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dan69
Contributeur actif
48 réponses |
 Posté - 18 avr. 2009 : 10:31:45
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Je suis dans un copro. de 100 appartements avec un budget annuel (comprenant le salaire et le logement d'un gardien) d'environ 200 000€.
Pour la gestion d'un compte séparé, le syndic "réclame", en sus de ses honoraires d'environ 12 000€HT, une indemnité supplémentaire de 46€HT par lot principal soit un "bonus" de près de 40% !!!
Merci pour les infos que vous pourrez me transmettre sur les coûts pratiqués pour la gestion de comptes séparés.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 13:53:49
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L'article 18 de la loi de 1965 impose la principe de la gestion financière par compte séparé. Il permet à titre dérogatoire à l'assemblée de dispenser le syndic de l'ouverture d'un compte séparé pour un délai qui doit être précisé.
L'avis du CNC permet au syndic de présenter une double proposition d'honoraires de gestion courante :
un montant avec gestion par compte séparé : par exemple 6000 € ht
un montant avec compte unique : par exemple 5200 € ht
Le syndic ne peut pas donner un montant en compte unique et prévoir par ailleurs, en cas de compte séparé, un honoraire supplémentaire par lot car les honoraires de gestion courante doivent être répartis au prorata des tantièmes, et non à nn € par lot
L'existence d'un écart entre les deux montants n'est pas justifié par un coût supplémentaire de gestion. Il correspond à la perte par le syndic de la rémunération des fonds déposés chez le banquier.
Dans l'exemple ci dessus 6000 € h est le montant normal et décent des honoraires.
Comme le syndic perçoit environ 800 € de rémunération par la banque, il abaisse d'autant le montant de ses honoraires, soit à 5200 €.
Il est fréquent de constater 20 % d'écart entre les honoraires normaux et les honoraires réels mais rarement 40 %
A 120 € ht/lot votre syndic est à un montant d'honoraires très bas s'il assure correctement la gestion, ce qui est le but souhaité. Le montant normal en 2009 est de l'ordre de 150 € / lot.
Cette situation est malsaine aussi bien pour chaque syndicat concerné que pour la copropriété en général. On peut donc espérer la généralisation impérative du compte séparé.
Un conseil : vérifier soigneusement les délais habituels de paiement des fournisseurs qui ne doivent pas dépasser 30 jours. Un dépassement important et systématique a pour but de gonfler l'assiette de la rémunération par la banque.
N'en tirez pas de conclusions sur la moralité de votre syndic. On a poussé les syndics à tirer sur la ficelle jusqu'à admettre officiellement qu'ils pouvaient encaisser la rémunération par la banque des fonds appartenant aux copropriétaires.
Les Pouvoirs publics ont une large responsabilité dans cette situation.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 19:18:27
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Bonjour dan69.
120 €.HT n'et pas cher si le boulot est fait correctement et 168 €.HT avec un CBS, c'est peut être un peu cher.
On voit bien ici que le syndic souhaite ne pas ouvrir un CBS !
jpm, vous précidez que le raisonnement par lot pour le CBS n'est pas bon puisque la répartition de la charge est effectuée non par lot mais par tantième.
Mais ce raisonnement devrait être tenu pareillement pour les honoraires de base et pourtant on raisonne souvent, moi le premier, en honoraires de base par lot... |
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dan69
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 20:31:03
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merci pour les infos.
j'ajoûte que notre AG a lieu jeudi prochain et que la proposition figure à l'OdJ. le montant de l'indemnité pour gestion d'un compte séparé peut-il être négocié en séance avant le vote? |
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Diga
Contributeur senior
65 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 20:42:55
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Bonjour à tous et toutes,
JPM, vous dites qu'un syndic peut se faire rétribuer par une banque s'il ouvre un compte chez celle-ci ?
Un copropriétaire a-t-il accès à une trace de cette transaction ?
Merci de m'éclairer.
