ne suffise pas !
les conventions orales ou de fait sont tout à fait valables ...
tenez les baux oraux ...
Article 1108
Quatre conditions sont essentielles pour la validité d'une convention :
Le consentement de la partie qui s'oblige ;
Sa capacité de contracter ;
Un objet certain qui forme la matière de l'engagement ;
Une cause licite dans l'obligation.
pour : Le consentement de la partie qui s'oblige ;
loulou a déjà payé les loyers au nouveau propriétaire,
je ne vois vraiment pas quoi lui notifier de plus !
pour le reste des conditions on suppose que c'est acquit.
Article 1108-1
Lorsqu'un écrit est exigé pour la validité d'un acte juridique, ...
impose logiquement qu'un écrit peut ne pas être exigé, c'est le cas !
encore mieux il n'est même pas besoin de l'exprimer:
Article 1132
La convention n'est pas moins valable, quoique la cause n'en soit pas exprimée.
sinon,
je vous accorde, bien volontiers, qu'un écrit est toujours mieux,
mais pas obligatoire en l'espèce ! |
Edité par - axe le 18 avr. 2009 15:40:44 |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 15:51:40
|
Axe, vous pourrez me sortir tous les articles du code civil, vous n'avancerez pas d'un poil. Lorsque l'on se prévaut d'un titre, il faut le prouver. Si on se prévaut du titre de propriétaire suite à une vente, il faut produire un écrit : le titre ou l'acte de vente.
Article 1315 du code civil
Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 18 avr. 2009 15:55:42 |
| Signaler un abus |
|
|
loulou270
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 19:03:20
|
| Tout d'abord, je vous remercie encore une fois tous de m'aider a travers vos réponses, c'est gentil de votre part. Ensuite pour en revenir au problème, j'ai eu la visite de mon nouveau propriétaire seulement en fin de mois pour me dire qu'il avait racheter la maison et que le mois qui arrivé c'était a lui qui fallait désormais versé le loyer. J'étais surprise car je n'étais absolument pas au courant avant, que la maison avait été vendu et racheté car je pensais que le propriétaire devait avant avertir le locataire et lui proposer la vente avant. Concernant l'acte de vente un des actionnaires qui n'est absolument pas d'accord avec le gérant va me faire passer d'ici 15 jours l'acte de vente. Mais l'actionnaire ne sait pas si par rapport a son gérant il a droit de s'opposer a cette augmentation. |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 19:18:04
|
Citation :
Initialement posté par loulou270
Mais l'actionnaire ne sait pas si par rapport a son gérant il a droit de s'opposer a cette augmentation.
Vous saurez la légalité de l'augmentation en épluchant l'acte de vente (clause au sujet des créances éventuelle antérieures à la vente). |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 19:23:13
|
Citation :
Initialement posté par loulou270
Tout d'abord, je vous remercie encore une fois tous de m'aider a travers vos réponses, c'est gentil de votre part. Ensuite pour en revenir au problème, j'ai eu la visite de mon nouveau propriétaire seulement en fin de mois pour me dire qu'il avait racheter la maison et que le mois qui arrivé c'était a lui qui fallait désormais versé le loyer. J'étais surprise car je n'étais absolument pas au courant avant, que la maison avait été vendu et racheté car je pensais que le propriétaire devait avant avertir le locataire et lui proposer la vente avant. Concernant l'acte de vente un des actionnaires qui n'est absolument pas d'accord avec le gérant va me faire passer d'ici 15 jours l'acte de vente. Mais l'actionnaire ne sait pas si par rapport a son gérant il a droit de s'opposer a cette augmentation.
quand un propriétaire vend son bien en "occupé" il n'a pas à informer le locataire de cette vente
c'est uniquement dans le cadre de l'article 15 de la loi de 89, que le locataire a un droit de préemption!!! |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
questions sur un rappel de loyer de 5 ans
Forum fermé
