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 Sujet  |
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Diga
Contributeur senior
65 réponses |
 Posté - 18 avr. 2009 : 21:03:30
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Bonjour à toutes et tous,
Voici le cas qui me pose problème.
Notre copropriété de 4 bâtiments comprend deux syndicats, un principal et un secondaire.
Le bâtiment "A" a SYNDIC N°1 sur son principal et SYNDIC N°1 sur son secondaire.
Les bâtiments "B","C" et "D" ont SYNDIC N°1 sur le principal et SYNDIC N°2 sur le secondaire.
Le SYNDIC N°1 a modifié le contrat du gardien du bâtiment "A" sans faire passer cet avenant par une décision du conseil syndical. Et je me demande même si la modification de ce contrat de travail n'aurait pas du être validé en Assemblée générale...
Ce gardien est à fond pour SYNDIC "A" en ce sens que SYNDIC "A" lui permet par exemple de cumuler ses congés payés d'une année sur l'autre, ce qui a permis à ce gardien de partir deux mois au pays l'été passé.
D'un point de vue personnel, pas de quoi fouetter un chat.
Qu'en est-il d'un point de vue de la loi ?
Ce gardien a une loge mais ne réside pas sur la copropriété. Un gardien n'est pas tenu de loger sur son lieu de travail même s'il y dispose d'une loge. Mais les copropriétaires laisseraient entendre que la loge est sous-louée. Peut-être qu'en relevant les index de compteurs...
Bon, ma question au final: si le SYNDIC N°1 a modifié le contrat de travail du gardien à l'avantage de celui-ci (petit arrangement entre amis) et que se ne soit pas légal dans la façon de faire, que se passe-t-il pour le gardien si son avenant n'a pas été établi selon les règles ?
Quel reproche pourrait-on faire au gardien ?
Quel reproche pourrait-on adresser au SYNDIC N°1 1
Merci de votre aide.
Diga
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 22:54:28
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en réalité vous avez un syndicat principal (avec un syndic 1)pour les charges communes générales des A,B,C,D
et un syndicat secondaire pour chaque bâtiment!(A, B et C ont le m^me syndic en secondaire qui est 1 et D a un autre syndic qui est B)
si votre gardien est employé par plusieurs syndicats , il doit avoir plusieurs contrats de travail
il peut être en gardien logé sur un syndicat...et en employé d'immeuble sur les autres syndicats! |
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Diga
Contributeur senior
65 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 01:13:01
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Bonsoir Nefer,
Le gardien est "employé" par le syndic N°1 sur le bâtiment "A".
Pour les autres bâtiments, nous avons une société de nettoyage.
Pour le reste votre analyse est correcte.
Qu'en est-il à votre avis des questions que je me pose ?
Cordialement.
Diga |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 09:46:57
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donc ce gardien a 2 contrats de travail: un pour le syndicat principal et un autre pour le syndicat secondaire
et si ce n'est pas le cas, le syndic a commis une faute |
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Diga
Contributeur senior
65 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 10:43:37
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Bonjour Nefer,
En fait , j'ai commis une erreur dans la distribution des rôles. Il n'y a pas deux mais trois syndicats.
1 syndicat secondaire qui regroupe les bâtiments "B" "C" "D"(SYNDIC N°2)
1 syndicat secondaire qui concerne uniquement le bâtiment "A"(SYNDIC N°1)
1 syndicat principal qui concerne les bâtiments "A" "B" "C" et "D".(SYNDIC N°1)
Le gardien est employé par le syndicat secondaire du bâtiment "A" et son contrat dépend du SYNDIC N°1.
Il semblerait que certains arrangements aient eu lieu entre ce gardien et le SYNDIC N°1 qui ait amené ce SYNDIC N°1 à modifier le contrat de ce gardien en conséquence.
J'ai recommandé au Conseil syndical du syndicat du secondaire du bâtiment "A" d'exiger une copie du contrat de travail du gardien et de son historique auprès du SYNDIC N° 1 par LRAR.
QUESTION :
Si ce contrat a effectivement été modifié par le SYNDIC N°1 ceci n'aurait-il pas du avoir lieu en assemblée général comme point porté à l'ordre du jour ?
QUESTION :
Si cette modification est effectivement faite dans le non respect du droit, quelle responsabilité incombe au SYNDIC N°1 et au gardien ?
QUESTION :
Y aurait-il matière à sanction pour le SYNDIC N°1 et pour le gardien ?
QUESTION :
De quelle nature pour le SYNDIC N°1 ?
Il semble que le gardien tire plutôt avantage de la situation au demeurant. Son public n'est pas facile et son job non plus par conséquent. Cependant, si le Conseil syndical du secondaire découvrait des irrégularités concernant ce contrat de travail, le gardien risquerait-il son poste, et si oui, pour quel motif ?
QUESTION :
Ce même Conseil syndical secondaire me disait récemment que certains locataires de ce bâtiment "A" avaient eu accès au toit de l'immeuble pour régler leur parabole !!!
Comment faire pour engager la responsabilité du SYNDIC N°1 sur ce point . Un constat d'huissier ?
Merci de votre aide et pardon pour le début un peu cafoullis ...
Diga |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 11:35:06
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Avant de chercher un éventuel "responsable", qui est un vice en France, peut être faudrait-il se pencher sur le fonctionnement de ce syndicat secondaire A ??