Diga |
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 21:19:32
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dan69 a demandé Citation :
le montant de l'indemnité pour gestion d'un compte séparé peut-il être négocié en séance avant le vote?
Il vaut que vous demandiez au CS de négocier avant l'AG avec les arguments cités ici.
Mais s'il n'y a pas de mise en concurrence du syndic actuel avec un autre, le rapport de force copropriétaires/syndic est très favorable au syndic actuel.
Cdlt. Louis92. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 21:59:38
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dan69
Citation :
le montant de l'indemnité pour gestion d'un compte séparé peut-il être négocié en séance avant le vote?
Le syndic actuel est-il un nouveau ou au contraire gère-t-il votre copropriété depuis longtemps ? En d'autres termes ce sujet a-t-il été déjà évoqué et résolu par le refus du CBS ?
En réalité, avant de parler du coût de l'ouverture d'un CBS, la question principale est de savoir si la copropriété a confiance en son syndic au point de ne pas éprouver le besoin de l'ouverture d'un tel compte séparé et d'accepter la dispense.
Comme l'indique fort justement louis92, il me paraît hasardeux de poser la question en AG si le sujet a été déjà évoqué et rejeté en amont. Mais vous pouvez toujours relancer le débat en abordant le sujet de votre propre initiative en AG. Que risquez-vous après tout, sinon de ne pas être suivi. Quoi qu'il en soit, vous serez alors fixé ! Courage !
Un conseil cependant : plutôt que de lancer le débat en exigeant d'emblée l'ouverture d'un CBS, peut être auriez-vous intérêt à vous interroger à haute voix sur les raisons de la non ouverture et à développer alors les aspects positifs selon vous de la création d'un CBS pour votre copropriété... |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 22:20:29
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Citation :
JPM, vous dites qu'un syndic peut se faire rétribuer par une banque s'il ouvre un compte chez celle-ci ?
Un copropriétaire a-t-il accès à une trace de cette transaction ?
Non, évidemment non, Diga. Cela fait partie des accords passés entre le syndic et sa banque.
*Lorsque les fonds sont placés sur un CBS, le syndic n'est pas rémunéré car le CBS, par définition, est ouvert, non au nom du syndic, mais à celui de la copropriété..
*Lorsque les fonds sont placés sur le compte professionnel du syndic ou sur un sous compte dudit compte professionnel (appelé "compte individualisé"), le syndic peut négocier avec sa banque pour que ces fonds soient rémunérés à son profit. Aujourd'hui, ces fonds ne sont pratiquement plus rémunérés, car le taux de référence est extrèmement faible, ce qui fait, après le prélèvement de la marge de la banque, un taux de rémunération voisin de zéro. Par exemple, le taux au jour le jour est inférieur aujourd'hui à 1% et la marge de la banque avoisine 0.90 ; la rémunération est ainsi ramenée à 0.10% des fonds placés ! C'est à dire rien.
Le syndic va donc devoir en urgence trouver des produits de substitution, s'il veut tenir le coup.
Il peut aussi trouver son salut en poursuivant sa croissance externe par l'achat d'un nouveau cabinet... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 00:39:15
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Pour Alex 40 :
Il est bien entendu que les honoraires de gestion courante sont calculés en fonction du nombre de lots.
Le syndic détermine un " coût au lot " en fonction des particularités de l'immeuble (équipements divers, concierge ou pas, etc...) et un honoraire en ajoutant sa marge.
Si l'honoraire ht par lot est 130 € et s'il y a 60 lots, le montant des honoraires ht de gestion courante est 7800 € soit 9329 € ttc.
Mais ensuite, les honoraires de 9329 € sont répartis entre les copropriétaires comme les autres charges, au prorata des tantièmes.
Si l'on admet, pour les besoins de la discussion, que l'obligation de gérer par compte séparé entraîne un surcoût et une majoration de 20 € ttc par lot, le syndic doit demander 1200 € ttc en plus soit au total 10 529 € ttc, qui seront également répartis au prorata des tantièmes.
