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Je souhaite recourir à un prêt In fine, et selon ma situation est-ce une bonne chose?
J'ai 30 ans, je suis marié avec 1 enfant, nos revenus bruts sont de 105K€/an ce qui génére un impôt de 10K€/an. Nous ne disposons d'aucun patrimoine. Nous disposons d'un apport de 30K€ et allons faire une acquisition dans un but locatif de 107K€ hors frais soit env 115K€ TT compris.
Le crédit in fine est il sage dans ma situation?
D'autre part ma banque me propose un crédit in fine sur 15 ans: le tx d'intéret d'emprunt est 4,30% Hors ass. la valeur moyenne de rendemment sur 15ans de l'ass. vie est estimée à 4,70% (ass.vie en obligation, option "sécurité")
Est ce une bonne proposition et que doit demander d'autre?
Votre question appelle, selon moi, des réponses complexes. La "rendement" d'un bien immobilier, c'est à dire le rapport entre les revenus nets de charges et d'impots et le prix de revient du logement est infiniment variable. Il est meilleur pour un studio à Montreuil que pour le même studio dans le 16ème, l'écart de prix (à l'achat) n'étant pas intégralement reflété dans l'écart de loyer. Il y a donc déjà un choix à faire.
En plus, il faut intégrer l'espoir de plus-value, toujours difficile à évaluer.
Ensuite, selon le statut fiscal de l'investissement (de Robien, par exemple), vous pouvez avoir intérêt à générer du déficit, par impact de l'amortissement, et par imputation des intérêts. Le prêt in fine vous permet d'imputer toujours le même montant (maximum) d'intérêts. Vous devez choisir donc le statut fiscal de votre investissement (qui induit souvent le choix neuf ou ancien). Enfin, après le délai de défiscalisation, vous allez rembourser l'intégralité de la somme empruntée. Il ne vous restera donc que la somme des loyers - les intérêts et charges, auxquels on pourra rajouter notre fameux espoir de plus value. Ce genre de montage, à moins qu'il ne soit particulièrement optimisé, réduit souvent le gain à la plus-value. C'est donc un pari auquel il faut faire attention. Voilà cde que je peux vous en dire, mais il y a certainement des avis contraires !!! Bons calculs
Si j'ai bien compris, votre banque vous propose de souscrire à une assurance vie (à 4.7% de rendement annuel) sur la base de laquelle elle va vous prêter une somme équivalente au montant qui sera dans cette assurance au moment du solde du crédit (soit 15 ans).
Si c'est bien ça, et à moins que quelqu'un me contredise, je pense que c'est une bonne idée.
2 points à vérifier : -vu votre contexte vous pouvez obtenir mieux en terme de de taux d'intêrêt -est-ce que le taux annoncé pour l'assurance vie est un taux brut, net de frais de gestion, net de frais de gestion et prélèvements sociaux ? S'il s'agit d'un taux brut, c'est une arnaque car les meilleurs rendements pour les assurances vies sécurisées (fonds en euros) sont au-dessus de 5% hors prélèvements sociaux. Dans votre contexte, je vous conseille un prélèvement de CSG/RDS à la source et non inclue dans le revenu (ce qui augmenterait encore votre imposition!)
Par contre sur le fond le principe est très bon (in fine + nantissement assurance vie)car il va vous permettre de diminuer votre impôts sur le revenu puisque ce principe va générer plus d'intêrêts à déduire (plafond des déductions 10 700 Euros / année fiscale).
Eh les amis ... David a pose sa question en nov 2003; j'espère que depuis ce temps-là il a trouvé solution à son problème de prêt Ceci dit, toujours interressant de lire les bons conseils sur le sujet
CREDIT IN FINE
Forum fermé
Posté - 26 nov. 2003 : 10:15:38