- un CS digne de ce nom DOIT détenir copie de TOUS les contrats permanents passés par le syndicat, dont le contrat de travail de ses employés! Quid sur ce point ?
Vous parlez de "modification du contrat de travail" : de quoi s'agit-il, dans la mesure où le CS n'aurait pas copie du contrat de travail initial ???
Si l'AG a compétence pour décider du nombre et de la catégorie des emplois, elle n'a pas de pouvoir spécifique pour décider des conditions d'un contrat de travail.
Quid de "modifications" ???
Le CS doit demander copie du contrat de travail et des avenants éventuels (Voir L.art.21, que tout CS doit connaitre par cœur)
"Ce gardien a une loge mais ne réside pas sur la copropriété. Un gardien n'est pas tenu de loger sur son lieu de travail même s'il y dispose d'une loge."
Si le RDC prévoit le service collectif "gardien-concierge" l'employé occupant le poste DOIT loger dans l'immeuble, s'agissant là d'une condition obligatoire pour ces employés de "catégorie B", l'attribution d'un 'logement de fonction' étant clause du contrat de travail.
L'employé cat.B n'est pas "locataire" : il bénéficie d'un salaire complémentaire "en nature", sous forme d'un 'logement de fonction' clause de son contrat de travail.
S'il n'occupe pas ce logement de fonction dans l'immeuble condition de son contrat de travail il y a rupture unilatérale du contrat.(*)
"Mais les copropriétaires laisseraient entendre que la loge est sous-louée."
Le "logement de fonction" d'un employé d'immeuble n'est pas "domaine privé" de l'employé s'agissant d'un avantage en nature clause de son contrat de travail.
Cet logement de fonction est sans doute ici une "partie commune à usage de logement de fonction", en quelque sorte "local privé du syndicat".
A ce titre, dans le cadre de sa mission de controle, le CS est en droit de controler qui occupe cette partie commune logement de fonction(**), en particulier ici qu'il s'agit bien de l'employé bénéficiaire !
Si ce n'est pas le cas, le CS doit en aviser le syndic (LRAR) et exiger que soient mises en œuvre les mesures destinées à expulser les occupants de ce local commun.
(*) c'est ici un grand classique, que trop d'employés d'immeuble ignorent.
Ce peut être pour le syndicat un bon moyen pour négocier "à l'amiable" (en position de force ! ) le passage en "cat.A". A défaut c'est le licenciement pour rupture unilatérale sans indemnité.
(**) Aucune différence entre les parties communes, celle-ci à usage de garage ) vélos, celle-là de "logement de fonction".
La "loge" est un lieu de travail, le 'bureau' de l'employé, ce n'est pas un "logement de fonction". |
Edité par - gédehem le 20 avr. 2009 11:44:21 |
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Diga
Contributeur senior
65 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 14:04:35
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Bonjour GEDEHEM,
Pour ce qui est de la modification du contrat de travail, sans les documents, nous sommes dans l'hypothèse. Et celle ci semble avancer que le gardien concierge à vu son contrat transformé en employé d'immeuble à l'initiative du SYNDIC N°1.
J'ai bien noté qu'en plus de ces documents à demander au SYNDIC N°1, il faut ajouter à la liste le règlement de copropriété .
Pour que je comprenne bien, concernant le personnel gardien-employé :
* Il est gardien d'immeuble et doit occuper sa loge "s'agissant là d'une condition obligatoire pour ces employés de "catégorie B", l'attribution d'un 'logement de fonction' étant clause du contrat de travail".
Quoiqu'il en soit merci infiniment d'éduquer le copropriétaire
que je suis en copropriétaire averti.
Monsieur GEDEHEM, pourriez vous me faire bénéficier de vos compétences sur les points que je remets en lumière ci-dessous ?
Par avance, Merci .
Diga
"QUESTION :
Si ce contrat a effectivement été modifié par le SYNDIC N°1 ceci n'aurait-il pas du avoir lieu en assemblée général comme point porté à l'ordre du jour ?
QUESTION :
Si cette modification est effectivement faite dans le non respect du droit, quelle responsabilité incombe au SYNDIC N°1 et au gardien ?
QUESTION :
Y aurait-il matière à sanction pour le SYNDIC N°1 et pour le gardien ?
QUESTION :
De quelle nature pour le SYNDIC N°1 ?
Il semble que le gardien tire plutôt avantage de la situation au demeurant. Son public n'est pas facile et son job non plus par conséquent. Cependant, si le Conseil syndical du secondaire découvrait des irrégularités concernant ce contrat de travail, le gardien risquerait-il son poste, et si oui, pour quel motif ?
QUESTION :
Ce même Conseil syndical secondaire me disait récemment que certains locataires de ce bâtiment "A" avaient eu accès au toit de l'immeuble pour régler leur parabole !!!
Comment faire pour engager la responsabilité du SYNDIC N°1 sur ce point . Un constat d'huissier ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 14:09:39
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| diga: il ne sert à rien de circuler dans les méandres des suppositions tant que vous n'êtes pas en possession du ou des contrats de travail...... |
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Diga
Contributeur senior
65 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 15:41:27
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Vous avez raison, je reviens vers vous dès que j'ai les documents.
Merci de votre conseil. Cordialement.
Diga |
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niepce
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 23:16:14
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Diga je t'ai envoyé un MP.
Je me demande si on habite pas le même quartier. |
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