Pour suivre aussi bien l'avis du CNC et la loi de 1965 que le plus élémentaire bon sens, le syndic doit donc présenter deux propositions :
1) 10 529 € en appliquant le régime légal : compte séparé
2) 9329 € avec la dispense d'ouvrir le compte séparé
Lorsqu'un syndic propose un montant global pour 2) et un supplément de 20 € par lot pour 1), cela veut dire, en droit comme en bon français, qu'il décompterait 20 € à chaque lot si le compte séparé lui est imposé.
Si telle n'est pas son intention, il lui suffit de rester silencieux quant à son mode de calcul. On ne peut pas contester que certains syndics, - pas tous -, pèsent lourdement sur les assemblées pour leur faire adopter la dispense. C'est une maladresse car beaucoup d'assemblées sont suffisament sensibles à la différence de coût pour qu'ils renoncent à cette manoeuvre. Il y aura bien un jour un avocat suffisamment adroit pour faire sanctionner cette action psychologique.
Quant à l'information des copropriétaires au sujet de la conservation par le syndic de la rémunération des fonds par la banque, je rappelle qu'elle doit être autorisée par l'assemblée générale. Cette prescription est généralement bien respectée. Les copropriétaires sont donc informés, sans toutefois connaître le montant perçu pour un syndicat déterminé. Le syndic lui-même ne le connaît pas mais peut en faire l'estimation grossière. La question reste d'ailleurs posée de son insertion dans la fameuse liste de l'article D 11, qui est une brimade inutile pour les syndics professionnels.
Alex 40 a raison de signaler la modicité actuelle de cette rémunération, mais il s'agit d'une crise passagère.
On reviendra sans doute à un taux plus important. Dans ce cas un syndic ayant une centaine de comptes séparés, et correctement alimentés, dans la même banque pourra négocier une rémunération à un taux moindre qui pourra revenir aux copropriétaires. La rémunération ds comptes de ce genre n'est plus interdite depuis le fameux arrêt Caixabank qui a montré ce que peut faire un avocat compétent et obstiné.
On pourra dire alors qu'un fonds de roulement décent présente un réel intérêt.
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 10:05:38
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Le compte séparé doit être défendu par les Conseils Syndicaux aussi pour ses vertus pédagogiques.
Quand le compte est celui du syndic, les copropriétaires voient le syndic comme un affreux genre "percepteur" ou "banquier" intéressé uniquement par leur argent (spécialement un syndic de grand groupe) et qui ne mérite que des reproches.
Avec un compte séparé, les copropriétaires comprennent que :
- il y a l'argent de la copropriété (leur argent) qui est quelque part sous contrôle et qui leur rapporte,
- le syndic ne peut pas faire débiter un compte qui n'est pas le sien comme cela (ni le CS),
- il ne faut pas traîner pour payer les "charges" (appels budget et appels travaux),
- ils doivent arrêter de raisonner en disant "y a ça qui va pas, je ne payerai pas mes charges pour forcer le syndic à agir, na !".
Bref, le compte séparé rapproche les copropriétaires ignorants de la vraie vie de leur copropriété en rendant les contraintes économiques plus claires.
Cdlt. Louis92. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 10:39:42
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Louis 92 a raison. Les aspects psycho sociologiques du compte séparé ne sont pas négligeables.
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Edité par - JPM le 19 avr. 2009 10:40:22 |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 19:11:22
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Louis écrit :
Citation :
Quand le compte est celui du syndic, les copropriétaires voient le syndic comme un affreux, genre "percepteur" ou "banquier" intéressé uniquement par leur argent (spécialement un syndic de grand groupe) et qui ne mérite que des reproches.
C'est une question qui est souvent évoquée sur ce site car les personnes qui le "fréquente" sont au fait de tous ces sujets, mais je vous assure Louis que ce sujet est très rarement discuté en assemblée ou ailleurs ! De toutes façons, les copropriétaires n'ont pas besoin de cela pour souvent considérer les syndics comme des affreux...
Citation :
Avec un compte séparé, les copropriétaires comprennent que :
- il y a l'argent de la copropriété (leur argent) qui est quelque part sous contrôle
Je ne suis vraiment pas sûr que les copropriétaires comprennent aussi bien le mécanisme. Mes copropriétaires savent surtout que leur syndic dispose d'une garantie béton des fonds mandants (et donc de leur propres fonds) ; ils savent notamment que la compagnie qui les assure est l'une des plus anciennes et compétentes qui soit. Ils savent que les syndics assurés chez cette compagnie (La SOCAMAB)sont contrôlés tous les ans et par le menu et que les sinistres dans cette compagnie sont parmi les plus rares de la profession. Et cela leur suffit bien.
Citation :
et qui leur rapporte
Laisser penser aux copropriétaires que leurs fonds peuvent être rémunérés avec un compte bancaire séparé témoigne d'une grande méconnaissance du sujet. Les fonds de la copropriété proviennent des appels de fonds réalisés par le syndic trimestriellement ; ils sont destinés à payer les charges de la copropriété au fur et à mesure qu'elles parviennent au syndic. Or pour être rémunérés, les fonds doivent être bloqués. On n'imagine pas que le syndic en plus de ces multiples activités soit contraint de surcroît de faire débloquer des fonds pour payer les fournisseurs ! Il faut oublier cela, louis, c'est ingérable !
Citation :
- le syndic ne peut pas faire débiter un compte qui n'est pas le sien comme cela (ni le CS),
Si le syndic est malhonnête, il prendra l'argent sur le CBS aussi facilement que sur son compte professionnel !! Il dispose en effet de la signature sur le compte séparé comme sur son propre compte et ce n'est certainement pas la banque qui va vérifier le bien fondé du retrait.
Citation :
- il ne faut pas traîner pour payer les "charges" (appels budget et appels travaux),
- ils doivent arrêter de raisonner en disant "y a ça qui va pas, je ne payerai pas mes charges pour forcer le syndic à agir, na !".
Bref, le compte séparé rapproche les copropriétaires ignorants de la vraie vie de leur copropriété en rendant les contraintes économiques plus claires
Penser que la présence d'un CBS rend plus responsable le copropriétaire et lui fait prendre conscience qu'il doit payer ses charges plus rapidement est, pardon de le dire ainsi, louis, très angélique. Hélas.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 11:02:50
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 Les arguments exposés ici par Alex sont ceux cent mille fois entendus voire bien plus de ceux qui s'opposent à l'ouverture de CBS !
Rien de neuf sur le soleil, donc ! 
Je zap sur "..leur syndic dispose d'une garantie béton des fonds mandants (et donc de leur propres fonds)", à moins qu'on ne le retienne dans le genre "bêtise risible" bien que ce soit bien triste ... Passons !
Comme le relève JPM, bien plus interessante est l'approche de Louis92 !
Il est évident que la grande majorité des copropriétaires considère le syndic comme le "chef de la copropriété", dont eux-mêmes ne sont QUE des usagers, seul le syndic ayant pouvoir de tout régenter !
Le compte bancaire n'est qu'un des aspects de cette réalité, sagissant du compte bancaire du syndic malgré toute les appellations folklo que peut opposer "la profession" !
On le voit ici comme sur bien d'autres points : dès qu'une obligation s'impose à "la profession" elle n'a de cesse de la contourner, c'est bien connu !
C'est vrai ici sur le CBS, comme il en a toujours été dans cette activité qui refuse toute contraite, qui plus est lorsqu'elle "coute" !  |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 12:17:13
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Bonjour gédehem.
Mon propos n’était nullement ici de plaider pour la dispense à tout prix du CBS, mais je ne peux pas laisser dire sans réagir qu’avec un CBS, l’argent rapporte aux copropriétaires, que le CBS met les copropriétaires à l’abri des malversations ou qu’un CBS rend soudain aux copropriétaires leur sens civique, les rend plus citoyens, plus responsables..
A l’occasion, j’ai rappelé l’intérêt pour les copropriétaires et dans tous les cas de figure, CBS ou pas, que le syndic dispose d’une bonne compagnie d’assurances pour garantir les fonds mandants. Et je ne vois pas en quoi, cher gédehem, cette affirmation peut être considérée comme « une bêtise risible et triste » à la fois...
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 12:34:24
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Pas de fuite, Alex !!! 
Refuser une obligation et palider pour la dispense, ce n'estpas tout à fait la même chose !
bien entendu que qu'un CBS ne "rapporte" rien du tout, sauf sans doute des ennuis lorsqu'il est à découvert (retard de paiements ou impayés) ou que le syndic part avec la caisse !
Concernant la "garantie des fonds", dont nous savons ce qu'elle est (*), il n'y a rien de neuf avec le CBS !
Vous n'ignorez tout de même pas que cette "garantie des fonds" est l'argument avancés depuis des lustres (du moins depus 20 ans) par ces syndics qui refusent le CBS. Leur argument "CBS = pas de garantie" est à la fois risible et triste ...(Toujours dans la rubrique "Vous ne savez pas tout ce qu'on peut inventer pour vous ..." )
Avec le CBS il y a des ennuis, des découverts, des aggios, des interets de retard ???
Lorsque les copropriétaires auront enfin compris qu'il s'agit là de LEUR compte bancaire à eux, peut-être y feront-ils plus attention au moment de verser les provisions, sans parler du syndic-banquier-prêteur !
Je vais vous donner un bon point, Alex : vous êtes soucieux d'épargner à 'vos' copropriétaires tous ces ennuis d'aggios et d'interets.
Avec un compte pivot, pas de tracas !
Elle est pas belle la vie ???
(*) Ayant suivi 2 affaires similaires il y a 5 ans (Limoges et Toulouse) de syndics ayant fondu les plomb qui plus est en n'ayant pas réglé les factures pour 5 ou 600.000 € (Limoges) ou parti avec la caisse (7 ou 800.000 €) sans laisser d'adresse (Toulouse), sachez que les copropriétés en cause ont pu acheter 3 paquets de cacahuetes chacune grace au garant financier, ce qui est un moindre mal pour prendre l'apéro que de ne rien avoir du tout !
Je zap cette copro de 250 lots et son "fonds de réserve pour travaux futurs" constitués depuis 5 ans et reconduits au bout des 3 prévus parti en fumée ....
Même pas eu de cacahuetes pour ça ! 
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Edité par - gédehem le 20 avr. 2009 12:42:04 |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 17:24:57
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Où m'avez vous vu écrire que CBS = Pas de garantie ? Je n'ai nulle part écrit ce genre d'ânerie, pardon, de bêtise, pour reprendre vos propos...
gédehem, je ne refuse pas une obligation. Je demande à mes copropriétaires de m'en dispenser comme la loi m'y autorise de façon explicite.
Je me plierai donc à votre souhait à celui de manech, de JPM et de bien d'autres qui en font une espèce de fixation, si la loi m'y contraint un jour ! Pour l'instant ce n'est pas le cas. Il faut vous aussi que vous acceptiez de respecter la loi, même si elle vous déplait !
Je parlais plus haut de Compagnie d'assurances parce que je sais d'expérience qu'il y en a qui ne se dérobent pas devant leurs obligations et d'autres dont le seul objectif est au contraire de tenter de s'en extraire.
Commençons donc à contraindre les garants à faire correctement leur boulot, c'est à dire vérifier les dessous de leurs clients plus souvent et si le sinistre arrive, dédommager sans rechigner les copropriétaires lésés.
Si cette façon de faire était généralisée, on parlerait moins de l'obligation d'ouvrir un CBS.
Et si les copropriétaires tenaient compte davantage du nom du garant du syndic pour sélectionner ce dernier, tout le monde se porterait beaucoup mieux. L'ARC épingle d'ailleurs régulièrement les sociétés d'assurances qui ne font pas correctement leur boulot et qui ne font qu'encaisser leur prime sans fournir la légitime contrepartie à leur client ! |
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poum
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 18:25:54
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Citation :
Initialement posté par dan69
Je suis dans un copro. de 100 appartements avec un budget annuel (comprenant le salaire et le logement d'un gardien) d'environ 200 000€.
Pour la gestion d'un compte séparé, le syndic "réclame", en sus de ses honoraires d'environ 12 000€HT, une indemnité supplémentaire de 46€HT par lot principal soit un "bonus" de près de 40% !!!
Merci pour les infos que vous pourrez me transmettre sur les coûts pratiqués pour la gestion de comptes séparés.
Le problème du compte séparé est aussi abordé dans le 60 Millions du mois d'avril :
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Edité par - poum le 20 avr. 2009 21:05:27 |
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poum
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 18:35:27
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Citation :
Initialement posté par alex40
gédehem, je ne refuse pas une obligation. Je demande à mes copropriétaires de m'en dispenser comme la loi m'y autorise de façon explicite.
Un avantage du compte bancaire séparé réside dans le fait que vous pouvez fournir une copie du relevé mensuel de compte aux membres du CS qui le souhaite.
Ainsi on peut vérifier si les factures sont réglées rapidement et quel est l'avoir du compte bancaire chaque mois et à la veille des appels de charges trimestriels...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 18:38:09
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Il est aussi abordé ailleurs et notamment dans Universimmo et plus notamment encore dans le présent sujet.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 18:46:58
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Alex, sans polémique, attention au sens des propos que l'on tient aux copropriétaires, qui plus est lorsqu'on leur "vend" comptes pivots et autres appellations non controlées :
"Mes copropriétaires savent surtout que leur syndic dispose d'une garantie béton des fonds mandants (et donc de leur propres fonds) ; ils savent notamment que la compagnie qui les assure est l'une des plus anciennes ...." etc
Traduction pour les copropriétaires béotiens : "Notre syndic dispose d'une garantie béton des fonds mandants sur SON compte ... mais pas sur le CBS puisque c'est celui du syndicat CBS dont le syndic nous demande de le dispenser (sous entendu pour notre sécurité !!!
(Si si, c'est cela qu'ils entendent ..... )
Pour ce qui concerne la dispense, pardon, mais vous me faites également un peu rire !
Le principe, c'est le CBS dont l'ouverture est obligatoire sans même que l'AG n'ait à se prononcer dessus !
La dispense n'est qu'une possibilté dérogatoire au principe.
Vous inversez les choses, en retenant comme principe la dispense, puisque la loi le permet !
Comprenez que c'est fort de café !
Vous partez d'une possibilité qui ne devrait être qu'exceptionnelle, puisque dérogeant au principe institué par la loi, pour en faire un principe, la dispense étant institutionalisée chez vous !
A final, vous rapprochez :Notre syndic dispose d'une garantie béton des fonds mandants pous SON compte ..., avec sa suite logique pour 'vos' copropriétaires " ...(donc) je vous demande de voter la dispense d'ouverture de CBS, ... et hop : un syndicat roulé dans la farine !
Pardon de le dire ainsi, Alex : je ne critique pas votre façon de gérer 'vos' copropriétés, que je ne connais pas et qui est sans doute bonne en tant que "syndic de proximité", mais vos arguments contre le CBS y compris maintenant en plaidant la dispense ont été 1000 fois entendus, y compris lorsqu'il n'y avait pas de dispense et que le CBS n'était pas obligatoire ...
Rien de neuf sous le soleil de "la profession" : pas de contrainte, pas d'obligation .... |
Edité par - gédehem le 20 avr. 2009 18:58:10 |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 22:21:48
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Citation :
Alex, sans polémique, attention au sens des propos que l'on tient aux copropriétaires, qui plus est lorsqu'on leur "vend" comptes pivots et autres appellations non controlées :
"Mes copropriétaires savent surtout que leur syndic dispose d'une garantie béton des fonds mandants (et donc de leur propres fonds) ; ils savent notamment que la compagnie qui les assure est l'une des plus anciennes ...." etc . Traduction pour les copropriétaires béotiens : "Notre syndic dispose d'une garantie béton des fonds mandants sur SON compte ... mais pas sur le CBS puisque c'est celui du syndicat CBS dont le syndic nous demande de le dispenser (sous entendu pour notre sécurité !!! (Si si, c'est cela qu'ils entendent ..... )
Mais gédehem, vous êtes grave ! D'abord je n'utilise jamais devant mes copropriétaires de termes techniques comme celui de compte pivot, je ne suis pas sûr d'ailleurs de savoir exactement ce que c'est !
Et quand je parle de fonds mandants, je ne crois pas vraiment que mes copropriétaires traduisent mes propos en pensant automatiquement qu'il ne s'agit que des fonds déposés "sur le compte professionnel du syndic". Il n'y a que vous qui parlez ainsi.
Le syndic gère les fonds des tiers et dans notre jargon, les fonds gérés par le syndic s'appellent des "fonds mandants" et ce, quelque soit le compte où ils sont déposés, compte professionnel, sous compte ou compte séparé...
gédehem, je n'ai jamais tenu le langage à mes copropriétaires selon lequel si leurs fonds étaient déposés sur un CBS, ils n'étaient pas garantis. Jamais. Je trouve d'ailleurs cet argument complètement débile !
Citation :
Pour ce qui concerne la dispense, pardon, mais vous me faites également un peu rire ! Le principe, c'est le CBS dont l'ouverture est obligatoire sans même que l'AG n'ait à se prononcer dessus ! La dispense n'est qu'une possibilté dérogatoire au principe.
Vous inversez les choses, en retenant comme principe la dispense, puisque la loi le permet ! Comprenez que c'est fort de café !
Vous partez d'une possibilité qui ne devrait être qu'exceptionnelle, puisque dérogeant au principe institué par la loi, pour en faire un principe, la dispense étant institutionalisée chez vous !
Décidemment, je vous fais bien rire aujourd'hui gédehem et c'est tant mieux.
Vous dites : "L'ouverture d'un CBS est obligatoire", soit. Je ne conteste nullement le principe. Mais il se trouve qu'il y a une majorité de copropriétaires qui est d'accord pour m'en dispenser. Moins de 10 copropriétés sur un peu plus de 300 ont un CBS dans mon cabinet. Ces chiffres parlent d'eux mêmes !
Diriez-vous alors gédehem, que la minorité que vous représentez doive l'emporter sur cette majorité silencieuse, au seul motif que, selon vous, cette majorité serait insuffisamment informée, mal éduquée, peut être même manipulée ? Ce serait peut être faire fi de la capacité de cette majorité à réfléchir par elle même, non ?
Vous savez, gédehem, les minorités agissantes (comme la vôtre), ne parviennent pas toujours à être compris tout de suite et mettent du temps à imposer leur vue... Il faut que vous l'admettiez, gédehem. Vous ne ferez pas le "bonheur" des gens malgré eux.
Il faut donc que vous poursuiviez vos efforts d'explication et de persuasion. Il faut surtout convaincre les pouvoirs publics qui apparemment et jusqu'à présent ne semblent pas partager votre point de vue !!
Et puis si vous y parveniez un jour, le plus tard possible, nous nous plierions à cette nouvelle donne, tout simplement. |
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